ابطال اجراییه ثبتی

ابطال اجراییه ثبتی ( شکایت از دستور اجرای مفاد سند رسمی )، دعوایی است که توسط محکوم علیه سند اجرایی و در جهت لغو و بلااثر کردن دستور اجرای صادره انجام می شود. که جهات شایع آن، مخالف بودن مفاد اجراییه با مفاد سند لازم الاجرا، مخالفت مفاد اجراییه با قانون، مجعول بودن سند رسمی لازم الاجرا ، ادعای پرداخت مبلغ موضوع سند لازم الاجرا ، باطل بودن قرارداد بانکی یا شروط ضمن آن است. که می بایست در دادگاه عمومی حقوقی واقع در حوزه اداره اجرای ثبت مربوط مطرح گردد. 

جهات ابطال اجراییه ثبتی

1. عدم رعایت شرایط قانونی صدور اجراییه ثبتی
2. مخالفت دستور اجرای سند رسمی با مفاد سند
3. مخالفت دستور اجرای سند رسمی با قانون
4. جعلی بودن سند لازم الاجرای ثبتی
5. صدور اجراییه علی رغم پرداخت مبلغ سند لازم الاجرا توسط متعهد سند

ابطال اجراییه ثبتی به جهت عدم رعایت شرایط قانونی صدور اجراییه ثبتی

صدور اجرائیه ثبتی، مستلزم طی تشریفات قانونی مشخصی است که عدم  رعایت این تشریفات و مقررات مخل اعتبار اجرائیه صادره می باشد. ماده 3 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مقرر می دارد، تقاضای صدور اجرائیه باید در فرم مخصوص تنظیم شده و متضمن موارد ذیل باشد:

1. نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل اقامت درخواست کننده اجرائیه یا نماینده قانونی او و شماره دفترخانه ای که سند در آن ثبت شده و یا قبوض اقساطی صادر گردیده است.
2. نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد، نام و مشخصات ورثه او. هرگاه بین ورثه محجور یا غایب وجود داشته باشد، باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین گردد و متعهدله یا نماینده قانونی او موظف است، ورثه متعهد را معرفی و در این مورد احتیاجی به تسلیم گواهی حصر وراثت نیست. در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه، دفترخانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.
3. موضوعی که اجراء آن تقاضا شده است، اگر راجع به چگونگی اجراء مورد درخواست توضیحی دارد باید قید کند.
4. تصریح به مطالبه خسارت تأخیر تأدیه در مورد بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آن  را دارند.
5. شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجرائیه

به علاوه با عنایت به مواد 47 و 50 نظامنامه دفاتر اسناد رسمی، وجود شرایط ذیل جهت صدور اجرائیه الزامی است :

1. وجود سند لازم الاجرا
2. تقدیم تقاضا نامه صدور اجرائیه توسط شخص ذی حق با رعایت شرایط مقرر قانونی به مرجع صالح 
3. منجز و محقق الوقوع بودن موضوع سند لازم الاجرا
4. وجود جهت و مبنای قانونی به منظور صدور اجرائیه

در فرض تخلف از هر یک از مقررات حاکم بر صدور اجرائیه، ذی نفع می تواند نسبت به طرح شکایت اقدام نماید.

ابطال اجراییه ثبتی به جهت مخالفت با قانون

یکی از موارد مذکور در ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی که می تواند منجر به ابطال اجرائیه ثبتی شود، مغایرت آن با قانون است.

علاوه بر موارد مذکور در ابتدای بحث، هرگونه تخلف از قوانین، مقررات، مصوبات، نظامنامه ها، بخشنامه ها و آیین نامه های لازم الاجرا ممکن است موجبات ابطال اجرائیه را فراهم آورد. برای نمونه مصوبات شورای پول و اعتبار برای تمامی بانک ها لازم الاتباع است. در صورتی که بر مبنای قرارداد های بانکی، اجرائیه ای صادر شود، که در تضاد و تغایر با مصوبات شورای پول و اعتبار باشد، ذی نفع می تواند به همین جهت شکایت خود را نسبت به صدور اجرائیه مطرح نماید.

یکی دیگر از مهم ترین مثال ها در این مورد، صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه املاک تجاری است که قرارداد اجاره آنها تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد. دلیل این امر آن است که بر خلاف قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، صرف انقضاء مدت اجاره موجب تخلیه ملک نخواهد بود و موارد تخلیه عین مستاجره در این قانون محدود و مشخص شده است.

بنابراین اگر دفترخانه تنظیم کننده سند در موردی غیر از موارد مذکور در این قانون اقدام به صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه ملک استیجاری نماید، مستاجر می تواند نسبت به این امر اعتراض نماید.

ابطال اجراییه ثبتی به جهت مخالفت با مفاد سند

مخالفت اجرائیه با مفاد سند لازم الاجرا به حکم ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، موجب ابطال اجرائیه ثبتی خواهد شد. به عنوان مثال اگر متعهد سند لازم الاجرا مبلغ مندرج در سند یا بخشی از آن را پرداخت کرده باشد، اما اجرائیه نسبت به کل مبلغ صادر شده باشد، ذی نفع حق دارداقدام به طرح شکایت نموده و خواستار ابطال اجرائیه نسبت به میزان مازاد شود.

ابطال اجرائیه ثبتی به جهت جعلی بودن سند لازم الاجرا

به موجب ماده 99 قانون ثبت اسناد و املاک، ادعای مجعولیت سند رسمی، عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی‌کند؛ مگر پس از اینکه بازرس قرار مجرمیت متهم را صادر و دادستان هم موافقت کرده باشد.

در نتیجه صرف ادعای جعلی بودن سند لازم الاجرا نمی تواند مانع از ادامه عملیات اجرایی شود؛ اما در صورتی که حکم قطعی مبنی بر جعلی بودن سند از مرجع صالح صادر شده باشد، ذی نفع می تواند ابطال اجرائیه و توقف عملیات اجرایی را تقاضا نماید.

ابطال اجراییه ثبتی به جهت تادیه و پرداخت دین توسط متعهد سند

چنانچه محکوم علیه پرونده اجرایی ، مدعی پرداخت وجه موضوع سند لازم الاجرا باشد، می بایست جهت ابطال اجراییه ثبتی نسبت به طرح دعوا و ارائه مستندات پرداخت به دادگاه اقدام نماید.

مثال شایع این موارد ، ادعای زوج دال بر پرداخت مهریه یا ادعای تسهیلات گیرنده بانکی دال بر تسویه بدهی بانکی و الزام بانک از باب فک رهن ملک می باشد.

ابطال اجراییه ثبتی صادره به جهت ابطال قرارداد بانکی و یا شروط ضمن آن 

وفق ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا، کلیه قراردادهایي كه در اجراي اين قانون مبادله مي گردد، به موجب قراردادی كه بين طرفين منعقد مي شود، در حكم اسناد رسمي بوده ‌و در صورتي كه در مفاد آن طرفين اختلافي نداشته باشند، لازم‌ الاجراء بوده و تابع مفاد آئين نامه اجرائي اسناد رسمي مي باشد. آن دسته از معاملات مربوط به اموال غير منقول و اموال منقول كه طبق قوانين و مقررات موضوعه بايد در دفاتر اسناد رسمی انجام شوند كماكان طبق ‌تشريفات مربوط انجام خواهد شد.

اجرائیه هایی که بر اساس قراردادهای بانکی صادر شده اند، هم در فرض جعلی بودن و مخالفت با قانون یا مفاد سند از درجه اعتبار ساقط خواهند شد. هم چنین بروز برخی عوامل دیگر نیز می تواند سبب ابطال اجراییه بانکی صادر می شود.

از جمله این موارد، می توان به وقوع اشتباه در محاسبات اشاره کرد. اجرائیه الزاما نسبت به یک مبلغ مشخص صادر خواهد شد. در قراردادهای بانکی علاوه بر اصل دین، مبالغ دیگری تحت عنوان سود، کارمزد، خسارت تاخیر تادیه مورد مطالبه قرار می گیرند و در اجرائیه کل این مبلغ مورد اشاره قرار می گیرد. محاسبه موارد مذکور تابع شرایط و ضوابط خاصی است که باید مدنظر قرار بگیرد. در صورتی که بانک ها در این محاسبات دچار اشتباه شوند و مبلغ مندرج در اجرائیه با مبلغ واقعی دین تفاوت داشته باشد، اجرائیه موصوف به تقاضای ذی نفع و توسط دادگاه قابل ابطال است.

یکی از شرایطی که برای صدور اجرائیه ضروری است، وجود یک سند لازم الاجرا اعم از رسمی یا عادی است. صدور اجرائیه بر مبنای یک سند لازم الاجرا منوط به احراز صحت این سند است. فلذا در صورتی که سند مبنای صدور اجرائیه بی اعتبار باشد، اجرائیه نیز فاقد وجاهت قانونی خواهد بود. بر همین اساس اگر حکم قطعی مبنی بر بی اعتباری قراردادهای بانکی از سوی مرجع صالح صادر شود، اجرائیه ای هم که بر اساس قرارداد مزبور صادر شده محکوم به بطلان است.

بسیاری از اجرائیه های ثبتی در مورد عقود بانکی بر مبنای سند رهنی صادر می شود که به صورت جداگانه بین بانک معطی تسهیلات و تسهیلات گیرنده منعقد شده است. بی اعتباری سند رهنی نیز به اجرائیه صادر شده بر اساس آن سرایت خواهد کرد. به عنوان مثال، اگر سند رهنی به موجب عدم اهلیت راهن یا تعلق عین مرهونه به شخص ثالث باطل شود، اجرائیه مربوطه هم باطل اعلام خواهد شد.

در فرض تخطی از مصوبات شورای پول و اعتبار و سایر شرایط و ضوابط حاکم بر عقود بانکی، اجرائیه به جهت مخالفت با قانون از درجه اعتبار ساقط می شود. از جمله این شرایط و ضوابط می توان به بند 7-7 قانون بودجه سال 1391 اشاره کرد. بر اساس این بند، دريافت وكالت بلاعزل از تسهيلات گيرندگان بابت وثيقه‌ هاي در رهن بانك ها و مؤسسات مالي و اعتباري دولتي و خصوصي ممنوع می باشد و وثيقه ‌گيرندگان موظفند فقط در قالب قراردادهاي منعقده نسبت به اجراء گذاشتن وثيقه‌ها عمل نمايند.

پس در صورتی که بانک معطی تسهیلات بر خلاف حکم اخیر الذکر عمل کرده و اقدام به اخذ وکالت بلاعزل از راهن نموده و به موجب اختیارات ناشی از این وکالتنامه اقدام به طرح تقاضای صدور اجرائیه نماید، اجرائیه صادره محکوم به بطلان است.

نحوه ابطال اجراییه ثبتی – چگونه دادخواست ابطال اجراییه ثبتی تنظیم کنیم؟

با توجه به فنی و تخصصی بودن دعاوی ثبتی و بانکی، طرح دادخواست ابطال اجراییه ثبتی نیازمند دانش و تجربه عملی لازم است. چه بسا به کرات شاهدیم به جهت عدم توجه به مبانی حقوقی، دعوای مطروحه منتج به صدور قرار رد یا عدم استماع دعوا شده است. که اهم شرایط شکلی عبارتند از:

• طرفین دعوای ابطال اجراییه ثبتی

خواهان پرونده می تواند مدیون اصلی باشد، ولی در خصوص شخص ضامن و راهن ، اختلاف نظر حقوقی در رویه عملی محاکم وجود دارد. هر چند در عمل با توجه به ذی نفع بودن ضامن در تعهداتی که به سبب ضمانت بر عهده گرفته است ، یا شخص راهن که نسبت به تودیع ملک خود به عنوان وثیقه تسهیلات ، قدر متیقن شرط ذی نفع بودن جهت طرح دعوا در اشخاص مذکور وجود دارد.

خوانده دعوای ابطال اجراییه ثبتی ، محکوم له یا همان ذی نفع اجراییه است و ضرورتی جهت طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت یا واحد اجراییات ثبت، به عنوان خوانده دعوا وجود ندارد و در صورت طرف دعوا قرار دادن آنها ، دادگاه نسبت به صدور قرار رد دعوا به نفع آنها به جهت عدم توجه دعوا اقدام می نماید.

• خواسته دعوا

در این دعوا خواسته صحیح ، شکایت از دستور اجرا یا ابطال اجراییه ثبتی می باشد. لذا طرح خواسته ابطال عملیات اجرایی به جای این خواسته اشتباه و منجر به صدور قرار رد دعوا می گردد.

• ذکر جهات ابطال اجراییه ثبتی 

در دادخواست باید جهاتی که بر مبنای آن ابطال اجرائیه ثبتی تقاضا گردیده قید شود.

• امکان طرح خواسته های توامان با دعوای اصلی

در صورتی که عملیات اجرایی خاتمه یافته و منجر به برگزاری مزایده و تنظیم سند انتقال اجرایی شده باشد، وضعیت پیچیده ‌تر می ‌شود. در این حالت، علاوه بر دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، باید دعوای ابطال مزایده ، ابطال سند انتقال اجرایی و ابطال سند مالکیت نیز مطرح شود. این دعاوی به منظور بازگرداندن وضعیت به حالت اولیه و ابطال تمامی مراحل و اسناد مرتبط با عملیات اجرایی انجام می ‌شود.

مدارک لازم برای اعتراض به اجرائیه ثبتی

برای ابطال اجرائیه ثبت نیاز به ارائه مدارکی است که به شرح ذیل می باشد:

1. کپی مصدق اجرائیه ثبتی
2. کپی مصدق سند لازم الاجرا یا قرارداد اعطای تسهیلات
3. کپی سند رهنی
4. درخواست ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری در رشته مربوطه
5. مدارک هویتی شخص خواهان
6. وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا از سوی وکیل مطرح می شود.
7. اساسنامه و آخرین روزنامه رسمی شرکت در صورتی که خواهان شخص حقوقی باشد.
8. اسناد و مدارکی که بتواند موجبات ابطال اجرائیه ثبتی را اثبات کند.

ابطال اجراییه ثبتی در صلاحیت کجاست؟

مستندا به ماده 2 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، دادگاه صلاحیت دار محلی که دستور اجرا ( اجرائیه ) در حوزه آن صادر شده است، صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال اجراییه ثبتی را خواهد داشت.

با توجه به اینکه در این دعوا، اصل صدور اجرائیه محل اعتراض و اختلاف است. سازمان ثبت و رئیس آن و همچنین سایر مراجع حل اختلاف ثبتی صلاحیت اظهار نظر در خصوص موضوع را نخواهند داشت. لازم به ذکر است رسیدگی به این دعوا به صورت خارج از نوبت و در وقت فوق العاده خواهد بود.

ابطال اجراییه ثبتی مالی است یا غیرمالی ؟

در مورد هزینه دادرسی دعوای ابطال اجرائیه ثبتی و مالی یا غیرمالی بودن این دعوا، نظریه‌ های مختلفی وجود دارد، اما نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۱۳۰ مورخ 1400/11/27 به صراحت به غیرمالی بودن این دعوا اشاره می‌ کند. طبق این نظریه، دعوای ابطال اجراییه ثبتی جنبه مالی ندارد و به معنای نفی مالکیت یا منتفی شدن تعهد نیست. در این دعوا، خواهان صحت عملیات اجرایی را به چالش می‌ کشد یا مدعی است، که سند در شرایط قانونی نبوده که دستور اجرا را ایجاب کند. 

با توجه به این نظریه، هزینه دادرسی دعوای ابطال اجراییه ثبتی بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی محاسبه می شود. البته این نظریه مشورتی در مورد ابطال اجرائیه چک می باشد، در مورد ابطال اجرائیه های ثبتی نظر اکثریت بر این است که موضوع دعوا مالی بوده اما می توان آن را مقوم نمود.

قرار توقیف عملیات اجرایی در دعوای ابطال اجرائیه ثبتی 

برابر مواد 4 و 5 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی، اقامه دعوا مانع از جریان عملیات اجرائی نیست؛ مگر در صورتی که دادگاه، حکم بطلان دستور اجرا داده و یا قراری دائر بر توقیف ‌عملیات اجرایی بدهد.

در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ‌ناپذیر باشد، به درخواست مدعی بعد از گرفتن تأمین مناسب، ‌قرار توقیف عملیات اجرائی را می دهد. ترتیب تأمین همان است که در قوانین دادرسی مدنی برای تأمین خواسته مقرر است و در صورتی که موضوع سند‌ لازم ‌الاجرا وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد، آن وجه در صندوق ثبت محل توقیف می شود و تأمین دیگر گرفته نخواهد شد.

بر همین اساس صرف تقدیم دادخواست به خواسته ابطال اجراییه ثبتی و شروع رسیدگی به آن منجر به توقف عملیات اجرایی نخواهد شد؛ مگر آنکه دادگاه مطابق مواد قانونی مارالذکر بنا بر ادله و مدارک ابرازی شاکی و با اخذ تامین مناسب اقدام به صدور قرار توقیف عملیات اجرایی نماید.

تاثیر شکایت از دستور اجرا بر عملیات اجرایی ثبت

صرف شکایت از دستور اجرا مانع توقف اجرا نخواهد شد. بر همین اساس، همزمان با دعوای ابطال اجرائیه ثبتی ،می بایست درخواست توقف عملیات اجرایی ثبت جهت خودداری از انجام مزایده و انتقال سند انجام شود. که با صدور دستور توقیف عملیات اجرایی ، عملیات اجراییه متوقف می گردد.

تاثیر ابطال اجراییه ثبتی بر اقدامات انجام شده

چنانچه دعوای ابطال اجراییه ثبتی پذیرفته شود، کلیه عملیات اجرایی می بایست به حالت قبل از اجرا اعاده شود.در فرضی که عملیات اجرایی خاتمه یافته و منتهی به برگزاری مزایده و تنظیم سند انتقال اجرایی ثبتی شده باشد، خواهان پرونده می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی نسبت به طرح خواسته ابطال مزایده ثبتی و ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی و ابطال سند رسمی مالکیت جهت رسیدگی همزمان اقدام نماید.

مطالبه خسارت ناشی از توقیف عملیات اجرایی ثبتی

با توجه به اینکه صدور دستور توقف عملیات اجرایی ثبتی ، منوط به تودیع خسارت احتمالی در صندوق دادگستری است. در صورتی که دعوای ابطال اجراییه ثبتی ، رد یا حکم بر بی حقی خواهان صادر شود. 

ذی نفع اجراییه ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ حکم قطعی می بایست نسبت به طرح دعوای مطالبه خسارت در دادگاه اقدام نماید تا دادگاه تا زمان صدور حکم قطعی از استرداد خسارت احتمالی خودداری نماید، که در فرض صدور حکم دال بر پذیرش ورود خسارت، از محل خسارت احتمالی، خسارت زیان دیده جبران خواهد شد.

اجرای حکم ابطال اجراییه ثبتی

اجرای حکم ابطال اجراییه ثبتی پس از قطعیت رای امکان پذیر است. نحوه اجرای حکم ابطال اجراییه ثبتی به شرح ذیل می باشد:

• اعاده وضع به حالت سابق

 اگر مدلول سند رسمی قبل از صدور حکم دادگاه مبنی بر ابطال اجراییه ثبتی اجرا شده باشد و حکم دادگاه قطعی شود، عملیات اجرایی به حالت قبل از اجرا اعاده می ‌شود. این به معنای بازگرداندن وضعیت به حالت اولیه پیش از آغاز عملیات اجرایی است.

• خاتمه عملیات اجرایی و برگزاری مزایده

 در صورتی که عملیات اجرایی خاتمه یافته و منجر به برگزاری مزایده و تنظیم سند انتقال اجرایی شده باشد، وضعیت پیچیده ‌تر می ‌شود. در این حالت، علاوه بر دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، باید دعوای ابطال مزایده ، ابطال سند انتقال اجرایی و ابطال سند مالکیت نیز مطرح شود. این دعاوی به منظور بازگرداندن وضعیت به حالت اولیه و ابطال تمامی مراحل و اسناد مرتبط با عملیات اجرایی انجام می ‌شود.

تفاوت ابطال اجراییه ثبتی با ابطال عملیات اجرایی ثبت 

دعوای ابطال اجرائیه ثبتی دعوای شخصی است که دستور اجرا را مخالف با سند یا مخالف با قانون بداند، که نتیجتا اقدام به طرح دعوای ابطال اجراییه ثبتی می نماید و مراجع قضایی صالح به رسیدگی به این دعوا می باشند. اما ابطال عملیات اجرایی ثبت، شکایت از فرآیند عملیات اجرایی ثبت اعم از احراز مالکیت، ابلاغ نظریه کارشناسی، آگهی مزایده، جلسه مزایده، انجام مزایده، اعلام برنده مزایده و غیره باشد، از صلاحیت مراجع قضایی خارج می باشد و در صلاحیت رئیس ثبت است.

رای وحدت رویه ابطال اجراییه ثبتی – رای وحدت رویه شماره 784 مورخ 1398/09/26

رای وحدت رویه شماره ۷۸۴- مورخ 1398/09/26هیات عمومی دیوان عالی کشور که در خصوص ابطال اجرائیه ثبتی صادر گردیده بدین شرح است :

نظر به این که طبق ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب 1322/06/27 ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب 1387/06/11 ریاست قوه قضائیه است و ماده ۱۶۹ این آیین ‌نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید، این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست.

نظریه مشورتی شماره 7/95/2297 مورخ 1395/09/20 در خصوص مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی

استعلام :

خانمی به استناد سند رسمی ازدواج از طریق اجرائیات ثبت ملکی به نام شوهرش را توقیف کرده است و شخص ثالث با تقدیم دادخواست ابطال عملیات اجرائی ثبت تقاضای رسیدگی و رفع توقیف از ملک را در دادگاه مطرح کرده است آیا شخص ثالث می‌تواند با استناد به مبایعه نامه عادی برای ابطال عملیات اجرایی با ابطال دستور اجرای ثبت در دادگاه اقامه دعوا نماید یا خیر؟ و آیا دادگاه صالح به رسیدگی بوده و یا اینکه موضوع در صلاحیت اداره ثبت می ‌باشد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

رسیدگی به شکایت از توقیف اموال غیرمنقول در جریان عملیات اجرایی که شخص ثالث مدعی مالکیت برآن باشد، در صلاحیت رییس ثبت محل است. زیرا شکایت از عملیات اجرایی طبق ماده 169 آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب 1387/06/11 رییس قوه قضاییه در صلاحیت مرجع مذکور است. ولی اگر شکایت به ادعای مخالفت اجراییه ثبتی با مفاد سند یا مخالفت با قانون باشد یا از جهت دیگری از دستور اجرای ثبت شکایت داشته باشد، مطابق ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322/06/27 رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی محل صدور اجراییه ثبتی است.

نظریه مشورتی ابطال اجراییه ثبتی – نظریه مشورتی به شماره 7/1401/407 مورخ 1401/09/30 درباره نحوه ابطال اجراییه ثبتی مازاد بر مطالبات واقعی بانک و تبعات حقوقی آن

 در این نظریه، به استعلام وام‌گیرنده درباره ابطال اجراییه ثبتی که به صورت مازاد بر مطالبات واقعی بانک صادر شده، پرداخته شده است. نظریه بیان می‌دارد که دادگاه باید اجراییه ثبتی را نسبت به مبلغ مازاد ابطال کند نه کلیت اجراییه. همچنین ابطال مزایده نسبت به قسمتی از ملک به معنای ابطال کلی نیست؛ خریدار مزایده حق فسخ را بر اساس قانون مدنی دارد. موضوع ابطال سند ناشی از مزایده و انتقالات بعدی از صلاحیت اداره ثبت خارج است و نیاز به تصمیم قضایی دارد.

استعلام:

چنانچه اجراییه ثبتی در خصوص مطالبات بانک، مازاد بر مبلغ واقعی صادر شده باشد و وام‌گیرنده ابطال اجراییه ثبتی را درخواست کند و پس از ارجاع موضوع توسط دادگاه به کارشناسی، محرز شود که اجراییه ثبتی مازاد بر طلب واقعی بانک صادر شده است.

1. آیا دادگاه باید صرفاً بخشی از اجراییه و در واقع مبلغ مازاد بر طلب واقعی را ابطال کند یا کل اجراییه باید ابطال و اجراییه جدید به درخواست بانک صادر شود؟
   
2. چنانچه نظر بر این است که کل اجراییه باید ابطال شود، در صورت صدور اجراییه جدید به مبلغ واقعی، متفرعات از قبیل خسارت تأخیر تأدیه و سود ناشی از دیرکرد، از تاریخ صدور اجراییه اولیه باید محاسبه شود یا از تاریخ صدور اجراییه جدید؟
   
3. چنانچه عملیات اجرایی به پایان رسیده و ملک مورد وثیقه در اثر برگزاری مزایده توسط بانک تملک شده و متعاقب آن بانک نیز ملک را به شخص ثالثی انتقال داده باشد، با ابطال قسمتی از اجراییه یا کل اجراییه ثبتی، سرنوشت این دو انتقال (مزایده صورت گرفته و انتقال به بانک و انتقال از بانک به شخص ثالث) چه خواهد شد؟
   با توجه با رأی وحدت رویه شماره 784 مورخ 1398/09/26 هیأت عمومی دیوان عالی کشور که دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی را در صلاحیت رئیس اداره ثبت محل دانسته است، دعوای ابطال سند نقل و انتقال اولیه (مربوط به مزایده) و ابطال سند رسمی نقل و انتقال دومی (مربوط به انتقال به شخص ثالث) به ترتیب در صلاحیت چه مرجعی است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

1. در فرض سوال که در اجراییه ثبتی محاسبه میزان مطالبات بانک از تسهیلات‌گیرنده موضوع سند لازم‌ الاجرا اشتباه شده است، مستفاد از ماده 11 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 که تصحیح اجراییه را پیش ‌بینی کرده است، دادگاه حکم به ابطال اجراییه ثبتی نسبت به قسمت زائد بر طلب واقعی بانک صادر می ‌کند.
   
2. با توجه به پاسخ فوق، پاسخ به این سوال منتفی است.
   
3. ابطال مزایده نسبت به قسمتی از ملک مستلزم ابطال مزایده قسمت دیگر نیست؛ اما خریدار برنده مزایده با توجه به ماده 441 قانون مدنی حق اعمال فسخ را دارد و در این خصوص تفاوتی بین انتقال اول و انتقالات بعدی نیست.
4. در فرض سوال، مستفاد از تبصره یک ماده 96 و ماده 172 آیین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم ‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 با اصلاحات و الحاقات بعدی، ابطال سند نقل و انتقال ناشی از مزایده و ابطال انتقالات بعدی، در هر حال از صلاحیت اداره ثبت خارج و موکول به اتخاذ تصمیم قضایی است.