فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک

فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک صرفا با اثبات جهات مقرر قراردادی یا قانونی قابل انجام است. چرا که انجام آن، برخلاف اصل الزام آور بودن قراردادها خواهد بود و شخص مدعی می بایست نسبت به اثبات تحقق شرایط اعمال حق فسخ در مرجع صالح به رسیدگی اقدام نماید. نتیجتا با انحلال قرارداد توافقات کان لم یکن خواهد شد، اما ذینفع می تواند از ضمانت اجراهای مالی مندرج در متن قرارداد جهت جبران خسارات وارده به خود استفاده نماید. 

جهات و دلایل فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک 

1. فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت تخلف مستاجر از شروط قراردادی 
2. فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت تخلف موجر از شروط قراردادی
3. فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت اعسار مستاجر 
4. فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت ورشکستگی مستاجر  

جهات فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت تخلف از شروط قراردادی توسط مستاجر 

1. استفاده نامتعارف از مورد اجاره و تعدی و تفریط در آن. 
2. استفاده از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد قید شده است.  
3. واگذار نمودن مورد اجاره کلاً یا جزئاً به غیر، با اینکه حق انتقال به غیر را نداشته است.
4. در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط، امتناع نماید.
5. تغییر شکل یا محل مورد اجاره توسط مستاجر بدون موافقت قبلی و کتبی موجر و به طور کلی هرگونه تغییر در مورد اجاره.

جهات فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت تخلف موجر از شروط قراردادی 

1. اولین مورد استفاده از خیار تخلف وصف توسط مستأجر است، یعنی در صورت عدم انطباق عین مستأجره با اوصاف مذکور در عقد، مستأجر این حق را پیدا می‌ کند. مستند قانونی این مورد بند ۱ و ۲ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است. هرچند همان‌ طور که قبلاً گفته شد، در قراردادهای اجاره به شرط تملیک که از طرف بانک تنظیم می ‌شود، قید می ‌گردد که مستاجر کالا را صحیح و سالم و ضمن تأیید قابلیت انتفاع آن تصرف نموده، لذا عملاً استفاده از چنین خیاری برای مستاجر دور از ذهن است. 
2. مورد دومی که ممکن است مستاجر از حق فسخ استفاده کند، زمانی است که موجر از تعهدات قراردادی تخلف نماید. هر چند معمول است که مانند مورد قبلی، در قرارداد این حق از مستاجر سلب می ‌شود، ولی اگر چنین شرطی قید نشده باشد، مستاجر می ‌تواند بدون نیاز به اجبار مشروط‌ علیه و با استناد به ماده ۴۹۶ قانون مدنی قرارداد را فسخ نماید.
3. سومین مورد استفاده مستاجر از حق فسخ، زمانی است که مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد. البته این امر در صورتی است که از مصادیق تلف نباشد، وگرنه موجب بطلان یا انفساخ اجاره می ‌شود؛ هرچند خیارات دیگر مربوط به معاملات معوض در عقد اجاره به شرط تملیک نیز می‌تواند جاری باشد، اما معمول این است که کلیه خیارات، خصوصاً خیار غبن در این قراردادها از مستاجر ساقط می ‌شود. (ماده ۱۱ قانون نمونه بانک ملی).

آیا امکان فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت ورشکستگی مستاجر وجود دارد؟ 

بله، با فرض درج این شرط در متن قرارداد امکان پذیر است. که در اغلب قراردادهای اجاره به شرط تملیک، شرط می ‌گردد که چنانچه مستاجر ورشکسته شده یا دادخواست ورشکستگی وی از ناحیه فردی داده شود، قرارداد به طور اتوماتیک خاتمه می ‌یابد و یا اینکه موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. حال اگر قرارداد به این نحو خاتمه یابد، مستأجر دیگر حق و منفعت مالکانه بر کالا نخواهد داشت و مدیر تصفیه نمی ‌تواند به نمایندگی از سایر طلبکاران آن را درخواست و در نتیجه تملک نماید. اما نظر به اینکه به موجب ماده ۳۸ قانون ورشکستگی مصوب ۱۹۱۴، نسبت به اموالی که به این ترتیب در اختیار مستاجر ورشکسته قرار داشته، او مالک فرضی آنها محسوب می ‌شود و غرماء حق توقیف آنها را خواهند داشت. به نفع مالک یا موجر خواهد بود که برای احتراز از خطر مالکیت فرضی مستأجر، به محض ورشکستگی او، حق فسخ خود را اعمال نماید. 

آیا امکان فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت اعسار مستاجر وجود دارد؟ 

 ماده ۳۸۰ قانون مدنی گفته شده که خیار تفلیس ویژه‌ ی بیع نیست و در سایر قراردادهای معوض، مانند اجاره، نیز جاری است. فقهای امامیه نیز در این که موجر در صورت افلاس مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند، تردید نکرده ‌اند.

بنابراین، در صورتی که مستاجره تسلیم نشده باشد، موجر می ‌تواند به استناد اعسار مستاجر یا ورشکستگی او، اجاره را فسخ کند. پس از تسلیم عین نیز، با این که بر طبق قاعده باید عقد تمام شده به حساب آید، به خاطر رعایت عدالت و قاعده معاوضی ماده ۳۸۰، در صورت افلاس مشتری و بقای مبیع، به فروشنده حق فسخ داده می ‌شود، و این حق در مورد ورشکستگی به طور کلی در تمام انواع معاوضه اعمال می ‌شود.

تنها موردی که باقی می‌ ماند حالتی است که پس از تسلیم عین، مستاجره معسر شود. در بیع گفته شده که در این حالت دادن حق فسخ به فروشنده مجوزی ندارد، زیرا او می ‌تواند با توقیف عین و فروش آن، به طلب خود برسد. اما در اجاره، که استقرار دین مستأجر موکول به انتفاع از عین یا اتلاف منفعت است، باید پذیرفت که استقرار مالکیت منفعت نیز منوط به امکان گرفتن اجاره بها است. منطق معاوضی و عدالت نمی‌تواند قبول کند که مستاجر در صورت پیدا شدن عیب در مورد اجاره بتواند عقد را فسخ کند، ولی موجر موظف باشد که حتی در صورت اعسار مستاجر، به مفاد پیمان خود وفادار بماند.

پس به عنوان نتیجه می ‌توان گفت که اعسار مستاجر در همه حال به موجر حق می ‌دهد که اجاره را فسخ کند؛ منتها باید دانست که این فسخ تنها نسبت به اقساط باقی ‌مانده مؤثر است و در گذشته اثر ندارد.

 آیا امکان فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک با فوت یا حجر مستاجر وجود دارد؟

عقود لازم که قائم به شخص نباشند، از جمله قرارداد اجاره به شرط تملیک به سبب فوت یا حجر یکی از طرفین منحل نمی شوند. مگر اینکه این امر در قرارداد شرط شده باشد. بنابراین در صورتی که طرفین در قرارداد، فوت یا حجر مستاجر یا اعتبار گیرنده را موجب موجد حق فسخ برای طرف دیگر یا انفساخ قرارداد ندانند، وقوع این موارد خللی به اعتبار عقد وارد نمی کند.

 اثر عدم پرداخت اقساط اجاره به شرط تملیک در امکان فسخ قرارداد 

شایع ترین دلیل فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک ، عدم پرداخت اقساط اجاره از سوی مستاجر است، که امکان فسخ قرارداد و تخلیه ملک و اخذ وجه التزام قراردادی را برای موجر امکان پذیر می نماید.

مدارک لازم جهت اثبات ادعای فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک

1. ارائه کپی مصدق قرارداد اجاره 
2. ارائه کپی مصدق اظهارنامه اعلام فسخ 
3. ارائه مستندات و دلایلی که دلالت بر نقض تعهدات از سوی متعهد دارد. 
4. درخواست ارجاع امر به کارشناسی
5. اخذ تامین دلیل جهت اثبات تخلف از سوی طرف قرارداد 

شرایط و نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک 

1. تحقق جهت یا جهت امکان فسخ قرارداد
2. اعلام مراتب فسخ قرارداد توسط ذینفع به طرف دیگر یا قائم مقام وی 
3. طرح دعوا به همراه دلایل و مستندات لازم، در مرجع صالح به رسیدگی با خواسته اعلام و احراز فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک با ذکر جهت یا جهات فسخ  و اخذ حکم محکومیت قطعی
4. چنانچه مورد اجاره در تصرف مستاجر است و ضمانت اجرای مالی برای تخلفات وی پیش بینی شده باشد، امکان طرح توامان خواسته های تخلیه مورد اجاره و مطالبه وجه التزام قراردادی در کنار خواسته اعلام فسخ ضرورت دارد.
5. چنانچه فسخ قرارداد توسط مستاجر انجام می شود، طرح خواسته های استرداد ثمن به همراه مطالبه وجه التزام قراردادی ( در صورت پیش بینی ) یا الزام به پرداخت خسارات وارده ، در کنار خواسته فسخ قرارداد ضرورت دارد.
6. فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تابع شرایط دیگری هم می باشد. از جمله حسب مورد، ثبت معامله در سامانه کاتب یا سامانه ساغر و اعلام فسخ قرارداد به طرف دیگر ظرف مدت 15 روز از تاریخ وقوع حق فسخ از طریق اظهارنامه رسمی و متعاقبا ثبت دادخواست یا ارجاع امر به داوری در فرجه 15 روزه از تاریخ اعلام فسخ می باشد. که با توجه به اهمیت موضوع در مقاله مجزای دیگری به آن تفصیلا پرداخته ایم. که با مراجعه به لینک اعلامی قابل دسترسی است.

آثار فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک 

1. انحلال قرارداد
2. کان لم یکن شدن تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر 
3. امکان تخلیه ملک و مطالبه خسارات قراردادی از مستاجر 
4. امکان مطالبه خسارت وارده از سوی مستاجر در صورتی که مبنای اعمال فسخ تخلف یا تخلفات موجر باشد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک 

چنانچه در قرارداد شرط داوری پیش بینی شده باشد، رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک در صلاحیت مرجع داوری است. که رای صادره با طرح دعوای ابطال رای داوری در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی به اصل دعوا خواهد بود.

در خصوص دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی که مال غیرمنقول در  آن واقع است. در خصوص معاملات اموال منقول ناشی از قرارداد، در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد یا اجرای مفاد قرارداد امکان طرح دعوا وجود دارد.