ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی و دفاع در برابر مطالبات مازاد بانک

ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی در معنای عام، می تواند به بی اعتبار شدن قرارداد یا زوال آثار حقوقی آن اشاره داشته باشد؛ با این حال، موضوع این مقاله ناظر به بطلان قرارداد و ایراداتی است که اعتبار آن را از زمان انعقاد مخدوش می کند. در این فرض، ادعا بر این است که قرارداد از ابتدا واجد شرایط لازم برای ایجاد آثار حقوقی نبوده و اعلام بطلان آن از دادگاه درخواست می شود. بنابراین، این بحث با فسخ قرارداد یا اختلافات مربوط به نحوه اجرای تعهدات بانکی تفاوت دارد.

در اجاره به شرط تملیک بانکی، صرف درج عنوان قرارداد برای احراز اعتبار آن کافی نیست و باید ماهیت واقعی رابطه ایجاد شده و انطباق آن با ارکان و الزامات قانونی این قرارداد بررسی شود. مطابق مواد 57 و 59 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، بانک مال مورد نظر را خریداری و سپس آن را به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهد. بنابراین، تحقق واقعی این ساختار و وجود شرایط قانونی لازم، در تشخیص اعتبار قرارداد اهمیت اساسی دارد

هرگاه قرارداد از ابتدا فاقد شرایط اساسی صحت معامله باشد، موضوع آن به نحو معتبر شکل نگرفته باشد، صوری باشد یا رابطه ایجاد شده با ماهیت قانونی اجاره به شرط تملیک انطباق نداشته باشد، امکان طرح دعوای اعلام بطلان قرارداد وجود خواهد داشت. تشخیص این امر مستلزم بررسی دقیق قرارداد، اسناد خرید و مالکیت مال، نحوه پرداخت وجه و سایر مستندات مربوط به رابطه بانک و مشتری است.

راهنمای سریع دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

چه مواردی باعث ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی می شود؟

• فقدان شرایط قانونی لازم برای انعقاد قرارداد
• صوری بودن قرارداد و فقدان قصد واقعی برای ایجاد رابطه مندرج در آن
• نبود معامله واقعی نسبت به مال موضوع اجاره
• عدم انطباق عملیات انجام شده با ماهیت واقعی اجاره به شرط تملیک
• وجود ایراد اساسی در موضوع قرارداد
• وجود شرط یا توافقی که قانون آن را باطل یا غیرقابل اجرا شناخته باشد.

البته هر یک از این موارد باید با دلیل اثبات شود و نمی توان صرف ادعا را مساوی با بطلان قرارداد دانست. که در بندهای بعدی با ذکر مثال به آنها خواهیم پرداخت.

دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی علیه چه کسی مطرح می شود؟

دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی اصولا باید علیه همان بانک یا موسسه اعتباری که طرف قرارداد است مطرح شود؛ زیرا بانک شخصیت حقوقی طرف قرارداد است و شعبه بانک صرفا محل انعقاد و اجرای قرارداد محسوب می شود. بنابراین، در دادخواست باید مشخصات بانک به عنوان خوانده اصلی درج شود، نه اینکه صرفا رئیس یا مدیر شعبه طرف دعوا قرار گیرد.

برای مثال، اگر مشتری با «بانک الف، شعبه مرکزی تهران» قرارداد اجاره به شرط تملیک یک دستگاه صنعتی را منعقد کرده باشد و ادعا کند بانک اساسا مال را خریداری نکرده و قرارداد از ابتدا صوری بوده است، خواسته «اعلام بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی» باید علیه بانک الف مطرح شود و مدیر شعبه به تنهایی خوانده اصلی دعوا نیست.

از نظر صلاحیت محلی نیز محل شعبه اهمیت دارد. طبق رأی وحدت رویه شماره ۸۵۱ مورخ 1403/06/20، دعاوی ناشی از تعهدات شعبه بانک باید در دادگاه محل استقرار شعبه طرف معامله نیز قابل طرح باشد؛ بنابراین اگر قرارداد توسط شعبه ای از بانک منعقد شده باشد، محل همان شعبه می تواند در تعیین دادگاه صالح اهمیت داشته باشد.

اگر علاوه بر ابطال قرارداد، ابطال سند انتقال، ابطال سند رهنی، عملیات اجرایی، مزایده یا سند انتقال اجرایی نیز درخواست شود، باید اشخاصی که حکم مستقیما بر حقوق آنها اثر می گذارد نیز با توجه به خواسته های مربوط، در دعوا طرف قرار گیرند. مثلا اگر پس از عملیات اجرایی، ملک به شخص ثالث منتقل شده باشد، نمی توان بدون توجه به وضعیت حقوقی آن شخص، صرفا بانک را خوانده قرار داد و انتظار داشت حکم ابطال نسبت به انتقال انجام شده نیز اثر کامل داشته باشد.تفاوت ابطال، بطلان و فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی چیست؟

1. در قرارداد اجاره به شرط تملیک، «بطلان»، «ابطال» و «فسخ» سه مفهوم متفاوت هستند و انتخاب عنوان صحیح دعوا به علت حقوقی ایراد قرارداد و وضعیت آن بستگی دارد. بطلان به معنای آن است که قرارداد از ابتدا فاقد شرایط لازم برای ایجاد اثر حقوقی بوده است؛ فسخ ناظر به قراردادی صحیح و معتبر است که پس از انعقاد، به موجب حق فسخ قانونی یا قراردادی منحل می شود؛ و ابطال معمولا عنوانی است که برای درخواست قضایی بی اثر کردن سند یا قراردادی که اعتبار آن مورد مناقشه قرار گرفته است به کار می رود.
2. در دعوای اعلام بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، ایراد از زمان انعقاد قرارداد وجود داشته است. بنابراین اگر دادگاه بطلان قرارداد را احراز کند، قرارداد از ابتدا فاقد اثر حقوقی معتبر تلقی می شود و آثار ناشی از آن نیز باید متناسب با حکم بطلان تعیین تکلیف شود. برای نمونه، اگر قرارداد بدون رعایت شرایط اساسی صحت معامله منعقد شده باشد، بحث اصلی «بطلان قرارداد» است و نه فسخ آن.
3. اما در فسخ، قرارداد در زمان انعقاد صحیح بوده و آثار حقوقی خود را ایجاد کرده است، ولی به دلیل وجود خیار قانونی یا شرط فسخ مندرج در قرارداد، یکی از طرفین حق برهم زدن آن را پیدا کرده است. در قراردادهای اجاره به شرط تملیک بانکی، تشخیص اینکه بانک یا مشتری اساسا حق فسخ داشته است یا خیر، به مفاد قرارداد، شروط ضمن عقد و مقررات حاکم بر رابطه قراردادی بستگی دارد. اعمال فسخ نیز با بطلان متفاوت است؛ زیرا در فسخ، قرارداد تا زمان اعمال حق فسخ معتبر بوده و پس از تحقق شرایط فسخ، آثار آن از زمان انحلال مورد بررسی قرار می گیرد.
4. ابطال قرارداد نیز بیشتر ناظر به نتیجه ای است که خواهان از دادگاه مطالبه می کند. بنابراین، در تنظیم دادخواست باید علت بی اعتباری قرارداد مشخص شود و صرف انتخاب عنوان «ابطال قرارداد» بدون بیان سبب حقوقی آن، برای تعیین دقیق مبنای دعوا کافی نیست. ممکن است خواسته ابطال به ادعای بطلان قرارداد، بی اعتباری سند یا وجود ایراد قانونی در انعقاد آن مستند شود.
5. تفاوت این سه عنوان در یک مثال روشن تر می شود: اگر قرارداد اجاره به شرط تملیک از ابتدا به علت فقدان یکی از شرایط اساسی صحت معامله با ایراد قانونی مواجه باشد، موضوع «بطلان» مطرح می شود. اگر قرارداد صحیح منعقد شده باشد اما بعدا یکی از طرفین بر اساس حق فسخ معتبر آن را برهم بزند، موضوع «فسخ» است. در مقابل، وقتی شخص برای بی اثر کردن قرارداد یا سند به دادگاه مراجعه می کند، عنوان «ابطال» در جایگاه خواسته قضایی قرار می گیرد و باید مبنای حقوقی آن در دادخواست مشخص شود.
6. در نتیجه، در دعوای مربوط به قرارداد اجاره به شرط تملیک نباید این سه اصطلاح به جای یکدیگر استفاده شوند. ابتدا باید مشخص شود، ایراد از زمان انعقاد قرارداد وجود داشته، یا پس از انعقاد حق برهم زدن قرارداد ایجاد شده است؛ سپس بر اساس آن، عنوان صحیح خواسته و آثار حقوقی مورد مطالبه تعیین شود.

ایراد قرارداد اجاره به شرط تملیک چه اثری بر خواسته دارد؟

عنوان خواسته ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی چیست؟

1. اگر ادعا این است که قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، از ابتدا به علت فقدان شرایط قانونی صحت، صوری بودن، فقدان موضوع واقعی قرارداد یا وجود ایرادی که به اصل اعتبار عقد لطمه می زند، فاقد اعتبار بوده است، عنوان خواسته باید ناظر به اصل قرارداد باشد و به صورت «اعلام بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی» تنظیم شود.
2. در مقابل، اگر قرارداد فی نفسه صحیح است و ایراد فقط به یکی از شروط آن وارد می شود، نباید بطلان کل قرارداد خواسته شود. برای مثال، در خصوص شرط سود مازاد بر مصوبات بانک مرکزی، رای وحدت رویه شماره ۷۹۴ مورخ 21/05/1399 هیات عمومی دیوان عالی کشور صراحتا بطلان شرط مربوط به سود مازاد را پذیرفته است؛ بنابراین موضوع چنین دعوایی «اعلام بطلان شرط سود مازاد بر مصوبات بانک مرکزی» خواهد بود، نه لزوما اعلام بطلان کل قرارداد.
3. همچنین اگر قرارداد در زمان انعقاد صحیح بوده اما بعدا یکی از موجبات قانونی یا قراردادی فسخ تحقق یافته باشد، موضوع، بطلان قرارداد نیست و باید خواسته متناسب با فسخ و حسب مورد «تایید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک» مطرح شود.
4. از سوی دیگر، اگر قرارداد اجاره به شرط تملیک مبنای تنظیم سند رهنی، صدور اجراییه، توقیف، مزایده یا سند انتقال اجرایی قرار گرفته باشد، این اسناد و اقدامات را نباید صرفا با عنوان کلی «ابطال قرارداد» پوشش داد. باید بر اساس مرحله و وضعیت پرونده، خواسته های مربوط به هر یک از آنها نیز به طور مستقل و دقیق تعیین شود.
5. بنابراین در تنظیم دادخواست، ابتدا باید مشخص شود، ایراد به «اصل قرارداد»، «شرط خاص قرارداد» یا «اجرای قرارداد» وارد است؛ سپس عنوان خواسته دقیقا بر همان مبنا تنظیم شود. این تفکیک از نظر ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی اهمیت دارد، زیرا خواسته و جهات استحقاق خواهان باید در دادخواست روشن و مشخص باشد.
6. نکته مهم دیگر این است که، صرف تخلف بانک از یک مقرره بانکی، بدون احراز ضمانت اجرای بطلان، برای انتخاب عنوان «اعلام بطلان کل قرارداد اجاره به شرط تملیک» کافی نیست. حتی در مقررات بانکی نیز باید مشخص شود ضمانت اجرای تخلف، بطلان کل قرارداد است یا صرفا بی اعتباری شرط یا بخش خاصی از تعهدات. این موضوع در رای وحدت رویه ۷۹۴ به روشنی در مورد سود مازاد دیده می شود که بطلان را متوجه شرط مازاد دانسته است، نه اینکه به طور کلی همه قراردادهای بانکی مشتمل بر چنین شرطی را باطل اعلام کند.

دادخواست ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی چگونه تنظیم می شود؟

1. در دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، مهم ترین موضوع، تعیین دقیق مبنای بی اعتباری و تنظیم خواسته متناسب با همان مبناست. اگر ادعا این باشد که قرارداد از ابتدا به دلیل فقدان شرایط اساسی صحت معامله، صوری بودن یا عدم تحقق واقعی ارکان اجاره به شرط تملیک فاقد اعتبار بوده است، خواسته باید به صورت «اعلام بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک» تنظیم شود. صرف نوشتن عنوان کلی «ابطال قرارداد بانکی» بدون مشخص کردن قرارداد مورد اختلاف و جهت بطلان، برای یک دادخواست تخصصی مناسب نیست.
2. در ستون خواسته، باید مشخصات قرارداد مورد اختلاف از جمله شماره قرارداد، تاریخ انعقاد و در صورت امکان موضوع قرارداد درج شود. همچنین اگر ایراد فقط به بخشی از قرارداد وارد است، نباید بدون دلیل ابطال کل قرارداد درخواست شود؛ برای مثال، در فرضی که ایراد صرفا به شرط دریافت سود مازاد بر نرخ های مصوب وارد است، خواسته باید متناسب با همان شرط و آثار مالی آن تنظیم شود. رأی وحدت رویه شماره ۷۹۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز دقیقا میان بطلان شرط سود مازاد و اعتبار سایر بخش های قرارداد تفکیک کرده است.
3. در قسمت شرح دادخواست نیز باید ابتدا رابطه قراردادی، نحوه انعقاد قرارداد و موضوع آن به طور مختصر بیان و سپس جهت مشخص بطلان توضیح داده شود. برای نمونه، اگر ادعا صوری بودن قرارداد است، باید به جای عبارت کلی «قرارداد صوری است»، واقعیت هایی که صوری بودن را اثبات می کند بیان شود؛ مانند اینکه بانک مال موضوع اجاره را خریداری نکرده، ثمن واقعی معامله از سوی بانک پرداخت نشده، عملیات قرارداد با ساختار قانونی اجاره به شرط تملیک مطابقت نداشته یا قرارداد عملا برای تسویه و امهال یک بدهی قبلی مورد استفاده قرار گرفته است. ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا و ماده ۵۹ آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، در بررسی ساختار واقعی اجاره به شرط تملیک اهمیت دارند.
4. اگر قرارداد اجاره به شرط تملیک صحیحا منعقد شده، اما بعدا یکی از اسباب فسخ ایجاد شده باشد، نباید دعوای بطلان مطرح شود. در این حالت، خواسته باید بر مبنای فسخ قرارداد تنظیم شود؛ زیرا بطلان ناظر به ایراد موجود در زمان انعقاد قرارداد است، در حالی که فسخ ناشی از ایجاد سبب قانونی یا قراردادی پس از انعقاد عقد است.
5. همچنین اگر بر اساس قرارداد مورد اعتراض، سند رهنی تنظیم شده، اجراییه صادر شده، ملک توقیف یا به مزایده گذاشته شده و یا سند انتقال اجرایی صادر شده باشد، این موارد باید جداگانه در دادخواست و متناسب با مرحله ای که عملیات در آن قرار دارد بررسی شوند. نمی توان صرفا با طرح «اعلام بطلان قرارداد» انتظار داشت تمام آثار ثبتی و اجرایی بدون تعیین تکلیف قضایی از بین برود.

برای مثال، اگر بانک بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک یک ملک، اقدام به صدور اجراییه کرده و ملک پس از مزایده به شخص دیگری منتقل شده باشد، دادخواست باید علاوه بر مبنای اصلی دعوا، وضعیت عملیات اجرایی، مزایده و سند انتقال اجرایی را نیز با توجه به وضعیت پرونده مورد بررسی قرار دهد و در صورت وجود شرایط قانونی، خواسته های مرتبط نیز مطرح شود.

6. از نظر ادله نیز قرارداد اجاره به شرط تملیک به تنهایی تمام واقعیت پرونده را نشان نمی دهد. حسب مورد باید قرارداد اصلی، اسناد خرید مال، فاکتور یا مبایعه نامه، اسناد پرداخت ثمن، گردش حساب مرتبط، صورت حساب اقساط، مکاتبات بانک، اسناد مالکیت، اسناد رهنی و اجرایی و سایر مدارکی که نحوه واقعی اجرای قرارداد را روشن می کند، ضمیمه دادخواست شود.

برای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیکی به کدام دادگاه مراجعه باید کنیم؟

اصل بر این است که دعوای اعلام بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است؛ زیرا رسیدگی نخستین به دعاوی حقوقی، در مواردی که قانون مرجع خاصی تعیین نکرده باشد، در صلاحیت دادگاه های عمومی است. بنابراین صرف بانکی بودن قرارداد، موجب صلاحیت مرجع خاصی برای رسیدگی به دعوای بطلان آن نمی شود. ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی نیز همین قاعده عمومی را مقرر کرده است.

از نظر صلاحیت محلی نیز اگر موضوع دعوا صرفا اعتبار و بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک باشد، اصل بر صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است. در قراردادهای مربوط به مال منقول نیز، چنانچه دعوا ناشی از قرارداد باشد، ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی به خواهان اجازه می دهد، علاوه بر دادگاه محل اقامت خوانده، در موارد مقرر به دادگاه محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای تعهد نیز مراجعه کند.

اما اگر خواسته به حقوق مستقیم نسبت به مال غیرمنقول نیز مربوط شود، وضعیت متفاوت است. به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و سایر حقوق راجع به آنها باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود؛ حتی اگر خوانده در آن حوزه اقامت نداشته باشد.

مدارک لازم برای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی چیست؟

هزینه دادرسی دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی چقدر است؟

دعوای اعلام بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، دعوایی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن در مرحله بدوی بر اساس ارزش خواسته و مطابق تعرفه قانونی دعاوی مالی محاسبه می شود. اگر همزمان خواسته های دیگری مانند استرداد وجوه یا ابطال اسناد مرتبط مطرح شود، هزینه دادرسی هر خواسته نیز متناسب با ماهیت آن محاسبه می شود.

مدت زمان رسیدگی به دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک چقدر است؟

برای این دعوا مدت قانونی ثابتی برای صدور رای تعیین نشده است و زمان رسیدگی به عواملی مانند دفاع بانک، حجم اسناد، نیاز به کارشناسی حسابداری یا بررسی اسناد خرید و پرداخت بستگی دارد. بنابراین نمی توان زمان قطعی تعیین کرد و پرونده های بانکی پیچیده ممکن است چندین ماه یا بیشتر زمان ببرند.

اگر قرارداد اجاره به شرط تملیک برخلاف مقررات بانکی تنظیم شده باشد چه می شود؟

1. اگر قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی برخلاف مقررات قانونی و ضوابط حاکم بر این عقد تنظیم شده باشد، صرف تخلف از مقررات بانکی به تنهایی موجب بطلان قرارداد نیست؛ بلکه باید مشخص شود، تخلف انجام شده تا چه اندازه به ماهیت و ارکان قرارداد لطمه زده است. به ویژه باید بررسی شود، آیا بانک اساسا شرایط لازم برای انعقاد اجاره به شرط تملیک را رعایت کرده یا قرارداد صرفا با این عنوان تنظیم شده، در حالی که عملیات واقعی بانک با ماهیت این عقد انطباق نداشته است.

مطابق ماده ۵۷ آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است، که در آن شرط می شود، مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط قرارداد، مالک عین مستاجره شود. مهم تر از آن، ماده ۵۹ مقرر کرده است که، بانک می تواند بنا بر درخواست کتبی و تعهد متقاضی، اموال منقول و غیرمنقول را برای ایجاد تسهیلات خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهد. بنابراین، خرید یا تحصیل مال توسط بانک و سپس واگذاری آن در قالب اجاره به شرط تملیک، در ساختار مقرر این عقد جایگاه اساسی دارد.

اگر بانک اساسا مال موضوع قرارداد را خریداری و تملک نکرده باشد، در حالی که ساختار قانونی اجاره به شرط تملیک بانکی بر خرید مال توسط بانک و واگذاری آن به متقاضی استوار است، باید بررسی شود که آیا اساسا عقد اجاره نسبت به مال معین و موجودی که بانک مالک آن شده باشد، شکل گرفته است یا خیر. در صورتی که احراز شود عنوان «اجاره به شرط تملیک» صرفا پوششی برای پرداخت وجه و ایجاد تعهد بازپرداخت بوده و عملیات واقعی خرید، تملک و واگذاری مال تحقق نیافته است، ایراد دیگر صرفا تخلف از یک دستور یا تشریفات بانکی نخواهد بود، بلکه می تواند به ماهیت و ارکان رابطه قراردادی بازگردد.

نتیجه آنکه عدم خرید یا تملک مال توسط بانک به تنهایی و بدون بررسی سایر اوضاع و احوال، موجب اعلام بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی نمی شود؛ اما اگر از مجموع اسناد و جریان واقعی معامله احراز شود که اساسا مال موضوع اجاره توسط بانک تحصیل نشده و رابطه واقعی طرفین نیز اجاره به شرط تملیک نبوده است، این امر می تواند مبنای جدی برای درخواست اعلام بطلان قرارداد قرار گیرد. در چنین دعوایی، دادگاه باید قرارداد را در کنار اسناد خرید، فاکتورها، نحوه پرداخت وجه، اسناد مالکیت، مدارک تحویل مال و گردش وجوه بررسی کند تا مشخص شود، قرارداد واقعا با ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک شکل گرفته است یا صرفا عنوانی قراردادی برای رابطه ای متفاوت بوده است.

2. همچنین مقررات بانکی برای اجاره به شرط تملیک الزامات مشخص دیگری نیز تعیین کرده است. برای نمونه، مطابق ماده 62، میزان مال الاجاره با توجه به قیمت تمام شده، مدت اجاره و سود مناسب بانک تعیین می شود؛ ماده 63 برای بخشی از مال الاجاره پیش دریافت مقرر کرده؛ ماده 64 انتقال مالکیت عین مستاجره در پایان مدت و پس از پرداخت آخرین قسط و انجام تعهدات مستاجر را پیش بینی کرده و ماده 65 نیز بانک را مکلف کرده موارد فسخ و نحوه تسویه حساب را صریحا در قرارداد درج کند.

اهمیت این مقررات در دعوای بطلان قرارداد در این است که، باید میان الزاماتی که صرفا ناظر به نحوه اجرای تسهیلات و تنظیم رابطه قراردادی هستند و الزاماتی که فقدان آنها می تواند ماهیت و ارکان قرارداد را تحت تاثیر قرار دهد، تفکیک کرد. بنابراین، تخلف از هر یک از این مقررات به تنهایی و بدون بررسی اثر حقوقی آن، موجب باطل شدن قرارداد اجاره به شرط تملیک نخواهد بود؛ بلکه باید مشخص شود تخلف انجام شده تا چه اندازه با ساختار و ارکان اجاره به شرط تملیک ارتباط دارد.

برای مثال، اگر اختلاف صرفا درباره نحوه محاسبه مال الاجاره یا میزان سود باشد، موضوع لزوما به بطلان اصل قرارداد منتهی نمی شود و ممکن است، ایراد صرفا متوجه نحوه محاسبه یا شرط مربوط به آن باشد. اما اگر مجموعه اقدامات بانک به گونه ای باشد که اساسا مال موضوع قرارداد خریداری و واگذار نشده، رابطه واقعی طرفین اجاره به شرط تملیک نبوده یا یکی از ارکان اساسی این رابطه از ابتدا تحقق پیدا نکرده باشد، ایراد می تواند از سطح یک تخلف اجرایی فراتر رفته و اعتبار اصل قرارداد را مورد تردید قرار دهد.

3. بنابراین، اگر تخلف بانک صرفا مربوط به یک ضابطه نظارتی باشد و این تخلف تاثیری در ارکان عقد و شرایط اساسی صحت معامله نداشته باشد، نمی توان صرف آن تخلف را دلیل بطلان کل قرارداد دانست. اما اگر تخلف به گونه ای باشد که قرارداد را از چارچوب قانونی و ماهوی اجاره به شرط تملیک خارج کند، یا نشان دهد، عقد با موضوع و ساختاری متفاوت از آنچه در قرارداد عنوان شده منعقد شده است، حسب مورد می توان بی اعتباری قرارداد یا آثار حقوقی مترتب بر آن را مورد مطالبه قرار داد.

برای مثال، اگر بانک به جای آنکه مطابق ماده ۵۹ مال مورد نظر را تحصیل و سپس به مشتری اجاره دهد، بدون تملک واقعی مال، مبلغی را در اختیار مشتری قرار داده و همان رابطه را تحت عنوان اجاره به شرط تملیک تنظیم کرده باشد، بررسی صحت و ماهیت قرارداد اهمیت اساسی پیدا می کند. در این وضعیت، صرف عنوان قرارداد تعیین کننده نیست و باید عملیات واقعی انجام شده میان بانک و مشتری مورد ارزیابی قرار گیرد.

4. از سوی دیگر، اگر ایراد صرفا مربوط به نحوه محاسبه مال الاجاره، پیش دریافت، درج برخی شروط یا سایر الزامات قراردادی باشد، باید ابتدا مشخص شود، ضمانت اجرای تخلف از مقرره مربوط چیست و آیا تخلف موجب بی اعتباری کل عقد، بی اعتباری همان شرط یا صرفا مسئولیت و ضمانت اجرای دیگری برای بانک می شود. بنابراین، نمی توان همه تخلفات بانکی را با یک ضمانت اجرای واحد پاسخ داد.
5. در نتیجه، در دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، استناد کلی به این عبارت که «قرارداد برخلاف مقررات بانکی تنظیم شده است» کافی نیست. خواهان باید مقرره نقض شده، نحوه تخلف بانک و اثر حقوقی آن بر قرارداد را مشخص کند. هر چه تخلف به اصل ساختار عقد و شرایط قانونی انعقاد آن نزدیک تر باشد، استدلال برای بی اعتباری قرارداد قوی تر خواهد بود؛ اما تخلف صرفا اداری یا نظارتی، بدون اثبات اثر آن بر صحت عقد، لزوما موجب بطلان قرارداد نخواهد شد.
6. به موجب تجربه عملی، برای تشخیص این موضوع باید قرارداد اجاره به شرط تملیک، درخواست تسهیلات، اسناد خرید یا تملک مال توسط بانک، اسناد پرداخت وجه، نحوه محاسبه مال الاجاره، جدول اقساط، شروط انتقال مالکیت، اسناد مالکیت و سایر مستندات پرونده بانکی همزمان بررسی شود؛ زیرا در بسیاری از پرونده ها، مسئله اصلی نه عنوان قرارداد، بلکه نحوه واقعی اجرای عملیات بانکی است.

آیا عدم رعایت ضوابط بانک مرکزی موجب ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک است؟

همانگونه که بیان شد، عدم رعایت ضوابط بانک مرکزی به تنهایی موجب ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی نمی شود؛ زیرا ضوابط و دستورالعمل های بانک مرکزی از حیث منبع، موضوع و ضمانت اجرا یکسان نیستند و باید مشخص شود، مقرره مورد استناد دقیقا چه الزامی را برای بانک ایجاد کرده و برای نقض آن چه اثری پیش بینی شده است.

در قرارداد اجاره به شرط تملیک، چنانچه بانک برخلاف ضوابط لازم الاجرای بانک مرکزی اقدام کرده باشد، نخست باید مشخص شود این ضابطه ناظر به «نحوه اعطای تسهیلات و عملکرد بانک» است یا مستقیما شرایط قانونی انعقاد قرارداد را تعیین می کند. اگر مقرره صرفا ناظر بر نحوه محاسبه، فرآیند داخلی اعطای تسهیلات، حدود اعتباری یا الزامات نظارتی بانک باشد، تخلف از آن لزوما قرارداد را باطل نمی کند؛ اما اگر رعایت مقرره، شرط قانونی انعقاد یا اعتبار قرارداد باشد و نقض آن با ضمانت اجرای بی اعتباری همراه شده باشد، می تواند در اعتبار قرارداد اثر مستقیم داشته باشد.

از این جهت، استناد به بخشنامه یا دستورالعمل بانک مرکزی بدون احراز قلمرو اجرای آن و بدون بررسی ضمانت اجرای مقرر، برای درخواست ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی کافی نیست. و در عمل دادگاه باید بررسی کند، که ضابطه مورد استناد در زمان انعقاد قرارداد لازم الاجرا بوده، خطاب آن متوجه بانک بوده و نقض آن چه اثر حقوقی بر قرارداد ایجاد می کند.

بنابراین، در دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، صرف ارائه یک بخشنامه بانک مرکزی که بانک آن را رعایت نکرده است، نتیجه را تعیین نمی کند. آنچه اهمیت دارد، این است که عدم رعایت ضابطه، تا چه اندازه به ساختار حقوقی قرارداد و شرایط قانونی انعقاد آن لطمه وارد کرده است. در مواردی ممکن است نتیجه دعوا، بی اعتباری کل قرارداد باشد و در مواردی تنها بخشی از آثار یا محاسبات قرارداد تحت تاثیر قرار گیرد.

به همین دلیل، در بررسی قراردادهای اجاره به شرط تملیک بانکی، باید متن ضابطه بانک مرکزی، تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن آن، مخاطب حکم، ماهیت الزام و ضمانت اجرای نقض آن به صورت موردی بررسی شود و سپس درباره امکان استناد به آن برای ابطال قرارداد تصمیم گیری شود.

آیا تخلف بانک از مقررات بانکی باعث ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک می شود؟

تخلف بانک از مقررات بانکی زمانی می تواند به بطلان یا بی اعتباری قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی منتهی شود، که مقرره نقض شده ناظر بر شرایط اساسی و الزامات قانونی انعقاد قرارداد باشد یا قانون برای نقض آن مقرره، ضمانت اجرای بطلان یا بی اعتباری معامله را مقرر کرده باشد. بنابراین، میان «تخلف انتظامی یا اداری بانک» و «بطلان قرارداد بانکی» نباید ملازمه مطلق برقرار کرد.

بنابراین در دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، صرف اثبات اینکه بانک یکی از دستورالعمل ها، بخشنامه ها یا ضوابط بانکی را رعایت نکرده است، برای صدور حکم بر بطلان قرارداد کافی نیست. خواهان باید نشان دهد که تخلف بانک، با توجه به ماهیت مقرره نقض شده، به یکی از جهات قانونی بی اعتباری قرارداد منتهی شده یا اساسا قراردادی که بانک بر مبنای آن عمل کرده، واجد شرایط قانونی لازم برای انعقاد نبوده است.

برای مثال، اگر بانک در انعقاد اجاره به شرط تملیک، ضوابط آمره ناظر بر موضوع قرارداد، نحوه انعقاد، حدود اختیار بانک، شرایط واگذاری مال یا الزامات قانونی خاص این نوع تسهیلات را نقض کرده باشد، باید بررسی شود که مقرره مربوط چه حکمی درباره اثر این تخلف دارد و آیا نقض آن، صرفا تخلف بانک محسوب می شود یا به عدم نفوذ، بطلان یا بی اعتباری قرارداد نیز منتهی می شود.

در مقابل، برخی تخلفات بانک ممکن است، صرفا موجب مسئولیت بانک، ضمانت اجرای اداری یا انتظامی، اصلاح محاسبات، استرداد وجوه مازاد یا بی اثر شدن بخشی از شروط قرارداد شود و لزوما کل قرارداد اجاره به شرط تملیک را باطل نکند. بنابراین، نمی توان از هر تخلف بانکی مستقیما نتیجه گرفت که اصل قرارداد باطل است.

از سوی دیگر، اگر تخلف بانک به نحوی باشد که قرارداد منعقد شده، اساسا فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معامله باشد، موضوع متفاوت خواهد بود. در این حالت، دادگاه باید علاوه بر مقررات اختصاصی بانکی، شرایط عمومی صحت معاملات را نیز بررسی کند و مشخص کند که ایراد مطرح شده دقیقا به کدام رکن یا شرط قانونی قرارداد لطمه وارد کرده است.

در نتیجه، در دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، صرف عنوان کردن «تخلف بانک از مقررات بانکی» کافی نیست. باید مقرره دقیق نقض شده، ماهیت آمره یا غیرآمره آن، ضمانت اجرای تخلف و ارتباط مستقیم آن با اعتبار قرارداد اثبات شود. هرچه این رابطه حقوقی مستقیم تر باشد، امکان استناد به تخلف بانک برای بی اعتبار کردن قرارداد نیز قوی تر خواهد بود.

به همین دلیل، در پرونده های بانکی باید میان سه وضعیت تفکیک کرد: تخلفی که صرفا برای بانک مسئولیت ایجاد می کند، تخلفی که موجب بی اعتباری یک شرط یا بخشی از قرارداد می شود و تخلفی که به دلیل نقض یک حکم آمره یا فقدان شرایط قانونی، اصل قرارداد اجاره به شرط تملیک را با ایراد اساسی مواجه می کند. تشخیص اینکه پرونده در کدام وضعیت قرار می گیرد، به متن قرارداد، مقررات حاکم در زمان انعقاد، نحوه پرداخت تسهیلات و ماهیت دقیق تخلف بانک بستگی دارد.

آیا صوری بودن قرارداد بانکی اجاره به شرط تملیک موجب ابطال آن می شود؟

اگر ثابت شود، عنوان «اجاره به شرط تملیک» صرفا برای پوشاندن یک رابطه مالی دیگر انتخاب شده و طرفین در زمان انعقاد قرارداد قصد ایجاد آثار واقعی این عقد را نداشته اند، اعتبار قرارداد از حیث فقدان قصد انشای واقعی و صوری بودن معامله قابل ایراد خواهد بود. در چنین وضعیتی، صرف عنوانی که بانک بر قرارداد گذاشته است برای تعیین ماهیت حقوقی رابطه کافی نیست و دادگاه باید به آنچه در عمل میان طرفین واقع شده است توجه کند.

در اجاره به شرط تملیک بانکی، این بررسی اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا مطابق ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا و ماده ۵۹ آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، ساختار این تسهیلات بر خرید مال توسط بانک و واگذاری آن به مشتری در قالب اجاره به شرط تملیک استوار شده است. بنابراین در بررسی ادعای صوری بودن، باید مجموعه عملیات انجام شده از زمان درخواست تسهیلات تا انعقاد قرارداد و اجرای آن مورد توجه قرار گیرد؛ از جمله اینکه بانک واقعا مال موضوع قرارداد را خریداری کرده یا خیر، ثمن معامله به چه شخصی و از سوی چه کسی پرداخت شده، مالکیت مال در زمان انعقاد قرارداد متعلق به چه شخصی بوده، مال در اختیار چه کسی قرار گرفته و آیا رابطه استیجاری و تعهد به انتقال مالکیت در پایان مدت، مطابق مفاد قرارداد واقعا شکل گرفته است.

برای مثال، اگر بانک در قرارداد اعلام کرده باشد که یک ملک را خریداری و سپس به مشتری اجاره داده است، اما اسناد و گردش مالی پرونده نشان دهد که بانک هیچ گاه ملک را خریداری نکرده و وجه نیز نه بابت خرید ملک، بلکه مستقیما به عنوان وجه نقد در اختیار مشتری قرار گرفته است، این وضعیت می تواند قرینه مهمی برای بررسی صوری بودن قرارداد و عدم انطباق رابطه واقعی طرفین با اجاره به شرط تملیک باشد. البته تشخیص بطلان، صرفا با فقدان یک سند یا یک اقدام بانکی انجام نمی شود و دادگاه باید مجموع ادله و نحوه اجرای واقعی قرارداد را ارزیابی کند.

از سوی دیگر، صرف اینکه بانک خرید مال را از طریق وکالت به مشتری یا شخص دیگری انجام داده باشد، به خودی خود اثبات کننده صوری بودن قرارداد نیست. آنچه اهمیت دارد این است که آیا در نهایت خرید مال برای بانک و واگذاری واقعی آن در قالب اجاره به شرط تملیک تحقق یافته است یا خیر. بنابراین در این نوع دعاوی، ماهیت واقعی عملیات بانکی بر عنوان ظاهری قرارداد مقدم است و ادعای بطلان باید بر اساس مجموعه اسناد، پرداخت ها، نحوه تملک مال و نحوه اجرای قرارداد اثبات شود.

آیا شروط خلاف قانون در قرارداد اجاره به شرط تملیک قابل ابطال هستند؟

اگر شرط مندرج در قرارداد اجاره به شرط تملیک با یک حکم آمره قانونی تعارض داشته باشد، شرط مزبور می تواند فاقد اعتبار حقوقی باشد؛ اما بی اعتباری شرط، لزوما موجب بی اعتباری کل قرارداد اجاره به شرط تملیک نمی شود. در این وضعیت، ابتدا باید ماهیت شرط، مقرره ای که شرط با آن تعارض دارد و ضمانت اجرای نقض آن بررسی شود.

مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف صریح قانون نباشند معتبر هستند و به موجب ماده ۲۳۲ همان قانون، برخی شروط از جمله شرط غیرمقدور، شرط بی فایده و شرط نامشروع باطل هستند. بنابراین اگر شرطی در قرارداد اجاره به شرط تملیک واجد وصف نامشروع باشد، اصل بر بررسی بطلان همان شرط است و نمی توان بدون احراز ارتباط آن با اساس عقد، بطلان کل قرارداد را نتیجه گرفت.

از سوی دیگر، ماده ۲۳۳ قانون مدنی میان شروط باطل تفکیک قائل شده و برخی شروط باطل را موجب بطلان عقد نیز می داند. بنابراین اگر شرط خلاف قانون از مصادیق شرطی باشد که قانون آن را به اندازه ای اساسی دانسته که عقد را نیز باطل می کند، اثر آن از بطلان یک شرط فراتر می رود و می تواند به بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک منتهی شود.

در قراردادهای بانکی، این تفکیک اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا ممکن است، ایراد فقط متوجه یک شرط مانند نحوه محاسبه وجه التزام، نحوه تسویه، یا شرطی درباره حقوق و تعهدات طرفین باشد، بدون اینکه اصل رابطه قراردادی فاقد اعتبار باشد. در این حالت، خواسته مناسب می تواند ناظر بر بی اعتباری یا بطلان همان شرط باشد و نه ابطال کل قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی.

در مقابل، اگر شرط مورد اختلاف به گونه ای با ماهیت و ساختار اصلی اجاره به شرط تملیک بانکی ارتباط داشته باشد که حذف آن موجب تغییر اساسی در توافق طرفین یا از بین رفتن ارکان قرارداد شود، باید اثر حقوقی آن بر کل عقد نیز بررسی شود. تشخیص این موضوع صرفا با عنوان «شرط خلاف قانون» انجام نمی شود و به مفاد قرارداد و نوع مقرره نقض شده بستگی دارد.

بنابراین، در تنظیم دادخواست باید میان «بطلان شرط»، «بطلان عقد» و «فسخ قرارداد» تفکیک شود. صرف اینکه یک شرط با قانون یا مقررات آمره تعارض داشته باشد، مجوز درخواست بطلان کل قرارداد نیست؛ بلکه باید ابتدا مشخص شود شرط از نظر قانون چه وضعیتی دارد و سپس با توجه به مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ قانون مدنی و مقررات خاص حاکم بر قراردادهای بانکی، اثر آن بر اصل قرارداد تعیین شود.

آیا عدم تحویل مورد اجاره توسط بانک می تواند موجب ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی شود؟

عدم تحویل مورد اجاره توسط بانک، اصولا موجب بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک نمی شود؛ زیرا بطلان ناظر به وضعیتی است که قرارداد از ابتدا فاقد شرایط قانونی لازم برای ایجاد اثر حقوقی باشد، در حالی که خودداری بانک از تحویل مال معمولا پس از انعقاد قرارداد و در مرحله اجرای تعهدات اتفاق می افتد. بنابراین، اگر مورد اجاره هنگام انعقاد قرارداد موجود، معین و قابل تسلیم بوده باشد، عدم تحویل آن به تنهایی قرارداد را از ابتدا باطل نمی کند.

در قرارداد اجاره به شرط تملیک، بانک علاوه بر تعهدات مربوط به تامین و واگذاری مال، متعهد به فراهم کردن امکان انتفاع مستاجر از مورد اجاره مطابق قرارداد است. اگر بانک با وجود تحقق شرایط مقرر، از تحویل مورد اجاره خودداری کند، موضوع در درجه نخست عدم ایفای تعهد قراردادی محسوب می شود. در این حالت، مستاجر حسب مورد می تواند الزام بانک به ایفای تعهد و مطالبه خسارت را درخواست کند و چنانچه قانون یا قرارداد برای این وضعیت حق فسخ پیش بینی کرده باشد، از حق فسخ نیز استفاده کند.

اما اگر از ابتدا امکان تسلیم مورد اجاره وجود نداشته باشد، موضوع از یک تخلف ساده قراردادی فراتر می رود. برای مثال، اگر مال موضوع قرارداد اساسا وجود نداشته باشد، موضوع اجاره به نحو قانونی و قابل تشخیص تعیین نشده باشد یا بانک در زمان انعقاد قرارداد مالکیت یا اختیار قانونی لازم برای واگذاری مال را نداشته باشد، باید شرایط صحت عقد و امکان تحقق موضوع اجاره بررسی شود. در چنین وضعیتی، حسب مورد ممکن است بطلان قرارداد مطرح شود.

همچنین اگر بانک مالی غیر از مال مورد توافق را تحویل داده یا مال تحویلی فاقد اوصاف اساسی مقرر در قرارداد باشد، صرف عنوان «عدم تحویل» برای تحلیل حقوقی کافی نیست. در این حالت باید مفاد قرارداد، اوصاف مورد اجاره و حقوق قراردادی و قانونی مستاجر بررسی شود تا مشخص شود موضوع در قالب الزام به تحویل، تخلف قراردادی، مطالبه خسارت یا حق فسخ قابل پیگیری است.

این موضوع زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که بانک بدون تحویل مورد اجاره، اقساط یا مطالبات ناشی از قرارداد را از مشتری مطالبه کرده و بر اساس آن وارد فرآیند اجرایی شده باشد. در این وضعیت، باید بررسی شود که تعهد مالی مشتری بر اساس قرارداد در چه زمانی ایجاد شده و آیا ایجاد و قابلیت مطالبه آن منوط به انجام تعهد بانک به تحویل مورد اجاره بوده است یا خیر. در صورت احراز ارتباط میان این دو تعهد، عدم تحویل می تواند در ارزیابی استحقاق بانک نسبت به مطالبه وجه و اعتبار اقدامات اجرایی نیز موثر باشد.

بنابراین، عدم تحویل مورد اجاره به تنهایی دلیل بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی محسوب نمی شود. اگر قرارداد از ابتدا صحیح بوده و بانک صرفا از اجرای تعهد خود امتناع کرده باشد، موضوع اصولا در قلمرو الزام به ایفای تعهد قراردادی، مطالبه خسارت و در صورت وجود شرایط قانونی یا قراردادی، فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک قرار می گیرد. در مقابل، اگر عدم تحویل ناشی از فقدان موضوع قرارداد یا فقدان امکان قانونی تسلیم از ابتدا باشد، بررسی بطلان قرارداد می تواند موضوعیت پیدا کند.

آیا دریافت سود بیشتر از نرخ مصوب بانک مرکزی باعث ابطال کل قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی می شود؟

اصولا باید بین بطلان شرط سود مازاد و بطلان کل قرارداد تفکیک کرد.

رأی وحدت رویه شماره ۷۹۴ مورخ 1399/05/21 هیأت عمومی دیوان عالی کشور صراحت دارد، که شرط مندرج در قرارداد اعطای تسهیلات بانکی، نسبت به سود مازاد بر مصوبات بانک مرکزی باطل است. بنابراین مفاد رأی، مستقیما ناظر به بطلان شرط سود مازاد است و نمی توان از آن به صورت خودکار نتیجه گرفت که تمام قرارداد اجاره به شرط تملیک باطل می شود. این رأی نیز طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه لازم الاتباع است.

مثال: اگر در قرارداد اجاره به شرط تملیک، نرخ سود بانک برخلاف سقف مقرر تعیین شده باشد، خواسته باید متناسب با ایراد واقعی تنظیم شود؛ ممکن است موضوع دعوا «اعلام بطلان شرط سود مازاد و استرداد وجوه مازاد دریافتی» باشد، نه اینکه بدون دلیل مستقل، کل قرارداد اجاره به شرط تملیک باطل اعلام شود.

آیا اگر بانک مال موضوع اجاره به شرط تملیک را خریداری نکرده باشد، قرارداد قابل ابطال است؟

در اجاره به شرط تملیک بانکی، خرید مال توسط بانک بخشی از ساختار قانونی این تسهیلات است. ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا مقرر کرده است که، بانک می تواند اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد وی، خریداری و سپس به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار کند. ماده ۵۹ آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی نیز همین ساختار را با تصریح بیشتری بیان کرده است. همچنین ماده ۵۷ همان آیین نامه، اجاره به شرط تملیک را عقد اجاره ای می داند که در پایان مدت و با انجام شرایط قرارداد، مالکیت عین به مستاجر منتقل می شود.

بنابراین اگر در عمل هیچ خریدی از سوی بانک صورت نگرفته باشد و قرارداد صرفا برای پرداخت وجه و دریافت اقساط تنظیم شده باشد، می توان درباره انطباق قرارداد با عنوان و ساختار قانونی اجاره به شرط تملیک و در نتیجه اعتبار آن ایراد اساسی مطرح کرد. البته «عدم خرید مال توسط بانک» به تنهایی و بدون بررسی اسناد معامله، نحوه پرداخت وجه، وکالت مشتری، فاکتور خرید و سایر مدارک، مساوی با بطلان قطعی قرارداد نیست.

مثال: اگر بانک در قرارداد اعلام کرده است یک دستگاه صنعتی را خریداری و سپس به شرکت اجاره داده، اما هیچ سندی از خرید دستگاه توسط بانک وجود ندارد و مبلغ نیز مستقیما به عنوان وجه نقد در اختیار شرکت قرار گرفته است، این وضعیت می تواند مبنای جدی برای بررسی صوری بودن یا عدم انطباق قرارداد با اجاره به شرط تملیک واقعی باشد.

آیا ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانک باعث ابطال اجراییه بانکی می شود؟

1. اگر اجراییه بانکی مستقیما بر مبنای قرارداد یا سندی صادر شده باشد که اعتبار آن به موجب حکم قطعی دادگاه از بین رفته است، بطلان قرارداد می تواند مبنای حقوقی اقدامات اجرایی را نیز منتفی کند. با این حال، صدور حکم بر بطلان قرارداد به تنهایی به معنای ابطال خودکار تمام اقدامات اجرایی انجام شده نیست و باید وضعیت پرونده اجرایی و مبنای صدور اجراییه بررسی شود.
2. اگر عملیات اجرایی هنوز به مزایده نرسیده باشد، پس از تعیین تکلیف اعتبار قرارداد، حسب مورد باید نسبت به توقف و بی اثر شدن عملیات اجرایی مبتنی بر آن اقدام شود. در این فرض، موضوع اصلی این است که اجراییه بر مبنای چه سندی صادر شده و آیا با زوال مبنای حقوقی آن، ادامه عملیات اجرایی امکان قانونی دارد یا خیر.
3. اگر ملک یا مال موضوع اجرا به مزایده گذاشته شده باشد، صرف طرح دعوای بطلان قرارداد برای از بین بردن نتیجه مزایده کافی نیست و باید حسب وضعیت پرونده، نسبت به خود عملیات اجرایی و مزایده نیز اقدام حقوقی متناسب انجام شود. به ویژه باید مشخص شود که مزایده صرفا برگزار شده یا پس از آن، صورتجلسه مزایده و اقدامات بعدی نیز تنظیم شده است.
4. اگر پس از مزایده، سند انتقال اجرایی نیز صادر شده باشد، موضوع یک مرحله جلوتر می رود. در این وضعیت، در صورت وجود شرایط قانونی، علاوه بر تعیین تکلیف قرارداد، باید ابطال اقدامات اجرایی و مزایده و حسب مورد ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی نیز مورد درخواست قرار گیرد؛ زیرا با صدور سند انتقال، صرف اعتراض به قرارداد برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی مال کافی نخواهد بود.
5. همچنین اگر مال پس از انتقال اجرایی به شخص دیگری منتقل شده باشد، دعوا باید با توجه به زنجیره انتقال و حقوق اشخاصی که از نتیجه اقدامات قبلی متاثر شده اند تنظیم شود و حسب مورد ابطال معاملات و اسناد بعدی نیز مورد توجه قرار گیرد. بنابراین، خواسته های دعوا باید دقیقا متناسب با مرحله ای که عملیات اجرایی در آن قرار دارد تعیین شوند و نمی توان برای تمام پرونده ها یک ترکیب ثابت از خواسته ها ارائه کرد.
6. در نتیجه، بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی می تواند اساس حقوقی اجراییه و اقدامات مبتنی بر آن را تحت تاثیر قرار دهد، اما آثار آن به مرحله اجرای پرونده بستگی دارد. پیش از تنظیم دادخواست باید مشخص شود اجراییه صادر شده، عملیات اجرایی آغاز شده، مزایده برگزار شده، سند انتقال اجرایی صادر شده یا مال به شخص ثالث منتقل شده است؛ زیرا در هر یک از این فروض، خواسته لازم برای اعاده وضعیت حقوقی متفاوت خواهد بود.