ابطال جانشینی بانک در طرح های تولیدی یکی از دعاوی بانکی پیچیده در محاکم دادگستری است. با توجه به اینکه غالب زمین های واحدهای تولیدی مستقر در شهرک های صنعتی فاقد سند مالکیت شش دانگ و اسناد مالکیت آن متعلق به شرکت شهرکهای صنعتی است. فلذا امکان تنظیم سند رهنی متصور نیست. بر همین اساس دولت در جهت حل معضل نقدینگی واحدهای تولیدی و تامین بازگشت تسهیلات بانک ها اقدام به تصویب مصوباتی نمود.که به موجب آنها قراردادهای مربوط به تخصیص زمین توسط شرکت های صنعتی ایران و شرکت های تابعه با اشخاص هم ردیف با سند رسمی در نظر قرار گرفته شد و بانک ها موظف به اعطای تسهیلات اسناد رسمی نسبت به آنها شدند. ولی علیرغم فواید عملی این مصوبات به علت فقدان جامعیت لازم و تعارض منافع مشتریان و بانک ها موجبات بروز دعاوی متعددی از جمله ابطال و لغو اقدامات جانشینی بانک ها ، ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی و ابطال شروط قراردادهای بانکی و …در محاکم گردیده است.که در ادامه به بررسی موارد مهم این موضوع خواهیم پرداخت.
نحوه جانشینی بانک ها در طرح های تولیدی
هیات وزیران بموجب مصوبه ۳۱۴۶۶ مورخ ۰۳/۰۵/۱۳۶۹ و با استناد به ماده ۲۷ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ اقدام به اصلاح تبصره ۲ ماده ۶ آئین نامه تسهیلات بانکی نمود که به موجب آن کلیه بانک ها موظف به پذیرش قراردادهای مربوط به تخصیص زمین توسط شرکت های صنعتی ایران و شرکت های تابعه هم ردیف با سند رسمی گردیدند و بر همین اساس بانک ها مکلف به اعطای تسهیلات اعتباری مربوط به اسناد رسمی به این نوع قراردادها شدند. مضافا اینکه علاوه بر زمین محل اجرای طرح در قراردادهای مشارکت مدنی بانک ها در رهن قرار گرفتن مستحدثات و اموال و دارایی های ناشی از اجرای طرح برای بانک ها الزامی شد.
نهایتا هیات وزیران درجهت رفع نواقص حقوقی و اعلام شرایط جانشینی بانک ها در طرح های سرمایه گذاری در دو مقطع زمانی اقدام به تصویب دو مصوبه بشرح زیر نمود.
۱.هیات وزیران ابتدا بموجب تصویب نامه شماره ۳۱۲۶۶/۱۵۶/ه مورخ ۰۹/۰۵/۱۳۶۹ یک تبصره به عنوان تبصره ۲ به ماده ۶ آیین نامه (تسهیلات اعطایی بانکی ) الحاق نمود.که به موجب این تبصره مقرر شد.
((الف.کلیه بانک ها موظفند، قراردادهای مربوط به تخصیص زمین ، توسط شرکت شهرک های صنعتی ایران و شرکت های تابعه را هم ردیف با اسناد رسمی بپذیرند.
ب.شرکت شهرک های صنعتی ایران و شرکت های تابعه، موظف اند در صورت تخلف متقاضی در اجرای قرارداد تسهیلات اعطایی بانک ها،بنا به درخواست بانک یا موسسه اعتباری،ذی نفع آنها را به عنوان جانشین طرف قرارداد واگذاری زمین ، شناخته و بپذیرند و کلیه حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد تخصیص زمین را، به بانک یا موسسه اعتباری ذی نفع منتقل نمایند.))
که تا تاریخ ۳۰/۰۷/۱۳۶۹ که مصوبه جدید هیات وزیران که در ادامه به آن اشاره خواهیم نمود، ملاک عمل قرار گرفت.
۲.هیات وزیران بموجب مصوبه مورخ ۳۰/۰۷/۱۳۹۶ تبصره ۲ ماده ۶ آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی ، موضوع تصویب نامه ۸۸۶۲۰ مورخ ۲۸/۱۲/۱۳۶۸ و اصلاحات بعدی آن مقرر نمود.
((کلیه بانک ها موظفند ، قراردادهای مربوط به تخصیص زمین، توسط سازمان صنایع کوچک و شهرک های صنعتی ایران و شرکت های تابعه و همچنین قراردادهای مربوط به تخصیص زمین، برای اجرای طرح های صنایع روستایی و پروژه های دامداری و آبزیان و زارعت که حسب مورد موافقت اصولی آنها توسط جهاد کشاورزی صادر شده است و نیز قراردادهای مربوط به حق بهره برداری از زمین و خدمات زیربنایی در شهرک های علمی تحقیقاتی، پارک های علم و فناوری، مراکز رشد و مراکز نوآوری را هم ردیف اسناد رسمی پذیرفته و تسهیلات اعتباری و حقوقی مربوط به اسناد رسمی را در خصوص قراردادهای مزبور اعمال نمایند.))
که بموجب این مصوبه جدید وزارت خانه های راه و شهرسازی ، جهاد کشاورزی ، سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی و سایر دستگاههای اجرایی به استثنای سازمان اوقاف و امور خیریه موظف شدند ، در اجرای قرارداد تسهیلات اعطایی بنا به درخواست بانک یا موسسه اعتباری ذینفع آن ها و یا اشخاص معرفی شده از طرف آنها را به عنوان جانشین مجری طرح موضوع قرارداد واگذاری زمین شناخته و بپذیرند و کلیه حقوق و تعهدات ناشی از آن را به بانک موسسه مالی اعتباری ذینفع و یا اشخاص معرفی شده منتقل نمایند.همچنین دستگاه های مذکور موظف شدند، در صورت تغییر و تعویض قرارداد بنا به تقاضای بانک ،برای تفویض اختیار به بانک، در اسرع وقت به دفاتر اسناد رسمی معرفی شده مراجعه نمایند.))
نحوه جانشینی بانک ها نحوه جانشینی بانکها در طرح های واگذار شده از سوی منابع طبیعی و جهاد کشاورزی
در خصوص املاک واگذاری از سوی منابع طبیعی و جهاد کشاورزی باید گفت این املاک از سوی این سازمان‌ها ابتدائا به متقاضی طرح واگذار نمی گردد، بلکه بموجب دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری منابع ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی و غیرکشاورزی در قالب حق انتفاع ،حق بهره برداری ،عقد اجاره در اختیار اشخاص قرار می گیرد.که در حالتهای اعطای حق بهره برداری و اجاره ، ملک به منظور اجرای طرح اعلامی بر روی آن در اختیار متقاضی داده می‌شود و در موضوع اجاره با اتمام کامل طرح و بهره برداری سند به نام مجری طرح صادر شود.
که هیئت وزیران به موجب مصوبه شماره ۲۳۶۷۵/ت۴۰۶۸۵ ه مورخ ۰۵/۰۲/۱۳۹۰ قراردادهای واگذاری حق بهره برداری ، حق انتفاع و اجاره فیمابین وزارت جهاد کشاورزی و دریافت کنندگان اراضی را برای پرداخت تسهیلات بانکی به عنوان اسناد قابل قبول تلقی نمود و بانکها و موسسات اعتباری عامل موظف شدن کلیه حقوق و منافع ناشی از قراردادهای یادشده را به عنوان وثیقه و تضمین برای اعطای تسهیلات مورد پذیرش قرار دهند. در مقابل در جهت تضمین بازگشت سرمایه بانک به موجب بند ۳ این مصوبه حق جانشینی بانک در طرح موضوع قرارداد واگذاری زمین به رسمیت شناخته شد و کلیه حقوق ، تعهدات و تکالیف ناشی از قرارداد به بانک عامل یا موسسه اعتباری ذی نفع و یا اشخاص معرفی شده قابل انتقال گردید.
حاکمیت ماده ۳۴ قانون ثبت بر اعمال جانشینی بانک ها بر واحدهای تولیدی در شرکت شهرک ها
نقض عمده مصوبات هیات دولت که در بند مذکور بیان شد این بود که بانک ها آزادی عمل کامل جهت تملک تمام زمین تخصیص داده شده را داشتند، ولو اینکه ارزش زمین از طلب بانک بیشتر می بود و تسهیلات گیرنده امکان اعتراض نداشت.نتیجتا با شکایت یکی از واحدهای تولیدی در دیوان عدالت اداری، هیات عمومی دیوان عدالت اداری با تبعیت از نظر فقهای شورای نگهبان اطلاق مصوبه اخیر هیات دولت (مصوبه مورخ ۳۰/۰۷/۱۳۹۶ تبصره ۲ ماده ۶ آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی ، موضوع تصویب نامه ۸۸۶۲۰ مورخ ۲۸/۱۲/۱۳۶۸) را لغو نمود و بانک ها در فرضی که ارزش ملک بیش از طلب آنها باشد موظف به پرداخت مابه التفاوت ارزش زمین به تسهیلات گیرنده شدند.
بر همین اساس بانک ها در اعمال حق جانشینی بر واحدهای تولیدی در شرکت شهرک ها موظف به رعایت مقررات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت می باشند، که براساس آن جهت وصول طلب خود می بایست از طریق اداره اجرای ثبت اقدام به صدور اجراییه و متعاقبا طی تشریفات کارشناسی و مزایده ملک هستند و در فرضی که ارزش ملک بیشتر از طلب بانک است بانک جهت تملک کامل زمین موظف به پرداخت اضافه ارزش ملک به مشتری خواهد بود. و عدم رعایت این مقررات از موجبات ابطال اقدامات تملکی بانک می باشد.
دعوای ابطال جانشینی بانک در طرح های تولیدی و لغو اقدامات جانشینی بانک ها
کلیه بانکها و موسسات مالی و اعتباری کشور به موجب ماده ۳۷ قانون پولی و بانکی مکلفند عملیات بانکی خود را مطابق با قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین‌نامه‌های اجرایی آن ، مصوبات هیئت محترم دولت ، دستورالعمل های ابلاغی توسط بانک مرکزی و سایر قوانین و مقررات مربوط انجام دهند.
بر همین اساس در خصوص نحوه ابطال و لغو اقدامات جانشینی بانک ها در خصوص واحد های تولیدی دو حالت متصور است.
۱.طرح دعوای ابطال و لغو به جهت تخلف بانک از مقررات آمره پولی و بانکی و سایر مقررات مربوطه
طرح این دعوا براساس نوع تخلف بانک داری شیوه های متفاوتی است، که مصادیق مبتلا به آن عبارتند از ،عدم رعایت مقررات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت ، عدم رعایت تشریفات آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و عدم رعایت نرخ سود قانونی مصوب شورای پول و اعتبار و…که دارای تنوع بسیاری است.
۲.لغو تملک بانک و استرداد مال تملک شده واحد تولیدی بموجب دستورالعمل مصوب ۲۳/۰۹/۱۴۰۰ شورای پول و اعتبار
بانک مرکزی همگام با سیاست های دولت و امکان بازگشت واحدهای تولیدی نیمه فعال و راکد که به علت مشکلات اقتصادی از ایفای تعهدات بانکی خود ناتوان مانده اند، دستورالعمل شورای پول و اعتبار ((شرایط اقاله املاک تملیکی واحد تولیدی) در جلسه ۱۳۲۵ مورخ ۲۳/۹/۱۴۰۰ با عنوان (( دستورالعمل تعیین تکلیف دارایی های واحد تولیدی در جریان تملک یا تملک شده توسط موسسه اعتباری) شرایط اقاله املاک تملیکی واحدهای تولیدی را به شبکه بانکی ابلاغ نمود.
براساس دستورالعمل اقاله بانک مرکزی، واگذاری دارایی های واحد تولیدی تملک شده به مالک قبلی آن، منوط به درخواست مکتوب مالک قبلی، مطابق با شرایط مندرج در دستورالعمل صدرالذکر به صورت نقدی و اقساطی امکان پذیر شده است.
توضیح اینکه بموجب دستورالعمل شورای پول و اعتبار بانکها و موسسات اعتباری موظفند، در صورت ارائه درخواست مکتوب مالک قبلی، مبنی بر واگذاری دارایی‌های واحد تولیدی که به تملک بانک یا موسسه اعتباری غیر بانکی در آمده است، منوط به تحقق شرایط مقررات در دستورالعمل مذکور، دارایی های تملک شده را از طریق مذاکره به صورت نقدی یا اقساطی در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به مالک قبلی واگذار نمایند. در واگذاری به روش اقساطی پرداخت حداقل ۱۰ درصد بدهی مالک قبلی به صورت نقدی الزامی است. همچنین مدت بازپرداخت با احتساب یکسال دوره تنفس، حداکثر ۵ سال می باشد. اشخاصی که دارایی های واحدهای تولیدی آنها قبل از ابلاغ این دستورالعمل به تملک بانک ها و موسسات اعتباری غیر بانکی در آمده است، مشروط بر آنکه بیش از ۱۸ ماه از تملک آن دارایی ها سپری نشده باشد ، حداکثر ۶ ماه از ابلاغ دستورالعمل فرصت دارند، تا با ارائه درخواست خود به بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی ذی ربط از مزایای این دستورالعمل استفاده کنند.
لازم به ذکر است، در مقاله اقاله املاک تملیکی بانکها نیز تفصیلا به شرایط اقاله املاک تملیکی اعم از مسکونی ، اداری ، تجاری و تولیدی پرداخت شده است.که با مراجعه به لینک اعلامی قابل مطالعه و بهره برداری می باشد.
