فروش ملک رهنی به جهت وضعیت خاص ملک یعنی عین مرهونه بودن متفاوت از فروش ملک سند آزاد می باشد . در حقیقت با توجه به وضعیت حقوقی املاک رهنی این سوال وجود دارد که آیا اساسا امکان فروش ملک رهنی وجود دارد ؟ احکام و فروش ملک رهنی چیست و چنین معامله ای چه وضعیت دارد . اصولا فروش ملک رهنی باطل نیست و غیر نافذ است . برای توضیح وضعیت حقوقی مال مرهونه و نحوه‌ی فروش و نقل و انتقال آن ابتدا لازم است که عقد رهن، طرفین عقد رهن و مال مورد رهن تعریف شوند .
مطابق ماده ۷۷۱ از قانون مدنی، عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون (متعهد) مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. مالی که توسط بدهکار وثیقه‌ی طلب طلبکار قرار می‌گیرد نیز، مال مرهونه نام دارد. در واقع عقد رهن نوعی وثیقه و تضمین جهت بازپرداخت طلبی است که بدهکار مکلف به پرداخت آن است . در ادامه وضعیت حقوقی فروش ملک رهنی را بررسی می کنیم
وضعیت حقوقی فروش ملک رهنی
با رهن گذاشتن ملک ، عین مرهونه به طور کلی از مالکیت راهن خارج نمی‌شود و او همچنان مالک مال مرهونه است و تنها برای مرتهن حق وثیقه و حق تقدم نسبت به سایر طلبکاران ایجاد می‌کند . اگرچه مطابق ماده ۷۹۳ از قانون مدنی که مقرر می‌دارد، راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن، ولیکن تردیدی نیست که فلسفه‌ی وجود عقد رهن، اعطای تضمین متناسب به مرتهن به منظور دریافت بهنگام و آسان مطالبات خویش است و به نظر می‌رسد صرف در رهن بودن، مانع نقل و انتقال مال مرهونه توسط راهن نباشد.
لازم به ذکر است تا پیش از صدور آراء وحدت رویه شماره ۶۲۰ و ۸۳۲، رویه‌ی دادگاهها در خصوص معامله و فروش مال مرهونه بسیار متفاوت بود. به گونه‌ای که برخی از قضات دادگاهها معامله نسبت به مال مرهونه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به مال مرهونه را غیر قابل استماع می‌دانستند و بالعکس برخی دیگر چنین دعوایی را در صورتی که با خواسته‌ی الزام فروشنده به فک رهن از مال مرهونه مطرح می‌شد را پذیرفته و حکم به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن و نهایتاً الزام فروشنده به فک رهن صادر می‌نمودند. برخی دیگر از قضات دادگاهها نیز مطلقاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به مال مرهونه را بدون طرح دعوای فک رهن قابل پذیرش می‌دانستند.
چرا که ایشان، فک‌رهن را مقدمه‌ی تنظیم سند رسمی قلمداد کرده و معتقد بودند چنانچه فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار محکوم گردد، مقدمه و پیش‌زمینه آن فک رهن از ملک مورد معامله “مال مرهونه” خواهد بود. پس از صدور آرای مختلف در خصوص خواسته‌ی یاد شده، هیات عمومی دیوان عالی کشور اقدام به صدور رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ روز ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ نمودند. که متن رأی وحدت رویه مورد اشاره، بدین‌شرح است:” مطابق مواد قانون مدنی، اگرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود، لاکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید. که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود. اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.
بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث، بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست و در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد، به اکثریت آرا صحیح و قانونی تشخیص می‌شود. این رای وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است”
همانگونه که ملاحظه می‌فرمایند، رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ انجام هرگونه معامله نسبت به مال مرهونه که منافی حقوق مرتهن باشد را غیر نافذ دانسته است. نهایتاً هیات عمومی دیوان عالی کشور به تازگی در تاریخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ اقدام به صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ نموده و انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن را منافی با حقوق مرتهن و همچنین ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ندانسته است .
بنابراین معامله و فروش مال مرهونه باطل نیست و عقد رهن، موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی گردد بلکه معامله مال مرهونه غیر نافذ است و چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين شود يا طلب وي تأديه شود، انجام معامله نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن نداشته و فروش آن صحیح است .
شرایط فروش ملک رهنی
برای خرید و فروش ملک رهنی اولا باید در قرارداد یا مبایعه نامه حتما قید شود که ملک مزبور رهنی است . در غیر این صورت خریدار ناآگاه از این موضوع ، حق فسخ خواهد داشت . برای فروش ملک رهنی می توان هر یک از اقدامات ذیل را انجام داد .
- فک رهن : راهن می تواند پس از اینکه بدهی بانک را پرداخت نمود و فک رهن صورت گرفت، اقدام به فروش نماید.
- تبدیل وثیقه : چنانچه تسویه حساب با بانک برای راهن امکان پذیر نباشد، می تواند با تعویض سند رهنی با ملک دیگر اقدام به فروش مال مرهونه نماید. البته این بستگی به شرایط ملک جدید از نظر قیمت و سهل البیع بودن و موافقت بانک با این تعویض دارد.
- انتقال تسهیلات به خریدار: در صورت موافقت بانک، راهن می تواند با انتقال تسهیلات به خریدار مال مرهونه، نسبت به فروش آن اقدام کند.
- انتقال با حفظ حقوق مرتهن : خریدار با آگاهی از این که ملک رهنی و وثیقه بدهی فروشنده است اقدام به خرید ملک نماید . با اطلاع اینکه در این صورت اگر فروشنده که بدهکار بانک است بدهی خود را پرداخت ننماید بانک میتواند ، ملک فروخته شده را به عنوان وثیقه طلب خود تملک کند یا از طریق مزایده و فروش ملک بدهی خود را بردارد.
حقوق بانک ( مرتهن ) در صورت فروش ملک رهنی
حق و حقوق بانک ( مرتهن ) بر عین مرهونه یک حق عینی است که با انتقال مال مرهونه از بین نمی‌رود. در واقع یکی از نتایج عینی بودن حق این است که در برابر همه، حتی اشخاص ثالث، قابل استناد بوده و اعتبار آن محدود به طرفین عقد رهن نیست. به این معنی که مرتهن جهت استیفای طلب خود از محل مال مرهونه حتی در صورت انتقال آن مال به شخص ثالث نیز، دارای رجحان و برتری بوده و میتواند آن را استیفا نماید.
آیا فروش ملک رهنی توسط راهن ( مالک ) جرم است؟
از آن‌جایی که با رهن گذاشتن مال، عین مرهونه به طور کلی از مالکیت راهن خارج نمی‌شود و او همچنان مالک مال مرهونه است و تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به سایر طلبکاران ایجاد می‌کند، بنابراین به دلیل عدم خارج شدن مال مرهونه از مالکیت راهن، جرم فروش مال غیر در این خصوص مصداق پیدا نمی‌کند. در این مورد رأی وحدت رویه شماره ۱۷۹۶ نیز بیان می‌دارد: انتقال عین مرهونه توسط راهن، به دلیل تعلق مال به راهن، مشمول ماده ۱ قانون راجع به انتقال مال‌غیر نیست.
اما باید توجه داشت در رهن گذاشتن ملک پس از فروش آن به دیگری جرم می باشد . به موجب ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند و رای وحدت رویه شماره 852 ، هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوّز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوّم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوّب ۱۳۰۸، تلقّی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می‌شود .
رأی وحدت رویه ۶۲۰ تاریخ ۱۳۷۶.۸.۲۰ دیوان عالی کشور در خصوص فروش ملک رهنی
مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شودلکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم‌ایجاد می‌نماید که می‌توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن‌باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن با لفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال‌مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی‌تشخیص می‌شود این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در‌موارد مشابه لازم الاتباع است .
رأي وحدت رويه شماره 832 ـ 1402/03/30 هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص فروش ملک رهنی
نظر به اينكه با تحقق عقد رهن، مالكيت عين، كماكان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عين مرهونه، حق عيني دارد و به استناد اين حق، مي تواند از محل فروش آن با رعايت تشريفات قانوني طلب خود را استيفاء نمايد، چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين يا طلب وي تأديه شود، انجام بيع نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 ـ 1376/8/20 هيأت عمومي ديوان عالي كشور ندارد و دعوي الزام به فك رهن به طرفيت فروشنده مال مرهونه قابليت پذيرش را دارد. بنا به مراتب، رأي شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجديدنظر استان تهران كه با اين نظر انطباق دارد با اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي شود و طبق ماده 471 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدي در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه ها و ساير مراجع اعم از قضايي و غير آن لازم الاتباع است.
