اعتراض به رای رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی اسناد رسمی لازم الاجرا، تابع تشریفات خاص ثبتی است و شخصی که از نحوه انجام عملیات اجرایی متضرر شده است، نمی تواند بدون توجه به مسیر قانونی مقرر، مستقیما به هر مرجع قضایی یا اداری مراجعه کند. مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هر شخص ذی نفع می تواند نسبت به عملیات اجرایی شکایت کند و شکایت وی ابتدا نزد رئیس ثبت محل مطرح می شود. چنانچه شخص ذی نفع نسبت به تصمیم رئیس ثبت معترض باشد، اعتراض او ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ در ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت دار مطرح خواهد شد.
نکته مهم در این دعوا آن است که «اعتراض به عملیات اجرایی» با «اعتراض به اصل اجراییه» یکسان نیست. تعیین اینکه ایراد شخص متوجه اصل صدور اجراییه است یا نحوه اجرای آن، در انتخاب مرجع صالح و مسیر اعتراض نقش اساسی دارد.
شرایط اعتراض به رای رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی چیست؟
برای اعتراض به نظریه رئیس ثبت، نخست باید مشخص شود ایراد مطرح شده دقیقا متوجه کدام اقدام در پرونده اجرایی است.
- مهم ترین شرط در این مرحله، ارتباط مستقیم ایراد با عملیات اجرایی است. به عبارت دیگر، اعتراض باید ناظر به نحوه اجرای سند و اقداماتی باشد که پس از صدور اجراییه انجام شده است؛ نه اینکه شخص با این عنوان، اصل صدور اجراییه را مورد مناقشه قرار دهد. این تفکیک در تعیین مرجع صالح و شیوه طرح دعوا اهمیت اساسی دارد.
برای مثال، اگر در پرونده ای ملک متعهد توقیف شده باشد و ایراد شخص این باشد که تشریفات قانونی توقیف یا ارزیابی رعایت نشده، موضوع با اعتراض به اصل اجراییه تفاوت دارد. در این حالت باید مشخص شود، کدام اقدام اجرایی برخلاف مقررات انجام شده و ایراد مزبور چه تاثیری بر حقوق معترض داشته است.
در مقابل، اگر ادعای متعهد این باشد که اساسا شرایط قانونی صدور اجراییه وجود نداشته یا دستور اجرا برخلاف مفاد سند صادر شده است، اختلاف متوجه مبنای صدور اجراییه خواهد بود و نمی توان صرفا با عنوان «اعتراض به عملیات اجرایی» آن را در چارچوب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مطرح کرد.
- از سوی دیگر، معترض باید ذی نفع باشد و بتواند رابطه حقوقی خود با اقدام مورد اعتراض را نشان دهد. برای نمونه، چنانچه ملکی در جریان عملیات اجرایی توقیف شده و شخص ثالث مدعی مالکیت آن باشد، موضوع صرفا یک اعتراض کلی به پرونده اجرایی نیست؛ بلکه باید وضعیت مالکیت، مستندات آن و مقررات ناظر بر اعتراض شخص ثالث به توقیف مورد بررسی قرار گیرد.
- اعتراض نیز باید کاملا مشخص و مستند تنظیم شود. بیان عباراتی مانند «عملیات اجرایی برخلاف قانون انجام شده است» به تنهایی برای یک اعتراض تخصصی کافی نیست. باید دقیقا مشخص شود، اقدام مورد اعتراض چه بوده، در چه مرحله ای انجام شده، کدام مقرره رعایت نشده و نقض آن چه اثری بر حقوق معترض گذاشته است.
برای مثال، در اعتراض به ارزیابی یک ملک، باید روشن شود، ایراد به اصل ارزیابی، نحوه انتخاب یا عملکرد کارشناس، رعایت تشریفات ارزیابی یا مبلغ تعیین شده مربوط است. همچنین در اعتراض مرتبط با مزایده، باید معلوم شود ایراد به آگهی، تشریفات برگزاری، ارزیابی، نحوه انجام مزایده یا اقدامات پس از آن باز می گردد.
در نتیجه، به موجب تجربه عملی، یک اعتراض موثر باید میان سه موضوع ارتباط روشنی برقرار کند: اقدام اجرایی مورد اعتراض، مقرره ای که ادعا می شود نقض شده و دلیل اثبات این ادعا. هرچه این ارتباط در متن اعتراض دقیق تر باشد، امکان بررسی موثر پرونده نیز بیشتر خواهد بود.
مهلت اعتراض به رای رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی چقدر است؟
مهلت اعتراض به نظریه رئیس ثبت، مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ده روز از تاریخ ابلاغ نظریه به شخص ذی نفع است. بنابراین، در این مرحله تاریخ ابلاغ نظریه اهمیت تعیین کننده دارد و باید از طریق مستندات پرونده اجرایی به طور دقیق احراز شود.
البته باید میان «شکایت از عملیات اجرایی» و «اعتراض به نظریه رئیس ثبت» تفاوت گذاشت. شخص ابتدا نسبت به اقدام اجرایی مورد اعتراض نزد رئیس ثبت شکایت می کند؛ پس از صدور نظریه، چنانچه آن را نپذیرد، مهلت ده روزه برای اعتراض به همان نظریه آغاز می شود.
برای مثال، فرض کنید در یک پرونده اجرایی نسبت به توقیف یک ملک اعتراض شده و رئیس ثبت پس از رسیدگی، نظریه خود را در تاریخ ۱۰ مهر به شخص ذی نفع ابلاغ کرده است. مهلت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت از تاریخ ابلاغ همین نظریه محاسبه می شود، نه از تاریخ اولیه توقیف ملک.
در فرض دیگری، اگر موضوع اعتراض به تشریفات مزایده مربوط باشد و رئیس ثبت درباره آن اظهار نظر کند، شخص معترض باید تاریخ ابلاغ نظریه را مبنای محاسبه مهلت اعتراض قرار دهد. بنابراین، تاریخ برگزاری مزایده و تاریخ ابلاغ نظریه دو موضوع متفاوت هستند و نباید با یکدیگر خلط شوند.
در پرونده های اجرایی، توصیه می شود علاوه بر تاریخ اقدام مورد اعتراض، تاریخ ثبت شکایت نزد رئیس ثبت، تاریخ صدور نظریه و تاریخ ابلاغ آن نیز به صورت جداگانه استخراج شود. این کار از اشتباه در محاسبه مواعد و از دست رفتن فرصت اعتراض جلوگیری می کند.
نکته مهم این است که مهلت ده روزه مربوط به اعتراض به نظریه رئیس ثبت را نباید با مهلت اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری یکسان دانست. این دو اعتراض در دو مرحله متفاوت و بر اساس مقررات متفاوت انجام می شوند و پس از صدور رای هیات نظارت، برای بررسی امکان طرح شکایت در دیوان باید مقررات قانون دیوان عدالت اداری و نوع رای صادر شده به طور مستقل بررسی شود.
مدارک لازم برای اعتراض به رای رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی چیست؟
مدارک لازم برای اعتراض به رای رئیس ثبت، باید به گونه ای انتخاب شود که هم اصل اقدام اجرایی مورد اعتراض و هم جهت قانونی اعتراض قابل احراز باشد. ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، شخص معترض را مکلف کرده است شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند. بنابراین، اعتراض بدون تعیین دقیق دلیل و بدون ارائه مستندات، از نظر اثباتی با یک اعتراض کامل و موثر تفاوت دارد.
ماده ۱۷۰ آیین نامه نیز در مرحله اعتراض به نظر رئیس ثبت، مدارکی را که باید همراه گزارش ثبت محل برای هیات نظارت ارسال شود مشخص کرده است. این مدارک شامل رونوشت اعتراض نامه و ضمائم آن، گزارش رئیس یا ممیز اجرا که مبنای نظر رئیس ثبت بوده، نظر رئیس ثبت، شکایت نامه اولیه و ضمائم آن و برگ های مرتبط پرونده اجرایی است.
در عمل، علاوه بر این اوراق، باید اسنادی که مستقیما ادعای معترض را اثبات می کنند نیز بررسی شوند. برای مثال، اگر اعتراض مربوط به محاسبه مبلغ بدهی باشد، سند لازم الاجرا، اجراییه، اسناد پرداخت، محاسبات پرونده اجرایی و مکاتبات مربوط اهمیت پیدا می کند.
اگر اعتراض مربوط به توقیف یک ملک باشد، سند مالکیت، سوابق ثبتی و مدارکی که وضعیت مالکیت را در زمان توقیف نشان می دهد، حسب مورد باید بررسی شود. اگر ایراد به ارزیابی باشد، برگ ارزیابی و مدارک مربوط به مشخصات و وضعیت ملک اهمیت بیشتری پیدا می کند و اگر اعتراض مربوط به مزایده باشد، آگهی مزایده، گزارش ارزیابی، صورتجلسه مزایده و سایر اوراق مرتبط با آن مرحله باید مورد بررسی قرار گیرد.
برای مثال، فرض کنید اجرای ثبت در پرونده ای ملکی را به مبلغ پنجاه میلیارد ریال ارزیابی کرده و شخص ذی نفع مدعی است ارزیابی برخلاف مقررات انجام شده است. صرف ارائه یک نظریه کارشناسی خصوصی با ارزش بالاتر، لزوما تمام ایراد را اثبات نمی کند؛ بلکه باید مشخص شود ایراد حقوقی یا اجرایی دقیقا به کدام قسمت از فرآیند ارزیابی وارد است و مدارک ارائه شده چگونه این ایراد را اثبات می کنند.
اعتراض به رای رئیس ثبت در هیات نظارت به چه صورت انجام می شود؟
اعتراض به نظر رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی، مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر رئیس ثبت قابل طرح است و شخص ذی نفع می تواند شکایت خود را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت دار تسلیم کند تا موضوع مطابق بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت در هیات نظارت ثبت رسیدگی شود.
بنابراین، ساختار قانونی رسیدگی دو مرحله دارد. ابتدا شخص از عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت شکایت می کند. پس از صدور و ابلاغ نظر رئیس ثبت، در صورت اعتراض، مرحله دوم آغاز می شود و اعتراض نسبت به آن نظر در مهلت ده روزه مطرح خواهد شد.
برای مثال، فرض کنید در پرونده اجرای یک سند رسمی، عملیات اجرایی نسبت به ملک متعهد انجام شده و شخص ذی نفع نسبت به نحوه توقیف اعتراض کرده است. ابتدا باید شکایت وی در چارچوب ماده ۱۶۹ نزد رئیس ثبت بررسی شود. اگر رئیس ثبت اعتراض را نپذیرد و نظر خود را ابلاغ کند، شخص نمی تواند مرحله اول را نادیده گرفته و مستقیما عنوان اعتراض به رای هیات نظارت یا دعوای دیگری را مطرح کند؛ بلکه باید وضعیت پرونده و مسیر قانونی اعتراض به نظر صادر شده را بررسی کند.
نکته مهم این است که ماده ۱۷۰ صرفا به عنوان یک تشریفات اداری ساده قابل نگاه کردن نیست. این ماده مقرر کرده است پرونده همراه با گزارش جامع، صریح و مشروح ثبت محل و مدارک مشخص به هیات نظارت ارسال شود، به نحوی که برای رسیدگی نیاز به تکرار مکاتبات نباشد.
از این رو، اعتراض باید به گونه ای تنظیم شود، که هیات نظارت بتواند بدون ابهام تشخیص دهد اقدام مورد اعتراض چه بوده، رئیس ثبت بر چه مبنایی تصمیم گرفته و ایراد معترض دقیقا چیست.
آیا اعتراض به رای رئیس ثبت در هیات نظارت ثبت موجب توقف عملیات اجرایی می شود؟
صرف اعتراض به نظر رئیس ثبت را نمی توان به معنای توقف خودکار تمام عملیات اجرایی دانست. ماده ۱۶۹، حق اعتراض به نظر رئیس ثبت و ارجاع موضوع به هیات نظارت را پیش بینی کرده است، اما از این ماده نمی توان یک قاعده کلی مبنی بر توقف خودکار تمام عملیات اجرایی در هر پرونده استنباط کرد.
در نتیجه، اگر پرونده در مرحله حساسی مانند مزایده یا انتقال اجرایی قرار داشته باشد، صرف ثبت اعتراض نباید موجب شود معترض بدون بررسی مقررات مربوط، تصور کند تمام اقدامات بعدی خودبه خود متوقف شده است.
برای مثال، فرض کنید شخصی نسبت به نظریه رئیس ثبت درباره عملیات اجرایی یک ملک اعتراض کرده، اما پرونده در آستانه مزایده قرار دارد. در چنین شرایطی باید علاوه بر اصل اعتراض، وضعیت پرونده و مقررات ناظر بر ادامه یا توقف عملیات بررسی شود و در صورت وجود مبنای قانونی برای توقف، همان مبنا به طور مشخص مورد استناد قرار گیرد.
این موضوع در عمل بسیار مهم است؛ زیرا اعتراض به یک اقدام اجرایی و توقف ادامه عملیات دو موضوع مرتبط اما متفاوت هستند. اولی به حق اعتراض شخص مربوط می شود و دومی نیازمند وجود مبنای قانونی برای جلوگیری از ادامه اجراست.
بنابراین، در تنظیم اعتراض حرفه ای، بهتر است در صورت وجود جهات قانونی، درخواست توقف عملیات و مبنای آن به صورت مستقل و مستدل مطرح شود و صرفا به عبارت «با توجه به اعتراض، عملیات اجرایی متوقف شود» اکتفا نشود.
آیا رای رئیس ثبت در شورای عالی ثبت قابل اعتراض است؟
رای رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی مستقیما در شورای عالی ثبت مطرح نمی شود؛ مسیر قانونی اعتراض به نظریه رئیس ثبت در خصوص تخلفات و اشتباهات اجرایی، مطابق بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت، هیات نظارت است. بند ۸ ماده ۲۵ صراحتا رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی را در صلاحیت هیات نظارت قرار داده است.
نکته مهم تر این است که شورای عالی ثبت را نباید یک مرحله عمومی تجدیدنظر نسبت به تمام آرای هیات نظارت دانست. تبصره ۴ ماده ۲۵ مقرر کرده است آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵، بر اثر شکایت ذی نفع، قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است. در عین حال، مدیرکل ثبت می تواند برای ایجاد وحدت رویه، در مواردی که آرای هیات های نظارت متناقض یا خلاف قانون باشند، موضوع را به شورای عالی ثبت ارجاع دهد.
بنابراین، اگر موضوع پرونده دقیقا اعتراض به نظریه رئیس ثبت درباره تخلف یا اشتباه در فرآیند عملیات اجرایی ثبت باشد، نمی توان برای شخص یک حق تجدیدنظر عمومی در شورای عالی ثبت قائل شد.
برای مثال، فرض کنید هیات نظارت در پرونده ای درباره یک اشتباه اجرایی موضوع بند ۸ ماده ۲۵ رای صادر کرده است. صرف اینکه شخص ذی نفع از نتیجه رای ناراضی است، به معنای آن نیست که می تواند مانند یک تجدیدنظرخواهی عادی، پرونده را مستقیما نزد شورای عالی ثبت ببرد. ابتدا باید بررسی شود رای صادر شده دقیقا مستند به کدام بند ماده ۲۵ است و آیا مورد از موارد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت محسوب می شود یا خیر..
آیا می توان به رای رئیس ثبت مستقیما در دادگاه اعتراض کرد؟
پاسخ به این سوال به موضوع اعتراض بستگی دارد و نمی توان برای تمام اختلافات اجرای ثبت یک مرجع واحد تعیین کرد. اگر اعتراض مشخصا ناظر به تخلف یا اشتباه در عملیات اجرایی باشد، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مسیر خاصی را از طریق رئیس ثبت و سپس هیات نظارت پیش بینی کرده است. ماده ۱۶۹ و بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت همین مسیر را مشخص کرده اند.
بنابراین، اگر شخص صرفا از نحوه انجام یک اقدام اجرایی شکایت دارد، باید ابتدا بررسی کند آیا موضوع دقیقا در قلمرو ماده ۱۶۹ و بند ۸ ماده ۲۵ قرار می گیرد یا خیر.
اما اگر ادعا متوجه اصل اجراییه، اعتبار سند، مبنای حقوقی صدور دستور اجرا یا موضوعی خارج از صلاحیت هیات نظارت باشد، نمی توان بدون بررسی ماهیت اختلاف، همان مسیر را اعمال کرد. در این وضعیت باید مقررات خاص مربوط به آن اعتراض و مرجع صالح مورد بررسی قرار گیرد.
برای مثال، فرض کنید شخصی ادعا می کند اجرای ثبت در جریان عملیات اجرایی، تشریفات ارزیابی یک ملک را رعایت نکرده است. این موضوع از جنس اعتراض به عملیات اجرایی است و مسیر ثبتی مقرر در ماده ۱۶۹ باید مورد توجه قرار گیرد.
اما اگر شخص مدعی باشد اساسا سندی که مبنای صدور اجراییه قرار گرفته از جهت حقوقی فاقد اعتبار است، موضوع دیگر صرفا یک ایراد اجرایی نیست و باید مبنای حقوقی اعتراض و مرجع صالح برای رسیدگی به اصل اختلاف بررسی شود.
در نتیجه، پاسخ صحیح این نیست که «همیشه دادگاه صالح است» یا «همیشه هیات نظارت صالح است». نخست باید موضوع خواسته و ماهیت ایراد تعیین شود.
تفاوت اعتراض به رای رئیس ثبت با اعتراض به اصل اجراییه چیست؟
تفاوت اعتراض به نظر رئیس ثبت با اعتراض به اصل اجراییه ثبتی در این است که، اولی اصولا ناظر به نحوه اجرای یک دستور اجرا و تخلف یا اشتباه واقع شده در فرآیند اجراست، در حالی که، دومی اساس صدور دستور اجرا یا مبنای قانونی آن را هدف قرار می دهد.
توضیح تکمیلی اینکه، ماده ۱۶۹ آیین نامه مقرر کرده است که عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا آغاز می شود و هر شخص ذی نفع که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را نزد رئیس ثبت مطرح کند. بنابراین، خود ماده ۱۶۹ بر مرحله «بعد از صدور دستور اجرا» و شکایت از عملیات تاکید دارد.
برای مثال، اگر اجراییه به طور صحیح صادر شده باشد اما در ادامه، مال نامناسبی توقیف شود یا درباره یک اقدام اجرایی مشخص ایراد قانونی وجود داشته باشد، موضوع در قلمرو عملیات اجرایی قرار می گیرد.
اما اگر شخص اساسا معتقد باشد دستور اجرا نباید صادر می شده است، موضوع از مرحله اجرای دستور فراتر می رود و به مبنای صدور اجراییه مربوط می شود.
یک مثال روشن تر، فرض کنید، به موجب سند رسمی، اجراییه علیه متعهد صادر شده و سپس ملک وی توقیف شده است. اگر اعتراض این باشد که در زمان توقیف، تشریفات قانونی رعایت نشده، اعتراض متوجه عملیات اجرایی است. ولی اگر اعتراض این باشد که طلبی که مبنای صدور اجراییه قرار گرفته قبلا پرداخت شده و به همین علت اساسا نباید اجراییه صادر می شد، موضوع ماهیت متفاوتی پیدا می کند و باید بر اساس مقررات مربوط به اعتراض به اصل اجرا و مبنای صدور آن بررسی شود.
در نتیجه، عنوان «ابطال عملیات اجرایی» نباید به صورت مکانیکی برای هر اختلافی که در پرونده اجرای ثبت وجود دارد استفاده شود. ابتدا باید مشخص شود ایراد دقیقا متوجه کدام مرحله و کدام اقدام است.
اگر مهلت اعتراض به رای رئیس ثبت تمام شده باشد، چه اقدامی می توان انجام داد؟
اگر مهلت ده روزه اعتراض به نظر رئیس ثبت سپری شده باشد، نخستین اقدام این نیست که بلافاصله دادخواست دیگری با همان موضوع در مرجع دیگر مطرح شود؛ بلکه باید وضعیت ابلاغ، علت عدم اعتراض در مهلت و ماهیت اقدام مورد اعتراض به طور دقیق بررسی شود.
مطابق ماده ۱۶۹، مهلت اعتراض به نظر رئیس ثبت ده روز از تاریخ ابلاغ است. بنابراین، اولین مسئله این است که آیا ابلاغ صحیح و قانونی انجام شده است یا خیر. اگر شخص اساسا از تصمیم مطلع نشده یا ابلاغ به نحو قانونی محقق نشده باشد، موضوع ابلاغ می تواند در تعیین شروع مهلت موثر باشد.
برای مثال، اگر در پرونده ادعا شود، نظریه رئیس ثبت در تاریخ اول آبان ابلاغ شده و شخص تا بیستم آبان اقدامی نکرده است، صرف ادعای «از رای اطلاع نداشتم» به تنهایی کافی نیست؛ باید نحوه ابلاغ و مستندات موجود در پرونده بررسی شود.
در مقابل، اگر ابلاغ صحیح انجام شده و شخص بدون عذر موجه قانونی مهلت ده روزه را از دست داده باشد، نمی توان صرفا با تغییر عنوان اعتراض، همان مهلت از دست رفته را نادیده گرفت. در این حالت باید بررسی شود، آیا اقدام یا تصمیم دیگری در پرونده وجود دارد که مستقلا قابل اعتراض باشد یا آیا ایراد مورد نظر ماهیتی متفاوت دارد که مسیر قانونی دیگری برای آن پیش بینی شده است.
برای مثال، ممکن است شخصی مهلت اعتراض به نظریه رئیس ثبت درباره یک اقدام اجرایی را از دست داده باشد، اما بعدا اقدام اجرایی جدیدی مانند تنظیم صورتجلسه مزایده یا انتقال اجرایی انجام شده باشد. اینکه آیا اقدام جدید مستقلا قابل اعتراض است یا خیر، بستگی به ماهیت ایراد و مقررات حاکم بر همان اقدام دارد و نمی توان پاسخ واحدی برای همه پرونده ها ارائه کرد.
از طرف دیگر، اگر موضوع در نهایت به رای هیات نظارت رسیده باشد، باید بررسی شود، آیا رای صادر شده از جمله آرای قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است یا خیر. قانون دیوان عدالت اداری، اعتراض به آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری موضوع بند ۲ ماده ۱۰ را در صلاحیت دیوان قرار داده و پس از اصلاحات سال ۱۴۰۲، این دسته از شکایات مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان مطرح می شوند.
بنابراین، از دست رفتن مهلت ده روزه لزوما به معنای پایان مطلق امکان پیگیری هر موضوعی در پرونده نیست؛ اما نمی توان نیز آن را نادیده گرفت. باید دقیقا مشخص شود مهلت مربوط به کدام تصمیم از دست رفته، ابلاغ چگونه انجام شده، اقدام اجرایی فعلی چیست و آیا برای اعتراض به اقدام بعدی یا رای قطعی مرجع اداری مسیر قانونی مستقلی وجود دارد یا خیر، بررسی شود.
آیا اعتراض به رای رئیس ثبت مانع برگزاری مزایده می شود؟
اعتراض به رای رئیس ثبت در مواردی که موضوع آن عملیات اجرایی باشد، از اهمیت ویژه ای در مرحله پیش از مزایده برخوردار است. مطابق ماده ۱۴۳ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات مزایده در صورت اعتراض به نظریه رئیس ثبت، تا زمان صدور رای هیات نظارت متوقف می شود. بنابراین، برخلاف تصور رایج، اعتراض در این مرحله صرفا یک اقدام اداری برای ثبت مخالفت با تصمیم رئیس ثبت نیست و می تواند مستقیما بر ادامه عملیات اجرایی اثر بگذارد.
برای مثال، اگر رئیس ثبت اعتراض بدهکار نسبت به نحوه ارزیابی ملک را مردود اعلام کند و شخص ذی نفع در مهلت مقرر نسبت به این تصمیم اعتراض کند، در صورت قرار داشتن پرونده در مرحله مزایده، باید آثار قانونی اعتراض بر ادامه عملیات اجرایی بررسی شود و نمی توان بدون توجه به ماده ۱۴۳، برگزاری مزایده را اقدامی بی اثر دانست.
اگر بعد از اعتراض به رای رئیس ثبت، مزایده انجام شود، چه اقدامی می توان انجام داد؟
اگر پس از اعتراض قانونی به نظر رئیس ثبت، عملیات مزایده ادامه پیدا کند، ابتدا باید وضعیت پرونده اجرایی و تاریخ دقیق اقدامات انجام شده بررسی شود. ماده ۱۴۳ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اعتراض به نظریه رئیس ثبت را تا صدور رای هیات نظارت، از موارد توقف عملیات مزایده دانسته است. بنابراین، چنانچه برخلاف این حکم، مزایده برگزار شده باشد، باید تخلف از مقررات اجرایی و آثار آن بر اعتبار اقدامات بعدی، از جمله صورت مجلس مزایده و اقدامات مربوط به انتقال، مورد بررسی قرار گیرد.
در چنین پرونده ای، صرف ادعای «برگزاری مزایده در زمان اعتراض» کافی نیست؛ تاریخ ابلاغ نظریه رئیس ثبت، تاریخ ثبت اعتراض، تاریخ برگزاری مزایده و وضعیت رسیدگی در هیات نظارت باید با یکدیگر تطبیق داده شود.
آیا بعد از تنظیم صورت مجلس مزایده می توان به عملیات اجرایی اعتراض کرد؟
اعتراض به عملیات اجرایی پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده با محدودیت مهمی مواجه است. ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، تصریح می کند که پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا مسموع نیست. با این حال، همین ماده استثنای مهمی را پیش بینی کرده است: چنانچه پیش از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد، می تواند حکم به تجدید عملیات اجرایی صادر کند و این تصمیم نیز مطابق ماده ۱۶۹ قابل شکایت در هیات نظارت است.
بنابراین، در این مرحله باید میان «اعتراض عادی به عملیات اجرا» و «بررسی قانونی بودن ادامه عملیات اجرایی توسط رئیس ثبت» تفکیک کرد. صرف گذشتن عملیات از مرحله صورت مجلس مزایده، تمام مسائل احتمالی پرونده را از نظر حقوقی یکسان نمی کند.
آیا اعتراض به توقیف ملک از موارد قابل طرح نزد رئیس ثبت است؟
اعتراض به توقیف ملک، در صورتی که ناظر به نحوه انجام عملیات اجرایی و اقدام واحد اجرا باشد، می تواند در چارچوب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مطرح شود. این ماده به متعهد سند و هر شخص ذی نفع اجازه می دهد نسبت به عملیات اجرایی با ذکر دلیل و ارائه مدارک نزد رئیس ثبت شکایت کند.
برای مثال، اگر ملکی بیش از میزان لازم برای استیفای طلب توقیف شده باشد، یا مشخصات مال توقیف شده با مفاد پرونده اجرایی مطابقت نداشته باشد، موضوع می تواند از جهت رعایت مقررات عملیات اجرایی مورد بررسی قرار گیرد. البته اگر شخص معترض مدعی مالکیت مستقل نسبت به مال توقیف شده باشد، باید وضعیت او به عنوان شخص ثالث و مقررات خاص مربوط به اعتراض ثالث نیز جداگانه بررسی شود.
آیا شخص ثالث می تواند به عملیات اجرایی ثبت اعتراض کند؟
شخص ثالث نیز در صورت وجود حق یا ادعای حقوقی نسبت به مال یا عملیات اجرایی، در موارد مقرر قانونی می تواند اعتراض خود را مطرح کند؛ اما مسیر اعتراض شخص ثالث با اعتراض متعهد پرونده یکسان نیست. آیین نامه، «اعتراض شخص ثالث» را به عنوان شکایت شخصی تعریف کرده است که از طرفین پرونده اجرایی محسوب نمی شود.
از سوی دیگر، در مواردی که مشخصات مال مورد مزایده با سند یا حکم مستند شخص ثالث مطابقت نداشته باشد، تبصره ۲ ماده ۹۶ آیین نامه، مراجعه شخص ثالث به دادگاه را پیش بینی کرده و اعتراض وی را به خودی خود موجب توقف عملیات اجرایی نمی داند. بنابراین، تشخیص اینکه اعتراض شخص ثالث باید در چارچوب مقررات اجرای ثبت پیگیری شود یا از طریق دادگاه مطرح شود، به ماهیت حق مورد ادعا و مستندات شخص ثالث بستگی دارد.
آیا اشتباه در ارزیابی ملک می تواند موجب اعتراض به رای رئیس ثبت شود؟
اشتباه در ارزیابی ملک، در صورتی که ادعا متوجه نحوه انجام عملیات اجرایی و رعایت مقررات ارزیابی باشد، می تواند موضوع اعتراض قرار گیرد. نکته مهم این است که، صرف پایین بودن قیمت کارشناسی، به تنهایی اثبات کننده تخلف اجرایی نیست؛ بلکه معترض باید ایراد مشخص و قابل انتساب به فرآیند ارزیابی یا مقررات حاکم را نشان دهد.
برای مثال، اگر ارزیابی ملک بدون رعایت تشریفات قانونی انجام شده باشد یا مشخصات ملک موضوع ارزیابی با مال توقیف شده منطبق نباشد، اعتراض باید با ذکر دقیق ایراد و ارائه اسناد مربوط مطرح شود. در این وضعیت، موضوع در چارچوب ماده ۱۶۹ بررسی و رئیس ثبت مکلف است با ذکر دلیل نسبت به شکایت تصمیم گیری کند.
آیا اشتباه در محاسبه بدهی موجب اعتراض به عملیات اجرایی ثبت می شود؟
اشتباه در محاسبه میزان بدهی، در صورتی که در جریان عملیات اجرایی موثر باشد، می تواند از جهات قابل بررسی در اعتراض به عملیات اجرایی ثبت محسوب شود. برای مثال، اگر بخشی از اصل بدهی پیش از ادامه عملیات اجرایی پرداخت شده باشد، اما در محاسبات پرونده لحاظ نشده و بر مبنای مبلغ بیشتر، مال مدیون توقیف یا عملیات فروش دنبال شود، ایراد باید با اسناد پرداخت و گردش حساب و محاسبات پرونده اجرایی اثبات شود.
در این موارد، اعتراض باید دقیقا مشخص کند، اشتباه در کدام بخش از محاسبات رخ داده و چه اثری بر مبلغ موضوع اجرا گذاشته است؛ زیرا اعتراض کلی به «اشتباه بودن بدهی» بدون ارائه مستندات، برای ارزیابی حقوقی موضوع کافی نیست. مبنای رسیدگی، ماده ۱۶۹ آیین نامه و الزام به ارائه دلیل و مدرک است.
اگر رای رئیس ثبت صادر شده ولی به ذی نفع ابلاغ نشده باشد، مهلت اعتراض از چه زمانی شروع می شود؟
مهلت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت از تاریخ ابلاغ آن به شخص ذی نفع محاسبه می شود. ماده ۱۶۹ آیین نامه، برای اعتراض به تصمیم رئیس ثبت مهلت ده روزه مقرر کرده و آغاز این مهلت را «تاریخ ابلاغ» قرار داده است. بنابراین، در پرونده هایی که درباره رعایت مهلت اختلاف وجود دارد، ابتدا باید نحوه و تاریخ ابلاغ تصمیم بررسی شود.
برای مثال، اگر رئیس ثبت در تاریخ اول ماه رای صادر کرده اما رای در تاریخ دهم ماه به شخص ذی نفع ابلاغ شده باشد، مبنای محاسبه مهلت اعتراض، اصل صدور رای نیست؛ بلکه تاریخ ابلاغ آن است. البته در هر پرونده باید صحت ابلاغ و مقررات حاکم بر نحوه ابلاغ نیز بررسی شود.
آیا رای رئیس ثبت درباره عملیات اجرایی قابل اعتراض مجدد است؟
اعتراض به رای رئیس ثبت باید در همان مهلت و از مسیر قانونی پیش بینی شده در ماده ۱۶۹ انجام شود. بر اساس این ماده، شخص ذی نفع ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم رئیس ثبت می تواند شکایت خود را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت دار تسلیم کند تا موضوع بر اساس بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت در هیات نظارت مطرح شود.
بنابراین، نمی توان صرف نارضایتی از تصمیم هیات نظارت را به عنوان «اعتراض مجدد به رای رئیس ثبت» مطرح کرد و همان مسیر را بدون توجه به مرحله رسیدگی ادامه داد. پس از صدور تصمیم هیات نظارت، باید ابتدا ماهیت رای و مستند قانونی آن مشخص شود تا معلوم شود چه طریق اعتراضی برای آن پیش بینی شده است.
آیا می توان به رای رئیس ثبت درباره توقیف مال به عنوان مستثنیات دین اعتراض کرد؟
بله، چنانچه رئیس ثبت در جریان عملیات اجرایی، مالی را که به ادعای متعهد جزء مستثنیات دین محسوب می شود توقیف کرده باشد، شخص ذی نفع می تواند با استناد به مقررات حاکم بر مستثنیات دین و با ارائه دلایل و مدارک، نسبت به اقدام انجام شده اعتراض کند. مبنای این اعتراض، ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است که به متعهد و هر شخص ذی نفع اجازه می دهد نسبت به عملیات اجرایی، با ذکر دلیل و ارائه مدارک، نزد رئیس ثبت شکایت کند.
در این وضعیت، صرف عنوان کردن اینکه مال «مستثنیات دین» است برای رفع توقیف کافی نیست؛ بلکه باید وضعیت مال با معیارهای قانونی مستثنیات دین تطبیق داده شود. برای نمونه، اگر ملک مورد توقیف محل سکونت متعهد باشد، باید بررسی شود که آیا با توجه به وضعیت مالی، شأن عرفی و نیاز واقعی وی، ملک در محدوده مستثنیات دین قرار می گیرد یا خیر. همچنین در خصوص ابزار و وسایل ضروری برای امرار معاش نیز ضرورت مال برای ادامه فعالیت و تامین معاش باید مورد توجه قرار گیرد.
از نظر عملی، اعتراض به توقیف مستثنیات دین، باید متوجه «اقدام اجرایی مشخص» باشد؛ یعنی معترض باید توضیح دهد چرا توقیف مال برخلاف مقررات مربوط به مستثنیات دین بوده و مدارک لازم، از جمله اسناد مالکیت، مدارک سکونت، وضعیت شغلی و سایر مستندات مرتبط را ارائه کند. رئیس ثبت نیز مکلف است مطابق ماده ۱۶۹، شکایت را بررسی و نظر خود را با ذکر دلیل صادر و ابلاغ کند.
برای مثال، اگر واحد اجرا منزل مسکونی متعهد را توقیف کرده باشد و متعهد مدعی شود ملک، تنها محل سکونت متعارف وی و افراد تحت تکفل اوست، اعتراض باید با تکیه بر همین وضعیت و مستندات مربوط مطرح شود. در مقابل، اگر ملک از حیث مساحت، ارزش یا وضعیت استفاده، با شرایط قانونی مستثنیات دین منطبق نباشد، صرف سکونت در آن لزوما برای پذیرش اعتراض کفایت نمی کند.
نکته مهم این است که پس از صدور نظر رئیس ثبت، موضوع تابع همان سازوکار مقرر در ماده ۱۶۹ خواهد بود و شخص ذی نفع می تواند در مهلت قانونی نسبت به نظر صادر شده اعتراض کند تا موضوع در هیات نظارت، از حیث تخلف یا اشتباه در عملیات اجرایی، مورد رسیدگی قرار گیرد. بنابراین، اعتراض به توقیف مال به عنوان مستثنیات دین باید از ابتدا به گونه ای تنظیم شود که هم «وضعیت مال» و هم «مغایرت اقدام اجرایی با مقررات» به صورت مستند اثبات شود.
آیا پس از قبول ادعای مستثنیات دین توسط رئیس ثبت می توان به رای وی اعتراض کرد؟
بله، پذیرش ادعای مستثنیات دین توسط رئیس ثبت نیز به معنای مصونیت تصمیم صادر شده از اعتراض نیست. مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هر شخص ذی نفع می تواند نسبت به عملیات اجرایی، با ذکر دلیل و ارائه مدارک، نزد رئیس ثبت شکایت کند و رئیس ثبت مکلف است نسبت به شکایت رسیدگی و نظر خود را با ذکر دلیل صادر و ابلاغ کند. چنانچه تصمیم رئیس ثبت در خصوص پذیرش مستثنیات دین، حقوق شخص ذی نفع دیگری را تحت تاثیر قرار دهد، امکان اعتراض به این تصمیم در مهلت مقرر قانونی وجود خواهد داشت.
در این فرض، اعتراض باید ناظر به نحوه تشخیص مستثنیات دین و انطباق مال با شرایط قانونی آن باشد، نه صرفا نارضایتی از نتیجه تصمیم. برای مثال، ممکن است رئیس ثبت ادعای متعهد را مبنی بر اینکه یک ملک جزء مستثنیات دین است بپذیرد و از ادامه عملیات اجرایی نسبت به آن مال جلوگیری کند، در حالی که بستانکار معتقد باشد ملک مورد نظر با شرایط قانونی مستثنیات دین انطباق ندارد یا متعهد دارای محل سکونت مناسب دیگری است. در چنین وضعیتی، بستانکار باید با ارائه دلایل و مدارک، ایراد خود را نسبت به تشخیص انجام شده مطرح کند.
نکته مهم این است که در اعتراض به چنین تصمیمی، وضعیت واقعی مال و معیارهای قانونی مستثنیات دین باید به صورت دقیق بررسی شود. بنابراین، صرف ادعای اینکه مال «برای زندگی یا امرار معاش ضروری است» برای پذیرش یا رد اعتراض کافی نیست و باید شرایط قانونی حاکم بر همان مال، وضعیت استفاده از آن و ضرورت آن برای متعهد و افراد تحت تکفل وی احراز شود.
برای مثال، اگر رئیس ثبت یک واحد مسکونی را به عنوان مستثنیات دین پذیرفته باشد، معترض می تواند با استناد به اوضاع و احوال پرونده، از جمله مشخصات و ارزش ملک، وضعیت سکونت، وجود اموال یا محل سکونت دیگر و سایر دلایل موثر، نسبت به این تشخیص اعتراض کند. در مقابل، اگر اعتراض بدون دلیل مشخص و صرفا با این استدلال مطرح شود که «ملک ارزش زیادی دارد»، لزوما برای نقض تصمیم کافی نخواهد بود.
از نظر شکلی نیز باید میان «اعتراض به اقدام اجرایی» و «اعتراض به نظر رئیس ثبت» تفکیک شود. چنانچه رئیس ثبت پس از رسیدگی، تصمیم خود را در این خصوص صادر و ابلاغ کرده باشد، اعتراض به آن تصمیم تابع سازوکار مقرر در ماده ۱۶۹ است و شخص ذی نفع باید در مهلت قانونی نسبت به نظر صادر شده اقدام کند. در نتیجه، قبول ادعای مستثنیات دین توسط رئیس ثبت پایان قطعی اختلاف نیست و در صورت وجود ذی نفع معترض، تصمیم مزبور می تواند در چارچوب قانونی مورد اعتراض و رسیدگی قرار گیرد.
آیا می توان به رای رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی مستقیما در دیوان عدالت اداری اعتراض کرد؟
اعتراض به رای رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی اسناد رسمی لازم الاجرا، مستقیما در دیوان عدالت اداری قابل طرح نیست و ابتدا باید اعتراض از مسیر مقرر در مقررات ثبتی پیگیری شود. مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هر شخص ذی نفع که نسبت به عملیات اجرایی اعتراض داشته باشد، ابتدا شکایت خود را نزد رئیس ثبت مطرح می کند و چنانچه نسبت به نظر رئیس ثبت نیز اعتراض داشته باشد، می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت دار ارائه کند تا موضوع در هیات نظارت و بر اساس بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت رسیدگی شود.
بنابراین، در پرونده ای که اعتراض مستقیما متوجه رای رئیس ثبت درباره یک اقدام اجرایی است، طرح مستقیم دادخواست در دیوان عدالت اداری بدون طی این مرحله، با ایراد مواجه خواهد شد؛ زیرا قانون برای اعتراض به نظر رئیس ثبت، مرجع اختصاصی یعنی هیات نظارت را پیش بینی کرده است. ماده ۱۷۰ آیین نامه نیز سازوکار ارسال پرونده و مستندات اعتراض به نظر رئیس ثبت برای رسیدگی هیات نظارت را به صراحت بیان کرده است.
برای مثال، فرض کنید، رئیس ثبت در جریان اجرای یک سند رسمی لازم الاجرا، توقیف ملکی را صحیح تشخیص دهد و اعتراض متعهد را نسبت به این اقدام رد کند. شخص معترض نمی تواند صرفا با استناد به اینکه تصمیم رئیس ثبت یک تصمیم اداری است، مستقیما ابطال آن را از دیوان عدالت اداری درخواست کند؛ بلکه ابتدا باید در مهلت مقرر نسبت به نظر رئیس ثبت در هیات نظارت اعتراض کند تا مرجع ثبتی صلاحیت دار نسبت به موضوع اتخاذ تصمیم کند.
پس از صدور رای هیات نظارت، وضعیت حقوقی متفاوت می شود؛ زیرا مطابق بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، اعتراض نسبت به آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری، از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها، در صلاحیت دیوان قرار دارد و تبصره ۲ ماده ۳ قانون اصلاحی ۱۴۰۲ نیز رسیدگی به اعتراض به رای هیات نظارت را وفق بند ۲ ماده ۱۰ را مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان پیش بینی کرده است.
برای مثال، اگر هیات نظارت پس از بررسی اعتراض نسبت به رای رئیس ثبت، تصمیمی صادر کند که به اعتقاد ذی نفع برخلاف مقررات قانونی حاکم بر عملیات اجرایی یا مستثنیات دین باشد، در این مرحله می توان قابلیت طرح شکایت در دیوان عدالت اداری را بررسی کرد. در چنین دادخواستی، موضوع شکایت دیگر «رای رئیس ثبت» به صورت مستقیم نیست، بلکه رای قطعی هیات نظارت و مغایرت آن با قوانین و مقررات، موضوع رسیدگی دیوان قرار می گیرد.
بنابراین، در تنظیم دادخواست باید میان این دو مرحله تفکیک دقیقی صورت گیرد: اعتراض به رای رئیس ثبت در مرحله نخست در هیات نظارت مطرح می شود و پس از صدور رای قطعی هیات نظارت، در صورت وجود شرایط قانونی، امکان بررسی شکایت در دیوان عدالت اداری فراهم می شود.
مهلت اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری چقدر است؟
مهلت اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری، در صورتی که رای مورد نظر در شمول آرای مراجع اختصاصی اداری موضوع بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری قرار گیرد، برای اشخاص مقیم ایران سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی است. این حکم در تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری پیش بینی شده است.
برای مثال، اگر هیات نظارت در خصوص اعتراض به عملیات اجرایی یک سند رسمی لازم الاجرا رای صادر کند و رای در تاریخ ۲۰ فروردین به شخص ذی نفع ابلاغ شود، شخص مقیم ایران اصولا سه ماه از تاریخ ابلاغ فرصت دارد شکایت خود را در دیوان عدالت اداری مطرح کند. بنابراین، تاریخ صدور رای هیات نظارت به تنهایی مبنای محاسبه مهلت نیست و تاریخ ابلاغ رای اهمیت تعیین کننده دارد..
نکته مهم این است که این مهلت را نباید با مهلت ده روزه اعتراض به رای رئیس ثبت اشتباه گرفت. مهلت ده روزه مربوط به مرحله اعتراض به نظر رئیس ثبت در چارچوب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است؛ در حالی که مهلت سه ماهه موضوع تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری، مربوط به مرحله بعد و اعتراض به رای قطعی مرجع اختصاصی اداری است.
بنابراین در ساختار پرونده، باید این دو مرحله کاملا از یکدیگر تفکیک شوند: ابتدا اعتراض به نظر رئیس ثبت در مهلت مقرر ثبتی مطرح می شود و پس از صدور رای هیات نظارت، در صورت وجود شرایط قانونی برای مراجعه به دیوان، مهلت مقرر در قانون دیوان عدالت اداری ملاک عمل قرار می گیرد.
نحوه رسیدگی دیوان عدالت اداری به اعتراض نسبت به رای هیات نظارت درباره عملیات اجرایی ثبت چگونه است؟
نحوه رسیدگی دیوان عدالت اداری در این مرحله، ناظر به بررسی قانونی بودن رای قطعی هیات نظارت است. مطابق بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی دیوان نسبت به آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها انجام می شود. همچنین به موجب تبصره ۲ ماده ۳ قانون اصلاح قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۴۰۲، این دسته از شکایات مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان مطرح می شود و رای صادر شده قطعی است.
در این رسیدگی، شعبه دیوان صرفا به این دلیل که شاکی با نتیجه رای هیات نظارت موافق نیست، رای را نقض نمی کند؛ بلکه باید ایراد مشخص قانونی نسبت به رای مطرح شود. برای نمونه، اگر هیات نظارت در خصوص توقیف ملکی که ادعا شده جزء مستثنیات دین است، بدون رعایت مقررات قانونی مربوط تصمیم گرفته باشد، شاکی باید مشخص کند که هیات نظارت کدام حکم قانونی را نادیده گرفته یا برخلاف آن رای صادر کرده است.
مطابق ماده ۶۳ قانون دیوان عدالت اداری، شعبه در رسیدگی به آرای مراجع موضوع بند ۲ ماده ۱۰، حسب مورد می تواند رای را تایید کند، در موارد مقرر آن را نقض بلا ارجاع نماید، در صورت فقدان صلاحیت مرجع، رای را نقض و مرجع صالح را تعیین کند و در صورت وجود نقص تحقیقات یا ایراد موثر، رای را نقض و برای رسیدگی مجدد به مرجع مربوط اعاده کند.
برای مثال، فرض کنید رئیس ثبت، ملکی را به عنوان مستثنیات دین از عملیات اجرایی خارج کرده و پس از اعتراض بستانکار، هیات نظارت نیز تصمیم رئیس ثبت را تایید کرده باشد. اگر بستانکار در دیوان اثبات کند که هیات نظارت بدون بررسی معیارهای قانونی مستثنیات دین و بدون توجه به دلایل موثر پرونده، رای صادر کرده است، شعبه دیوان می تواند با احراز ایراد قانونی، حسب مورد رای هیات نظارت را نقض و پرونده را برای رسیدگی مجدد به مرجع مربوط اعاده کند.
بنابراین، در تنظیم دادخواست دیوان، صرف درخواست «ابطال رای هیات نظارت» کافی نیست و باید ایراد قانونی وارد بر رای، مستندات آن و تاثیر این ایراد بر نتیجه پرونده به صورت دقیق بیان شود. در واقع، نقطه تمرکز رسیدگی دیوان، قانونی بودن تصمیم نهایی هیات نظارت در خصوص عملیات اجرایی ثبت است.
اگر بدهی قبل از عملیات اجرایی پرداخت شده باشد، چگونه می توان به عملیات اجرایی اعتراض کرد؟
اگر بدهی پیش از انجام عملیات اجرایی پرداخت شده باشد، موضوع باید با اسناد پرداخت، رسید معتبر، اسناد بانکی یا سایر مدارک قابل استناد اثبات و در اعتراض به عملیات اجرایی ارائه شود. در چنین شرایطی، مسئله صرفا اعتراض به یک اقدام اجرایی نیست، بلکه باید بررسی شود آیا با وجود پرداخت دین، ادامه عملیات اجرایی فاقد مبنای قانونی بوده است یا خیر.
در این فرض، زمان پرداخت نیز اهمیت اساسی دارد. اگر پرداخت پیش از صدور دستور اجرا صورت گرفته باشد، باید آثار آن بر اصل صدور اجراییه و مبنای ادامه اجرا بررسی شود؛ اما اگر پرداخت پس از آغاز عملیات اجرایی انجام شده باشد، موضوع ممکن است تابع مقررات متفاوتی درباره نحوه احتساب بدهی و ادامه یا خاتمه عملیات اجرایی باشد.
اگر در جریان عملیات اجرایی ثبت، مال بیشتر از میزان بدهی توقیف شود، چه اقدامی باید انجام داد؟
اگر مال توقیف شده بیش از میزان لازم برای استیفای طلب و هزینه های قانونی باشد، باید میزان واقعی بدهی و ارزش مال توقیف شده با مفاد پرونده اجرایی تطبیق داده شود. در چنین وضعیتی، اعتراض باید متوجه اقدام مشخص واحد اجرا باشد و با ارائه محاسبات و اسناد، ضرورت رفع بازداشت مازاد یا اصلاح عملیات اجرایی توضیح داده شود.
برای مثال، اگر بدهی قطعی پرونده ۱۰ میلیارد تومان باشد، اما ملکی با ارزش به مراتب بیشتر بدون ضرورت اجرایی توقیف شده باشد، صرف اختلاف ارزش ملک و بدهی به تنهایی برای نتیجه گیری کافی نیست و باید مقررات مربوط به نحوه توقیف و امکان استیفای طلب از مال مورد نظر نیز بررسی شود.
