ابطال عملیات اجرایی ثبتی | چگونه عملیات اجرایی ثبتی را باطل کنیم؟

ابطال عملیات اجرایی ثبتی درخواست یا دعوایی حقوقی است که برای بی ‌اثر کردن و از بین بردن اقدامات و مراحلی است که توسط اداره اجرای ثبت برای وصول یک بدهی انجام می شود، اطلاق می گردد. که این شکایت ابتدائا می بایست با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل اجرای عملیات ثبتی تسلیم شود و رییس ثبت محل مکلف است، فورا رسیدگی نموده و با ذکر دلیل نسبت به اعلام قبول یا رد آن اقدام نماید. رای رئیس اداره ثبت به ذی نفعان در پرونده ابلاغ و آنان می توانند ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به ثبت اعتراض در هیات نظارت ثبت استان اقدام نمایند و رای صادره نیز در فرجه مقرر قانونی قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد.

ولی اگر معترض نسبت به اصل دستور اجرا و صدور اجرائیه معترض باشد یا مستند ادعای ایفای تعهد وی سند عادی باشد یا ادعای انتقال مقدم مال قبل از توقیف یا در رهن رفتن آن را بنام خود را بنماید، به جهت ترافعی بودن رسیدگی به درخواست ابطال اجراییه ثبتی، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به اصل موضوع را دارد و از حیطه صلاحیت ذاتی اداره اجرای ثبت خارج است. نتیجتا با توجه به جهت اعتراض به عملیات اجرایی ثبت مرجع صالح به رسیدگی متغیر است.

موارد ابطال عملیات اجرایی ثبت- در چه مواردی می توان عملیات اجرایی ثبت را باطل کرد؟

جهات شایع موارد اعتراض به عملیات اجرایی ثبت عبارتند از:

1. ادعای ایفای تعهدات از سوی متعهد اجرا
2. ادعای وجود حقی در مال توقیف شده توسط شخص ثالث
3. ادعای مشمول مستثنیات دین بودن مال توقیفی توسط متعهد
4. ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجراییه
5. امین نبودن حافظ اموال
6. عدم ارزیابی صحیح نسبت به شرایط مال توقیف شده و قیمت تعیین شده توسط کارشناس
7. عدم ابلاغ صحیح روند اجرای عملیات اجرایی به ذی نفع
8. عدم ذکر دقیق مشخصات مال مورد مزایده در آگهی مزایده
9. عدم توجه به اعتراض موجح ذی نفع نسبت به کارشناسی انجام شده

شرایط ابطال عملیات اجرایی ثبتی 

• الف . آغاز عملیات اجرایی ثبت | تعریف عملیات اجرایی ثبت
  

به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی عملیات اجرایی ، عملیات اجرایی ثبت مرحله ای است ، که بعد از صدور دستور اجرا و صدور اجراییه شروع می شود.

به عنوان مثال، به موجب ماده 4 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی دفتر اسناد رسمی یا دفتر ازدواج مکلف است حداکثر ظرف چهل و هشت ساعت از تاریخ مندرج در تقاضانامه، نسبت به صدور اجرایی و ارسالل آن به اداره ثبت مربوطه اقدام و رسید دریافت نماید. در این زمان عملیات اجرایی بلافاصله آغاز می شود. بنابراین عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا ( اجراییه ) شروع می شود.

تمام اقداماتی که بعد از صدور اجراییه و دستور اجرا در پرونده اجرایی انجام می شود مانند ابلاغ ها، استعلامات ثبتی از بانکها و سایر دوایر دولتی و یا خصوصی مانند راهور اداره ، ثبت املاک و شرکتها و توقیف و بازداشت اموال و درخواست ارزیابی و انجام مزایده تا ختم عملیات اجرایی، جزو عملیات اجرایی ثبتی محسوب می شود. و هر گونه اعتراض و شکایت به اقدامات انجام شده در این مرحله تحت عنوان شکایت نسبت به عملیات اجرایی ثبت شناخته می شود .

• ب . دلایل اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی 

 به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اعتراض به عملیات اجرایی باید با ذکر دلیل و ارائه مدارک باشد.که جهات شایع اعتراض در ابتدای مطالب بیان شد.

• ج. نحوه اعتراض نسبت به عملیات اجرایی ثبت

در صورتی که یکی از طرفین پرونده اجرایی متعهد یا متعهد له نسبت به عملیات اجرایی اعتراض و شکایت داشته باشد، باید شکایت خود را کتبا بر روی اوراق عادی نوشته و تسلیم رییس اداره ثبت محل نماید . بنابراین برای  اعتراض به عملیات اجرایی نیازی به دادخواست و درخواست بر روی فرم های مخصوص نیست.

پس از آنکه شکایت به رییس ثبت محل تسلیم گردید، وی مکلف به رسیدگی می باشد و به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، رییس اداره ثبت محل باید نسبت به اعتراض فورا رسیدگی و نسبت به صدور رای و ابلاغ به طرفین اقدام نماید. که رای صادره قابل اعتراض در هیات نظارت ثبت و دیوان عدالت اداری می باشد، که در ادامه بیان می شود.

مراحل رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبتی- چگونه به عملیات اجرایی ثبت اعتراض شود؟

• طرح شکایت نسبت به عملیات اجرایی ثبتی نزد رئیس ثبت

به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، چنانچه بدهکار اجرایی یا شخص ثالث نسبت به عملیات اجرایی یا مال موضوع اجرا معترض باشد، می تواند به صورت مکتوب نسبت به طرح شکایت نزد رئیس ثبت محل اقدام نماید، رئیس ثبت به فوریت نسبت به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر و به طرفین ابلاغ می شود.

• طرح شکایت نسبت به عملیات اجرایی ثبت در هیات نظارت ثبت استان

معترض نسبت به تصمیم رئیس ثبت اعم از محکوم له یا محکوم علیه سند لازم الاجرا یا شخص ثالث می توانند ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ رای نسبت به ثبت اعتراض به رای اعلامی در ثبت محل و یا دبیرخانه هیات نظارت ثبت اقدام نمایند. رای هیات نظارت قطعی و لازم الاجراست. و در فرض رد شکایت امکان طرح اعتراض در دیوان عدالت اداری وجود دارد. که در ادامه بیان خواهد شد.

• طرح شکایت نسبت به عملیات اجرایی ثبت در شورای عالی ثبت

به موجب تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، به رئیس سازمان ثبت این اختیار داده شده است، تا در مواردی که آرای متناقض و یا خلاف قانون از هیات های نظارت ادارات ثبت استان صادر می گردد، علی رغم قطعی بودن این آرا می تواند دستور طرح پرونده را در شورای عالی ثبت صادر نمایند.

• اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در خصوص رد شدن اعتراض به عملیات اجرایی ثبت در دیوان عدالت اداری

به موجب تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1402/02/10، از زمان تصویب این قانون، مهلت تقدیم دادخواست، برای اشخاص مقیم در داخل کشور سه ماه و برای افراد مقیم خارج از کشور، شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی مرجع مربوط مطابق با قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی است. لازم به ذکر است، هیات های نظارت ثبت استان، به موجب این تبصره موظف اند، در رای یا تصمیم خود تصریح نمایند، که رای یا تصمیم آن ها ظرف مدت مزبور قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

نکته حائز اهمیت اینکه، در مواردی که ابلاغ واقعی نبوده و ذی نفع ادعای عدم اطلاع از آن را بنماید، شعبه دیوان در ابتداء به موضوع ابلاغ رسیدگی می نماید. و در مواردی که به موجب قانون سابق، اشخاصی قبلا حق شکایت در مهلت بیشتری داشته اند، مهلت مذکور، ملاک محاسبه است.

دادخواست شکایت از عملیات اجرایی ثبت به چه صورت ارائه می شود؟

شکایت از عملیات اجرایی ثبت از سوی مدیون یا شخص ثالث به موجب لایحه به رئیس ثبت ارائه می شود و نیازی به ثبت دادخواست حقوقی جهت شکایت از عملیات اجرایی ثبت نمی باشد. اما چنانچه شخص ثالث شکایت از عملیات اجرای ثبت داشته باشد، باید در قالب دادخواست نسبت به طرح خواسته ابطال اجراییه ثبتی و تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی در کنار خواسته ای که موجبات ابطال اجراییه ثبتی را فراهم می آورد اقدام نماید. که با توجه به فنی و تخصصی بودن دعاوی مذکور بهره مندی از تخصص وکیل متخصص ثبتی و بانکی امری لازم و غیرقابل اجتناب است.

اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت چگونه انجام می شود؟

محکوم علیه سند اجرایی چنانچه مدعی مستثنیات دین بودن ملک توقیفی یا پرداخت مبلغ سند به محکوم له باشد و ادعای وی مستند به سند رسمی یا حکم قطعی است، می تواند نسبت به ثبت اعتراض به توقیف مستثنیات دین یا تادیه دین و لغو مزایده ملک در رهن بانک یا اداره ثبت ، طی لایحه ای خطاب به رئیس ثبت اقدام نماید، رئیس ثبت با صدور رای نسبت به درخواست های مذکور اقدام می نماید. معترض به  رای می تواند وفق مقررات در هیات نظارت اعتراض نماید.

ولی چنانچه معترض شخص ثالثی باشد که ادعای واگذاری ملک توقیفی به خود را قبل از توقیف دارد و ادعای وی مستند به سند رسمی یا حکم قطعی باشد، که تاریخ تقدم واگذاری را اثبات نماید، از ملک رفع توقیف می شود. در غیر اینصورت چنانچه مستند وی سند عادی است و طرح دعوایی نشده است. می بایست با مراجعه به دادگاه حقوقی نسبت به اثبات تقدم واگذاری به خود اقدام نماید.

نحوه رسیدگی دیوان عدالت اداری نسبت به رد شدن درخواست ابطال عملیات اجرایی ثبت توسط هیات نظارت ثبت استان و شورای عالی ثبت

نحوه رسیدگی نسبت به اعتراض به رای هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت به موجب رای وحدت رویه شماره 523 مورخ 1390/11/24 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است. 

به عبارت دیگر دیوان عدالت اداری اقدام به رسیدگی شکلی می نماید و از ورود در ماهیت پرونده و صدور حکم ممنوع است و با نقض رای، هیات نظارت ثبت هم عرض، مجددا با رعایت موارد نقض اعلامی از سوی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری موظف به رسیدگی است. اما نسبت به رای جدید صادره از سوی هیات نظارت ثبت نیز، مجددا امکان طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری وجود دارد. شعبه دیوان این بار با ورود در ماهیت موضوع، اقدام به صدور حکم قطعی می نماید.

از تاریخ لازم الاجرا شدن تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری در تاریخ 1402/02/10، رسیدگی در دیوان عدالت اداری نسبت به آرای مراجع اختصاصی اداری ( شبه قضایی ) از قبیل هیات های نظارت ثبت استان منبعد به صورت یک مرحله ای است و پرونده مستقیما به یکی از شعب تجدیدنظر ارجاع می شود.

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری است و یک نسخه از دادخواست برای طرف دعوا ارسال خواهد شد. که وی مکلف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارسال پاسخ مکتوب اقدام نماید. که با وصول پاسخ و در وقت نظارت، شعبه دیوان نسبت به مطالعه پرونده و صدور تصمیم مقتضی اقدام خواهد نمود.

اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت

به موجب رای وحدت رویه شماره 784 مورخ 1398/09/26 ،چنانچه ادعای شخص ثالث نسبت به تو قیف مال مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد، توسط اجرای ثبت ، دستور رفع توقیف صادر می شود. اما چنانچه ادعای ثالث بر اساس اسناد عادی همچون مبایعه نامه عادی باشد، ثالث جهت اثبات حقانیت، می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نماید.

آیا با اعتراض شخص ثالث عملیات اجرایی ثبت متوقف می شود؟

صرف طرح دعاوی همچون ابطال اجرائیه ثبتی و یا اثبات وقوع عقد بیع ، اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند رسمی مالکیت ملک که ممکن است، توسط شخص ثالث جهت اثبات مالکیت مال توقیف شده مطرح گردد، مانع توقف عملیات اجرایی ثبت نمی شود. مگر اینکه دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت، توسط معترض ثالث مطرح و دادگاه نسبت به پذیرش درخواست، با اخذ خسارت احتمالی موافقت نماید.

آیا شکایت از عملیات اجرایی ثبت مانع ادامه عملیات اجرایی می شود؟ | در چه مواردی عملیات اجرایی ثبت متوقف می شود؟

بر اساس ماده 143 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت در موارد زیر صرفا عملیات اجرایی ثبت متوقف می گردد.

1. وصول حکم یا دستور موقت با قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت
2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت ثبت
3. رای هیات نظارت ثبت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرایی ثبت
4. پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی

نحوه اعتراض به عملیات اجرایی ثبت پس از تنظیم صورت مجلس مزایده

به موجب 172 آیین نامه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا، پس از تنطیم و امضای صورتمجلس مزایده ثبت شکایت از عملیات اجرا از کسی مسموع نخواهد بود. اما این امر مانع از آن نیست، که هر گاه قبل از تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجرا را مخالف با قانون تشخیص دهد، اقدام به صدور رای مبنی تجدید عملیات اجرایی ثبت نماید، رای صادره طبق ماده 169 این آیین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت ثبت استان است.

دادخواست ابطال عملیات اجرایی ثبت به چه صورت ارائه می شود؟

شکایت از عملیات اجرایی ثبت از سوی مدیون طی درخواست به رئیس اداره ثبت محل اجرای عملیات انجام می شود و نیازی به تقدیم دادخواست شکایت از عملیات اجرایی ثبت نیست. اما در صورتی که شخص ثالث شکایت از عملیات اجرایی ثبت داشته باشد و مستند مورد ادعای وی سند عادی است، با توجه به وضعیت پرونده و به جهت ممانعت از طرح ایرادات احتمالی از سوی طرف دعوا و دادگاه، می بایست علاوه بر طرح دعوای اعتراض ثالث و اثبات نقل و انتقال مقدم مال توقیف شده در دادگاه صالح به رسیدگی، با طرح دعاوی حقوقی مقتضی از قبیل، الزام به تنظیم رسمی انتقال در خصوص اموال غیرمنقول یا الزام به فک پلاک و تنظیم سند رسمی در خصوص اتومبیل توقیف شده، نسبت به طرح خواسته های صدور قرار توقف عملیات اجرایی، ابطال اجرائیه ثبتی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال مزایده و صورتمجلس تنظیمی و ابطال سند انتقال اجرایی در دادگاه صالح نسبت به احقاق حقوق اقدام نمود.

اما در صورتی که مستند مالکیت شخص ثالث سند رسمی ( فرض بعید ) یا حکم قضایی است، و عملیات مزایده تمام نشده باشد، معترض ثالث می تواند در قالب یک لایحه خطاب به رئیس ثبت محل، درخواست بلااثر کردن اقدامات اجرایی را بنماید. که با توجه به فنی و تخصصی بودن تعیین دقیق خواسته ها و نحوه صحیح طرح دعوا در مراجع قضایی بهره مندی از تخصص وکیل متخصص امر حائز اهمیت اساسی است.

مرجع اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

مرجع اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی به موجب تصریح ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی رییس اداره ثبت محل است . منظور از رییس اداره ثبت محل ، رییس ثبت محلی است که عملیات اجرایی مورد نظر در حوزه آن در جریان است. بنابراین در مواردی که اوراق اجرایی به موجب ماده 30 آیین نامه از حوزه ای به حوزه دیگر ارجاع می شود، رییس اداره ثبت محل مرجوع الیه مکلف است، برابر مقررات آیین نامه اجرا به اعتراض رسیدگی نماید .

چه کسانی می ‌توانند درخواست ابطال عملیات اجرایی کنند؟

1. شخصی که حکم علیه او صادر شده و اموالش در حال توقیف و فروش است.
2. کسی که حکم علیه او نیست، اما در فرآیند اجرا، به حقوق او تعرض شده است. برای مثال، مالی توقیف شده که متعلق به شخص ثالث است، نه محکوم علیه.

مرجع صالح جهت اعتراض به نظریه رییس اداره ثبت در خصوص رد شدن اعتراض به عملیات اجرایی ثبت کجاست؟

نظریه رییس اداره ثبت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در هیات نظارت ثبت استان می باشد. بنا بر ماده 6  اصلاحی قانون ثبت ( برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، در مقر هر دادگاه استان، هیآتی به نام هیات نظارت مرکب از مدیر کل ثبت استان و یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر به انتخاب رییس قوه قضاییه تشکیل می شود ).

که به موجب بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت مقرر می دارد: رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت می باشد. بنابراین پس از ابلاغ رای رییس اداره ثبت به شخص شاکی و معترض و نیز سایر ذینفعان پرونده، هر گاه اشخاص ذینفع شکایتی از تصمیم رییس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظریه رییس شکایت خود را به ثبت محل تسلیم نمایند. 

البته با توجه به اینکه مرجع رسیدگی به شکایت از نظر و رای رییس ثبت، هیات نظارت ثبت استان می باشد، بنابراین شاکی در ارائه شکایت و اعتراض خود به اداره ثبت محل یا دفتر هیات نظارت ثبت استان اختیار دارد . 

آثار اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی

• توقیف عملیات اجرایی ثبتی

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت به موجب ماده 96 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی  در موارد زیر میتواند باعث توقف عملیات اجرایی شود :

1. در موردی که متعهد له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2. در مواردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارایه کند مبنی بر اینکع مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا در رهن و وثیقه طلب اوست .
3. در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تامین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد .
4. هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیر قطعی بر حقانیت خود ارایه کند .
5. در صورتی که قبل از بازداشت از معترض قبول ثبت و عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد .
6. در موردی که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیات نظارت ثبت و یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد .

• ابطال عملیات اجرایی ثبتی

پس از رسیدگی به موضوع شکایت اگر دلایل و مدارک استنادی مورد قبول مرجع اعتراض قرار گیرد رای به فسخ و ابطال عملیات اجرایی ثبتی به طور کلی یا آن قسمت که بر خلاف قانون بوده است داده می شود.

آیا اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت امکان پذیر است؟

در پاسخ به این سوال باید گفت، در صورتی که شحص ثالث به اجرای ثبت اعتراض داشته باشد باید در دادگاه عمومی حقوقی اقدام به طرح دعوا تحت عنوان اثبات وقوع عقد بیع یا اثبات مالکیت و ابطال اجرائیه نماید و همزمان درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت را نیز مطرح نماید.

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت به جهت ادعای مستثنیات دین بودن مال توقیف شده ( جهت اجرای مهریه )

اعتراض به توقیف مستثنیات دین مال توقیف شده از سوی زوج، با توجه به اینکه نامبرده ادعای پرداخت تمام یا بخشی از مهریه را دارد یا نسبت به مستثنیات دین بودن مال یا میزان آن با زوجه اختلاف دارد، به ترتیب دادگاه عمومی حقوقی و رئیس ثبت محل اجرای عملیات صالح به رسیدگی به این موضوعات می باشند. نتیجتا در خصوص دادگاه طرح خواسته های حقوقی مقتضی با توجه به نوع مال در قالب دادخواست به طرفیت زوجه ضرورت دارد. اما در خصوص طرح اعتراض خطاب به رئیس ثبت محل، شرایط و نحوه اعتراض تابع عمومات اعلامی در متن تقدیمی است، که به جهت ممانعت از اطاله کلام از تکرار مجدد آن اجتناب می نمائیم.

رای وحدت رویه اعتراض به عملیات اجرایی ثبت – رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره 784 مورخ 1398/09/26

نظر به این که طبق ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب ۱۳۲۲/06/۲۷ ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب ۱۳۸۷/06/۱۱ ریاست قوه قضائیه است و ماده ۱۶۹ این آیین‌نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست، بنابراین، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم‌الاتباع است.

نظریه مشورتی 11/47/9/7 مورخ 1399/10/01 در خصوص طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی

استعلام :

با عنايت به اين كه تبصره ماده 19 قانون كانون كارشناسان رسمي دادگستري مصوب 1381 مقرر مي دارد، در مواردي كه انجام معاملات مستلزم تعيين قيمت عادله روز از طرف كارشناس رسمي است نظريه اعلام شده تا شش ماه از تاريخ صدور معتبر خواهد بود؛ چنانچه با وجود سپري شدن اعتبار شش ماهه نظريه كارشناس ارزياب ملك و همچنين با وجود اعتراض محكوم عليه در مهلت هفت روزه، دادگاه به اعتراض رسيدگي نكرده و دستور تنظيم سند رسمي در حق محكوم له را صادر كند: 1- در صورت مثبت بودن پاسخ تنظيم سند رسمي و انتقال مالكيت به محكوم له، آيا اين امر از موارد ابطال مزايده است؟ 2-در صورت مثبت بودن پاسخ رسيدگي به اعتراض محكوم عليه نسبت به اين موضوع مستلزم طرح دادخواست جديد و اثبات آن است و يا اين كه با درخواست از اجراي احكام مدني چنين خواسته اي قابل رسيدگي خواهد بود؟

نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه :

اولاً، طرح دعواي ابطال عمليات اجرايي دادگاه از جمله ابطال مزايده فاقد وجاهت قانوني است؛ بنابراين دادگاهي كه اين دعوا نزد آن مطرح مي شود، مجوز قانوني مبني بر صدور حكم داير بر ابطال عمليات اجرايي ندارد و بايد به استناد ماده 2 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379، آن را مردود اعلام كند. ثانياً، گرچه حق شكايت موضوع ماده 142 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 مقيد به مهلت يك هفته اي مذكور در اين ماده است، اما با عنايت به ماده 143 اين قانون، دادگاه نيز موظف به احراز صحت جريان مزايده است و هرگاه به هر دليلي از جمله شكايت خارج از مهلت ذي نفع، متوجه اشكال در جريان مزايده شود، بايد ضمن صدور دستور مقتضي، از صدور دستور انتقال سند رسمي خودداري كند و حتي اگر دستور انتقال سند را صادر كرده و متعاقباً متوجه اشتباه بودن اين دستور شود، با احراز اشتباه و به نحو مستدل مي تواند از اين دستور عدول كند. ثالثاً، با توجه به توضيحات فوق اصولاً بر شكايت محكوم عليه از عمليات اجرايي از جمله برگزاري مزايده، عنوان «دعوا» صدق نمي كند و مرجع رسيدگي به اين شكايت مرجعي است كه مزايده زير نظر آن انجام شده است.

نظریه شماره 1069/96/7 مورخ 1396/05/09در خصوص طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی و ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

استعلام:

با توجه به اینکه از دعاوی و موضوعات شایع در این حوزه قضایی اعتراض به عملیات اجرایی پرونده های اجرایی واحد اجرای اداره ثبت می باشد خواهشمند است، پیرامون سوالات ذیل اظهارنظر فرمایید.

۱-شخصی به بیع غیر رسمی ملکی را از مالک رسمی ابتیاع می نماید به جهت اینکه علیه مالک رسمی متعاقب انتقال عادی اشاره شده در اداره ثبت اجراییه صادر می گردد ملک مختلف فیه توقیف و از طریق عملیات اجرایی و اجرای مزایده به نام متعهد انتقال رسمی صورت می یابد، خریدار به طرفیت فروشند که همان مدیون پرونده اجرایی است و به طرفیت متعهد له پرونده اجرایی دادخواستی به خواسته اثبات بیع، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبتی و ابطال سند انتقال اجرایی تقدیم می دارد. آیا رسیدگی به ادعای ابطال عملیات اجرایی ثبتی در صلاحیت دادگاه است یا در صلاحیت رئیس ثبت؟ بر فرضی که هنوز سند انتقال به نام متعهد تنظیم نشده باشد، آیا رسیدگی به خواسته ابطال عملیات اجرایی ثبتی در صلاحیت رئیس ثبت است یا خیر؟

۲-راجع به یک سند مالی در راستای مقررات در اداره ثبت اجراییه صادر و ملکی که رسما به نام متعهد می باشد توقیف می گردد در واحد اجرای اداره ثبت پس از جری تشریفات قانونی ملک به مزایده گذاشته شد و سند به نام خریدار متعهد له سند انتقال می یابد مدیون پس از انتقال سند دادخواستی به خواسته ابطال عملیات اجرایی ثبت به جهت اینکه نظر کارشناس ابلاغ و قطعی نشده بود و همچنین کارشناس صلاحیت ارزیابی نداشت و ابطال سند انتقالی تقدیم می دارد، آیا رسیدگی به خواسته ابطال عملیات اجرایی ثبتی موضوع سوال در صلاحیت دادگستری است یا بر اساس ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در صلاحیت رئیس ثبت می باشد؟

۳-با توجه به اینکه برخی از دوایر ثبت در صورتی راجع به اعتراض نسبت به عملیات اجرایی یا ابطال عملیات اجرایی ثبتی اظهارنظر می نمایند، که عملیات اجرایی ثبت انجام شده واجد اشکال باشد، سوال این است، چنانچه رئیس ثبت عملیات اجرایی انجام شده را صحیح بداند با این وصف اعتراض واصل می گردد، آیا تکلیف به اظهار نظر دارد یا خیر؟ آیا این اظهار نظر قابل اعتراض و قابل رسیدگی در هیأت نظارت ثبت می باشد یا خیر؟

پاسخ:

1. اولا: با توجه به مواد ۱۶۹ و ۱۷۲ آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387/06/11 رئیس قوه قضاییه، صلاحیت رئیس ثبت محل برای رسیدگی به شکایت اشخاص ذی نفع از عملیات اجرایی، پس از صدور دستور اجرا شروع و با پایان عملیات اجرایی خاتمه پیدا می کند. با اجرای مزایده و تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده عملیات اجرایی تمام می شود و بعد از آن تاریخ رئیس ثبت محل برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی صلاحیت ندارد. ثانیا: طبق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب 1322/06/27 هر کس دستور اجراء اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور سند رسمی داشته باشد، می تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوا نماید و طبق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی اصل بر صلاحیت محاکم دادگستری است، مگر این که قانون صریحا مرجع دیگری را تعیین کرده باشد.
2. در فرض مطرح شده در این سؤال با عنایت به ماده ۱۷۲ آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، رئیس ثبت محل پس از تنظیم و امضاء سند انتقال، نمی تواند به شکایت از عملیات اجرایی رسیدگی کند و در نتیجه مدعی باید به دادگاه ذیصلاح مراجعه کند.
3. مستفاد از ماده ۱۶۹ آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، رئیس ثبت محل، با تقدیم شکایت از سوی ذی نفع تکلیف به رسیدگی پیدا می کند و در هر حال باید در مورد شکایت مطرح شده رسیدگی و رأی صادر کند و رأی صادر شده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت ثبت صلاحیتدار می باشد.