انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه بموجب ماده 474 قانون مدنی به عنوان یک اصل و حقوق مالی پذیرفته شده است، مگراینکه این حق درقرارداد اجاره ازمستاجر سلب شده باشد یا بموجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منوط به اخذ رضایت موجرباشد.
شرایط انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه
- اخذ رضایت موجر یا امکان انتقال منافع و سرقفلی به حکم دادگاه یا قانون
- مستاجرصرفا می تواند نسبت به انتقال منافع و سرقفلی برای همان شغل یا شغل مشابه مورد توافق در قرارداد اقدام نماید و در صورتی که درقرارداد به شغل خاصی اشاره نشده باشد و به صورت مطلق باشد، برای هرشغلی می تواند نسبت به تنظیم قرارداد اقدام نماید.
- انتقال منافع و حق سرقفلی و حق کسب و پیشه می بایست درقالب تنظیم سند رسمی صلح صورت پذیرد، هرچند درعمل با تنظیم اسناد عادی این انتقالات انجام می شود.
روشهای انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه
روشهای انتقال سرقفلی بسته به وضعیت هر پرونده و قانون حاکم برموضوع متفاوت است، اما به صورت کلی انتقال سرقفلی به یکی از روشهای زیرصورت می گیرد.
روشها و نحوه انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای انواع مختلفی است.
1.انتقال اختیاری :
انتقال اختیاری سرقفلی درفرضی است، که مالک سرقفلی با اختیار واراده خود و درجهت اعمال حقوق مالکانه اقدام به واگذاری سرقفلی به فرد دیگری می نماید.این انتقال درعمل به موجب سند عادی یا صلح نامه رسمی صورت می پذیرد.
2.انتقال قهری
درفرضی است که با فوت مستاجرسرقفلی به وراث مستاجرمنتقل می شود.
3.انتقال قضایی با اخذ حکم دادگاه :
انتقال قضایی درفرضی است که مستاجراجازه نقل و انتقال سرقفلی را ندارد و مستاجر با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر و با اخذ حکم قضایی امکان انتقال سرقفلی به غیر را اخذ می نماید.
انتقال سرقفلی درقانون سال 1356
براساس ماده 10 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 مستاجر حق واگذاری منافع و حق کسب و پیشه را جز با اخذ رضایت کتبی موجر ندارد. ولی درهمین قانون اگرمستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد و بنا به دلایلی همچون کهولت سن یا تغییر شغل یا مسافرت یا نیازمالی اصرار برانتقال داشته باشد. ولی مالک یا قائم مقام یا وراث وی حاضر به اعلام رضایت یا پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت وی به نرخ روز نباشند، مستاجرمی تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اقدام به اخذ حکم قضایی جهت امکان انتقال منافع و حق کسب و پیشه به غیرنماید.
انتقال سرقفلی در قانون سال 1376
بموجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قانونگذار با عدول از نظرسابق خود و بازگشت به ماده 474 قانون مدنی اصل را برامکان انتقال منافع و سرقفلی از سوی مستاجر دانسته است، مگر اینکه این حق درقرارداد از مستاجر سلب شده باشد.
که درصورت تخلف مستاجرامکان فسخ قرارداد برای موجر وجود دارد.
انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک
انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک موجب تخلف از شروط قراردادی و امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجریا متصرف را برای موجرفراهم می نماید. که نحوه اجرای حکم تابع دو حالت زیراست.
الف.اگرروابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد، موجر با پرداخت نصف حق کسب و پیشه می تواند نسبت به اجرای حکم علیه مستاجر یا متصرف ملک اقدام نماید.
ب. اگر روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376 باشد، موجرمی تواند با پرداخت سرقفلی به نرخ روز اقدام به تخلیه ملک نماید و درصورت پیش بینی وجه التزام، موجرمی تواند نسبت به طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی علیه مستاجر نیز اقدام نماید.
انتقال سرقفلی مشاعی به شریک
یکی از سوالات مبتلا به این است که اگر سرقفلی به صورت مشاعی باشد، آیا انتقال آن به شریک انتقال به غیرمحسوب خواهد شد یا خیر ؟
دردکترین حقوقی و رویه جاری دادگاه ها دیدگاه واحدی وجود ندارد، که دو دیدگاه درعمل وجود دارد.
گروه اول: این نوع واگذاری را مصداق انتقال به غیرنمی دانند و برهمین اساس اخذ رضایت موجر را برای انتقال لازم نمی دانند، چرا که درزمان اجاره تنظیم قرارداد ، موجر شخصیت هریک ازشرکا را به رسمیت شناخته است.
گروه دوم: این نوع واگذاری را مصداق انتقال به غیر و تخلف ازشروط قراردادی می دانند، با این استدلال که موجرشریک را به میزان واگذارشده به وی مورد شناسای و رسمیت دانسته است و درخصوص افزایش قدرالسهم با عنایت به فقدان قصد و رضای موجر و تردید دروجود این رضایت اصل برعدم رضایت موجر می باشد و این انتقال یکی ازمصادیق انتقال به شخص ثالث می باشد.
انتقال سرقفلی بین ورثه
با توجه به اینکه انتقال سرقفلی به ورثه قهرا صورت می گیرد و ورثه قائم مقام مورث هستند و شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه می یابد، برهمین اساس منظور از (غیر) اشخاص ثالثی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی به آنها منتقل میشود.
انتقال سرقفلی با سند عادی
درخصوص امکان انتتقال سرقفلی با سند عادی اتفاق نظرحقوقی وجود ندارد.
گروه اول : به موجب تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که مقرر می دارد، چنانچه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر را داشته باشد، اعمال این حق را منوط به انجام آن با سند رسمی است، قائل به عدم امکان انتقال آن به موجب سند عادی هستند.
گروه دوم: با توجه به رویه جاری دراجتماع که غالب نقل و انتقالات معاملات اموال غیرمنقول ازجمله انتقال سرقفلی با اسناد عادی صورت گرفته و مورد پذیرش مراجع قضایی نیز واقع می شود و نظربه این که درقانون و شرع نیزمناط انجام معاملات سند نیست، بلکه اراده باطنی طرفین قرارداد است و سند ظاهر امر بیان کننده توافقات طرفین قرارداد است ، ازاین جهت سند عادی هم دارای اعتباراست و رویه معمول معاملات با اسناد عادی را مورد تأیید قرار می دارد. قائل به صحت این انتقال هستند.
انتقال سرقفلی با سند رسمی
درصورتی که مستاجرمحل تجاری حق انتقال به غیر مورد اجاره به غیررا داشته باشد و یا با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از طریق دادگاه اجازه انتقال را کسب نماید، می تواند موجب سند رسمی ، سرقفلی مورد اجاره را به غیرواگذار نماید.؛ درغیراینصورت انتقال با سند عادی ازنفوذ حقوقی برخوردارنبوده ومورد پذیرش ادارات و محاکم ممکن است واقع نشود. لذا مستاجر جهت امکان اثبات حقانیت خود و بهره مندی ازمزایای قانونی ناگزیر به طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی علیه مالک و مستاجر سابق خواهد بود.
انتقال سرقفلی با صلح نامه عادی
بموجب تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 47 و 48 قانون ثبت انتقال سرقفلی با صلحنامه رسمی به عمل میآید و به سند عادی دردادگاه ترتیب اثر داده نمی شود، ولی این به معنای ابطال انتقال نخواهد بود، بلکه مستاجرجهت امکان اثبات حقانیت خود و بهره مندی ازمزایای قانونی می بایست به طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی علیه مالک و مستاجر سابق اقدام نماید.
انتقال سرقفلی به فرزند بدون اجازه مالک
با توجه به استقلال شخصیت فرزند، انتقال سرقفلی به ایشان ازمصادیق انتقال به غیراست و درفرض عدم اخذ اجازه مالک و مشمولیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بر قرارداد اجاره، موجر می تواند اقدام به طرح دعوای تخلیه و اجرای رای با پرداخت نصف حق کسب و پیشه علیه مستاجر یا متصرف نماید.
نکته کاربردی:
براساس ماده 10 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 مستاجر حق واگذاری منافع و حق کسب و پیشه را جز با اخذ رضایت کتبی موجر ندارد. ولی درهمین قانون اگر مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد و بنا به دلایلی همچون کهولت سن یا تغییر شغل یا مسافرت یا نیازمالی اصرار برانتقال داشته باشد. ولی مالک یا قائم مقام یا وراث وی حاضر به اعلام رضایت یا پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت وی به نرخ روز نباشند، مستاجر می تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیراقدام به اخذ حکم قضایی جهت امکان انتقال منافع و حق کسب و پیشه به غیر ولو به فرزند نماید.
انتقال سرقفلی با وکالت بلاعزل
انتقال سرقفلی با وکالت بلاعزل تابع قانون حاکم بر روابط استیجاری است.
توضیح اینکه درفرضی که قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاکم برموضوع باشد، دراین صورت بموجب ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجرعلاوه بر اجازه انتقال سرقفلی می بایست طی سند رسمی این انتقال را انجام دهد، در این حالت مستاجرمی تواند با اعطای وکالت رسمی امکان انتقال آن را برای مستاجرفراهم نماید.
در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیزبا فرض دارا بودن اجازه امکان تنظیم وکالت جهت تنظیم سند صلح سرقفلی وجود دارد.
انتقال قهری سرقفلی
حق سرقفلی و کسب و پیشه یک حق مالی است و بموجب قانون با فوت مستاجر قهرا منتقل به وراث حین الفوت می شود.
انتقال سرقفلی دراداره دارایی ( هزینه انتقال سرقفلی )
بموجب ماده 59 قانون مالیات های مستقیم ، انتقال حق سرقفلی ، به ماخذ وجوه دریافت شده توسط صاحب حق ، با نرخ دو درصد ، در تاریخ انتقال حق توسط صاحبان آن ، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی می باشد.
اما درارتباط با نحوه محاسبه مالیات سرقفلی نکته مهم اینکه ، مبلغ ومیزان انتقال حق سرقفلی، درهر معامله ای ، متغیر است و ارتباط نزدیکی به عرف منطق دارد . برهمین اساس ، در تبصره 1 ماده 59 ، مقرر شده است که اگر برای مورد معامله ، ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد ، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ، مبنای محاسبه مالیات سرقفلی خواهد بود . بنابراین ، در چنین شرایطی ، ماخذ محاسبه مالیات سرقفلی ، همان ارزش معاملاتی است که توسط کارشناسان اداره مالیات مشخص می شود .
البته لازم به ذکر است اگرانتقال گیرنده سرقفلی ارگان دولتی یا عمومی باشد و یا ملک مورد نظر ، به وسیله اجرای ثبت یا دیگرارگان های دولتی ، به نیابت از مالک، انتقال داده شده باشد، در صورتی که ارزش سند انتقال ملک، پایین تر از ارزش معاملاتی روز باشد، نرخ کمتر، برای حمایت ازمودی مالیاتی ، ملاک محاسبه مالیات سرقفلی قرارخواهد گرفت و در غیر این صورت ، ارزش معاملاتی روز ، ملاک محاسبه مالیات سرقفلی خواهد بود.
انتقال سرقفلی بدون تنظیم اجاره نامه
هرچند معاملات حق سرقفلی و کسب و پیشه غالبا با تنظیم سند عادی یا رسمی صورت می پذیرد،اما با تکیه برماده 10 قانون مدنی انتقال سرقفلی به صورت شفاهی با تکیه بر ماده 10 قانون مدنی یک معامله صحیح و لازم الاجرا محسوب می شود، هرچند درزمان ایجاد اختلاف و یا بهره مندی از مزایای قانونی مستاجر جدید را با مشکل مواجح خواهد نمود.
انتقال سرقفلی به غیر
در فرضی که مستاجر دارای اجازه موجر است می تواند بموجب سند رسمی و برای همان شغل یا شغل مشابه اقدام به انتقال سرقفلی به غیرنماید ولی درفرضی است که مستاجراجازه نقل و انتقال سرقفلی را ندارد و مستاجر با طرح دعوای تجویزانتقال منافع به غیر و با اخذ حکم قضایی امکان انتقال سرقفلی به غیر رای اخذ می نماید.
4 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
من صاحب سرقفلی هستم که سال۹۱ از مالکی که خودش را صاحب ۶ دانگ معرفی کرده بود سند دستخطی گرفتم که فقط نوشته شده یک باب حجره سال ۹۷ ما متوجه شدیم ایشان صاحب ۴ دانگ است و بعد از آن ما اجاره‌ها ریختم صندوق ایشان بابت تعدیل اجاره از من شکایت کردند که ما ثابت کردیم ۴ دانگ دارند و رای کارشناسی بر اساس ۴ دانگ است فقط الان من نمیدانم دودانگ بقیه را باید به کجا واریز کنم باتوجه به اینکه صاحب دو دانگ مجهول مکان است ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید
اجاره شما داری ایراد است
ممکن است مالک ۲ دانگ شما را به پرداخت احرت المثل محکوم نماید
اجاره قابل واریز به صندوق دادگستری نیست زیرا اجاره عقد است که با ایجاب و قبول واقع میشود ودر این موضوع مالک ۲ دانگ قبولی اظهار نکرده است
باسلام. آیا خرید یک دانگ (از ۶دانگ) از مالکین که سرقفلی محل را دارم به صلاح است و آیا میتوانم تغییرکاربری بدهم؟ ۶مالک ۴نفرشان درقیدحیات نیستن یا مجهول المکانند
اولاً خرید شما و هرگونه انتقالی در آینده از جانب شما نیاز به تنفیذ مالک دارد.
ثانیاً هیچ گونه عمل مادی از جمله تغییر کاربری بدن توافق کلیه مالکین سرقفلی و مالک کلک امکان پذیر نمی‌باشد.
اصولا خرید چنین مواردی پیشنهاد نمی‌شود.