تخلیه ملک تجاری بنا به جهات مختلفی از قبیل انتقال مورد اجاره به غیر از سوی مستاجر، تغییر شغل موضوع قرارداد اجاره ، اتمام مدت قرارداد اجاره ، تعدی و تفریط مستاجر ، تخریب و نوسازی  مورد اجاره ، نیاز شخصی موجر می تواند مطرح شود. که با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 دارای شرایط و ضوابط متفاوتی است.

نحوه و شرایط تخلیه ملک تجاری

تخلیه ملک تجاری بسته به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و دلایل و جهات تخلیه ملک تجاری متفاوت است. که با توجه به تفاوت قوانین حاکم به تفکیک به هر یک می پردازیم.

الف.تخلیه ملک تجاری در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

بموجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، موجرحق تخلیه ملک تجاری را نخواهد داشت، مگر در مواردی که دراین قانون معین شده است. مضافا اینکه حق سرقفلی ( حق کسب و پیشه ) بموجب قانون و بدون نیاز به موافقت مالک به مستاجر و قائم مقام او منتقل شده است و موجر می تواند برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری اقدام به طرح دادخواست حکم تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی اقدام نماید.

تخلیه سرقفلی در این قانون بسته به جهت یا جهات تخلف مستاجر مستلزم پرداخت تمام یا نیمی از حق کسب و پیشه یا ساقط شدن تمام حق کسب و پیشه مستاجرخواهد بود. که در ادامه به آنها اشاره خواهیم نمود.

• تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر

براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق انتقال منافع و سرقفلی ملک تجاری تابع قرارداد منعقده فی مابین موجر و مستاجر است. بموجب این قانون اصل بر عدم امکان انتقال حق کسب و پیشه و تجارت به غیر است، مگر اینکه این حق بصورت کتبی به مستاجر داده شده باشد یا اینکه مستاجر می تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر نسبت به اخذ مجوز انتقال از دادگاه اقدام نماید، در غیر اینصورت با تخلف مستاجر، موجر بموجب بند ۱ ماده۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد اجاره و طرح دعوای تخلیه ملک تجاری را بعلت انتقال به غیر و با پرداخت نصف سرقفلی خواهد داشت.

• تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

از جمله اسباب انحلال قرارداد و طرح دعوای تخلیه ملک تجاری براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعدی و تفریط مستاجردرمورد اجاره است. نتیجه اثبات آن ساقط شدن حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر و تخلیه ملک تجاری است.

درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶درخصوص تعدی و تفریط تعریفی نیامده است و صرفا در قانون مدنی درمواد ۹۵۱ و ۹۵۲ آن به تعریف تعدی و تفریط پرداخت است، که بعنوان مبنای تشخیص می توان ملاک عمل قرارگیرد.

براساس ماده ۹۵۱ قانون مدنی، تعدی تجاوز نمودن ازحدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری است و تفریط:بموجب ماده 952 قانون مدنی ، عبارت است ازترک عمل که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

در خصوص مصادیق تعدی و تفریط درقانون سال 1356 اشاره ای نشده است و دررویه جاری محاکم نیز نظر واحدی وجود ندارد. ولی با بررسی متون جلسات تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و آرای قضایی مشخص می گردد، که هرگونه تعدی یا تفریطی در عین مستاجره ملاک ایجاد حق تخلیه نمی باشد. بلکه آن دسته از اقداماتی که به اساس و سازه بنا لطمه و خسارت وارد نموده و منافی اذن موجر است، در دایره شمول تعدی و تفریط قرار می گیرد. بعنوان مثال می توان به احداث بناهای نظیر بالکن یا زیرزمین درملک، تخریب عمدی تمام یا بخشی از ملک، تغییرات اساسی درملک نظیر برداشتن ستون و دیوارها، انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستاجر و به اساس بنا لطمه وارد می نماید، می توان اشاره نمود.

• تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل

مستاجر اماکن تجاری بر اساس قرارداد اجاره، مکلف به استفاده از منافع ملک در شغل پیش بینی شده در قرارداد می باشند. در فرض تخلف از این شرط بموجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد و طرح دادخواست تخلیه ملک تجاری  بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان ضمانت اجرای شدید تخلف قراردادی مستاجر پیش بینی شده است.

صرف تغییرشغل موضوع قرارداد فی نفسه موجب امکان اعمال حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری نخواهد شد و امکان اعمال این حق تنها درفرضی متصور است که:

 اولا:به شغل مشخصی در قرارداد توافق شده یا توافق ضمنی بر حسب عرف محل صورت پذیرفته باشد.

  ثانیا: تغییرشغل بدون اخذ رضایت موجر صورت پذیرد.

 ثالثا: تغییرشغل صورت گرفته مشابهت عرفی با شغل موضوع قرارداد نداشته باشد.

بنابراین با تجمیع سه شرط مذکورامکان طرح دعوی مذکور و صدور حکم بر علیه مستاجر فراهم خواهد شد. تشخیص این موارد با دادگاه است و موجر می تواند با اخذ تامین  دلیل از شورای حل اختلاف نسبت به صورتجلسه نمودن وضعیت موجود ملک جهت ارائه به دادگاه اقدام نماید و یا درصورت لزوم دادگاه می تواند درجهت کشف واقع اقدام به اخذ نظریه کارشناسی یا اخذ استعلام از صنف مربوطه یا تحقیق و معاینه محلی نماید.

• تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز شخصی موجر یکی ازجهات استثنائی است که موجر براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میتواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی اقدام نماید. تخلیه ملک تجاری بموجب بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به دلیل نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت خود است. شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز شخصی موجرجهت کسب یا پیشه یا تجارت عبارت است از:

الف.اثبات نیاز شخصی موجر، برای تامین معاش خود یا خانواده وی بعنوان مبنای پذیرش دعوی تخلیه ضرورت دارد.

ب.اثبات نیاز فعلی موجر به محل کسب و کار، با این توضیح که با توجه به استثنا بودن تخلیه ملک تجاری براساس قانون سال 1356 ضرورت دارد نیاز شخصی و تامین معاش موجر در زمان تقدیم دادخواست بالفعل و وجود داشته باشد. بنابراین نمی توان به استناد نیاز آینده موجر دایره شمول استثنا را گسترش و قائل به حق تخلیه ملک از سوی موجر شد.

پ.پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ روز کارشناسی ازسوی موجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی لازم الاجرا می باشد.

ت.موجرباید مالک شش دانگ ملک استیجاری باشد. درغیراینصورت بعلت تعارض با حقوق سایرمالکین  رسمی  دعوا رد خواهد شد. البته بعضی از شعبات محاکم در فرض  پذیرش سایرمالکین مشاعی  قائل به امکان صدورحکم تخلیه می باشند

• تخلیه ملک تجاری به جهت نوسازی ( تخلیه ملک تجاری به منظور احداث ساختمان جدید )

در قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 اصل برعدم اتمام رابطه استیجاری با انقضای مدت اجاره است. لذا دراین قانون برادامه رابطه استیجاری علیرغم انقضای مدت اجاره تاکید شده و هرگونه توافقی بر خلاف آن را باطل اعلام شده است. برهمین اساس استثنائا درمواردی امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجربا رعایت تشریفاتی پیش بینی شده است. ازجمله در بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 امکان طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی با رعایت شرایط اعلامی زیر پیش بینی نموده است.

الف.اخذ پروانه ساختمانی یا گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری و ضمیمه نمودن به دادخواست مطروحه

ب.انقضای مدت اجاره

پ.طرح دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره همزمان با دعوی تخلیه

ت.پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی جهت اجرای حکم تخلیه .

• تخلیه ملک تجاری به منظور سکونت

تخلیه ملک تجاری به جهت نیازبه سکونت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به عنوان یکی از روشهای تخلیه ملک تجاری پیش بینی شده است، شرایط تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت عبارتند از:

الف.مالکیت ۶ دانگ مالک در ملک استیجاری

ب.رابطه استیجاری می بایست مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد.

پ.امکان استفاده از محل کسب یا پیشه یا تجارت به عنوان محل سکونت

ت.نیازشخصی مالک یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر وی جهت سکونت در زمان طرح دعوی تخلیه

ث. قطعیت رقم حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر با ارجاع به کارشناسی

• تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها

دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری بعلت عدم پرداخت اجاره بها ازجمله موارد استثنای پیش بینی شده جهت تخلیه مستاجردرقانون روابط موجر و مستاجرسال 1356است.که برخلاف قراردادهای خصوصی یا قراردادهای مشمول قانون سال 1376 که امکان فسخ قرارداد را درجهت تخلف از شرط عدم پرداخت اجاره بها برای موجر پیش بینی نموده است.که در این قانون عدم پرداخت اجاره بها با رعایت تشریفات سخت تری موجب ایجاد حق تخلیه می شود.که رعایت تشریفات اعلامی در ماده 9  و بند 9 ماده 15 قانون سال 1356 جهت طرح این دعوی لازم است.

بموجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستأجر مکلّف است، درموعد معین در اجاره‏نامه اجرت‏المسمّی و پس از انقضاء مدّت اجاره اجرت‏المثل را به میزان اجرت‏المسمّی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‏ نامه‏ای در بین نباشد اجاره ‏بها را به میزانی که بین طرفین مقرّر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت‏المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‏دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‏شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره ‏نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره‏نامه عادی بوده یا اجاره ‏نامه‏ای در بین نباشد، قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

درصورت عدم انجام این تکالیف، درصورتی که قرارداد اجاره عادی باشد، موجر می بایست اقدام به ارسال اظهارنامه و درصورتی که رسمی باشد،می بایست ازطریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اخطاریه ای خطاب به مستاجرجهت پرداخت اجاره بها تا 10 روز از تاریخ ابلاغ ارسال نماید. درغیراینصورت با امتناع مستاجر، درصورتی که اجارنامه رسمی باشد، موجر می‏تواند از دفترخانه یا اجراء ثبت صدور اجرائیّه جهت تخلیه و وصول اجاره ‏بها را درخواست نماید.

و هرگاه اجاره‏ نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می‏تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‏ بها می بایست به دادگاه مراجعه کند. که با طرح دادخواست دادگاه با احرازرعایت تشریفات اعلامی اقدام به صدورحکم فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها می نماید.

• تخلیه ملک تجاری به جهت تخلف از شرط

با توجه به آمره بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و محصور شدن جهات امکان تخلیه دراین قانون که در بندهای مذکور بیان شد، طرفین قرارداد صرفا می توانند نسبت به تصریح شرط یا شروط قراردادی درحیطه مقررات قانون سال 1356 اقدام نمایند و سایرشروط  مصرحه درقرارداد و تخلف ناشی از آن از موجبات تخلیه نخواهد بود، بلکه موجر می تواند درصورت پیش بینی وجه التزام قراردادی نسبت به مطالبه آن از مستاجر اقدام نماید.

• تخلیه ملک تجاری به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه

یکی از موارد تخلیه ملک تجاری کمتر مورد توجه قرار می گیرد، تخلیه ملک تجاری به موجب مواد 7 و 9  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. بموجب این مقررات درمواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره ‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌ نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره ‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره ‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را ازتاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امرمانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود.

و از تاریخ ابلاغ حکم ‌قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرردرحکم، اجاره ‌نامه تنظیم کنند. ‌هر ‌گاه دراین مدت اجاره ‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌ نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به ‌طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره ‌نامه دردفترخانه حاضر شوند، هر‌گاه موجر حاضر به امضای اجاره ‌نامه نشود نماینده ‌دادگاه اجاره ‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگرمستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه درصورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم  قطعی است.

ب.تخلیه ملک تجاری براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 موارد تخلیه اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه مشخص شده است. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 این موضوع  مسکوت مانده است و از سوی دیگر در ماده یک این قانون تصریح شده است که خلاء های قانونی یاد شده باید با مراجعه به قانون مدنی جبران گردد . برهمین اساس جهت تخلیه سرقفلی در اماکن تجاری مشمول قانون سال 1376 عبارتند از:

• تخلیه ملک تجاری به دلیل اتمام مدت اجاره

براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 با انقضای مدت اجاره رابطه استیجاری خاتمه می یابد و مستاجر موظف به تخلیه ملک تجاری می باشد و در صورت عدم انتقال سرقفلی به وی موظف به تخلیه است و در صورت امتناع موجر می تواند حسب مورد نسبت به طرح درخواست دستور تخلیه جهت تخلیه ملک ظرف یک هفته اقدام نماید.

• تخلیه ملک تجاری به جهت فسخ قرارداد اجاره

درخصوص امکان فسخ قرارداد ملک تجاری و تخلیه سرقفلی مشمول قانون سال 1376 صراحتا ماده ای در این قانون وضع نشده است و در خصوص رفع این اختلاف به عمومات قانون مدنی ارجاع شده است. بر همین اساس با توجه به بحث شروط و خیارات مصرحه در مقررات قانون مدنی، طرفین قرارداد می توانند نسبت به درج شروطی در متن قرارداد جهت امکان فسخ قرارداد پیش از اتمام مدت اجاره و یا اعمال حق فسخ به علت تخلف از شرط توافق نمایند.

نکته کاربردی:

درصورت تخلف مستاجر از شروط قراردادی هرچند برای موجرامکان تخلیه سرقفلی ایجاد خواهد شد، ولی اعمال این حق منوط به پرداخت کامل سرقفلی به نرخ روز به مستاجر خواهد بود.

مراحل صدور دستور تخلیه ملک تجاری

درخواست تخلیه ملک تجاری، علیرغم ارائه آن درمتن دادخواست حقوقی، دعوا نیست بلکه یک درخواست کتبی است.

موجرجهت ارائه درخواست تخلیه ملک میبایست به شورای حل اختلاف محل وقوع مورد اجاره مراجعه نماید. مدارکی که برای طرح این درخواست لازم اند عبارتند از:

1.اجاره نامه که می بایست حاوی شرایط قانونی زیر باشد.

الف.مدت اجاره تمام شده باشد.

ب.در دو نسخه تنظیم شده باشد.

پ.به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد.

2. کپی سند مالکیت

3.ارائه فیش واریزمبلغ ودیعه جهت ضمیمه نمودن به پرونده

4.عین مستاجره فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.

نحوه اجرای دستور تخلیه ملک تجاری

اجرای دستورتخلیه ملک تجاری نیازی به صدوراجرائیه از سوی شورای حل اختلاف ندارد. بلکه رای صادره توسط مامور، ابلاغ و اجرا میگردد. مامور مکلف است، دستور تخلیه را ظرف ۲۴ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و درصورت امتناع  مستاجراز دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

درصورتی که موجرمبلغی به عنوان ودیعه از مستاجردریافت نموده باشد، اجرای دستورتخلیه منوط به ایداع و سپردن وجه نزد اجرای احکام شورای حل اختلاف می باشد. درصورت اخذ سند تعهدآورمانند چک و سفته توسط موجر، سند تعهد نیزنزد اجرای احکام سپرده خواهد شد.

نکته کاربردی:

چنانچه موجرمدعی ورود خسارت به ملک خود و یا عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر باشد، بایستی دادخواست مطالبه وجه خود را به حسب مورد به شورا و یا دادگاه ارائه نماید. سپس گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا تحویل می نماید. دراین صورت مامور اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر خودداری می نماید. پس از رسیدگی به ادعای موجر و صدور رای و کسر مطالبات وی مابقی وجه یا سند به مستاجر مسترد خواهد شد.

مراجع صالح جهت تخلیه ملک تجاری

دعوای تخلیه ملک تجاری با توجه به سال انعقاد قرارداد و قانون حاکم برموضوع ، رسمی یا غیررسمی بودن قرارداد اجاره و شرایط مصرحه در قرارداد اجاره حسب مورد در مرجع شورای حل اختلاف ، اداره اجرای ثبت و دادگاه عمومی حقوقی واقع در محل وقوع ملک قابلیت طرح خواهند بود.