ابطال مزایده ثبتی زمانی مطرح می شود که روند عملیات اجرا و مزایده اموال توسط واحد اجرای ثبت، برخلاف قوانین و مقررات حاکم انجام شده باشد. این موضوع می تواند بنا به دلایل مختلفی از جمله، ارزیابی نادرست قیمت مال ، اطلاع رسانی ناقص به ذی نفع در موضوع یا حتی وقوع تخلف در جریان مزایده باشد. آگاهی از شرایط و دلایل ابطال به شما کمک می کند تا در صورت تضییع حق، بهترین اقدام قانونی را انتخاب کنید. در ادامه، مهم ترین موارد و راهکارهای حقوقی در زمینه ابطال مزایده ثبتی را ارائه خواهیم نمود.
ابطال مزایده ثبتی چیست؟ | چگونه مزایده ثبتی را باطل کنیم؟
ابطال مزایده ثبتی به معنای لغو یا بی اعتبار اعلام کردن فرآیند مزایده ای است که به دلایل قانونی یا نقض مقررات مربوط به درستی انجام نشده است. این ابطال می تواند به دلایل مختلفی صورت گیرد، از جمله این موارد عبارتند از:
- نقص در اطلاع رسانی به اشخاص ذی نفع در پرونده: در فرضی حادث می شود که اطلاعیه های مربوط به روند انجام مقدمات مزایده به درستی منتشر نشده باشد یا به اطلاع افراد ذینفع نرسیده باشد.
- ارزیابی نادرست اموال : در فرضی است که کارشناس مربوط فاقد صلاحیت در موضوع باشد یا نسبت به وضعیت و ارزیابی اموال به طور صحیح عمل ننموده و نتیجتا منجر به تعیین قیمت پایه نادرست شده باشد.
- نقص در رعایت شرایط قانونی: در فرضی حادث می شود که داورز یا مدیر اجرا از رعایت شرایط و مقررات قانونی حاکم بر در روند عملیات اجرا عدول نماید و با حدوث این اشکالات نسبت به برگزاری مزایده اقدام نماید.
- اعتراض ذینفعان: اگر افراد ذینفع مانند بدهکار یا طلبکاران اعتراضاتی مستدل و قانونی نسبت به فرآیند مزایده داشته باشند و بدون رفع این اشکال یا اشکالات عملیات اجرا ادامه یابد.
- تخلف یا تقلب در مزایده: هرگونه تقلب یا تخلف در فرآیند مزایده که بر نتایج آن تاثیر گذاشته باشد، از جهات ابطال مزایده ثبتی است.
موارد ابطال مزایده ثبتی
دلایل ابطال مزایده اداره اجرای ثبت (جهات ابطال مزایده بانکی ) عبارتند از :
- تعلق مال موضوع مزایده به شخص ثالث
- ایفاء تعهد توسط مدیون
- در رهن بودن مال موضوع مزایده
- عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده به مدیون
- شمول مقررات راجع به مستثنیات دین
- خارج از مهلت بودن ارزیابی
- ورشکستگی مدیون در اسناد ذمه ای
نکات کاربردی:
- دعوای ابطال مزایده بانکی که در عرف بعضا مصطلح است، همان ابطال مزایده ثبتی است. مضافا به شرایط ابطال مزایده بانکی علاوه بر موارد هفتگانه صدرالذکر، می بایست مواردی همچون ابطال مزایده بانکی به جهت باطل بودن قرارداد بانکی یا شروط ضمن آن، ابطال مزایده بانک به جهت باطل بودن دستور اجرا و ابطال مزایده بانکی به جهت باطل بودن سند رهنی بانک نیز اشاره نمود
- به موجب ماده ۷ قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی مصوب 1386/04/05 و ماده ۱۹۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷ قراردادهای عادی که بین بانک ها و مشتریان در اجرای ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ مبادله می گردد، در حکم اسناد رسمی است و در صورتی که طرفین در مفاد آن اختلافی نداشته باشند، با تقاضای بستانکار (بانک یا موسسات اعتباری) ادارات اجرای ثبت مکلف به صدور اجرائیه و ادامه عملیات اجرایی طبق آیین نامه اجرای اسناد رسمی می باشند. بر همین اساس اجرای مفاد قراردادهای بانکی و اسناد رهنی بانک تابع تشریفات عمومی مصرحه در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است و تابع تشریفات اختصاصی نمی باشد.
مراحل ابطال مزایده ثبتی
- طرح اعتراض خطاب به رئیس ثبت
- اعتراض به نظریه رئیس ثبت در هیات نظارت استان
- اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری
توضیح اینکه، وفق مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود، که رای صادره در فرجه مقرر قانونی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.
البته در مواردی که موضوع ترافعی و از ابتداء در صلاحیت ذاتی مراجع قضایی بوده است، طرح شکایت مقتضی در مراجع قضایی جهت اثبات اولیه ادعا و متعاقبا ابطال مزایده ثبتی ضرورت خواهد داشت.
مدارک ابطال مزایده ثبتی
در فرضی که طرح اعتراض در صلاحیت ذاتی مراجع ثبتی است، وفق ماده ۱۷۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا جهت اعتراض به نظریه رئیس ثبت، بایستی رونوشت کامل یا فتوکپی مدارک ذیل به ضمیمه گزارش جامع و صریح و مشروح ثبت محل از جریان پرونده و موضوع شکایت به نحوی که محتاج به تکرار مکاتبه نباشد، به هیأت نظارت ثبت فرستاده شود:
- رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض نامه ذی نفع و ضمائم آن به عملیات اجرائی
- رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش رئیس یا ممیز اجرا که مستند نظریه رئیس ثبت بوده است
- رونوشت کامل یا فتوکپی نظریه رئیس ثبت
- رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت نامه ذی نفع و ضمائم آن از نظریه رئیس ثبت
- رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ هایی از پرونده اجرائی که مربوط به موضوع شکایت
اما در فرضی که طرح اعتراض نسبت به رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری انجام می شود، ضمیمه نمودن رای هیات نظارت ثبت و گواهی ابلاغ ضرورت خواهد داشت.
در خصوص مدارک ابطال مزایده ثبتی در مواردی که مراجع قضایی صلاحیت ذاتی جهت رسیدگی را دارا می باشند، با توجه به نوع خواسته ذی نفع، اسناد و مدارک مثبت ادعا متغیر است. که حسب مورد، ذینفع موظف به ارائه آن جهت اثبات ادعا در مراجع قضایی است. و تابع عمومات قانونی است.
شرایط و نحوه ابطال مزایده ثبتی به جهت تعلق مال موضوع مزایده به شخص ثالث
در روند اجرای اسناد لازم الاجرا، مدیون ملزم می شود بدهی خود را که مستند به سند لازم الاجرا بوده به متعهد له پرداخت نماید. در صورتی که متعهد در مهلت 10 روز پس از ابلاغ اجرائیه، اقدامی جهت اجرای مفاد سند انجام ندهد، به تقاضای ذینفع اجرائیه، اموال متعلق به او بازداشت شده و از طریق مزایده به فروش خواهد رفت.
در جریان عملیات اجرایی، تنها اموالی بازداشت خواهد شد، که متعلق به شخص مدیون باشد. در صورتی که به هر دلیلی مال متعلق به دیگری بازداشت شده و به مزایده رفته باشد، شخص ثالث می تواند نسبت به این امر اعتراض کرده و خواستار ابطال مزایده ثبتی شود.
اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت، در فرضی است، که شخص ثالثی نسبت به مال منقول یا غیرمنقول توقیف شده از سوی اداره اجرای ثبت از باب استیفای حقوق محکوم له پرونده، ادعای حقوقی نماید. در این حالت، مرجع صالح به رسیدگی به شکایت شخص ثالث از عملیات اجرایی ثبتی، بنا به اینکه مستند مورد ادعای ثالث ، سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه و یا سند عادی باشد، متفاوت است.
در دو مورد اول، اداره اجرای ثبت، مکلف است، به اعتبار سندیت اسناد رسمی و احکام دادگستری، عملیات اجرایی را متوقف و از مال رفع بازداشت نماید. اما چنانچه اعتراضشان توسط رئیس ثبت یا هیات نظارت پذیرفته نشود، می توانند از تصمیمات رئیس ثبت یا هیات نظارت، در دیوان عدالت اداری شکایت نمایند.
اما در فرضی که مستند مورد ادعای شخص ثالث، سند عادی و رسیدگی به موضوع دارای ماهیت قضایی باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به حقانیت ثالث را نخواهد داشت و توقف عملیات اجرایی، ثبت مستلزم صدور دستور توقف عملیات اجرایی ثبت و اقامه دعوای ثالث در دادگاه می باشد.
ابطال مزایده ثبتی به جهت ایفاء تعهد توسط مدیون
هدف از عملیات اجرایی که مزایده بخشی از آن است، تحمیل مدلول سند لازم الاجرا به متعهد است. بر همین اساس اگر متعهد پیش تر مفاد سند را به اجرا گذاشته باشد، موردی برای توقیف اموال و برگزاری مزایده وجود نخواهد داشت. در صورتی که علی رغم پرداخت مطالبات طلبکار توسط مدیون، اموال او بازداشت و از طریق مزایده به فروش رفته باشد، متعهد می تواند با اثبات پرداخت طلب یا ایفای تعهد، ابطال مزایده ثبت را درخواست نمود. لکن با توجه به اسناد و مدارک در اختیار مرجع صالح به رسیدگی متفاوت است. و همانگونه در بحث بند اعتراض ثالث بیان شد، در فرضی که مستند ادعایی متعهد سند رسمی یا احکام دادگستری است، عملیات اجرای ثبت باید متوقف و ابطال شود.
لکن اگر مستند متعهد اسناد عادی است، طرح دعوا به جهت ترافعی بودن موضوع در مراجع قضایی ضرورت دارد و چنانچه پرداخت بدهی قبل از صدور اجراییه باشد، می بایست ابطال اجرائیه ثبتی را نیز در ستون خواسته درج نمود.
ابطال مزایده ثبتی به جهت در رهن بودن مال موضوع مزایده
یکی دیگر از جهات ابطال مزایده ثبتی، در رهن بودن مال می باشد. اگر مال موضوع مزایده قبل از بازداشت در اجرائیات ثبت، به موجب عقد رهن با تاریخ مقدم متعلق حق شخص ثالث قرار گرفته باشد، برگزاری مزایده به جهت تعارض با حقوق مرتهن امکان پذیر نمی باشد. در صورت برگزار شدن مزایده، ذینفع می تواند خواستار ابطال مزایده ثبتی شود.
ابطال مزایده ثبتی به جهت عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده به بدهکار
یکی از جهات ابطال مزایده ثبتی، عدم ابلاغ وقت مزایده به بدهکار می باشد. یکی از حقوقی که آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا برای بدهکار در نظر گرفته شده این است که بدهکار می تواند پیش از تنظیم صورت مجلس قطعی مزایده، نسبت به پرداخت بدهی خود و جلوگیری از برگزاری مزایده نسبت به مال توقیفی اقدام نماید.
عدم ابلاغ آگهی مزایده به بدهکار وی را از این حق قانونی محروم می نماید. برابر ماده ۱۲۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی‌های سازمان ثبت و یکی از روزنامه های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان، منتشر و نسخه ای از آن تهیه و در محل وقوع مال و محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می شود.
فاصله بین انتشار آگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲۰ روز باشد. به محض انتشار آگهی مزایده در سایت، نسخه ای از آگهی مزایده صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ می شود.
تخلف از مقررات این ماده و عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده به متعهد، می تواند منجر به ابطال مزایده ثبتی شود.
ابطال مزایده ثبتی به جهت مستثنیات دین بودن مال توقیف شده توسط واحد اجرای ثبت
اموالی که داخل در عنوان مستثنیات دین قرار می گیرند، بابت دیون شخص قابل بازداشت و فروش نیستند. به عبارت دیگر مستثنیات دین نباید توسط اجرائیات ثبت توقیف شود و بالتبع فروش این اموال از طریق مزایده نیز از منظر قانونی بلا اثر است. می تواند نسبت به توقیف عملیات اجرایی ثبتی و اعتراض به توقیف مستثنیات دین اقدام کند. رسیدگی به این اعتراض به مستثنیات دین در اداره ثبت، در صلاحیت رئیس اداره ثبت است. نظر رئیس قابل اعتراض در هیات نظارت ثبت است. و رای صادره هم متعاقبا قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.
ابطال مزایده ثبتی به جهت خارج از مهلت بودن ارزیابی
تعیین قیمت پایه در مزایده الزامی است. قیمت پایه توسط کارشناسان رسمی دادگستری و پس از ارجاع موضوع از طریق اداره ثبت تعیین خواهد شد. کارشناسان مکلفند، ظرف ده روز پس از ارجاع موضوع، نظریه خود را اعلام نمایند. در صورت تسلیم نظریه کارشناسی پس از انقضای مهلت ده روزه، نظریه مزبور نمی تواند ملاک عمل باشد. در صورتی که مزایده بر مبنای نظریه ای که خارج از مهلت صادر شده برگزار شود، ذینفع می تواند تقاضای ابطال مزایده ثبتی را مطرح نماید؛ مگر آنکه کارشناس پیشتر تمدید مهلت کارشناسی را درخواست کرده و با درخواست وی موافقت شده باشد.
ابطال مزایده ثبتی به جهت ورشکستگی مدیون در اسناد ذمه ای
سند وثیقه سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن، شخصی ( اعم از اینکه مدیون باشد یا نه ) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قرار دهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.
در صورتی که مدیون در اسناد وثیقه پس از تنظیم سند ورشکسته شود، صدور حکم ورشکستگی در اعتبار سند مزبور موثر نخواهد بود و متعهد له می تواند مفاد سند را به اجرا گذارد.
در مقابل سند ذمه سندی است حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد به کار می رود.
در خصوص اسناد ذمه ای، اگر پس از آغاز عملیات اجرایی، حکم ورشکستگی مدیون صادر شود، عملیات اجرایی صورت گرفته باطل محسوب می شود و عملیات باید به طرفیت مدیر تصفیه یا اداره تصفیه امور ورشکستگی ادامه یابد. در صورتی که اقدامات اجرایی پس از صدور حکم ورشکستگی ادامه داشته و منجر به برگزاری مزایده شود، چنین مزایده ای به درخواست ذی نفع و حکم دادگاه قابل ابطال است.
ابطال مزایده ثبتی به جهت غیر واقعی بودن قیمت ارزیابی
مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی ارزیاب در اداره اجرای ثبت، ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی می باشد. طبق ماده ۱۰۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اصلاحی ۱۳۹۸، پس از ابلاغ مراتب ارزیابی، هر یک از طرفین پرونده که نسبت به نتیجه ارزیابی معترض باشد، می تواند اعتراض خود را حداکثر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام کند. معترض باید هزینه ارزیابی مجدد را نیز همزمان با اعلام اعتراض تودیع کند. پرداخت این هزینه اصولا بر عهده معترض است. مگر اینکه هر دو طرف معترض باشند که در این صورت هر یک باید نصف هزینه را بپردازد.
در صورت انقضای مهلت مذکور و عدم وصول اعتراض، نتیجه ارزیابی قطعی تلقی می شود. بر همین اساس پس از برگزاری مزایده ثبت و تنظیم سند انتقال اجرایی نیز نمی توان به جهت غیر واقعی بودن قیمت ارزیابی شده، مزایده مزبور را بی اعتبار دانست.
از طرف دیگر اصولا در مزایده الزامی به فروش مال به قیمت واقعی آن وجود ندارد؛ بلکه مال به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد. نتیجه ارزیابی صرفا تعیین کننده قیمت پایه و آغاز مزایده است و معمولا مال به قیمتی بالاتر از قیمت پایه فروخته خواهد شد. در نتیجه اشخاص ذی نفع تنها در مهلت تعیین شده می توانند نسبت به نتیجه ارزیابی معترض شوند و پس از طی این مهلت، اعتراض به مزایده ثبت مسموع نمی باشد.
آیا امکان ابطال مزایده ثبتی به جهت وجود اضافه مساحت در زمین موضوع مزایده وجود دارد یا خیر؟
چنانچه مساحت ملک موضوع مزایده در سند رسمی به اشتباه کمتر از مساحت واقعی آن باشد و در جریان مزایده و انجام کارشناسی نیز این اختلاف مساحت کشف نشود، در اینکه خللی به اعتبار مزایده وارد خواهد شد یا خیر؟ اتفاق نظر حقوقی و رویه غالبی در عمل وجود ندارد.
گروهی معتقدند، با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک، در چنین مواردی ذینفع می تواند ارزش اضافه مساحت را از برنده مزایده مطالبه نماید. اما موجبی برای ابطال مزایده ثبتی یا ابطال سند انتقال اجرایی وجود نخواهد داشت. به همین جهت این امر موجب تضییع حقوق مالک قبلی ملک موضوع مزایده نشده و سبب ابطال مزایده اجرای ثبت نیز نخواهد شد.
اما گروه دیگر معتقدند، با حادث شدن این امر، ارزیابی از اساس به صورت صحیح واقع نشده است. نتیجتا فرآیند اجرا ناقص است و می توان نسبت به ابطال مزایده ثبتی اقدام نمود.
مهلت اعتراض به عملیات مزایده ثبتی
مهلت اعتراض به عملیات مزایده ثبتی تا ۱۰ روز پس از پایان مزایده می باشد. چنانچه درخواست ابطال عملیات اجرایی مزایده ثبت خارج از مهلت باشد، مسموع نخواهد بود. اما تا زمانی که مال توقیف شده منتهی به صورت مجلس قطعی مزایده یا صدور سند انتقال اجرایی نشده باشد، با سپردن وجه از طرف بدهکار یا بازداشت کننده مقدم مازاد مورد وثیقه، پرونده اجرایی مختومه می گردد و مراتب به دفترخانه تنظیم کننده اعلام می گردد که موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید.
مراجع صالح به رسیدگی به درخواست ابطال مزایده ثبتی | نحوه ابطال مزایده ثبتی در مراجع صالح به رسیدگی
چنانچه در جریان عملیات اجرائی، تخلف یا اشتباه یا اقداماتی صورت گیرد که مورد اعتراض هر یک از طرفین پرونده اجرائی و یا اشخاص ثالث باشد، برابر ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا شخص معترض می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند. در تهران مرجع رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی معاون و مدیرکل ثبت استان در اجرای اسناد رسمی می باشد.
بنابراین مرجع رسیدگی به شکایات از عملیات اجرایی رئیس ثبت محل می باشد. منظور از رئیس ثبت محل، رئیس ثت محلی است که عملیات اجرایی مورد اعتراض در حوزه آن در جریان است.
در مواردی که اوراق اجرایی به موجب ماده 30 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی از حوزه ای به حوزه دیگر ارجاع می گردد، رئیس ثبت محل مکلف است، که برابر مقررات اجرا اقدام نماید.
هرگونه اعتراض به عملیات اجرایی در حوزه ثبتی همان محلی که عملیات مورد اعتراض در جریان است و توسط رئیس ثبت همان محل مورد رسیدگی قرار می گیرد. بنابراین چنانچه تقاضای صدور اجرائیه چک به لحاظ وقوع بانک طرف حساب صادرکننده در رشت بعمل آید و پرونده اجرایی در اداره ثبت رشت تشکیل شده باشد و ملک متعهد در زنجان بنا به تقاضای متعهد توقیف گردد، هر گونه اعتراض به عملیات بازداشت مزبور که از ناحیه ذی نفع به عمل آید، مرجع رسیدگی آن رئیس ثبت زنجان خواهد بود و رئیس ثبت رشت در این خصوص صلاحیتی ندارد.
که ذی نفع ابتدائا باید اعتراض خود را به رئیس ثبت ارائه نماید. پس از آنکه رئیس ثبت محل به موضوع شکایت شاکی رسیدگی کرد، مکلف است، نظریه خود را بطور کتبی اعلام نماید. نظریه مذکور از طریق صدور اخطاریه به اشخاص ذی نفع ( متعهد و متعهدله ) ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی دارند، ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ اعتراض خود را جهت ارجاع پرونده به هیات نظارت ثبت، تسلیم ثبت محل نمایند.
به موجب بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351/10/18 آرای صادره از هیات نظارت ثبت استان فقط در مورد بندهای ۱، ۵ و 7 قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است. در نتیجه آرای هیات نظارت ثبت در اعتراض به نظریه رئیس ثبت نسبت به فرآیند مزایده قابل تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت نمی باشد. اما امکان طرح اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری کماکان برای ذینفع وجود دارد.
نکته حائز اهمیت اینکه، برابر تبصره ۴ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت، رئیس سازمان ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات های نظارت متناقض باشد و یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید.
البته در فرضی که بدهکار ادعای پرداخت بدهی دارد و مستند مورد ادعای وی سند غیر رسمی است یا در فرض طرح اعتراض توسط شخص ثالث با ادعای انتقال سابق حقوق و منافع مال توقیف شده به او با ارائه اسناد عادی یا در فرض ورشکستگی بدهکار به جهت ترافعی بودن موضوع و ضرورت رسیدگی در مراجع قضایی، طرح دعوای حقوقی مقتضی حسب مورد جهت اثبات ادعا ضرورت خواهد داشت. که با اثبات این دعاوی در فرضی که عملیات اجرایی ثبت مختومه نشده باشد، مزایده توسط مراجع ثبتی باطل خواهد شد و با فرض مختومه شدن پرونده و تنظیم سند انتقال اجرایی، ابطال مزایده ثبتی توسط مراجع قضایی امکان پذیر خواهد بود.
آیا امکان ابطال مزایده ثبتی پس از اتمام عملیات اجرایی و انجام مزایده و صدور سند انتقال اجرایی در دادگاه وجود دارد یا خیر؟
خیر، چرا که اولا: وفق مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود.
ثانیا: مراجع دادگستری مطابق مواد ۱ و ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲/06/۲۷ صرفاً در صورتی صلاحیت رسیدگی به اعتراض به اجراییه های ثبت را دارند، که اعتراض به اصل اجرا و اعتراض به دستور اجرای اسناد رسمی باشد که توسط رئیس ثبت صادر می شود. اما در صورتی که اعتراض معترض، نه به اصل اجرا، بلکه به نحوه اجرا و به عبارت دیگر اعتراض به عملیات اجرایی باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت رئیس اداره ثبت و عندالاقتضاء هیأت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد.
ثالثا: علی رغم دیدگاهی که قائل به این است، که با ختم عملیات اجرایی و صدور سند انتقال اجرایی دادگاه امکان و صلاحیت ورود به خواسته ابطال مزایده ثبتی را دارا می باشد، به نظر این دیدگاه صحیح نمی باشد، چرا که مراجع قضایی صرفا در فروضاتی حق ابطال مزایده ثبتی را دارند، که از ابتداء از صلاحیت ذاتی مراجع ثبتی خارج باشد و به جهت ترافعی بودن آن، مراجع قضایی صلاحیت ورود به آن را داشته باشند.
که مصداق شایع آن ها، ادعای پرداخت بدهی از سوی بدهکار در فرضی که مستند ادعای او سند رسمی یا حکم قضایی نیست یا شخص ثالث ادعای انتقال حقوق یا منافع مال را قبل از توقیف آن داشته باشد یا طلبکاران مدعی ورشکسته بودن بدهکار و ابطال اقدامات او به در زمان تنظیم قراردادها و سند رهنی باشند. که با اثبات این دعاوی در فرضی که پرونده در مرحله اجرا باشد و عملیات اجرایی ثبت مختومه نشده باشد، مزایده توسط مراجع ثبتی باطل خواهد شد و با فرض مختومه شدن پرونده و تنظیم سند انتقال اجرایی ابطال مزایده ثبتی توسط مراجع قضایی امکان پذیر خواهد بود.
شرایط و نحوه طرح اعتراض به رد شدن درخواست ابطال مزایده ثبتی توسط هیات نظارت ثبت استان در دیوان عدالت اداری
-
ضرورت طرح ابتدایی اعتراض به نظریه رئیس ثبت در هیات نظارت ثبت استان
در حال حاضر رویه شعب دیوان عدالت اداری با تمسک به مواد 169 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و مستفاد از آراء وحدت رویه 961-1393 و 581324-1404 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، قائل به عدم امکان طرح اعتراض به نظریه رئیس ثبت به صورت مستقل و بدون مراجعه ابتدایی به هیات نظارت ثبت و در قالب دعاوی موضوع بند 1 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری می باشند. و نتیجتا نسبت به صدور قرار رد شکایت در این فرض اقدام می نمایند.
-
طرح شکایت در فرجه مقرر قانونی
به موجب تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1402/02/10، از زمان تصویب این قانون، مهلت تقدیم دادخواست، برای اشخاص مقیم در داخل کشور سه ماه و برای افراد مقیم خارج از کشور، شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی مرجع مربوط مطابق با قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی است. لازم به ذکر است، هیات های نظارت ثبت استان، به موجب این تبصره موظف اند، در رای یا تصمیم خود تصریح نمایند که رای یا تصمیم آن ها ظرف مدت مزبور قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
نکته حائز اهمیت اینکه، در مواردی که ابلاغ واقعی نبوده و ذی نفع ادعای عدم اطلاع از آن را بنماید، شعبه دیوان در ابتداء به موضوع ابلاغ رسیدگی می نماید. و در مواردی که به موجب قانون سابق، اشخاصی قبلا حق شکایت در مهلت بیشتری داشته اند، مهلت مذکور، ملاک محاسبه است.
-
ارائه جهات و دلایل نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها در رای صادره از سوی هیات نظارت ثبت استان
نحوه رسیدگی نسبت به اعتراض به آرای هیات نظارت ثبت استان به موجب رای وحدت رویه شماره 523 مورخ 1390/11/24 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.
به عبارت دیگر دیوان عدالت اداری اقدام به رسیدگی شکلی می نماید و از ورود در ماهیت پرونده و صدور حکم ممنوع است و با نقض رای، هیات نظارت ثبت هم عرض، مجددا با رعایت موارد نقض اعلامی از سوی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری موظف به رسیدگی است. اما نسبت به رای جدید صادره از سوی هیات نظارت ثبت نیز، مجددا امکان طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری وجود دارد. شعبه دیوان این بار با ورود در ماهیت موضوع، اقدام به صدور حکم قطعی می نماید.
نحوه رسیدگی به اعتراض به رد شدن درخواست ابطال مزایده ثبتی توسط هیات نظارت ثبت استان در دیوان عدالت اداری
از تاریخ لازم الاجرا شدن تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری در تاریخ 1402/02/10، رسیدگی در دیوان عدالت اداری نسبت به آرای مراجع اختصاصی اداری ( شبه قضایی ) از قبیل هیات های نظارت ثبت استان منبعد به صورت یک مرحله ای است و پرونده مستقیما به یکی از شعب تجدیدنظر ارجاع می شود.
نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری است و یک نسخه از دادخواست برای طرف دعوا ارسال خواهد شد. که وی مکلف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارسال پاسخ مکتوب اقدام نماید. که با وصول پاسخ و در وقت نظارت ، شعبه دیوان نسبت به مطالعه پرونده و صدور تصمیم مقتضی اقدام خواهد نمود. اما رای صادره وفق مقررات مواد 79 و 98 قانون دیوان عدالت اداری قابل اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری می باشد.
حکم ابطال مزایده ثبتی چیست؟
- اعاده به وضع سابق : در صورت ابطال مزایده ثبتی ، وضعیت اموال به حالت قبل از مزایده باز می گردد و مالکیت آن به فروشنده یا بدهکار بازگردانده خواهد شد.
- لزوم برگزاری مجدد مزایده توسط واحد اجرای ثبت : در برخی موارد، ممکن است، نیاز به برگزاری مجدد مزایده باشد، البته پس از رفع نقایص و مشکلات قانونی
- تحمیل هزینه های اضافی : ابطال مزایده ثبتی ممکن است، هزینه های اضافی برای طرفین پرونده ، از جمله هزینه های حقوقی و اداری را موجب گردد.
- تاخیر در تسویه بدهی ها: ابطال مزایده ثبتی می تواند فرآیند تسویه بدهی ها را به تاخیر بیاندازد و مشکلات مالی بیشتری برای بدهکار و طلبکاران ایجاد نماید.
- پیگیری های قانونی: ممکن است طرفین به دنبال جبران خسارات و پیگیری های قانونی باشند که این امر می تواند به دعاوی حقوقی و کیفری و اداری منجر شود
2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
با سلام و احترام
موارد زیر در متن شما نیست
چه مدت بعد از ابلاغ نظر ارزیاب ، میتوان به قیمت گذاری اعتراض کرد؟
اعتراض از طریق دفاتر قضایی انجام میشود یا دفاتر ثبت اسناد؟
با سلام
در رویه جاری ، مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی پنج روز می باشد. در رویه عملی از طریق دفاتر ویژه اسناد رسمی و ازدواج و طلاق انجام می شود