ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی

 به موجب ماده 771 قانون مدنی، عقد رهن از جمله ی عقود تبعی است، که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. بر همین اساس تا دین موجود یا سبب آن ایجاد نگردد، عقد رهن واقع نمی ‌شود. که با فرض عدم رعایت این شرط، طرح دعوای اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در دادگاه صالح به رسیدگی امکان پذیر است.  

مستندات قانونی دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی 

1. مواد ۱۰  و 691 و 771 تا 794 و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ قانون مدنی.  
2. مواد ۱ و ۲ و ۱۹۸ از قانون آیین دادرسی مدنی.  
3. مصوبات بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار 

هزینه دادرسی دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی 

بر اساس رویه قضایی حاکم، دعوای مالی است. اما در خصوص اینکه بهای خواسته به میزان اعلامی خواهان است یا بر مبنای مبلغ مندرج در سند رهنی، اختلاف نظر وجود دارد که رویه قضایی غالب این است که تقویم بهای خواسته، با نظر خواهان است.

شرایط  و نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی 

1. خواهان دعوی ابطال سند رهنی ، ابتدائا می بایست مالک رسمی مورد رهن باشد. در غیر اینصورت اگر کسی به استناد مبایعه نامه عادی ادعای مالکیت مورد رهن را دارد، ابتدا می بایست حسب مورد با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت نسبت به اثبات حقوق مالکانه خود اقدام نماید. در غیر اینصورت دعوی ابطال سند رهنی به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت و ۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی منتج به صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا خواهد شد.
2. خواسته اعلام بطلان عقد رهن در کنار خواسته ابطال سند رهنی با ذکر جهت طرح دعوا در ستون دادخواست می بایست تصریح گردد. چرا که عقد رهن مبنای صدور سند رهنی است.
3. ممکن است بانک یا سایر مرتهنین، با توجه به قرارداد اعطای تسهیلات و تضامین اخذ شده ، اقدام به طرح درخواست صدور اجرائیه از طریق اداره اجرای ثبت و انجام عملیات توقیف و مزایده سند رهنی نموده باشد، که در این حالت علاوه بر خواسته های صدرالذکر، بنا به وضعیت پرونده، حسب مورد، طرح خواسته های توقیف عملیات اجرایی ثبت ،اعلام بطلان قرارداد اعطای تسهیلات ، ابطال اجرائیه ثبتی ، ابطال عملیات اجرایی ثبت و … ممکن است، ضرورت داشته باشد.

نتیجتا بهره مندی از خدمات وکیل متخصص بانکی نقش بسزایی در نحوه طرح صحیح دعوا و یا دفاع از دعوای مطروحه از سوی بانک ها را خواهد داشت. 

مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی 

1. قرارداد اصلی که سند رهنی بر اساس آن تنظیم شده است.
2. سند رهنی تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی 
3. .مستندات مالکیت راهن 
4. مستندات مربوط جهت اثبات عدم رعایت تشریفات آمره قانونی 

عنوان دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی 

عنوان صحیح اقامه دعوا به شرح زیر است:

1. اعلام بطلان عقد رهن به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین مقوم بر ….. ریال 
2. ابطال سند رهنی موضوع سند رهنی رسمی شماره……… و رسمی شماره ……. حوزه ثبتی……… راجع به پلاک ثبتی…….. واقع در بخش حوزه ثبتی، به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین مقوم بر …. ریال 

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی 

در دکترین حقوقی و رویه قضایی سه حالت متفاوت را برای تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین پیش بینی نموده اند. که اتخاذ تصمیم در هر یک از سه حالت به شرح زیر است. 

• الف. تقارن عرفی بین عقد رهن و عقد بانکی 

در این حالت، هر چند عقد رهن مقدم بر قرارداد بانکی است، اما به لحاظ تقارن عرفی آن و با توجه به قرائن و امارات موجود، به لحاظ قابل مسامحه بودن آن، این تقدم عرفاً تقدم محسوب نمی ‌شود. مانند این که سند رهنی به تاریخ 1398/02/12باشد، اما قرارداد فروش اقساطی ( سند تسهیلات ) به تاریخ 1398/02/14 باشد. هر چند سند رهنی ۲ روز مقدم بر قرارداد فروش اقساطی است، اما این تقدم به مفهوم فلسفی آن منظور قانون ‌گذار نمی ‌باشد. زیرا:

اولاً، سبب آن ایجاد شده است. ثانیاً، تقدم عقد بر رهن به مفهوم فلسفی آن نیست، بلکه مراد از آن مفهوم عرفی است و تقارن عرفی کافی برای صحت عقد رهن است. ثالثاً، در این گونه موارد، با توجه به قرائن و امارات منعکس در پرونده تسهیلات بانکی، عقد شفاهی منعقد گردیده است و می ‌توان قرائنی را ذکر کرد، نظیر:

1. مراجعه به بانک و سوال در خصوص اعطای تسهیلات فروش اقساطی 
2. سوال در خصوص نرخ و درصد سود تسهیلات
3. مبلغ تسهیلات
4. تقاضای تسهیلات
5. طرح در کمیسیون اعتبارات آن بانک
6. اعلام به وام‌ گیرنده در خصوص تصویب اعطای تسهیلات
7. اعلام به وام ‌گیرنده راجع به معرفی ضامن یا راهن
8. ایجاب و قبول شفاهی
9. رضایت گیرنده تسهیلات در خصوص شرایط تسهیلات و معرفی نمودن راهن و یا ملک خود به عنوان رهن تسهیلات
10. تنظیم سند رهنی بابت تسهیلات و رضایت وی به تنظیم آن در دفتر اسناد رسمی با رضا و رغبت و یا معرفی سند رهنی ثالث و حاضر نمودن راهن در دفترخانه
11. و سایر قرائن که جملگی حاکی از وقوع عقد به نحو شفاهی دارد و کتبی نمودن آن و امضای قرارداد، رسمیت دادن به قرارداد و مستند نمودن آن است.

نکته کاربردی :

تعریف اصطلاحی از رهن همان وثیقه را به ذهن تداعی می ‌کند. بنابراین، رهن و وثیقه در معنا و مفهوم همپوشانی دارند و مواد ۷۷۱ تا ۷۹۴ قانون مدنی به عقد رهن پرداخته است. صرف تصرف و قبض حقوقی کفایت می ‌کند و قبض مادی شرط نیست. همچنان که استمرار قبض شرط صحت عقد رهن نمی‌ باشد، هر چند در این خصوص از جمله تصرف و قبض مادی و حقوقی در بین فقهای عظام و رویه قضایی و حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد.

نتیجه اینکه با توجه به مواد قانون مدنی، خصوصاً ماده ۷۷۱ آن، الزاما باید دینی قبل از انعقاد عقد رهن ( مقتضی ) وجود داشته باشد. می ‌توان گفت که این دین وجود دارد، ولی به نظر می ‌رسد، همین سبب عقد رهن را منعقد می ‌سازد و دلیلی وجود ندارد که این موارد را باطل دانست. از طرفی، بر اساس ماده مذکور، اگر راهن دین را پرداخت نماید، در صورت نداشتن اذن حق رجوع به بدهکار را ندارد، مگر اذن داشته باشد، که در این صورت حق رجوع به بدهکار را دارد.

• ب. تقدم عقد رهن بر قرارداد بانکی 

چنانچه عقد رهن مقدم بر قرارداد بانکی بوده و دین یا سبب دین ایجاد نشده باشد، در این صورت حالت تردیدی در بطلان عقد رهن نیست، مشروط بر اینکه تقدم عرفی نباشد و تقارنی بین عقد رهن و دین موجود یا قرارداد سبب دین وجود نداشته باشد. چه به مفهوم فلسفی آن و چه به مفهوم عرفی آن. به عنوان مثال، اگر سند رهنی برای تاریخ 1398/06/15 باشد و قرارداد بانکی ( سبب دین ) در تاریخ 1398/09/15 امضا شده باشد، در این حالت، قطعا این مدت عرفا نیز تقارن محسوب نشده و تقدم رهن بر دین و قرارداد مسلم است. دعوای مرتبط با آن، ابطال سند رهنی به لحاظ تقدم رهن بر قرارداد بانکی است.

• پ. تمدید قرارداد رهنی ( سند رهنی متمم ) 

در مواردی که به هر دلیلی قرارداد بانکی تمدید شده یا با استمهال آن مطابق ضوابط قانونی موافقت می ‌شود، ضرورت دارد سند رهنی تمدید گردد یا سند رهنی متمم تنظیم شود. بانک مراتب پیش ‌نویس آن را به دفتر اسناد کننده سند رهنی سابق اعلام رسمی می ‌کند تا به عنوان سند متمم رهنی اقدام گردد و هیچ‌ گونه ایرادی بر آن مترتب نیست.

در مواردی، سند رهنی بابت تسهیلات سابق است که با اعطای تسهیلات جدید، تسهیلات سابق تسویه می‌ گردد و بانک همان سند رهنی سابق را برای تسهیلات جدید لحاظ می‌ کند و از درخواست فک سند رهنی سابق و تنظیم سند رهنی جدید خودداری می‌ کند. این مورد تخلف بانکی محسوب می شود. در این فرض، با توجه به این که به معنای واقعی، دین واقع نگردیده، وفق ماده ۶۹۱ قانون مدنی، رهن صحیح نیست. اما دعوی ابطال سند رهنی در این موارد صحیح نیست؛ بلکه دعوای صحیح همان الزام بانک به فک رهن به لحاظ برائت ذمه تسویه تسهیلات دریافتی است. زیرا سند رهنی در زمان وقوع آن به نحو صحیح واقع شده و بطلان آن صحیح نیست و به لحاظ تسویه تسهیلات، دینی باقی نمانده است. لذا باید سند رهنی فک شود.

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین در قراردادهای بانکی 

چنانچه ذینفع سند رهنی اقدامی جهت وصول مطالبات خود ننموده باشد، با توجه به ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قرارداد ناشی شده باشد، خواهان می‌ تواند به ‌دادگاهی رجوع کند که‌ عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می ‌بایست در آنجا انجام شود. لکن در صورتی که موضوع سند مال غیرمنقول باشد، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول دارای صلاحیت است. 

اما چنانچه طرح درخواست ابطال سند رهنی متعاقب طرح درخواست صدور اجرائیه ثبتی مطرح شده باشد، مستندا به ماده 2 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، دادگاه صلاحیت دار محلی که دستور اجرا ( اجرائیه ) در حوزه آن صادر شده صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی را خواهد داشت، ولو اینکه موضوع سند رهنی مال غیرمنقول باشد.