ابطال مزایده بانکی انجام شده توسط اداره اجرای ثبت 

ابطال مزایده بانک ها نسبت به فروش وثایق اخذ شده یا توقیف آنها جهت وصول مطالبات خود در اداره اجرای ثبت، همان ابطال مزایده ثبتی است،که در عرف عامه اشتباها به ابطال مزایده بانکی مصطلح است. لکن دایره آن نسبت به جهات ابطال مزایده ثبتی وسیع تر و تابع قوانین ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و قوانین پولی و بانکی و بخشنامه و آیین نامه های شورای پول و اعتبار و … می باشد. نتیجتا مرجع طرح درخواست ابطال مزایده بانکی انجام شده توسط اداره اجرای ثبت با توجه به منشاء اختلاف متفاوت است. چرا  که در فرضی که نسبت به اصل دور اجرائیه ثبتی اعتراضی وجود داشته باشد، به عنوان مثال متعهد ادعای باطل بودن قرارداد اخذ تسهیلات و بالتبع باطل بودن عقد رهن و سند رهنی را دارد، بحث ابطال اجرائیه ثبتی و به جهت ترافعی بودن منشاء آن، دادگاه های عمومی حقوقی واجد صلاحیت جهت رسیدگی به اختلاف می باشند. 

اما مطالب تقدیمی در فرضی جاری است، که اصل صدور اجرائیه ثبتی صحیح است، لکن به جهت عدم رعایت شرایط و فرآیند عملیات اجرایی، مزایده به نحوه صحیح انجام نشده است، ذینفع می بایست، ابتدائا اعتراض خود را به رئیس اداره ثبت محل اجرای عملیات مزایده تسلیم نماید و با رد اعتراض و در فرجه مقرر قانونی می بایست نسبت به طرح شکایت در هیات نظارت ثبت استان و  متعاقبا در دیوان عدالت اداری اقدام نماید. مضافا اینکه رئیس ثبت نیز تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی می تواند نسبت به اعلام مراتب اعتراض به شورای عالی ثبت نیز اقدام نماید. امتیازی که اشخاص ذی نفع در پرونده، مستقیما از آن محروم هستند. که در این مقاله به مراجع ذی صلاح و نحوه ابطال مزایده های بانکی انجام شده توسط اداره اجرای ثبت خواهیم پرداخت.

جهات و موارد ابطال مزایده بانکی انجام شده در اداره اجرای ثبت  ( در چه مواردی امکان ابطال مزایده بانک در اداره اجرای ثبت وجود دارد؟ )

جهات شایع مواردی که در عمل می توان به عنوان دلایل ابطال مزایده بانکی ( ثبتی ) به آن تمسک جست، عبارتند از :

1. عدم انجام صحیح فرآیند ابلاغ جهت اعلام مراتب اجرای روند پرونده به ذی نفع  
2. انتخاب کارشناس فاقد تخصص یا غیرمرتبط نسبت به اعلام وضعیت شرایط مال موضوع مزایده
3. ارزیابی نادرست ارزش معاملاتی نسبت به مال موضوع مزایده 
4. عدم انجام صحیح اعلام مراتب کارشناسی به اشخاص ذی نفع
5. عدم ارجاع پرونده به هیات کارشناسی علیرغم ایرادات متعدد وارده به نحوه کارشناسی 
6. انقضای مهلت 6 ماه از تاریخ ارزیابی کارشناس یا هیات کارشناسی 
7. عدم انجام صحیح تشریفات آگهی و فرآیند مزایده 
8. تقلب یا تخلف در فرآیند مزایده که موجب تغییر در نتایج باشد.
9. در رهن بودن مال موضوع مزایده 
10. تعلق مال موضوع مزایده به شخص ثالث 
11. عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده به ذی نفع
12. باطل بودن قرارداد یا شروط قرارداد بانکی اعطای تسهیلات 

مراحل ابطال مزایده بانکی انجام شده در اداره اجرای ثبت 

1. طرح اعتراض خطاب به رئیس اداره ثبت محل اجرای فرایند مزایده 
2. شکایت نسبت به نظریه رئیس ثبت در هیات نظارت ثبت استان 
3. شکایت نسبت به رای هیات نظارت ثبت استان در دیوان عدالت اداری 

توضیح اینکه، به موجب مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود، که رای صادره در فرجه مقرر قانونی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.

البته در مواردی که موضوع ترافعی و از ابتداء در صلاحیت ذاتی مراجع قضایی بوده است، طرح شکایت مقتضی در مراجع قضایی جهت اثبات اولیه ادعا ومتعاقبا ابطال مزایده ثبتی ضرورت خواهد داشت.

مدارک ابطال مزایده بانکی در اداره اجرای ثبت و هیات نظارت ثبت استان و دیوان عدالت اداری  

در فرضی که طرح اعتراض در صلاحیت ذاتی مراجع ثبتی است، وفق ماده ۱۷۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا جهت اعتراض به نظریه رئیس ثبت، بایستی رونوشت کامل یا فتوکپی مدارک ذیل به ضمیمه گزارش جامع و صریح و مشروح ثبت محل از جریان پرونده و موضوع شکایت به نحوی که محتاج به تکرار مکاتبه نباشد، به هیأت نظارت ثبت فرستاده شود:

1. رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض نامه ذی نفع و ضمائم آن به عملیات اجرائی
2. رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش رئیس یا ممیز اجرا که مستند نظریه رئیس ثبت بوده است.
3. رونوشت کامل یا فتوکپی نظریه رئیس ثبت
4. رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت ‌نامه ذی نفع و ضمائم آن از نظریه رئیس ثبت
5. رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ‌ هایی از پرونده اجرائی که مربوط به موضوع شکایت 

اما در فرضی که طرح اعتراض نسبت به رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری انجام می شود، ضمیمه نمودن رای هیات نظارت ثبت و گواهی ابلاغ آن ضرورت خواهد داشت.

در خصوص مدارک ابطال مزایده بانکی ( ثبتی ) در مواردی که مراجع قضایی صلاحیت ذاتی جهت رسیدگی را دارا می باشند، با توجه به نوع خواسته ذی نفع، اسناد و مدارک مثبت ادعا متغیر است. که حسب مورد، ذینفع موظف به ارائه آن جهت اثبات ادعا در مراجع قضایی است. و تابع عمومات قانونی است.

مهلت اعتراض به مزایده بانکی ( ثبتی ) در اداره اجرای ثبت، هیات نظارت ثبت و دیوان عدالت اداری 

1. اعتراض خطاب به رئیس ثبت محل 

مهلت اعتراض به عملیات مزایده ثبت تا ۱۰ روز پس از پایان مزایده می باشد. چنانچه درخواست ابطال عملیات اجرایی مزایده ثبت خارج از مهلت باشد، مسموع نخواهد بود. اما تا زمانی که مال توقیف شده منتهی به صورت مجلس قطعی مزایده یا صدور سند انتقال اجرایی نشده باشد، با سپردن وجه از طرف بدهکار یا بازداشت کننده مقدم مازاد مورد وثیقه، پرونده اجرایی مختومه می گردد و مراتب به دفترخانه تنظیم کننده اعلام می گردد که موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید.

2. اعتراض به رای هیات نظارت ثبت

به موجب مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود.

نکته کاربردی:

در حال حاضر رویه شعب دیوان عدالت اداری با تمسک به مواد 169 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و مستفاد از آراء وحدت رویه 961-1393 و 581324-1404 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، قائل به عدم امکان طرح اعتراض به نظریه رئیس ثبت به صورت مستقل و بدون مراجعه ابتدایی به هیات نظارت ثبت و در قالب دعاوی موضوع بند 1 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری می باشند. و نتیجتا نسبت به صدور قرار رد شکایت در این فرض اقدام می نمایند.

3. اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری

به موجب تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1402/02/10، از زمان تصویب این قانون، مهلت تقدیم دادخواست، برای اشخاص مقیم در داخل کشور سه ماه و برای افراد مقیم خارج از کشور، شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی مرجع مربوط مطابق با قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی است. لازم به ذکر است، هیات های نظارت ثبت استان، به موجب این تبصره موظف اند، در رای یا تصمیم خود تصریح نمایند، که رای یا تصمیم آن ها ظرف مدت مزبور قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

نکته حائز اهمیت اینکه، در مواردی که ابلاغ واقعی نبوده و ذی نفع ادعای عدم اطلاع از آن را بنماید، شعبه دیوان در ابتداء به موضوع ابلاغ رسیدگی می نماید. و در مواردی که به موجب قانون سابق، اشخاصی قبلا حق شکایت در مهلت بیشتری داشته اند، مهلت مذکور، ملاک محاسبه است.

نحوه طرح شکایت نسبت به رد شدن درخواست ابطال مزایده ثبتی توسط رئیس ثبت در هیات نظارت ثبت استان 

همانگونه که بیان شد، اعتراض به نظریه رئیس ثبت محل اجرای عملیات مزایده  باید ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ ، با اخذ دستور به دبیرخانه اداره اجرای ثبت محل برگزاری مزایده تحویل داده و رسید اخذ گردد.  که ممکن این اداره محل اجرای نیابت اجرایی باشد، بنابراین ضرورت ثبت در مرجع مربوطه حائز اهمیت اساسی است و به کررات شاهدیم به جهت بی دقتی اشخاص و حتی همکاران محترم و ثبت درخواست در مرجع اعطاء کننده نیابت، فرجه اعتراض به نظریه رئیس ثبت منقضی و نتیجتا موجبات خسران شدید مالی و مسئولیت انتظامی و مالی را به دنبال دارد.

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری نسبت به دادخواست اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در رد درخواست ابطال مزایده ثبتی 

نحوه رسیدگی نسبت به اعتراض به آرای هیات نظارت ثبت استان به موجب رای وحدت رویه شماره 523 مورخ 1390/11/24 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است. 

به عبارت دیگر دیوان عدالت اداری اقدام به رسیدگی شکلی می نماید و از ورود در ماهیت پرونده و صدور حکم ممنوع است و با نقض رای، هیات نظارت ثبت هم عرض، مجددا با رعایت موارد نقض اعلامی از سوی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری موظف به رسیدگی است. اما نسبت به رای جدید صادره از سوی هیات نظارت ثبت نیز، مجددا امکان طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری وجود دارد. شعبه دیوان این بار با ورود در ماهیت موضوع، اقدام به صدور حکم قطعی می نماید.

از تاریخ لازم الاجرا شدن تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری در تاریخ 1402/02/10، رسیدگی در دیوان عدالت اداری نسبت به آرای مراجع اختصاصی اداری ( شبه قضایی ) از قبیل هیات های نظارت ثبت استان منبعد به صورت یک مرحله ای است و پرونده مستقیما به یکی از شعب تجدیدنظر ارجاع می شود.

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری است و یک نسخه از دادخواست برای طرف دعوا ارسال خواهد شد. که وی مکلف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارسال پاسخ مکتوب اقدام نماید. که با وصول پاسخ و در وقت نظارت ، شعبه دیوان نسبت به مطالعه پرونده و صدور تصمیم مقتضی اقدام خواهد نمود.

آیا امکان ابطال مزایده بانکی انجام شده توسط اداره اجرای ثبت پس از اتمام عملیات اجرایی و انجام مزایده و صدور سند انتقال اجرایی ثبتی در دادگاه هم وجود دارد یا خیر؟ 

 خیر، چرا که اولا: وفق مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود

ثانیا: مراجع دادگستری مطابق مواد ۱ و ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲/06/۲۷ صرفاً در صورتی صلاحیت رسیدگی به اعتراض به اجراییه های ثبت را دارند، که اعتراض به اصل اجرا و اعتراض به دستور اجرای اسناد رسمی باشد که توسط رئیس ثبت صادر می شود. اما در صورتی که اعتراض معترض، نه به اصل اجرا، بلکه به نحوه اجرا و به عبارت دیگر اعتراض به عملیات اجرایی باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت رئیس اداره ثبت و عندالاقتضاء هیأت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد.

ثالثا: علی رغم دیدگاهی که قائل به این است، که با ختم عملیات اجرایی و صدور سند انتقال اجرایی دادگاه امکان و صلاحیت ورود به خواسته ابطال مزایده ثبتی را دارا می باشد، به نظر این دیدگاه صحیح نمی باشد، چرا که مراجع قضایی صرفا در فروضاتی حق ابطال مزایده ثبتی را دارند، که از ابتداء از صلاحیت ذاتی مراجع ثبتی خارج باشد و به جهت ترافعی بودن آن، مراجع قضایی صلاحیت ورود به آن را داشته باشند.

که مصداق شایع آن ها، ادعای پرداخت بدهی از سوی بدهکار در فرضی که مستند ادعای او  سند رسمی یا حکم قضایی نیست یا شخص ثالث ادعای انتقال حقوق یا منافع مال را قبل از توقیف آن داشته باشد یا طلبکاران مدعی ورشکسته بودن بدهکار و ابطال اقدامات او به در زمان تنظیم قراردادها و سند رهنی باشند. که با اثبات این دعاوی در فرضی که پرونده در مرحله اجرا باشد و عملیات اجرایی ثبت مختومه نشده باشد، مزایده توسط مراجع ثبتی باطل خواهد شد و با فرض مختومه شدن پرونده و تنظیم سند انتقال اجرایی ابطال مزایده ثبتی توسط مراجع قضایی امکان پذیر خواهد بود.