دستور تخلیه یکی از دعاوی مبتلا به در شوراهای حل اختلاف است .به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.

تخلیه کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری که قرارداد اجاره آنها حائز شرایط مندرج در ماده قانونی اخیرالذکر باشد، با صدور دستور تخلیه مستاجر موظف به تخلیه ملک خواهد شد. در سایر موارد یعنی در فرض فقدان هر یک از شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه، تخلیه ملک وفق عمومات قانون مدنی و توافقات مندرج در اجاره نامه خواهد بود.در مقابل مستاجر می تواند در مقام دفاع نسبت به طرح دعوای ابطال دستور تخلیه اقدام نماید.

شرایط صدور دستور تخلیه

برای آنکه موجر بتواند تقاضای صدور دستور تخلیه کند، وجود شرایط ذیل ضروری است:

۱-قرارداد اجاره منعقده فی مابین موجر و مستاجر، عادی باشد.

صدور دستور تخلیه راجع به املاکی که سند رسمی اجاره دارند، میسر نبوده و موجر در  چنین مواردی باید از دفترخانه تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجرائیه نماید.

۲-قرارداد عادی اجاره مدت دار باشد.

هرچند برخی قید مدت در قرارداد عادی اجاره را برای صدور دستور تخلیه لازم می دانند اما ذکر مدت در قرارداد اجاره جزء شرایط صحت قرارداد اجاره است. البته مطابق مقررات قانون مدنی، عدم قید مدت در متن قرارداد اجاره در برخی موارد سبب ابطال قرارداد اجاره نخواهد شد. به هر حال برای صدور دستور تخلیه ضروری است طرفین قرارداد اجاره در متن قرارداد، مدت اجاره را درج نمایند.

۳-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.

۴-قرارداد اجاره به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.

برخی از محاکم، درج امضای موجر و مستاجر در قرارداد را الزامی می دانند و معتقدند وجود اثر انگشت طرفین در قرارداد برای صدور دستور تخلیه کفایت نمی کند.

۵-قرارداد اجاره به وسیله دو نفر شاهد گواهی شود.

شهود مذکور باید ذیل قرارداد را امضا نمایند و صرف حضور ایشان در زمان انعقاد قرارداد کافی نخواهد بود. البته امضای شهود ذیل سند تمدید قرارداد اجاره الزامی نیست.

۶-مدت زمان قرارداد اجاره منقضی شده باشد.

تخلیه عین مستاجره در اثنا مدت قرارداد به هر دلیل از شمول مقررات راجع به دستور تخلیه خارج است و مدت قرارداد باید به پایان رسیده باشد.

۷-عین مستاجره فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.

رسیدگی به امر تخلیه املاکی که دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت هستند، و یا دعاوی مطالبه سرقفلی از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج است. بنابراین رسیدگی به موضوع تخلیه این قبیل املاک تنها در صلاحیت دادگاه های عمومی محل وقوع ملک است.

۸-مبلغ یا سندی که به عنوان تضمین نزد موجر بوده، به مستاجر مسترد شود.

در صورتی که موجر، مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانجه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

۹-ارائه سند مالکیت عین مستاجره

 هر چند در خصوص درخواست صدور دستور تخلیه کافی است خواهان، مالک منافع عین مستاجره باشد اما در عمل برای صدور این دستور، ارائه سند مالکیت از سوی خواهان ضروری است.

اعتراض به دستور تخلیه

همانطور که از عنوان دستور تخلیه مشخص است، این دستور یک تصمیم اداری است و نه یک حکم. بنابراین دستور تخلیه قابل اعتراض نبوده و در فرض صدور، قطعی است. البته در صورتی که مستاجر مدعی باشد که شرایط صدور دستور تخلیه وجود نداشته و همچنین در فرض بروز اختلاف در مورد اصالت سند یا تمدید قرارداد، مستاجر می تواند حسب مورد نسبت به طرح دعوای مربوطه در دادگاه های عمومی اقدام نموده و توقیف عملیات اجرایی راجع به دستور تخلیه را از آن دادگاه درخواست نماید. صدور چنین قراری منوط به نظر دادگاه و سپردن تامین از سوی مستاجر است.

استمهال مستاجر 

برابر ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.البته برخی از محاکم، مقرره فوق را به جهت تعارض با روح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قابل اجرا نمی دانند.

اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر

چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه، مستاجر حاضر نباشد، می توان با انتقال اثاث موجود در ملک به یک انبار عمومی، مفاد دستور تخلیه را به اجرا گذاشت.

مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه

رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک است.