حدود صلاحیت شورای عالی ثبت | نحوه اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 

شورای عالی ثبت مرجع تجدیدنظر از آرای قابل تجدیدنظر صادره از سوی هیات نظارت ثبت می باشد. چرا که دادرسی عادلانه می ‌طلبد مرجع تجدیدنظر آراء بدوی وجود داشته باشد؛ لذا قانون ‌گذار محترم برای رعایت این اصل و حفظ نظم عمومی جامعه در هر نوع دادرسی، مرجع تجدیدنظر پیش ‌بینی نموده است. هیئت نظارت ثبت نیز از این موضوع مستثنی نبوده و شورای عالی ثبت به‌ عنوان مرجع تجدیدنظر آرای قابل تجدیدنظر آن پیش ‌بینی گردیده است.

حدود صلاحیت شورای عالی ثبت 

• الف.حوزه صلاحیت شورای عالی ثبت تمام ایران است و آراء تمام هیات‌های نظارت سراسر ایران برای تجدیدنظر ( در موارد قابل تجدید نظر ) به همان شورا فرستاده می ‌شود.
• ب. طبق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت و ماده ۵ مکرر همان قانون، شورای عالی ثبت به دو امر رسیدگی می‌ کند و رأی صادر می کند :

1. درخواست تجدیدنظر از آراء غیر قطعی هیات ‌های نظارت که در بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک
2. درخواست ایجاد رای وحدت رویه 

انواع شعبات شورای عالی ثبت و اعضای آن 

شورای عالی ثبت یکی از دو مرجع مهم رسیدگی اداری به مسائل ثبت است، خواه در امور املاک باشد و خواه در امور اسناد. ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ در این باب مقرر داشته است که مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیات نظارت، شورای عالی ثبت، متشکل از دو شعبه به شرح ذیل خواهد بود:

• الف. شعبه مربوط به املاک؛  
• ب. شعبه مربوط به اسناد.

هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری که در حال حاضر این انتخاب از اختیارات رئیس قوه قضائیه و مدیرکل املاک سازمان ثبت در شعبه املاک و مدیرکل اسناد سازمان ثبت در شعبه اسناد شرکت خواهند نمود. به این نحو، اگر موضوع مورد رسیدگی مربوط به ثبت املاک باشد، عضو سوم مدیرکل ثبت املاک است و اگر مربوط به ثبت اسناد باشد، مدیرکل ثبت اسناد شرکت خواهد نمود.

صلاحیت ‌های شورای عالی ثبت نسبت به مسائل ثبتی در قانون اصلاحی سال ۱۳۵۱ پیش ‌بینی شده است. در عمل، صلاحیت مراجع اداری ثبت در برابر دادگاه ‌ها در مرافعات و اختلافات ثبتی گاهی به گونه ‌ای است که موضوع هم ‌زمان در شورا یا هیات نظارت و هم در دادگاه‌ های عمومی یا اختصاصی مطرح می ‌شود. سال‌ هاست این پرسش مطرح است که آیا با وجود طرح دعوی در دادگاه، شورای عالی ثبت و هیات نظارت حق رسیدگی و اظهارنظر دارند یا نه؟ در واقع در این پرسش، مسئله صلاحیت ذاتی مطرح است. با وجود یک مرجع رسیدگی، اعم از اداری یا قضایی، معقول نیست، که مرجع دیگری در عرض آن وارد عمل شود.

مهلت اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در شورای عالی ثبت 

به موجب تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی 1351/10/18 مقرر شده است : (( آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهاﻯ یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذینفع قابل تجدیدنظر در شوراﻯ عالی ثبت خواهد بود‌. )) همچنین وفق تبصره 5 این ماده (( در مورد بندهاﻯ یک و پنج و هفت رأﻯ هیأت نظارت براﻯ اطلاع ذینفع بمدت بیست روز در تابلوﻯ اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می شود،وصول شکایت از ناحیه ذینفع چنانچه قبل از اجراﻯ رأﻯ باشد اجراﻯ رأﻯ را موقوف می نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شوراﻯ عالی ثبت خواهد‌ بود. ))

چنانچه ملاحظه می کنید، تبصره 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک صرفا در خصوص « اطلاع ذینفع » تکلیفی را بر دوش اداره ثبت محل گذاشته است و مهلتی را جهت اعتراض به آرای هیات نظارت پیش بینی نکرده است.
با این توضیح که، در تاریخ  1352/2/16 آیین نامه اجرایی قانون رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورای عالی به تصویب وزارت دادگستری رسید که در ماده 9 آن در خصوص مهلت اعتراض به آرای هیات نظارت چنین مقرر شد : ((…در مورد آراء مذکور در تبصره ۵ ماده ۲۵ اصلاحی باید فوراً رونوشت رای در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق گردد. تاریخ الصاق باید با تمام حروف در ذیل رای الصاقی ثبت و با تذکر به اینکه تا بیست روز قابل تجدید نظر است به امضاء و گواهی مسئول مربوط برسد…))

اما در تاریخ 1378/01/28 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با شکایت آقای ابوالفضل مرتضوی اقدام به صدور دادنامه شماره 13 نمود که در آن ضمن ابطال ماده 9 صدر الذکر بیان نمود: (( مهلت مقرر در تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد واملاک کشور، منحصراًدر مقام اعلام تصمیم هیات نظارت از طریق الصاق آن در تابلوی اعلانات تعیین‌ شده است و تسری مهلت مزبور به زمان اعتراض نسبت به رای هیات نظارت و محدودیت زمان اعتراض به مهلت بیست روز مقرر، مغایر حکم مقرر در ‌تبصره مذکور است.))
بنابراین با توجه به آنچه گذشت می توان به این نتیجه رسید، که مهلت معینی برای اعتراض به آرای هیات نظارت در شورای عالی ثبت در قانون پیش بینی نشده است..

چه آرایی از هیات نظارت ثبت اسناد و املاک قابل تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت می باشند؟ 

آرای هیات نظارت ثبت در مورد بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت غیر قطعی و قابل تجدیدنظر و در سایر موارد قطعی است. که این موارد عبارتند از :

1. هر گاه در اجراﻯ مقررات ماده یازده از جهت پذیرفتن تقاضاﻯ ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در‌تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.
2. رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
3. هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد ‌بود.

چه کسانی حق تجدیدنظرخواهی از رای هیات نظارت ثبت را در شورای عالی ثبت را دارند؟ 

تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت در این خصوص چنین مقرر داشته است: « آراء هیات نظارت ثبت فقط در مورد بندهای ۱، ۵ و ۷ این ماده بر اثر شکایت ذی‌ نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود.)) از عبارت مذکور استفاده می‌ شود که واحد ثبت نمی‌ تواند درخواست تجدیدنظر نماید و تنها اشخاص ذی ‌نفع می ‌توانند به اثر شکایت درخواست تجدیدنظر کنند. این عبارت منصرف به اشخاص است و بر اداره ثبت اطلاق نمی‌ شود.

البته می ‌توان تصور کرد که در برخی موارد واحد ثبتی خود ذی ‌نفع باشد؛ مثلاً اگر مورد اختلاف مربوط به ملک یا سندی باشد که واحد ثبتی در آن ذی‌ نفع است، از قبیل سند اجاره محل اداره، آن واحد ثبتی ذی ‌نفع خواهد بود. اما در این صورت آن واحد نه به عنوان اداره ثبت و نهاد اجرایی، بلکه به عنوان یک شخص حقوقی مطرح می ‌شود و از محل این بحث خارج است.

بنابراین ادارات ثبت در امور ثبت املاک اشخاص یا اسناد مربوط به اشخاص، چون ذی ‌نفع نیستند، نمی ‌توانند درخواست تجدیدنظر از رای هیات نظارت ثبت را کنند. لیکن اگر تشخیص دهند که رای هیات نظارت، چه قطعی باشد و چه غیرقطعی، مخالف قانون صادر شده است، می ‌توانند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گزارش کنند تا در صورت اقتضاء رئیس سازمان، به منظور ایجاد وحدت رویه و حفظ قانون، آن را در شورای عالی ثبت مطرح سازد.

آیا با تجدیدنظرخواهی از رای هیات نظارت ثبت در شورای عالی ثبت اجرای رای متوقف می شود یا خیر؟ | تاثیر درخواست تجدیدنظر در اجرای رای هیات نظارت ثبت در شورای عالی ثبت 

به موجب تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر شده است: (( وصول شکایت از ناحیهٔ ذی‌ نفع چنانچه شکایت قبل از اجرای رأی واصل شود، اجرای رای موقوف می ‌گردد و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هر گاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رأی هیأت نظارت را تایید نماید، عملیات اجرایی تعقیب می ‌گردد.))

منطوق این تبصره، همان‌ طور که واضح است، دلالت می ‌کند بر اینکه، اگر قبل از اجرای رأی هیأت نظارت ثبت درخواست تجدیدنظرخواهی واصل شود، اجرای رأی موقوف می‌ گردد، تا تعیین تکلیف و صدور رای از طرف شورای عالی ثبت. 

همچنین مفهوم آن دلالت دارد، بر اینکه اگر پس از اجرای رای هیات نظارت ثبت درخواست تجدیدنظر واصل گردد، موجب توقیف اجرای رأی نخواهد بود.

اجراء و حدود تاثیر آرای شورای عالی ثبت در رسیدگی هیات های نظارت ثبت 

• الف. رای شورای عالی ثبت که در مقام تجدید نظر از رای هیات نظارت صادر شده باشد، در مورد پرونده مطروحه قابل اجرا بوده و اداره ثبت باید در آن پرونده وفق رای شورای عالی ثبت عمل نماید. اما این رای برای هیات یا هیات‌ های نظارت لازم‌ الاتباع نیست. این امر از تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت منطوقاً قابل استنباط است.
• ب. رای شورای عالی ثبت که در مقام وحدت رویه صادر شده باشد، تاثیری در پرونده ‌هایی که هیات نظارت رای قطعی در مورد آنها صادر کرده است، ندارد. مگر اینکه آن آراء هنوز اجرا نشده باشد؛ که در صورت اخیر وفق نظر شورای عالی ثبت عمل خواهد شد. این مطلب در تبصره ۴ ماده‌ی ۲۵ قانون ثبت تصریح شده است. در این تبصره آمده است:  (( در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می ‌شود. ))
• ج. رای شورای عالی ثبت که در مقام ایجاد وحدت رویه صادر می ‌شود، برابر نص تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت برای تمام هیات‌های نظارت ثبت لازم ‌الاتباع است.

نحوه انتشار آرای شورای عالی ثبت 

به لحاظ لازم ‌الاتباع بودن رای شورای عالی ثبت در موضوع وحدت رویه، ماده ۱۶ آیی ن‌نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض مقرر می ‌دارد که آراء شورای عالی ثبت در مورد وحدت رویه به کلیه هیات ‌های نظارت ثبت ابلاغ و در روزنامه رسمی منتشر گردد؛ و در پایان هر سال نیز سازمان ثبت باید مجموع آن‌ ها را چاپ و منتشر سازد و عندالاقتضاء در هفته ‌نامه دادگستری نیز درج شود.

نحوه تصحیح رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت 

• الف.هرگاه در رأی هیأت نظارت اشتباه ‌نویسی رخ داده و یا به سبب سهوِ قلم مطلبی از قلم افتاده باشد، اگر رای به مرحله اجرا در نیامده باشد، هیات نظارت ثبت می ‌تواند آن را اصلاح نماید و در این مورد ماده ۴ آیین‌ نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض پیش ‌بینی و مقرر می ‌دارد که مفاد رأی اصلاحی در ذیل رأی فعلی و در ستون ملاحظات دفتر ثبت آراء هیات نظارت، با ذکر شماره و تاریخ قید گردد و اگر مربوط به اشتباهات مذکور در بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت باشد، طبق تبصره ۵ همان ماده در تابلوی اعلانات ثبت محل نیز الصاق شود.
• ب. هرگاه در آرای شورای عالی سابق یا آراء شعب فعلی شورای عالی ثبت به علت قلم مطلبی افتاده یا اشتباه ‌بینی رخ داده و یا به علت اشتباه در مبانی مستند صدور رای، خطا پیش آمده باشد، اگر رای اجرا نشده باشد، شورای عالی ثبت آن را تصحیح و رأی اصلاحی صادر می ‌نماید. مفاد رأی اصلاحی باید توسط دبیر شورا در دفتر آراء و در مقابل رأی قبلی با ذکر شماره و تاریخ قید شود؛ ولی چنانچه رای اجرا شده باشد، تصحیح آن مجوزی ندارد.

مهلت اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 

بر اساس تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری، مدت اعتراض به رای شورای عالی ثبت ،  برای اشخاص مقیم ایران ۳ ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور ۶ ماه از تاریخ ابلاغ رای شورای عالی معادن در دیوان عدالت اداری است.

نکته مهم اینکه ، وفق تبصره اعلامی، شورای عالی ثبت ، مکلف است، در رای یا تصمیم خود تصریح نمایند، که رای یا تصمیم آنها ظرف مدت مزبور در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.

اما اگر اعتراض به رای شورای عالی ثبت خارج از مهلت های اعلامی باشد و ابلاغ به شخص خواهان به صورت واقعی نباشد و معترض ادعای عدم اطلاع از آن را بنماید، شعبه دیوان عدالت اداری، ابتدائا به موضوع ابلاغ رسیدگی می نماید. در فرض پذیرش عذر، نسبت به رسیدگی به پرونده اقدام خواهد نمود، در غیر اینصورت، نسبت به رد درخواست خواهان اقدام می نماید. 

نکته دیگر اینکه ؛ در مواردی که به موجب قانون سابق، اشخاصی قبلا حق شکایت در مهلت بیشتری داشته اند، مهلت مذکور، ملاک محاسبه خواهد بود.

شرایط و نحوه ثبت اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 

1. ثبت دادخواست ظرف فرجه مقرر قانونی از طریق دفاتر خدمات قضایی 
2. ضمیمه نمودن آرای صادره از اداره ثبت و هیات نظارت و شورای عالی ثبت 
3. ضمیمه نمودن گواهی ابلاغ رای شورای عالی ثبت 
4. ضمیمه نمودن مستندات و ارائه دلایل کافی دال بر عدم رعایت قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها در روند رسیدگی به پرونده در شورای عالی ثبت و مراجع تالی 

نحوه رسیدگی به اعتراض نسبت به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 

رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری و شکلی است و صرفا از باب نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آن رسیدگی انجام می شود. و  به موجب تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1402/02/10 اعتراض به رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت به صورت تک مرحله ای است و دادخواست مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری مطرح و مورد رسیدگی قرار می گیرد، که رای صادره قطعی است. اما پرونده های سابق مطروحه مطابق با صلاحیت زمان ثبت دادخواست در شعب بدوی و تجدیدنظر رسیدگی می شوند. اما رسیدگی به سایر شکایت کماکان ابتدائا به شعب بدوی ارجاع می گردد. 

شعبه دیوان عدالت اداری با احراز تکمیل بودن دادخواست و ضمائم آن و طرح آن در فرجه مقرر قانونی ، یک نسخه از آن را برای طرف دعوا ارسال خواهد نمود. 

و طرف دعوا موظف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ دادخواست نسبت به ارائه پاسخ مکتوب خود اقدام نماید. نهایتا با وصول لایحه جوابیه و در وقت نظارت ، شعبه دیوان نسبت به صدور رای مقتضی اقدام خواهد نمود.

لکن با نقض رای مجددا پرونده به هیات هم عرض شورای عالی ثبت ارجاع می شود و آن شورا موظف به رسیدگی مجدد با رعایت شرایط اعلامی از سوی دیوان عدالت اداری است. 

اما اگر شورای عالی ثبت باز هم نسبت به صدور رای سابق اصرار نماید یا رای صادره مطلوب ذینفع می باشد، مجددا امکان طرح شکایت در دیوان عدالت اداری مجددا وجود دارد، شعبه تجدیدنظر دیوان این بار، امکان رسیدگی ماهوی و صدور حکم را خواهد داشت.

 البته به موجب ماده 41 قانون دیوان عدالت اداری، شعبه رسیدگی کننده می تواند هر گونه تحقیق یا اقدامی را که لازم بداند، انجام دهد یا آن را از ضابطان قوه قضائیه و مراجع اداری بخواهد. و یا به سایر مراجع قضایی نیابت دهد. ضابطان و مراجع مزبور مکلفند، ظرف مهلتی که شعبه دیوان تعیین می کند، تحقیقات و اقدامات خواسته شده را انجام دهند. تخلف از این دستورات، حسب مورد مستلزم مجازات اداری یا انتظامی علیه متخلف است.

البته به موجب ماده 43 قانون دیوان عدالت اداری، شعبه دیوان می تواند هر یک از طرفین دعوا را برای ادای توضیح دعوت نماید و در صورتی که شکایت از ادارات و واحدهای دولتی و عمومی غیردولتی مشمول این قانون باشد، طرف شکایت مکلف به معرفی نماینده است.

اما در صورتی که شاکی پس از ابلاغ برای ادای توضیح حاضر نشود یا از ادای توضیحات مورد درخواست استنکاف کند، شعبه دیوان با ملاحظه دادخواست اولیه و لایحه دفاعیه طرف شکایت یا استماع اظهارات او، اتخاذ تصمیم می نماید و اگر اتخاذ تصمیم ماهوی بدون اخذ توضیح از شاکی ممکن نشود، قرار ابطال دادخواست صادر می گردد.