اقاله املاک تملیکی بانک ها چیست؟ ( الزام بانک به اقاله و استرداد ملک تملک شده از بانک )

اقاله املاک تملیکی بانک‌ ها توافقی که به موجب آن بانک بعد از تملک ملک، با صاحب قبلی توافق می کند ملک دوباره به او برگردد و وضعیت بدهی نیز تسویه یا اصلاح شود. نتیجتا اقاله در اینجا یک حق یک‌ طرفه نیست و قابل اجبار توسط دادگاه نیست، بلکه فقط در صورت رضایت بانک و بدهکار امکان‌ پذیر است.

ماهیت حقوقی اقاله املاک تملیکی بانکها

ماهیت اقاله در این حوزه، کاملاً قراردادی و مبتنی بر اراده طرفین است. مهم ‌ترین ویژگی آن این است که :

1. یک عمل حقوقی دو طرفه است.
2. مبتنی بر تراضی و رضایت هم زمان است.
3. قابل اجبار از طریق دادگاه نیست.

بنابراین اقاله نه یک حق یک‌ طرفه است و نه یک الزام قانونی برای بانکها، بلکه یک امکان قراردادی است که در صورت توافق قابل تحقق است. در نتیجه اقاله، ماهیتاً یک عمل حقوقی مبتنی بر تراضی است و در صورت وجود توافق یا تعهد، آثار آن قابل مطالبه در دادگاه خواهد بود و این جمله باعث می‌ شود، مسیر دعوا از «الزام به توافق» به سمت «اثبات توافق یا الزام به آثار آن» اصلاح شود.

فلذا در ادامه به جهت تبیین بهتر موضوع ابتدائا به مصوبات اجرایی مربوط به این بخش که نسبت به دعاوی مطروحه حاکم بر زمان اجرای آن کماکان پرباجاست و متعاقبا به شرایط و نحوه طرح دعوای حقوقی قابل طرح جهت امکان بازگشت مالکیت ملک خواهیم پرداخت.

مبنای حقوقی و قانونی دعوای الزام بانک ها به اقاله ملک تملیک شده

مبنای اصلی اقاله، ماده ۲۸۳ قانون مدنی است. در کنار آن، مقررات بانکی و دستورالعمل‌ های بانک مرکزی نیز در مدیریت اموال تملیکی نقش دارند، از جمله :

• ماده ۱۶ قانون رفع موانع تولید رقابت ‌پذیر
• دستورالعمل ‌های بانک مرکزی درباره اموال مازاد مؤسسات اعتباری
• مقررات داخلی کمیته‌های اعتباری بانک ‌ها

اما هیچ ‌یک از این مقررات، حق الزام بانک به اقاله ایجاد نمی‌کنند.

شرایط مصوبات بانک مرکزی و هیات دولت در خصوص الزام بانک ها به اقاله املاک تملک شده

1. شرایط اقاله املاک تملیکی براساس دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30

با تصویب دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30 هیات وزیران ، که تا زمان لغو آن بموجب تصویب نامه جدید شماره ۱۵۰۹۳۷/ت ۵۸۰۹۴ مورخ 1399/12/19 هیات وزیران لازم الاجرا بود، بانک ها موظف شدند، پس از سررسید بازپرداخت اقساط  و با درخواست مشتری و با طی تشریفاتی وثایق را از طریق مزایده به فروش گذاشته و پس از کسر مطالبات خود، مازاد احتمالی را به مشتری مسترد نمایند و در صورت عدم درخواست مشتری جهت مزایده بانک مکلف گردید با ارسال ۳ بار اخطاریه برای تعیین تکلیف مطالبات به مشتری و عدم پاسخگویی و عدم تعیین تکلیف وضعیت مطالبات وفق بخشنامه شماره ۹۴۲۷/۸۶/۱ مورخ 1386/09/10 رئیس قوه قضائیه ابتدا اقدام به تملک وثیقه نماید و متعاقبا اقدام به فروش ملک و کسر مطالبات خود از حاصل فروش و عودت الباقی قیمت فروش به مشتری شد. همچنین در جهت حمایت از مشتری مقرر شد که از تاریخ درخواست مشتری جهت انجام مزایده حق دریافت جریمه و سود اضافی از سوی بانک سلب گردید.

در ادامه بموجب تبصره ۲ ماده ۸ آئین نامه مذکور که به اقاله تکلیفی شهرت یافت، بانک ها با شرایطی موظف به اعاده ملک رهنی تملک شده به مشتری شده اند.که این شرایط عبارتند از :

1. ملک تملک شده از سوی بانک منتقل به غیر نشده باشد

توضیح اینکه اطلاق دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30 هیات وزیران، اقاله تملکی و اعاده همه نوع املاک اعم از مسکونی، تجاری، صنعتی، اداری و … را شامل می شود.

2. .مشتری درخواست اقاله را قبل از فروش ملک به شخص ثالث به بانک و موسسات اعتباری بدهد
3. .پرداخت نقدی و یکجای اصل، سود و جرایم مترتبه تا تاریخ واگذاری مال به مالک قبلی می بایست انجام شود

توضیح اینکه بانک ها علیرغم اینکه مالک رسمی ملک مورد وثیقه می شدند و افزایش قیمت مورد وثیقه متعلق به آنان می گردید ،‌ برخلاف قواعد عمومی مالکیت ، پس از اعلام آمادگی مالک قبلی ، بانک موظف بود با دریافت اصل ، سود و وجه التزام تاخیرتادیه دین تا تاریخ واگذاری مال به مالک قبلی قهرا اقدام به اقاله و اعاده مال تملک شده به مالک قبلی نماید.که این مقرره موجب ضرر مالی فاحش بانک با عنایت به افزایش روزافزون قیمت ملک و عدم تناسب سود و جریمه با این افزایش قیمت می شد که منتج به صدور مصوبه جدیدی شد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

2. شرایط اقاله املاک تملیکی براساس دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری مصوب 1400/02/28 هیات وزیران 

با تصویب دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری مصوب 1400/02/28هیات وزیران ،‌ دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30 لغو گردید. با تصویب این دستورالعمل مقررشد، تمام املاک تملک شده از سوی شبکه بانکی صرفا از طریق برگزاری مزایده واگذار گردد. لذا امکان استرداد املاک تملیکی بانک به مالکان قبلی آن ها منتفی گردید. بدین ترتیب مالکان قبلی صرفا می توانستند از طریق شرکت در مزایده نسبت به تملک مجدد ملک خود اقدام نمایند.

در این دستورالعمل مقرر شده است: (( در صورتی که مال مازاد، از جمله ی وثایق تملیکی باشد، موسسه اعتباری موظف است، نحوه  و زمان مزایده را حداقل ده روز قبل از مزایده، به اطلاع مالک قبلی آن برساند. در صورتی که مالک قبلی ، قبل از بازگشایی پاکت های مزایده، کتبا اعلام آمادگی نماید، موسسه اعتباری، موظف است مال مازاد را به مالک قبلی آن واگذار نماید. مبلغ قابل دریافت بابت واگذاری اموال مازاد به مالک قبلی که باید نقدا پرداخت گردد،‌ معادل با اصل، سود و وجه التزام تاخیرتادیه دین تا تاریخ واگذاری مال مازاد، به علاوه سایر هزینه هایی است که موسسه اعتباری در اجرای وثیقه، تملک مال، نگهداری و مزایده آن متحمل شده است، می باشد.))

نهایتا اینکه بانک مرکزی به موجب بخشنامه شماره ۷۲۰۲۶ مورخ 1400/03/10 مراتب حذف دستورالعمل مذکور را از سوی شورای پول و اعتبار و بدون اعلام دلیل روشنی به بانک ها و موسسات اعتباری ابلاغ نمود و به موجب آن بانک ها و موسسات اعتباری از استرداد ملک تملیک شده ممنوع شدند. نتیجتا مالک سابق حتی با طرح دعوی در محاکم حقوقی نیز نمی توانست نسبت به الزام بانک به اقاله ملک تملیکی اقدام نماید.

3. شرایط اقاله املاک تملیکی بانکها در خصوص واحدهای تولیدی بموجب دستورالعمل تعیین تکلیف دارایی های واحد تولیدی

بانک مرکزی همگام با سیاست های دولت و امکان بازگشت واحدهای تولیدی نیمه فعال و راکدی که به علت مشکلات اقتصادی از ایفای تعهدات بانکی خود ناتوان مانده اند، مصوبه شورای پول و اعتبار در جلسه ۱۳۲۵ مورخ  1400/09/23 (دستورالعمل اقاله بانک مرکزی) را با عنوان (( دستورالعمل تعیین تکلیف دارایی های واحد تولیدی در جریان تملک یا تملک شده توسط موسسه اعتباری) را به شبکه بانکی ابلاغ نمود.

براساس دستورالعمل مذکور، واگذاری دارایی های واحد تولیدی تملک شده به مالک قبلی آن، منوط به درخواست مکتوب مالک قبلی، مطابق با شرایط مندرج در دستورالعمل صدرالذکر به صورت نقدی و اقساطی امکان پذیر شده است.

توضیح اینکه بموجب دستورالعمل مذکور بانک ‌ها و موسسات اعتباری موظفند، در صورت ارائه درخواست مکتوب مالک قبلی، مبنی بر واگذاری دارایی‌های واحد تولیدی که به تملک بانک یا موسسه اعتباری غیر بانکی در آمده است، منوط به تحقق شرایط مقررات در دستورالعمل، دارایی های تملک شده را از طریق مذاکره به صورت نقدی یا اقساطی در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به مالک قبلی واگذار نمایند. در واگذاری به روش اقساطی پرداخت حداقل ۱۰ درصد بدهی مالک قبلی به صورت نقدی الزامی است. همچنین مدت بازپرداخت با احتساب یکسال دوره تنفس،  حداکثر ۵ سال می باشد. اشخاصی که دارایی های واحدهای تولیدی آنها قبل از ابلاغ این دستورالعمل به تملک بانک ‌ها و موسسات اعتباری غیر بانکی در آمده است، مشروط بر آنکه بیش از ۱۸ ماه از تملک آن دارایی ها سپری نشده باشد، حداکثر ۶ ماه از ابلاغ دستورالعمل فرصت دارند، تا با ارائه درخواست خود به بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی ذی ربط از مزایای این دستورالعمل استفاده کنند.

در ادامه به آخرین شرایط اقاله تملیکی بانکها نسبت به اماکن مسکونی خواهیم پرداخت.

4. شرایط اقاله املاک تملیکی طبق مصوبه مورخ 1401/11/11 شورای پول و اعتبار

درخصوص املاک مسکونی که منتج به تملک آنها از سوی بانک شده بود. شورای پول و اعتبار اقدام به تصویب مصوبه ی جدیدی خود نمود، که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

شورای پول و اعتبار براساس آخرین مصوبه خود به تاریخ 1401/11/11 و طی بخشنامه بانک مرکزی به تاریخ 1401/11/13 دستورالعمل واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری را ابلاغ نمود.که براساس آن امکان واگذاری ملک مسکونی به صاحبان آنها با رعایت شرایط زیر امکان پذیر شده است :

1. ارزش روز ملک مسکونی حداکثر معادل یکصد میلیارد ریال( ده میلیارد تومان) باشد
2. مالک قبلی در زمان ارائه ی درخواست به بانک می بایست فاقد ملک مسکونی دیگری باشد
3. چنانچه ملک مسکونی در فرآیند تشریفات مزایده قرار داشته باشد، مزایده به اعلام برنده در اداره اجرای ثبت یا دادگاه منتهی نشده باشد.
4. مالک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده، تمامی بدهی خود مشتمل بر مجموع مانده اصل و سود تسهیلات تادیه نشده ای که در ازای آن، ملک مسکونی به تملک موسسه اعتباری درآمده و وجه التزام تاخیر تادیه دین متعلقه مطابق مصوبات شورای پول و اعتبار، تا تاریخ واگذاری ملک تملک شده و سایر هزینه های به روز شده به تشخیص موسسه اعتباری که موسسه اعتباری براساس اسناد و مدارک مثبته، برای تملک، نگهداری و استرداد ملک مزبور متحمل شده است را حداکثر ظرف مهلت سی روز از تاریخ اعلام بدهی توسط موسسه اعتباری به وی نقدا و دفعتا واحده به موسسه اعتباری پرداخت نماید.
5. تمامی دعاوی مطروحه از سوی مالک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده، وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده، علیه موسسات اعتباری در خصوص تسهیلات مربوط یا ملک مسکونی تملک شده مختومه گردد.

همچنین مالک قبلی هم زمان با واگذاری ملک مسکونی به وی باید نسبت به تنظیم سند رسمی صلح دعاوی در آتی نسبت به ملک مسکونی مذکور و تسهیلات مربوطه به نفع موسسه اعتباری اقدام و نسخه ای از آن را به همراه سایر مدارک و مستندات مربوط به موسسه اعتباری ارایه نماید.

• تبصره ۱. درصورت موافقت موسسه اعتباری به اقاله ملک مسکونی به مالک قبلی ، موسسه اعتباری باید ظرف مهلت دو ماه از تاریخ دریافت درخواست مالک قبلی ملک مسکونی تملک شده، میزان بدهی مالک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده را به صورت مکتوب به نشانی مندرج در درخواست واگذاری، از طریق پست سفارشی به مالک قبلی اعلام نماید.
• تبصره ۲. درخصوص شرط مقرر در بند ۲ اقرار(اعلام) رسمی مالک قبلی و پاسخ استعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور عمل خواهد بود.
• تبصره ۳. املاک مسکونی که بخشی از آن به صورت تجاری، اداری یا خدماتی در حال استفاده بوده و دارای یک پلاک ثبتی واحد است، مشمول این ماده می باشد.
• تبصره ۴. سند واگذاری صرفا به نام مالک قبلی یا در صورت فوت وی به نام وارث یا قائم مقام قانونی مالک قبلی تنظیم می گردد.
• تبصره ۵. تمامی هزینه های مرتبط با تنظیم سند واگذاری املاک موضوع این ماده اعم از مالیات، عوارض، حق التحریر،‌ حق الثبت و سایر هزینه های مربوط به عهده مالک قبلی می باشد.
• تبصره ۶. هرگاه موسسه اعتباری با پرداخت مابه التفاوت میزان مطالبات خود و قیمت ملک مسکونی، ملک مذکور را تملک کرده باشد ، مالک قبلی موظف است ارزش روز آن سهم از ملک مسکونی که معادل ریالی آن را در زمان تملک ملک مسکونی دریافت نموده ، به موسسه اعتباری پرداخت نماید.
• تبصره ۷.موسسه اعتباری موظف است ، مشخصات املاک مسکونی اقاله شده موضوع این ماده از جمله پلاک ثبتی و سایر مشخصات خاص آن ، تاریخ تملک و تاریخ واگذاری املاک مذکور و مبلغ بدهی ملک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده ، را در یادداشت هایی پیوست صورت های مالی موسسه اعتباری در سال واگذاری به مالک قبلی افشاء نماید.
• تبصره ۸ .اشخاص مشمول شرایط مندرج در این ماده که ملک مسکونی آن ها قبل از ابلاغ این ضوابط و در ازای مطالبات موسسه اعتباری ناشی از اعطا یا ایجاد تسهیلات و تعهدات ،‌ تملک شده است ، صرف نظر از تاریخ تملک ملک توسط موسسه اعتباری ، حداکثر شش ماه پس از ابلاغ آن مهلت دارند که درخواست خود را برای اقاله به موسسه اعتباری تسلیم نمایند.
• تبصره ۹. موسسه اعتباری مکلف است، مفاد این ماده را به طریق مقتضی، به مالکان قبلی املاک مسکونی تملک شده توسط موسسه اعتباری اطلاع دهد.
• تبصره ۱۰.استرداد املاک مسکونی تملک شده پس از ابلاغ این ضوابط به مالک قبلی و در چارچوب شرایط مقرر در آن ، صرفا تا یک سال پس از تاریخ تملک (تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال به نام موسسه اعتباری) آن املاک مجاز می باشد.
• تبصره ۱۱. بانک مرکزی می تواند در ابتدای هر سال، رقم مندرج در بند ۱ را معادل نرخ رشد شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی(نرخ تورم اعلامی توسط بانک مرکزی) پس از تصویب در هیات عامل تعدیل نماید.

شرایط تحقق اقاله در املاک تملیکی بانک ها ( آیا می شود ملک تملیکی بانک را پس گرفت ؟

برای تحقق اقاله در املاک تملیکی بانک‌ ها، وجود شرایط زیر ضروری است :

• وجود عقد سابق معتبر (قرارداد تسهیلات و وثیقه)
• تملک قانونی ملک توسط بانک
• توافق صریح یا ضمنی بانک و مشتری
• قابلیت بازگشت ملک از نظر حقوقی و ثبتی
• تسویه یا توافق درباره آثار مالی اقاله وفق آخرین مصوبات لازم الاجرا

دلایل و مستندات لازم جهت طرح دعوای الزام بانک به اقاله املاک تملیکی ( الزام بانک به اقاله ملک )

در دعوای «اقاله املاک تملیکی بانک‌ ها» یا دعاوی جایگزین آن (اثبات توافق، الزام به تنظیم سند، یا ابطال عملیات اجرایی)، دلایل و مستندات مهم‌ترین بخش پرونده هستند؛ چون دادگاه معمولاً به صرف ادعا وارد پذیرش اقاله یا بازگشت ملک نمی‌ شود و دنبال «نشانه‌های واقعی توافق یا ایراد اجرایی» می‌گردد.

در عمل، مستندات به چهار دسته اصلی تقسیم می ‌شوند :

1. مستندات پایه قراردادی (اصل رابطه حقوقی)

این ‌ها برای اثبات شروع رابطه شما با بانک ضروری هستند :

• قرارداد تسهیلات بانکی
• قرارداد رهن یا وثیقه
• الحاقیه‌ ها یا تغییرات قرارداد
• اسناد پرداخت اقساط یا صورت‌حساب بدهی
• قراردادهای مشارکت یا فروش اقساطی (در صورت وجود)

نقش این مدارک این است که نشان می دهد که، رابطه شما با بانک مشروع بوده و ملک در چارچوب یک رابطه قراردادی وارد فرآیند تملک شده است.

2. مستندات تملک و عملیات اجرایی

این بخش تعیین می‌کند ملک چگونه از ید مالک خارج شده است :

• اجرائیه ثبتی صادره از دفترخانه یا اداره ثبت
• گزارش عملیات اجرایی
• آگهی مزایده (در صورت وجود)
• صورتجلسه مزایده یا تملک بانک
• سند انتقال رسمی ملک به نام بانک
• مکاتبات اجرای ثبت یا واحد حقوقی بانک

این است که اثبات می کنند که انتقال ملک قانونی بوده یا محل ایراد است. نقش این مدارک

3. مستندات اثبات توافق یا اقاله

• نامه درخواست اقاله از سوی شما
• پاسخ کتبی بانک (موافقت، بررسی، یا پذیرش مشروط)
• صورتجلسات کمیته اعتباری یا اموال مازاد
• ایمیل ‌ها یا مکاتبات داخلی بانک (در صورت دسترسی)
• پیام‌ها یا مکاتبات رسمی دال بر موافقت ضمنی
• پیش‌ نویس قرارداد یا توافق‌ نامه پیشنهادی
• رسید پرداخت ‌های جدید یا توافق بر تسویه مجدد

این مدارک تنها چیزهایی هستند که می‌ توانند «اقاله یا توافق قابل استناد» را در دادگاه زنده کنند.

4. مستندات مالی و کارشناسی (برای تقویت پرونده)

این مدارک برای نشان دادن منطق اقتصادی دعوا استفاده می‌ شوند:

• گزارش کارشناس رسمی دادگستری درباره ارزش ملک
• میزان بدهی باقی‌ مانده به بانک
• تفاوت ارزش ملک با بدهی (مازاد ارزش)
• اسناد پرداختی قبلی
• فیش ‌ها و رسیدهای تسویه یا پرداخت

این مدارک دادگاه را قانع می‌کند که دعوا صرفاً احساسی نیست و مبنای اقتصادی و حقوقی دارند.

عنوان خواسته در اقاله املاک تملیکی بانکها چیست؟ | آیا بانک را می توان الزام به اقاله ملک تملک شده کرد؟

از نظر حقوقی، طرح خواسته‌ای تحت عنوان «الزام به اقاله املاک تملیکی بانک ‌ها» با چالش جدی مواجه است، زیرا اقاله مطابق ماده ۲۸۳ قانون مدنی عبارت از تراضی و توافق طرفین برای انحلال عقد است و ذاتاً یک عمل حقوقی دوطرفه و مبتنی بر اراده آزاد محسوب می ‌شود.

نتیجه این ماهیت آن است که اقاله نه یک حق یک‌ جانبه قابل مطالبه است و نه عملی که دادگاه بتواند طرف مقابل را به انجام آن مجبور کند، زیرا اجبار به اقاله در واقع به معنای اجبار به ایجاد رضایت و توافق است و این امر با اصول بنیادین حقوق قراردادها تعارض دارد.

در رویه قضایی نیز دادگاه ‌ها معمولاً میان «ایجاد توافق» و «اجرای توافق موجود» تفکیک قائل می‌ شوند. اگر خواسته صرفاً ناظر به اجبار بانک به انجام اقاله باشد، دادگاه آن را ناظر به الزام به تراضی تلقی کرده و غالباً با ایراد عدم قابلیت استماع یا رد دعوا مواجه می‌کند. اما در صورتی که خواهان بتواند وجود توافق قبلی، مکاتبات مؤثر، یا تعهدات ایجاد شده از سوی بانک را اثبات کند، موضوع از حوزه اقاله خارج شده و در قالب «الزام به ایفای تعهد ناشی از توافق» یا «الزام به تنظیم سند رسمی» قابل بررسی خواهد بود. همچنین اگر ایراد در فرآیند تملک یا عملیات اجرایی وجود داشته باشد، مسیر صحیح دعوا، «ابطال عملیات اجرایی و اعاده وضع سابق» است نه اقاله.

بنابراین در تحلیل نهایی، اقاله املاک تملیکی بانک ‌ها قابل اجبار قضایی نیست، زیرا ماهیت آن مبتنی بر تراضی است، اما آثار حقوقی ناشی از توافقات قبلی یا ایرادات اجرایی قابل مطالبه و پیگیری در دادگاه می ‌باشد. در نتیجه، موفقیت در این نوع دعاوی نه بر مبنای درخواست مستقیم اقاله، بلکه بر مبنای اثبات توافق یا حمله به فرآیند تملک شکل می‌گیرد.

عنوان خواسته جهت الزام بانک به اقاله املاک تملیکی چیست؟

یکی از مهم‌ ترین دلایل شکست دعاوی در این حوزه، انتخاب نادرست عنوان خواسته است. عنوان ‌هایی مانند «الزام بانک به اقاله» از نظر حقوقی ضعیف هستند، زیرا مستقیماً بر اجبار به تراضی استوارند. در مقابل، عناوین قابل دفاع بسته به وضعیت پرونده عبارتند از :

1. اثبات وقوع توافق و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک  / الزام به ایفای تعهد قراردادی در صورت احراز توافق یا شرط
2. استرداد ملک مورد تملک بانک
3. ابطال عملیات اجرایی ثبتی و اعاده وضعیت سابق ( در صورت ایراد در فرآیند واگذاری )
4. یا مطالبه مازاد ارزش روز ملک در صورت تسویه یا اختلاف مالی با جلب نظر کارشناسی

نکته مهم این است که، عنوان خواسته باید بر اساس «وضعیت حقوقی تحقق‌ یافته» تنظیم شود، نه صرفاً خواسته مطلوب خواهان.

رویه قضایی دادگاه ها در رسیدگی به دعوای الزام بانک ها با اقاله ملک تملیکی چیست؟

در عمل، زمانی که دعوای «الزام بانک به اقاله ملک تملیکی» در دادگاه مطرح می‌ شود، دادگاه با دو مانع اساسی مواجه است :

اول اینکه اقاله نیازمند تراضی است و اجبار به تراضی در حقوق ایران پذیرفته نیست. دوم اینکه هیچ قانون یا مقرره‌ای بانک را مکلف به پذیرش اقاله نکرده است.

به همین دلیل، رویه غالب دادگاه‌ها این است که دعوا را در صورت نبود توافق قبلی یا تعهد قراردادی، مردود اعلام می‌کنند. با این حال، در موارد محدود اگر یکی از این عناصر وجود داشته باشد، نتیجه متفاوت می‌ شود :

1. وجود توافق صریح یا ضمنی قابل اثبات
2. وجود تعهد قراردادی مستقل
3. ایراد در عملیات اجرایی و فرآیند تملک

در این موارد، دادگاه ممکن است به جای ورود به اقاله، به سمت الزام به آثار توافق یا ابطال عملیات اجرایی حرکت کند.

دفاعیات بانک‌ ها دعوای الزام بانک ها با اقاله ملک تملیکی

بانک‌ها معمولاً بر مبانی زیر دفاع می‌کنند:

1. اقاله نیازمند تراضی است (ماده ۲۸۳ قانون مدنی).
2. هیچ الزام قانونی برای بازگرداندن ملک وجود ندارد.
3. تصمیمات مربوط به اموال تملیکی ماهیت اداری و اقتصادی دارند.
4. بخشنامه‌ های بانک مرکزی ایجاد حق برای اشخاص نمی‌کنند.
5. ملک وارد دارایی بانک شده و فروش آن در چارچوب مقررات است.