هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ و به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که دارای شرایط مندرج در این قانون می باشند، لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد مندرج در این قانون صدور سند مالکیت مفروزی برای آنها میسور نمی باشد، در هر حوزه ثبتی هیأت حل اختلاف تشکیل می شود. که با لحاظ شرایطی که در ادامه خواهد آمد، اقدام به صدور رای به نفع متصرف خواهند نمود.
شرایط ارجاع پرونده به هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
هیأت حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی با دارا بودن شرایط ذیل و با بررسی مدارک ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می کند:
- الف.فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
- ب.عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
- پ.مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی.
- ت.عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز است.
شرایط و نحوه تشکیل جلسات هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
جلسات هیأت رسیدگی اصولاً یک روز در هفته در ساعات غیر اداری در دبیرخانه هیأت تشکیل و با حضور همه اعضا رسمیت می یابد. در صورت تراکم کار و ضرورت تشکیل دو یا چند هیأت باید متناسب با انجام امور هیأتهای مذکور مهیا گردند. از آنجا که طبق ماده ۱ قانون فوق الذکر، اعضای هیأت شامل یک قاضی به انتخاب رئیس کل دادگستری استان، رئیس اداره ثبت اسناد و املاک یا قائم مقام وی و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی محل یا قائم مقام آنها می باشد.
در نتیجه چنانچه ملک داخل محدوده شهری و یا در حریم شهر باشد، اعضای هیأت عبارت از قاضی، رئیس ثبت و رئیس اداره راه و شهرسازی یا قائم مقام او می باشد. چنانچه ملک خارج از محدوده شهری باشد اعضای هیات مشتمل بـر قاضی، رئیس ثبت و رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان می باشد.
برابر بخشنامه شماره ۹۰۰۰/۱۰۰/۱۶۴۹ به تاریخ ۱۳۹۱/۵/۱۰ رئیس قوه قضاییه و بخشنامه شماره ۹۱/۹۴۹۲۷ به تاریخ ۱۳۹۱/۵/۱۸ امور املاک، سازمان ثبت اسناد و املاک به منظور تسریع در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی اختیار تعیین عضو قضایی هیأت های موضوع قانون مذکور به رؤسای کل محترم دادگستری استان تفویض گردیده است و رؤسای کل محترم دادگستری با پیگیری ادارات کل ثبت استانها بایستی نسبت به معرفی قضات هیاتها اقدام فرمایند.
همچنین برابر ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مدیران کل ثبت مکلفند با پیگیری و هماهنگی لازم با روسای کل دادگستری و مدیران کل راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی برای معرفی اعضای هیأت اقدام تا هیأتها شروع به کار نمایند. برابر ماده ۸ آیین نامه مذکور هیأت در ساعت غیر اداری در محل دبیرخانه تشکیل و با حضور همه اعضاء رسمیت می یابد. از طرفی تبصره ۳ ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، رسمیت و اعتبار رأی در مورد املاک افراد غایب و محجور را منوط به نظر قاضی هیأت دانسته است.
در مقایسه ماده صدرالاشعار ابهاماتی پدید آمد و این ابهامات با بخشنامه شماره ۹۳/۸۵۷۹۹ به تاریخ ۱۳۹۳/۶/۱ رفع گردید، برابر این بخشنامه، در صورتی که تقاضاها مربوط به افراد غایب و محجور موضوع تبصره ۳ ماده ۱ قانون مذکور باشد، نظر قاضی هیأت الزامی است و در رابطه با بقیه موارد آرای هیأت با نظر دو نفر از سه نفر عضو معتبر خواهد بود و در این صورت نظریه اقلیت بایستی در ذیل رای درج گردد.
نحوه رسیدگی و صدور رای در هیأت حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
دبیر هیات های قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد مکلف هستند، قبل از رسیدگی پرونده، به متقاضی تفهیم نمایند که موضوع درخواست مشمول کدام یک از فرازهای مقرر ذیل ماده ۱ می باشد تا متناسب با نوع تقاضا رسیدگی مقتضی در تبصره ۲ ذیل ماده ۱ را معمول نمایند.
طبق ماده ۵ قانون یاد شده، هیأت در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی موضوع بند ت ماده ۱ قانون، پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن مبادرت به صدور رأی می نماید. در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، صراحتاً اعلام گردیده بود که آرای صادره از هیات با امضای دو نفر از اعضا معتبر و قابل اجراست. قانون در این خصوص صراحتاً مطلبی را بیان ننموده است. اما از آنجا که در تبصره ۳ ذیل ماده ۱ قانون مذکور قید گردیده که تصمیمات هیأت در مورد املاک افراد غایب و محجور با نظر قاضی هیأت معتبر است، می توان به این نتیجه رسید که با موافقت دو نفر از سه عضو حاضر در جلسه آراء هیأت معتبر است، مشروط به اینکه چنانچه در پرونده مطرح شده، فرد غایب یا محجوری باشد و یکی از اعضای موافق، قاضی هیأت باشد.
هیأت پس از بررسی مدارک موجود در پرونده اعم از مستندات مالک متقاضی و پاسخ وضعیت ثبتی ملک، گزارش کارشناسی و غیره مبادرت به صدور رأی تقاضا می نماید. نوع رای صادره برای پرونده ها با توجه به وضعیت ثبتی ملک مورد تقاضا و مدارک موجود در پرونده متفاوت است و تقاضا یا رد می گردد و یا مورد قبول واقع می شود، که اصطلاحاً به رأی صادره در خصوص رد تقاضا، رای منفی و به رای صادره در خصوص قبول تقاضا رای مثبت گفته می شود. که در ادامه به آنها به تفکیک اشاره می نمائیم.
در چه صورتی درخواست تنظیم اظهارنامه و پذیرش درخواست ثبت متقاضی در هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی رد خواهد شد؟
هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ممکن است، اقدام به صدور رای منفی نماید. رای منفی رایی است که به هر دلیل، تصمیم به رد درخواست و تقاضای متقاضی گرفته شده و برابر این رأی امکان گرفتن سند از متقاضی سلب می شود.
طبق ماده 8 آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ، (( … در صورتی که هیات تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده و یا ملک مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات منابع طبیعی و عمومی باشد، رای به رد درخواست متقاضی صادر می کند. …))
همچنین طبق ماده ۱۳ این آیین نامه پس از صدور رأی بر رد تقاضا، دبیر هیأت مکلف است، رأی صادره را در بانک اطلاعات اداره ثبت مربوطه ثبت و از طریق سیستم مراتب را به متقاضی ابلاغ نماید. در صورتی که هیات حل اختلاف قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی برای درخواست متقاضی یا مستدعی ثبت، رأی منفی صادر نماید و متقاضی نیز مدعی باشد، که ملک تقاضا مشمول مقررات قانون یاد شده می باشد، نظر به اینکه طرف مقابل هیأت حل اختلاف ذی نفع در موضوع نبوده و موضوع نیز امر ترافعی نیست ( فقط امور حسبی و مواردی که صراحتاً در قانون مشخص شده اند، در صلاحیت مراجع قضایی می باشد و مرجع قضایی به طور کلی صلاحیت رسیدگی به امر غیر ترافعی را ندارد) برای رای منفی هیات قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی میتوان دو حالت را متصور شد :
-
نقص شکلی پرونده
حالت اول که تصمیم به رد تقاضای متقاضی توسط هیات صادر می شود، زمانی است که در اجرای ماده ۵ آیین نامه قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی و به دلیل نقص مدارک و عدم توجه به اخطار رفع نقص توسط متقاضی، هیات تصمیم به رد تقاضای متقاضی می گیرد. به عبارتی این گونه تصمیم هیات، نتیجه ایراد و نقص شکلی پرونده و نواقص موجود در آن می باشد و متقاضی می تواند پس از رفع نواقص و ایرادات شکلی دوباره ثبت نام و در صورت احراز شرایط شکلی و ماهوی پرونده هیأت برابر مقررات اقدام به صدور رأی خواهد نمود.
-
عدم اثبات موضوع ادعا در هیئت به جهات گوناگون
حالت دوم که تصمیم به رد درخواست متقاضی توسط هیات صادر می شود، زمانی است که در اجرای ماده ۸ آیین نامه قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی هیات پروندۀ تایید شده توسط دبیر را بررسی نموده و چنانچه محتوای مدارک و مستندات یا گزارش کارشناس کافی برای تصمیم گیری نبوده یا درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات این قانون باشد، تصمیم به رد تقاضای متقاضی می گیرد که نتیجه آن صدور رای منفی توسط هیأت است.
در چه صورتی درخواست تنظیم اظهارنامه و پذیرش درخواست ثبت متقاضی در هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی قبول خواهد شد؟
در صورتی که هیأت تشخیص دهد که تقاضا مشمول مقررات قانون می باشد، تقاضای متقاضی را قبول و به یکی از حالتهای ذیل مبادرت به صدور رأی می نماید :
-
صدور رای مبنی بر تنظیم اظهارنامه و پذیرش درخواست ثبت
یکی از آرائی که به تشخیص هیأت ممکن است صادر گردد. رای بر پذیرش درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه می باشد، مطابق با ماده ۱۳ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، هرگاه در مورد قسمتی از ملک مورد درخواست متقاضی قبلاً اظهارنامه ثبتی پذیرفته نشده باشد و یا تقدیم نشده باشد، هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود به واحد ثبتی ابلاغ می کند. به عنوان مثال، چنانچه نسبت به دو ملکی به مساحت یک هکتار درخواست ثبت پذیرفته شده و نسبت به مابقی آن درخواست تقدیم نشده یا پذیرفته نشده است و نسبت به یکصد متر مربع مشاعی از ملک مذکور شخصی طبق اسناد عادی متقاضی صدور سند می باشد، چنانچه با بررسی ایادی اسناد عادی موجود در پرونده و یا گزارش کارشناسی معلوم گردد ایادی ماقبل به کسانی می رسد که نسبت به دو دانگ مذکور درخواست ثبت داده اند. دیگر درخواست ثبت جدید از متقاضی لازم نمی باشد و در واقع متقاضی در خصوص یکصد متر مربع مشاع از دو دانگ فوق قائم مقام متقاضی ثبت اولیه می شود و اما چنانچه ایادی به متقاضی ثبت اولیه نرسد هیات در خصوص آن یکصد متر مربع مشاع و متصرف متقاضی رأی به تنظیم اظهارنامه و پذیرش درخواست ثبت می دهد.
-
صدور رای مبنی بر ادامه عملیات مقدماتی ثبت
طبق تبصره ذیل ماده ۱۳ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، چنانچه ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید نداشته باشد. در این صورت هیأت رأی بر ادامه عملیات مقدماتی ثبت حدود به نام متقاضی و به میزان تصرف وی صادر می نماید، در این صورت پس از ابلاغ مراتب به واحد ثبتی و انتشار موضوع ماده ۳ قانون مزبور واحد ثبتی آگهی تحدید حدود را به صورت اختصاصی منتشر میکند.
مفهوم مخالف تبصره مذکور آن است که چنانچه ملک در جریان ثبت بوده و سابقه تحدید حدود داشته باشد، در این صورت هیأت می تواند رأی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی را صادر نماید که در بند بعدی توضیح داده می شود.
-
صدور رای مبنی بر صدور سند مالکیت
یکی دیگر از آرائی که هیأت در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی صادر می کند رأی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی است. بر مبنای مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ثبت اسناد، کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اند و همچنین ثبت اسناد کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک، ثبت شده اند و نیز ثبت اسناد مربوط به عقود صلح و هبه و شرکت و حتی ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقولی که ثبت نشده اند اجباری اعلام شده است و لزوماً باید با سند رسمی باشد. ماده ۴۸ قانون ثبت نیز در مقام ضمانت اجرای مواد مزبور مقرر داشته است، سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و بی اعتنایی خود را نسبت به این گونه اسناد صراحتاً نشان داده است.
واقعیت این است که مواد 10،9، ۱۱، ۱۲، ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، متصرفان اراضی و املاک را به تسلیم تقاضای ثبت و دارندگان سند مالکیت را به لزوم تنظیم سند رسمی در موقع انتقال، دعوت و بلکه مجبور ساخته است و آشکار است که مخاطب قانونگذار، خصوصاً در قواعد آمره راجع به ثبت املاک، به طور معمول شخص حقیقی و یا هر شخص حقوقی حقوق خصوصی است. اصطلاح ثبت اجباری نیز که بر اساس مقررات مذکور در مواد قانون ثبت و آیین نامه آن رایج شده است از همین اجبار و الزام مالکان اراضی و املاک خصوصی به ثبت اموال غیر منقول خود، نشأت می گیرد.
متاسفانه بسیاری از اشخاصی که نسبت به ملک آنها سند مالکیت صادر شده بدون در نظر گرفتن مقررات مواد ۴۶ و ۴۶ قانون ثبت، قسمتی از ملک خود را به دلایلی از قبیل ندادن هزینه انتقال و غیره با سند عادی به اشخاص واگذار می نمایند و از آنجا که طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است، نمی توان مانع انجام چنین انتقالاتی شد. لذا چنانچه خریدار، متقاضی صدور سند در اجرای قانون باشد و هیأت تقاضای وی را مشمول مقررات آن قانون بداند رأی بر صدور سند مالکیت پس از انتشار آگهی موضوع ماده ۳ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به نام متقاضی را صادر می نماید.
طبق ماده ۱۴ قانون پیش گفته، در صورتی که ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مقررات این قانون و به موجب رأی هیأت دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر گردیده باشد، پس انتشار آگهی موضوع ماده ۳ این قانون مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت می شود. با بیان مراتب مذکور، موارد صدور سند ممکن است برای اعیان، عرصه و یا مشاعی باشد.
۱-۳. صدور سند اعیان
صدور سند اعیان مصادیقی دارد، از جمله موضوع ماده ۷ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی و تبصره ذیل آن، که توضیح مختصری بر این ماده و تبصره آن خالی از لطف نیست. در برخی مناطق و پلاکها در استانها مالکیت عرصه و اعیان آن یکی نیست و مالکین آن متفاوتند. در این صورت اگر مورد معامله، اعیان ملک باشد و متقاضی خواستار صدور سند برای مورد معامله شود، دو حالت متصور خواهد شد: نخست اینکه متقاضی فقط خواستار صدور سند اعیان بدون حقی بر عرصه باشد که نیاز به حضور نیست و رأی بر صدور سند اعیان با حفظ حقوق مالک عرصه برابر مقررات صادر خواهد شد. حالت دوم زمانی است که متقاضی علاوه بر اعیان، خواستار عرصه مورد تقاضا نیز می باشد. در این فرض چنانچه مالک عرصه در هیأت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأکید کرده و بپذیرد به درخواست وی رسیدگی شده و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سند مالکیت عرصه و اعیان می دهند. به عبارتی مستند رأی اعیان، مبایعه نامه و مستند رأى عرصه پذیرش مالک عرصه است.
قابل ذکر است که صدور سند اعیان، مستلزم تثبیت نقشه عرصه ملک در کاداستر است؛ زیرا چنانچه عرصه ملک در گذشته در بانک تثبیت نشده باشد، ثبت نقشه اعیان امکان پذیر نبوده و عملاً رأی اعیان برای متقاضی حتی در صورت فراهم بودن شرایط قابل اجرا نیست. تبصره ذیل ماده ۷ قانون یاد شده نیز که موضوع درخواستهای زیادی از قانون است بدین شکل می باشد که مالکان یک مجموعه آپارتمانی چنانچه خواستار صدرو سند باشند، بایستی همگی ساکنین درخواست نموده و ثبت نام کنند؛ زیرا بررسی و اطمینان از مساحت های سایر واحدهای آپارتمانی لازمه انجام کارشناسی است؛ چون برای تعیین سهام مشاعی متقاضیان هر واحد آگاهی به این مساحتها ضروری است. پس از هماهنگی ساکنین، کارشناسی کلیه واحدها به عمل می آید و برای هر یک از متقاضیان به قدرالسهم از تصرفات آنها سند مشاعی در صورت مالکیت عرصه و اعیان صادر خواهد شد.
پس از صدور سند مشاعی عرصه و برابر این تبصره، مالکین با مراجعه به شهرداری، خواستار تفکیک مجموعه آپارتمانی خود می شوند و صدور تفکیکی برابر قانون تملک آپارتمانها برای آنها اتفاق خواهد افتاد و اقدامات بعدی بر اساس دستورالعمل تفکیک آپارتمان و قانون تملک آپارتمانها خواهد بود. لذا چنانچه خریداری متقاضی صرف اعیان ملک باشد، تفاوتی ندارد که سوابق ملک عرصه و اعیان هر دو موجود باشد یا اعیان به تنهایی رأی به صدور سند اعیان صادر و برای آگهی موضوع ماده ۳ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به اداره ثبت ارسال می شود.
۲-۳. صدور سند عرصه
مورد دیگر درخواست صدور سند عرصه است و آن هنگامی است که اعیان ملک متعلق به غیر بوده و متقاضی برابر اسناد و مدارک فقط عرصه ملک را خریداری نموده است به عنوان نمونه، برای باغ که درختان باغ متعلق به مالک اولیه یا فروشنده است، ولی عرصه باغ توسط وی به فروش می رسد، متقاضی می تواند درخواست صدور سند عرصه را نماید.
۳-۳. صدور سند مالکیت مشاعی
در تمام موارد ذکر شده و اکثریت قریب به اتفاق درخواستها، صدور سند و هنگامی که امکان صدور سند مفروز نمی باشد، متقاضی به صورت مفروزی است و می تواند به صدور سند مشاعی تمکین نماید و بر این اساس هیأت نیز می تواند نسبت به صدور رأی مبنی بر صدور سند مالکیت مشاعی اقدام نماید. در آیین نامه قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، برای هر یک از متقاضیان مشاعی یک پرونده تشکیل می گردد و برای هر یک نقشه جداگانه ترسیم و این است که موجب افزایش هزینه ها می شود.
-
رای بر انتقال ملک در دفترخانه اسناد رسمی
چنانچه مالک رسمی ملک تقاضا مؤسسات یا نهادهای عمومی غیر دولتی ملک باشد و یا ملک جزء اراضی موقوفه باشد، چنانچه هیأت مورد تقاضا را مشمول مقررات قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی بداند، در این صورت رأی بر انتقال سند دفترخانه اسناد رسمی به نام متقاضی صادر می نماید. در این صورت طبق ماده ۱۲ قانون یاد شده مراجع مذکور در مواد ۹ و ۱۰ این قانون پس از ابلاغ رای قطعی هیات و به ترتیب پرداخت اجرت زمین و یا بهای آن از سوی متقاضی، مکلفند ظرف دو ماه نماینده خود را جهت امضای سند انتقال معرفی نمایند. در غیر این صورت اداره ثبت محل پس از اطمینان از پرداخت اجرت زمین یا تودیع بهای آن به تنظیم سند انتقال اقدام می نماید. به نظر، علت این امر آن است که به دلیل وجود مالکین رسمی، ابتدا انتقال واقع شده به صورت رسمی ثبت و سپس اقدامات لازم جهت صدور سند صورت می پذیرد.
شرایط صدور رای اصلاحی توسط هیات قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
در هنگام صدور رأی یا بعد از آن و در مراحل مختلف عملیات ثبتی و حتی بعد از صدور سند ممکن است اشتباهاتی در رأی صادره ملاحظه گردد و این اشتباهات بایستی حسب مورد توسط مراجع ذی صلاح اصلاح گردد؛ اشتباهاتی که اصلاح آنها حسب مورد گاهی مستلزم رعایت تشریفات و زمان کمتر و گاهی برعکس، نیازمند گذراندن تشریفات و زمان بیشتر می باشد.
ماده ۱۶ آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به اصلاح رأی پرداخته است و به عبارتی، به صورت مختصر و گذرا به مقوله اصلاحی رأی پرداخته و مقرر شده است که چنانچه آرای هیات ها در حین انشاء دچار سهو قلم و یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رای وارد ننماید، هیأت تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک، بدون انتشار آگهی اصلاحی میتواند نسبت به تصحیح رأی اقدام نماید. این نوع اشتباهات جزئی را میتوان به اشتباهات غیر مؤثر در بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی، به واسطه عدم تأثیر اشتباه در ماهیت عمل تعمیم داد. در اشتباهاتی که در رأی پیش آمده و مخل اساس رای نیست و ثبت دفتر املاک نشده است و اصلاح رای توسط هیات صورت میگیرد، بایستی سه رکن اساسی وجود داشته باشد.
-
-
- الف. اشتباه در حین انشای رای صورت گرفته باشد و جزئی و از روی سهو قلم اشتباه قلمی باشد و بیرون از این چهارچوب شامل این اختیار هیأت نیست.
- ب. این ایراد و اشتباه خللی به اساس رأی وارد نکند. ساده بوده و اشتباهی نباشد که تعیین کننده و در زمره ارکان رأی باشد؛
-
یعنی اشتباه در شماره پلاک اصلی و فرعی مساحت محل ملک و در کل مواردی که تعیین کننده و اساس رأی می باشند که از شمول اختیارات هیأت خارج است.
-
-
- ج. رای صادره که دچار اشتباه شده نبایستی اجرا شده باشد؛ یعنی در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. بدین نحو که اگر رأی صادر شده دارای اشتباه قلمی و جزئی بوده و این اشتباه خللی به اساس رأی وارد نسازد و همچنین در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت نرسیده باشد در این صورت هیأت اختیار اصلاح آن را دارد و رأی اصلاحی صادر میکند.
-
نحوه ابلاغ رای هیات قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
در خصوص ابلاغ راي موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، دبیر هیأت نامه ای به پیوست رای وضعیت ثبتی گزارش کارشناس، نقشه و مختصات با موضوع ابلاغ رای به واحد ثبتی تنظیم و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می نماید و بدین شکل رای به اداره ثبت ابلاغ می شود تا اقدام مقتضی برای اجرای رأی در راستای ماده ۳ همان قانون به عمل آید. اداره ثبت اسناد و املاک پس از دریافت نامه و پیوستهای آن، در اجرای ماده صدر الاشعار یک برگ آگهی موضوع قانون یاد شده و آیین نامه آن را که از قبل توسط بایگانی تنظیم شده است، برای انتشار در روزنامه کثیرالانتشار و محلی هم زمان و در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز میفرستد و درخواست ارسال یک نسخه از روزنامه حاوی آگهی یادشده را می کند. لازم به ذکر است، که برابر ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی صدور سند مالکیت منوط به تأیید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض و یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه های متعلقه می باشد. در اجرای مواد ۵۲ و ۵۳ آیین نامه اجرایی قانون ثبت معمولاً سازمان ثبت طی بخشنامه ای در اواخر بهمن ماه از ادارات کل ثبت استانها نام روزنامه های ناشر آگهی ها را استعلام می نماید تا نشریاتی را که زیر پوشش وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی فعالیت دارند جهت انتخاب روزنامه های ناشر آگهی به سازمان ثبت معرفی نمایند. پس از بررسی نهایی جراید واجد صلاحیت تعیین و قبل از پایان سال اسامی روزنامه های ناشر آگهی های هر استان برای سال آینده در روزنامه های كثير الانتشار درج می شود و به اطلاع عموم می رسد.
