اعتراض به عملیات اجرایی ثبت زمانی مطرح می شود که شخص ذی نفع، نسبت به نحوه اجرای یک سند لازم الاجرا و اقداماتی که پس از صدور اجراییه در اداره ثبت انجام شده است، ایراد داشته باشد.
در این وضعیت، اعتراض باید متناسب با مرحله عملیات اجرایی و ماهیت ایراد مطرح شود، زیرا شکایت از عملیات اجرایی ثبت با اعتراض به اصل صدور اجراییه و همچنین با دعوای قضایی ابطال عملیات اجرایی یکسان نیست و هر یک مسیر رسیدگی متفاوتی دارد.
راهنمای سریع اعتراض به عملیات اجرایی ثبت
| نتیجه مورد انتظار | مدارک کلیدی | اقدام مناسب | وضعیت اختلاف | اقدام مورد اعتراض |
|---|---|---|---|---|
| رفع اثر از توقیف حسب مورد | سند مالکیت، اجراییه، صورتجلسه توقیف | اعتراض به توقیف | ملک متعلق به معترض یا خارج از حدود بدهی توقیف شده است | توقیف ملک |
| رفع توقیف | فاکتور، سند مالکیت، مدارک تصرف و مالکیت | اعتراض به توقیف | مال متعلق به شخص ثالث یا مستثنی از اجرا توقیف شده است | توقیف مال منقول |
| تجدید یا اصلاح ارزیابی حسب مورد | گزارش ارزیابی، اعتراض کتبی، مدارک کارشناسی | اعتراض به ارزیابی | ارزیابی برخلاف مقررات یا مغایر اوضاع واقعی انجام شده است | ارزیابی ملک یا مال |
| اصلاح یا بی اثر شدن اقدام حسب مورد | آگهی، گزارش اجرا و پرونده ثبتی | اعتراض به عملیات مزایده | اطلاعات مال، مبلغ یا شرایط مزایده دارای ایراد است | آگهی مزایده |
| ابطال نتیجه مزایده حسب مورد | آگهی، صورتجلسه و سوابق ابلاغ | اعتراض به مزایده | تشریفات قانونی رعایت نشده است | برگزاری مزایده |
| جلوگیری از تثبیت اثر اقدام معیوب | صورتجلسه مزایده، سند انتقال و پرونده اجرا | اعتراض به اقدام اجرایی و حسب مورد طرح دعوای مرتبط | انتقال مال بر مبنای عملیات مخدوش انجام شده است | انتقال اجرایی |
| توقف اقدامات اجرایی | رسید پرداخت، مفاصاحساب و مکاتبات | اعتراض به ادامه عملیات | سبب ادامه عملیات از بین رفته است | ادامه اجرا پس از پرداخت دین |
| رفع اثر از مازاد | محاسبات بدهی، اسناد پرداخت و پرونده اجرا | اعتراض به توقیف یا ادامه اجرا | عملیات نسبت به مازاد دین ادامه یافته است | توقیف بیش از میزان طلب |
برای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت چه اقدامی باید انجام داد؟ | چگونه از عملیات اجرایی ثبت شکایت کنیم؟
- نخست باید مشخص شود، اعتراض دقیقا به کدام اقدام اجرایی وارد است. سپس باید مقررات حاکم بر همان اقدام، مهلت اعتراض و مرجع رسیدگی تعیین شود.
- اگر موضوع در چارچوب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا قرار گیرد، شکایت مستند باید نزد رئیس ثبت محل مطرح شود و در صورت اعتراض به نظریه رئیس ثبت، مهلت ده روزه مقرر رعایت شود.
- اگر موضوع در مرحله مزایده باشد، تاریخ برگزاری مزایده، وضعیت صورت مجلس و احتمال تنظیم سند انتقال نیز باید همزمان بررسی شود.
- اگر اختلاف مربوط به اصل صدور اجراییه یا موضوعی خارج از صلاحیت هیات نظارت باشد، مسیر قضایی مربوط باید جداگانه تعیین شود.
- اگر رای قطعی مرجع اختصاصی اداری صادر شده باشد، امکان و مهلت طرح شکایت در دیوان عدالت اداری نیز باید بر اساس مقررات آن مرجع بررسی شود.
- در پرونده های اجرای اسناد رسمی، انتخاب نادرست عنوان اعتراض یا مرجع رسیدگی می تواند موجب از دست رفتن مهلت قانونی یا ادامه یافتن عملیات اجرایی شود. به همین دلیل، بررسی پرونده اجرایی از نخستین اقدام انجام شده تا آخرین تصمیم ثبتی، پیش از انتخاب مسیر اعتراض، اهمیت اساسی دارد.
اعتراض به عملیات اجرایی ثبت در کدام مرجع رسیدگی می شود؟
در اعتراض به نحوه عملیات اجرایی ثبت، مرجع نخست رسیدگی رئیس ثبت محل است. اگر شخص ذی نفع نسبت به نظر رئیس ثبت اعتراض داشته باشد، موضوع در مهلت مقرر به هیات نظارت صلاحیت دار ارجاع می شود.
مبنای این صلاحیت بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت و ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است. در نتیجه، در اعتراض به نحوه اجرا نمی توان بدون توجه به این مسیر، مستقیما مرجع قضایی را صالح دانست. که رای صادره از هیات نظارت ثبت نیز وفق بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، قابل طرح در دیوان عدالت اداری است.
دلایل اعتراض به عملیات اجرایی ثبت
| نکته عملی | دفاع احتمالی بستانکار | ادله مؤثر | موضوع قابل اثبات | ایراد |
|---|---|---|---|---|
| تاریخ ایجاد حق نسبت به تاریخ توقیف اهمیت دارد | مال متعلق به بدهکار است | سند رسمی، قرارداد، سوابق ثبتی و مدارک پرداخت | مالکیت یا حق مقدم معترض | توقیف مال متعلق به ثالث |
| باید اثر اشتباه بر اصل اقدام اجرایی مشخص شود | اشتباه قابل اصلاح است | سند مالکیت، اجراییه و صورتجلسه توقیف | مال موضوع توقیف با مشخصات اجراییه منطبق نیست | اشتباه در مال توقیف شده |
| صرف پایین بودن قیمت لزوما برای بی اثر کردن عملیات کافی نیست | ارزیابی توسط کارشناس انجام شده است | گزارش ارزیابی، اعتراض و نظریه کارشناسی | ارزش‌گذاری مطابق مقررات انجام نشده یا در نتیجه اجرا مؤثر است | ایراد به ارزیابی |
| ایراد باید به اقدام مشخص و مؤثر در نتیجه مزایده مربوط باشد | تشریفات رعایت شده است | آگهی، صورتجلسه، ابلاغ‌ها و پرونده اجرایی | تشریفات اساسی مزایده رعایت نشده است | ایراد به مزایده |
| ارتباط پرداخت با همان اجراییه باید اثبات شود | پرداخت مربوط به تعهد دیگری است | رسید، گردش حساب، مفاصاحساب و اقرار | دین قبل از ادامه عملیات پرداخت یا ساقط شده است | پرداخت دین |
| اصل طلب، متفرعات و هزینه‌های اجرایی باید جداگانه محاسبه شوند | هزینه‌ها و متفرعات نیز قابل مطالبه است | محاسبات، قرارداد و اسناد پرداخت | عملیات نسبت به مازاد بدهی ادامه یافته است | اجرای بیش از میزان طلب |
| نوع ابلاغ و تاریخ آن باید از پرونده استخراج شود | ابلاغ قانونی انجام شده است | سوابق ابلاغ و پرونده اجرایی | اقدام اجرایی بدون رعایت تشریفات ابلاغ انجام شده است | نقص ابلاغ |
چه اقداماتی در عملیات اجرایی ثبت قابل اعتراض است؟
موضوع اعتراض باید از اقداماتی انتخاب شود که در جریان اجرای سند لازم الاجرا انجام شده است. حسب مورد، اقداماتی مانند نحوه توقیف مال، اقدامات اجرایی مامور اجرا، ارزیابی، نحوه انجام مزایده و سایر اقدامات اجرایی می تواند موضوع شکایت قرار گیرد، مشروط بر اینکه مقررات خاص همان اقدام رعایت نشده باشد.
در هر پرونده باید ابتدا مقررات اختصاصی همان اقدام بررسی شود، زیرا برای برخی مراحل مانند اعتراض به ارزیابی، مهلت و تشریفات خاص وجود دارد و نمی توان تمام اعتراضات را صرفا تحت عنوان کلی ماده ۱۶۹ مطرح کرد.
عنوان خواسته در اعتراض به عملیات اجرایی ثبت چگونه تنظیم می شود؟
- در اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، عنوان درخواست باید دقیقا ناظر به اقدام اجرایی مورد اعتراض باشد و نباید صرفا به صورت کلی و بدون تعیین اقدام مورد ایراد تنظیم شود. مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هر شخص ذی نفع می تواند با ذکر دلیل و ارائه مدارک، از عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت محل شکایت کند و رئیس ثبت مکلف است نسبت به موضوع رسیدگی و رای صادر کند.
برای مثال، اگر ایراد مربوط به توقیف مالی باشد که توقیف آن برخلاف مقررات انجام شده است، موضوع اعتراض باید مشخصا ناظر به «اعتراض به توقیف مال» و دلایل قانونی آن باشد. اگر ایراد مربوط به نحوه ارزیابی مال توقیف شده باشد، باید همان اقدام یعنی ارزیابی مورد اعتراض و جهت قانونی آن در درخواست مشخص شود. همچنین اگر اعتراض نسبت به نحوه انجام مزایده باشد، باید اقدام مورد ایراد و تخلفی که در جریان مزایده رخ داده است به طور مشخص بیان شود.
- در این مرحله، مرجع رسیدگی رئیس ثبت محل است و بنابراین عنوان درخواست نیز باید در چارچوب «شکایت از عملیات اجرایی» تنظیم شود، نه اینکه صرفا با انتخاب عنوانی مانند «ابطال عملیات اجرایی» تصور شود که رسیدگی مستقیما در دادگاه عمومی حقوقی انجام خواهد شد. رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ 1398/09/26 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز مقرر کرده است که رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبتی در مرحله ابتدایی در صلاحیت رئیس ثبت محل قرار دارد و استفاده از عناوینی مانند اعتراض یا ابطال، این صلاحیت را تغییر نمی دهد.
برای نمونه، اگر اداره ثبت ملکی را بابت بدهی متعهد توقیف کرده باشد و ذی نفع مدعی باشد که تشریفات قانونی توقیف رعایت نشده است، عنوان درخواست می تواند ناظر به «اعتراض به توقیف ملک در عملیات اجرایی پرونده شماره …» باشد و در متن درخواست، اقدام مورد اعتراض، تاریخ آن، مقرره نقض شده و مدارک اثبات کننده ایراد توضیح داده شود.
- اگر اعتراض به رای رئیس ثبت مطرح باشد، موضوع تغییر می کند و دیگر عنوان درخواست باید متوجه همان رای مشخص باشد؛ زیرا مطابق ماده ۱۶۹، شخص ذی نفع می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر رئیس ثبت، شکایت خود را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت دار تسلیم کند و موضوع در هیات نظارت رسیدگی می شود.
- بنابراین در تنظیم عنوان اعتراض باید میان سه وضعیت تفکیک شود: اعتراض به یک اقدام اجرایی مانند توقیف یا مزایده، اعتراض به تصمیم رئیس ثبت درباره همان اقدام، و ادعای یک حق ماهوی نسبت به مال توقیف شده که ممکن است، مستلزم مراجعه به دادگاه صالح باشد. رای وحدت رویه ۷۸۴ نیز در خصوص شخص ثالث تصریح کرده است که صلاحیت رئیس ثبت در رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، مانع مراجعه شخص ثالث به دادگاه صالح برای اقامه دعوا و اثبات حق خود نیست.
- در نتیجه، عنوان مناسب را باید بر اساس آخرین اقدام اجرایی و ماهیت واقعی ایراد انتخاب کرد؛ برای مثال «اعتراض به توقیف ملک در پرونده اجرایی شماره …»، «اعتراض به ارزیابی مال توقیف شده» یا «اعتراض به نحوه انجام مزایده» از عنوان کلی و مبهم مناسب تر است و در صورت اعتراض به رای رئیس ثبت نیز باید مشخصات همان رای و جهت قانونی اعتراض در درخواست ذکر شود.
اعتراض به رای رئیس ثبت درباره عملیات اجرایی ثبت چگونه انجام می شود؟
اگر شخص ذی نفع نسبت به تصمیم رئیس ثبت درباره اعتراض به عملیات اجرایی معترض باشد، می تواند در مهلت قانونی نسبت به آن تصمیم اعتراض کند تا موضوع در هیات نظارت رسیدگی شود.
مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، پس از صدور رای رئیس ثبت، رای به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود و اشخاص ذی نفع می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را در اداره ثبت یا هیات نظارت مطرح کنند.
اعتراض باید ناظر به همان تصمیم و ایراد قانونی وارد بر نحوه انجام عملیات اجرایی باشد و بهتر است همراه با مدارکی ارائه شود که نشان دهد اقدام انجام شده با مقررات اجرای اسناد لازم الاجرا مطابقت نداشته است.
مسیر اعتراض به عملیات اجرایی ثبت
| هدف | مدرک مورد نیاز | اقدام | مرحله |
|---|---|---|---|
| مشخص شدن دقیق اقدام مورد اعتراض | اجراییه، اخطارها، صورتجلسات و تصمیمات اجرا | دریافت و بررسی پرونده اجرایی | |
| انتخاب مسیر اعتراض متناسب با همان مرحله | توقیف، ارزیابی، مزایده یا انتقال اجرایی | تعیین مرحله عملیات | |
| جلوگیری از از دست رفتن فرصت اعتراض | مقررات حاکم در زمان اقدام و سوابق ابلاغ | بررسی مهلت و تشریفات اعتراض | |
| جلوگیری از تثبیت اقدام مورد اعتراض | اعتراض کتبی یا دادخواست و مدارک پیوست | ثبت اعتراض در مرجع اداری یا قضایی مربوط | |
| جلوگیری از مزایده یا انتقال پیش از تعیین تکلیف | دلایل فوریت و احتمال ورود خسارت | درخواست توقف ادامه عملیات در صورت وجود شرایط | |
| اثبات مغایرت اقدام اجرایی با مقررات یا حقوق معترض | اسناد مالکیت، پرداخت، سوابق ثبتی و کارشناسی | اثبات ایراد به عملیات | |
| رفع توقیف، اصلاح عملیات، تجدید اقدام یا بی‌اثر شدن عملیات حسب مورد | تصمیم یا رأی قطعی | اجرای نتیجه |
مهلت اعتراض به رای رئیس ثبت چقدر است؟
مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اشخاص ذی نفع می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر رئیس ثبت، شکایت خود را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت دار تسلیم کنند. این مهلت مربوط به اعتراض به نظر رئیس ثبت در چارچوب ماده ۱۶۹ است و نباید با مهلت های خاص مقرر برای اعتراض به ارزیابی یا سایر اقدامات اجرایی اشتباه شود.
آیا می توان به رای رئیس ثبت در شورای عالی ثبت اعتراض کرد؟
اعتراض عادی اشخاص به نظر رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی، در هیات نظارت مطرح می شود و شورای عالی ثبت مرجع عادی اعتراض به نظر رئیس ثبت محسوب نمی شود. با این حال، تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت برای مواردی که آرای هیات های نظارت متناقض یا خلاف قانون باشند، سازوکار ارجاع موضوع به شورای عالی ثبت را پیش بینی کرده است. بنابراین، باید میان «اعتراض عادی ذی نفع» و «ارجاع موضوع به شورای عالی ثبت در موارد مقرر قانونی» تفاوت قائل شد.
اگر هیات نظارت اعتراض به عملیات اجرایی ثبت را رد کند چه باید کرد؟
اگر هیات نظارت اعتراض به نظریه رئیس ثبت درباره تخلفات و اشتباهات اجرایی را رد کند، اعتراض به رای هیات نظارت ثبت وفق بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، قابل طرح در دیوان عدالت اداری است.
بنابراین، شخص ذی نفع پس از صدور رای هیات نظارت می تواند نسبت به همان رای در دیوان عدالت اداری شکایت کند و ایراد خود را نسبت به مغایرت رای هیات نظارت با قوانین و مقررات حاکم بر عملیات اجرایی مطرح کند. در این مرحله، موضوع شکایت باید مشخصا رای هیات نظارت و نحوه تصمیم گیری آن باشد، نه اینکه صرفا اعتراض قبلی نسبت به عملیات اجرایی بدون توجه به رای صادر شده تکرار شود.
مهلت طرح این شکایت، مطابق تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری، برای اشخاص مقیم داخل کشور سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی مرجع مربوط است.
در نتیجه، رد اعتراض در هیات نظارت ثبت پایان مسیر پیگیری نیست و شخص ذی نفع می تواند در مهلت مقرر، رای هیات نظارت را در دیوان عدالت اداری مورد اعتراض قرار دهد.
اعتراض به رای هیات نظارت درباره عملیات اجرایی ثبت چگونه در دیوان عدالت اداری رسیدگی می شود؟
پس از اعتراض به رای هیات نظارت درباره نظریه رئیس ثبت، شکایت مستقیما در شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری مطرح و از حیث نقض قوانین و مقررات رسیدگی می شود. این شیوه رسیدگی به موجب تبصره ۲ ماده ۳ و بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری پیش بینی شده است و رای شعبه تجدیدنظر در این مرحله قطعی خواهد بود.
چنانچه شعبه تجدیدنظر شکایت را وارد تشخیص دهد، رای هیات نظارت را نقض می کند و هیات نظارت هم عرض موظف است، با رعایت جهتی که در رای دیوان اعلام شده است، مجددا وارد رسیدگی شود و نسبت به موضوع اتخاذ تصمیم کند.
رای جدید هیات نظارت نیز در صورت اعتراض، مجددا در دیوان عدالت اداری قابل طرح است و رسیدگی به آن در همان شعبه تجدیدنظر انجام می شود. در این مرحله، موضوع رسیدگی با رای جدید هیات نظارت و جهتی که موجب نقض رای قبلی شده است، بررسی می شود و شعبه تجدیدنظر می تواند برخلاف رسیدگی نخست که ناظر بر بررسی رای قبلی هیات نظارت بوده است، با احراز شرایط قانونی وارد رسیدگی ماهوی شود و حکم مقتضی و قطعی صادر کند.
در صورتی که شکایت از رای هیات نظارت رد شود، رای شعبه تجدیدنظر قطعی خواهد بود. با این حال، قطعی بودن رای مانع استفاده از طرق فوق العاده مقرر در قانون نیست و در صورت وجود جهات مقرر، اعمال ماده ۷۹ یا درخواست اعاده دادرسی بر اساس ماده ۹۸ قانون دیوان عدالت اداری قابل بررسی خواهد بود. ماده ۷۹ رسیدگی ماهوی مجدد به رای قطعی دیوان را در صورت تشخیص خلاف بین شرع یا قانون بودن آن توسط رئیس قوه قضائیه یا رئیس دیوان پیش بینی کرده و ماده ۹۸ نیز جهات اعاده دادرسی نسبت به احکام قطعی را مشخص کرده است.
عنوان خواسته در اعتراض به عملیات اجرایی ثبت چگونه تنظیم می شود؟
- در شکایت از عملیات اجرایی ثبت، عنوان اعتراض باید متناسب با اقدام اجرایی مورد ایراد تنظیم شود و در متن شکایت نیز باید مشخص باشد که کدام اقدام، در چه مرحله ای و به چه دلیل برخلاف مقررات انجام شده است. مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هر شخص ذی نفع می تواند با ذکر دلیل و ارائه مدارک، از عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت محل شکایت کند.
بنابراین، بهتر است، به جای استفاده از عنوان کلی و مبهمی مانند «اعتراض به عملیات اجرایی پرونده»، اقدام مورد اعتراض دقیقا مشخص شود. برای مثال، اگر ایراد مربوط به توقیف یک ملک باشد، می توان موضوع را به صورت «شکایت از توقیف ملک در پرونده اجرایی شماره …» مطرح کرد و در متن، مشخصات ملک، تاریخ توقیف، اقدام انجام شده و مقرره مورد استناد برای اعتراض را توضیح داد.
- اگر اعتراض مربوط به ارزیابی مال باشد، باید مشخصات مال، نظریه ارزیابی و جهت اعتراض به آن به طور روشن بیان شود و در صورتی که برای آن اقدام، مقررات خاصی درباره مهلت یا نحوه اعتراض وجود داشته باشد، همان مقررات نیز رعایت شود.
- در مورد مزایده نیز عنوان اعتراض باید ناظر به اقدام مشخص مورد ایراد باشد؛ برای مثال، «شکایت از نحوه انجام مزایده ملک در پرونده اجرایی شماره …» عنوانی روشن تر از عنوان کلی «ابطال عملیات اجرایی» است و به مرجع رسیدگی نشان می دهد که اعتراض دقیقا متوجه کدام مرحله از عملیات اجرا است.
- اگر شخص ذی نفع نسبت به نظر رئیس ثبت اعتراض داشته باشد، دیگر موضوع صرفا اعتراض به اقدام اجرایی اولیه نیست، بلکه اعتراض باید متوجه همان نظر مشخص رئیس ثبت باشد و مطابق ماده ۱۶۹، در مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ مطرح شود.
- از سوی دیگر، نباید عنوان شکایت اجرایی با دعوای قضایی درباره اصل اجراییه یا حق ماهوی شخص نسبت به مال توقیف شده اشتباه شود. اگر شخص مدعی مالکیت یا حق مستقلی نسبت به مال توقیف شده باشد، ممکن است علاوه بر شکایت از عملیات اجرایی، طرح دعوای مربوط به حق ماهوی در دادگاه صالح نیز ضرورت پیدا کند و تشخیص این موضوع به ماهیت ادعا بستگی دارد.
- بنابراین، در تنظیم اعتراض بهتر است، سه موضوع از یکدیگر تفکیک شوند: اقدام اجرایی مورد اعتراض، تصمیم رئیس ثبت درباره آن اقدام، و حق یا ادعای ماهوی مستقلی که ممکن است، مستلزم مراجعه به دادگاه باشد. انتخاب عنوان صحیح باید بر اساس همین تفکیک و آخرین اقدام انجام شده در پرونده اجرایی صورت گیرد.
برای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت چه مدارکی لازم است؟
مدارک باید به نحوی انتخاب شوند که هم اقدام مورد اعتراض و هم دلیل قانونی اعتراض را اثبات کنند.
مهم ترین مدارک حسب مورد عبارتند از:
- سند رسمی مبنای اجرا
- اجراییه ثبتی
- مدارک مربوط به ابلاغ اجراییه
- گزارش مامور اجرا
- مدارک مربوط به توقیف مال
- نظریه ارزیابی و مدارک ابلاغ آن
- آگهی مزایده و صورت مجلس مزایده در صورت ارتباط
- نظر رئیس ثبت
- مدارک مربوط به اعتراض
- سایر اسناد و مدارک موثر در اثبات تخلف
مطابق ماده ۱۷۰ آیین نامه، برای طرح اعتراض در هیات نظارت، مدارک مربوط به اعتراض، گزارش رئیس یا ممیز اجرا، نظر رئیس ثبت، شکایت از نظر رئیس ثبت و برگ های مرتبط پرونده اجرایی باید به همراه گزارش جامع ثبت ارسال شود.
اگر عملیات اجرایی ثبت برخلاف قانون انجام شود، چگونه می توان آن را متوقف کرد؟
صرف اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی به این معنا نیست که تمام اقدامات اجرایی خود به خود متوقف می شود و باید میان توقف عملیات اجرایی و توقف مزایده تفکیک کرد.
مطابق ماده ۱۴۳ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات مزایده در موارد مشخصی متوقف می شود؛ از جمله زمانی که حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی صادر شده باشد، نسبت به نظریه رئیس ثبت اعتراض شده باشد و هنوز هیات نظارت تصمیم نگرفته باشد، یا هیات نظارت یا شورای عالی ثبت حکم به ابطال عملیات اجرایی داده باشند.
بنابراین اگر رئیس ثبت درباره اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی تصمیمی صادر کند، شخص ذی نفع باید در مهلت مقرر نسبت به آن تصمیم اعتراض کند، تا موضوع در هیات نظارت مطرح شود و در موارد مشمول ماده ۱۴۳، اعتراض به رای رئیس ثبت تا زمان صدور رای هیات نظارت می تواند مانع ادامه مزایده شود.
در مواردی که ادامه عملیات موجب ورود خسارت فوری شود، بررسی امکان درخواست دستور موقت از مرجع قضایی نیز اهمیت پیدا می کند و باید با توجه به ماهیت حق مورد ادعا و مبنای قانونی آن اقدام شود.
آیا بعد از مزایده هم می توان به عملیات اجرایی اعتراض کرد؟
زمان اعتراض اهمیت اساسی دارد. مطابق ماده ۱۷۲ آیین نامه، پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا اصولا مسموع نیست.
با این حال، همین ماده مقرر کرده است که اگر قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد، می تواند رای بر تجدید عمل اجرایی صادر کند و این تصمیم نیز مطابق ماده ۱۶۹ قابل شکایت در هیات نظارت خواهد بود. بنابراین، مرحله ای که اعتراض در آن مطرح می شود باید پیش از هر اقدام دیگری بررسی شود.
اعتراض به عملیات اجرایی ثبت چه تفاوتی با ابطال عملیات اجرایی دارد؟
- اعتراض به عملیات اجرایی ثبت و ابطال عملیات اجرایی از نظر عنوان شبیه هستند، اما تعیین مرجع رسیدگی به ماهیت ایراد و مرحله ای که پرونده در آن قرار دارد بستگی دارد. رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۲۶ آذر ۱۳۹۸ نیز تصریح کرده است که شکایت از عملیات اجرایی ثبتی، با هر عنوانی مانند اعتراض یا ابطال، در ابتدا در صلاحیت رئیس ثبت محل قرار دارد و ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مسیر رسیدگی به این اعتراض را مشخص کرده است.
بنابراین اگر ایراد به اقداماتی باشد که پس از صدور اجراییه در جریان اجرا انجام شده است، مانند نحوه توقیف مال، ارزیابی یا سایر اقدامات اجرایی، اصل بر این است که موضوع از مسیر ماده ۱۶۹ پیگیری شود و صرف انتخاب عنوان «ابطال عملیات اجرایی» باعث صلاحیت مستقیم دادگاه نمی شود.
- اما اگر ایراد متوجه خود اجراییه باشد، موضوع متفاوت است. برای مثال، اگر بانک بابت طلبی به مبلغ پنج میلیارد تومان اجراییه ثبتی صادر کرده باشد، ولی مشخص شود اساسا دو میلیارد تومان از این مبلغ قابل مطالبه نبوده و اجراییه نسبت به مبلغ مازاد صادر شده است، ایراد صرفا به نحوه اجرای اجراییه نیست، بلکه به حدود و مبنای خود اجراییه مربوط می شود و باید از مسیر قضایی ابطال اجراییه در حدود مورد ایراد بررسی شود.
- تفاوت در مرحله مزایده نیز اهمیت زیادی دارد. اگر ایراد هنوز مربوط به نحوه عملیات اجرایی ثبت باشد، مقررات خاص اجرای ثبت از جمله ماده ۱۶۹ باید رعایت شود؛ اما اگر مزایده انجام شده و اختلاف به اعتبار مزایده یا سند انتقال اجرایی مربوط شده باشد، باید مرحله دقیق عملیات و مبنای قانونی اقدام بعدی بررسی شود.
برای مثال، اگر اجرای ثبت ملکی را توقیف کرده و معترض مدعی باشد تشریفات قانونی توقیف یا ارزیابی رعایت نشده است، موضوع در وهله نخست می تواند شکایت از عملیات اجرایی باشد. اما اگر پس از مزایده، سند انتقال اجرایی نیز تنظیم شده و شخص مدعی بی اعتباری مزایده و سند انتقال باشد، دیگر صرف عنوان «اعتراض به عملیات اجرایی» برای تعیین مسیر کافی نیست و امکان طرح دعوای قضایی و خواسته مربوط به سند انتقال باید جداگانه بررسی شود.
ماده ۱۷۲ آیین نامه نیز در این مرحله اهمیت دارد، زیرا پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا اصولا مسموع نیست و تنها در حدود استثنای مقرر در همان ماده، پیش از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، امکان تجدید عمل اجرایی مطرح می شود.
- در نتیجه، معیار تشخیص این دو عنوان، صرفا استفاده از کلمه «اعتراض» یا «ابطال» نیست؛ بلکه باید مشخص شود، ایراد متوجه اصل اجراییه است، نحوه اجرای اجراییه است یا آثار حقوقی ایجاد شده در نتیجه مزایده و انتقال.
به عنوان مثال، اعتراض به توقیف نادرست یک ملک پس از صدور اجراییه، اصولا در مسیر شکایت از عملیات اجرایی بررسی می شود؛ اما ادعای اینکه اساسا اجراییه نسبت به مبلغی بیش از طلب واقعی صادر شده است، ناظر به خود اجراییه است و باید از مسیر قضایی مربوط به ابطال اجراییه ثبتی پیگیری شود.
- همچنین اگر شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای مالکیت داشته باشد، رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ تصریح کرده است که صلاحیت رئیس ثبت برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، مانع مراجعه شخص ثالث به دادگاه صالح برای اقامه دعوای مربوط به حق ماهوی خود نیست.
بنابراین در هر پرونده باید ابتدا مشخص شود، اعتراض به «اصل اجراییه»، «نحوه عملیات اجرایی» یا «آثار مزایده و انتقال» مربوط است؛ زیرا هر یک می تواند مرجع و مسیر رسیدگی متفاوتی داشته باشد.
آیا اعتراض به عملیات اجرایی ثبت در دادگاه عمومی مطرح می شود؟
اصل بر این است که شکایت از عملیات اجرایی اسناد رسمی لازم الاجرا، در چارچوب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ابتدا در صلاحیت رئیس ثبت محل قرار دارد و شخص ذی نفع باید شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت تسلیم کند. در صورت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت نیز موضوع در مهلت مقرر در هیات نظارت رسیدگی می شود.
رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ 1398/09/26 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بر صلاحیت رئیس ثبت در رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی تاکید کرده و تصریح کرده است که استفاده از عنوان هایی مانند «اعتراض» یا «ابطال» به خودی خود صلاحیت مقرر در ماده ۱۶۹ را تغییر نمی دهد.
بنابراین، اگر ایراد شخص، صرفا متوجه نحوه انجام عملیات اجرایی پس از صدور دستور اجرا باشد، مانند توقیف مال، اقدامات اجرایی مامور اجرا یا سایر اقدامات اجرایی، نمی توان صرفا با انتخاب عنوان دعوای قضایی، مستقیما دادگاه عمومی را مرجع نخست رسیدگی دانست و ابتدا باید مسیر مقرر در ماده ۱۶۹ بررسی شود.
با این حال، اگر موضوع فراتر از شکایت از نحوه عملیات اجرایی ثبت باشد و شخص مدعی حق ماهوی نسبت به مال توقیف شده باشد، مراجعه به دادگاه صالح می تواند مطرح شود. رای وحدت رویه ۷۸۴ به طور مشخص مقرر کرده است که صلاحیت رئیس ثبت برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، مانع مراجعه شخص ثالث به دادگاه صالح و اقامه دعوا برای اثبات حق خود نسبت به مال توقیف شده نیست.
بنابراین، برای تعیین صلاحیت دادگاه عمومی، صرفا عنوان اعتراض ملاک نیست و باید ماهیت واقعی ایراد مشخص شود؛ یعنی ابتدا باید معلوم شود موضوع، شکایت از نحوه عملیات اجرایی است یا شخص در کنار اعتراض اجرایی، مدعی حق مستقلی است که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه قرار می گیرد..
اگر اجراییه اشتباه صادر شده باشد، اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی کافی است؟
در این وضعیت ابتدا باید دقیقا مشخص شود ایراد به کدام بخش از فرآیند اجرا وارد است.
اگر ایراد مربوط به اقداماتی باشد که پس از صدور دستور اجرا انجام شده است، مانند توقیف مال، نحوه ارزیابی، تشریفات مزایده یا سایر اقدامات اجرایی، مسیر مقرر در ماده ۱۶۹ آیین نامه یعنی شکایت نزد رئیس ثبت محل مطرح می شود.
اما اگر ایراد متوجه اصل دستور اجرا و مبنای صدور اجراییه باشد، نمی توان بدون بررسی ماهیت ایراد، آن را صرفا اعتراض به یک اقدام اجرایی تلقی کرد و باید مشخص شود آیا موضوع در قالب شکایت از عملیات اجرایی قابل رسیدگی است یا نیاز به طرح دعوای قضایی درباره اعتبار و آثار اجراییه دارد.
این تفکیک اهمیت زیادی دارد؛ زیرا رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ نیز صلاحیت رئیس ثبت را ناظر به شکایت از عملیات اجرایی دانسته و در عین حال برای شخص ثالث، مراجعه به دادگاه صالح و طرح دعوای ماهوی را منتفی نکرده است.
بنابراین در پرونده هایی که ادعا می شود اساس صدور اجراییه با ایراد حقوقی مواجه بوده است، ابتدا باید منشا اجراییه، مفاد سند لازم الاجرا، وضعیت دین و ایراد مورد استناد بررسی شود و سپس عنوان و مرجع اقدام به گونه ای انتخاب شود که اعتراض به عملیات اجرایی با دعوای مربوط به اصل اجراییه اشتباه نشود.
