پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک ، به جهت سلب حق واگذاری به غیر تا مراحل مشخصی از عملیات اجرایی پروژه و پیش بینی امکان فسخ قرارداد از سوی مالک ، موجب طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و استرداد واحد و نهایتا ابطال قرارداد واگذاری به غیر خواهد بود.لازم به ذکر است، شرط سلب حق عدم امکان واگذاری توسط سازنده، یک شرط فعل منفی است و با تحقق این تخلف و اعلام مراتب اعمال حق فسخ، قرارداد مشارکت منحل خواهد شد.
آثار پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک
- امکان اعمال حق فسخ توسط مالک
- امکان طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی
- امکان ابطال قرارداد واگذاری به شخص ثالث با اعمال حق فسخ توسط مالک
- طرح دعوای بطلان معامله توسط خریدار و حسب شرایط قرارداد امکان مطالبه ثمن معامله به نرخ روز آپارتمان به جهت مستحق للغیر بودن مبیع یا مطالبه وجه التزام قراردادی مقرر در قرارداد از سازنده
- در صورت تحویل ملک یا مغازه به خریدار طرح دعوای خلع ید جهت تخلیه آپارتمان یا تخلیه ملک تجاری ( تخلیه سرقفلی ) توسط مالک ضرورت دارد.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک
- سلب حق واگذاری به غیر توسط سازنده تا مراحل مشخصی از پروژه
- درج شرط امکان فسخ قرارداد توسط مالک
- عدم اسقاط حق فسخ قرارداد توسط مالک در اثنای پروژه به صورت صریح یا ضمنی
- نقض تعهد عدم امکان واگذاری توسط سازنده
- اعلام مراتب فسخ قرارداد توسط مالک به سازنده با ارسال اظهارنامه رسمی یا با طرح دعوا
شرایط بطلان قرارداد توسط خریدار به جهت پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک
چنانچه مالک با احراز تخلف سازنده ، اقدام به اعمال حق فسخ قرارداد نماید، نتیجتا قرارداد دوم و سایر نقل و انتقالات به جهت غیرنافذ بودن، باطل می شود . لذا خریدار ناگزیر است در کنار طرح دعوای ابطال قرارداد خود، نسبت به مطالبه وجه التزام توافق شده در قرارداد یا مطالبه قیمت روز ملک به علت مستحق اللغیر بودن اقدام نماید.
آیا امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت بنام خریدار در فرض سلب حق واگذاری به غیر سازنده وجود دارد؟
چنانچه حق واگذاری به غیر از سازنده سلب شده باشد و خریدار اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه مالک و سازنده نماید، به جهت فقدان حق واگذاری سازنده و عدم وجود رابطه قراردادی فی مابین مالک و خریدار و عدم الزام قانونی مالک ، دعوای مطروحه رد و منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد.
مگر اینکه، خریدار با ارائه دلایلی اطلاع مالک از واگذاری و عدم اعمال حق فسخ یا گذشت مدت مدیدی را که دلالت بر سلب ضمنی حق فسخ دارد را اثبات نماید.
آیا امکان استرداد ساختمان با اعمال حق فسخ قرارداد توسط مالک به جهت تخلف سازنده از شرط عدم امکان واگذاری به غیر وجود دارد؟
در حال حاضر رویه قضایی واحدی در عمل وجود ندارد. گروهی معتقدند، با توجه به اینکه بنای تراضی طرفین در سلب حق واگذاری سازنده، امکان عودت آپارتمان یا ملک به مالک است و نیز با اخذ وحدت ملاک از رای وحدت رویه شماره 810 هیات عمومی دیوان عالی کشور، قائل به امکان استرداد واحد به مالک هستند. مضافا اینکه اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۰۳۴ مورخ 1400/0/24 قائل به این نظر شده است، که درانتهای مقاله، متن کامل آن تقدیم حضور شده است.
ولی گروه دوم ، صرفا قائل به امکان اعمال حق فسخ از سوی مالک بوده و در صورت عدم درج شرط امکان استرداد آپارتمان، قائل به تلف حکمی آپارتمان و صرفا امکان استرداد ثمن آن از سازنده هستند.
تنفیذ قرارداد پیش فروش ساختمان توسط مالک
سلب حق پیش فروش ساختمان مندرج در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، یک شرط فعل به نفع مالک است و توسط مالک قابل اسقاط یا عدول است . این اسقاط حق می تواند به صورت لفظی یا فعلی انجام شود. نتیجتا با ارائه دلیلی که قصد مالک جهت اسقاط حق فسخ و رضایت به انتقال، امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت ملک توسط خریدار یا سایر ایادی وجود دارد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب ، ذی نفع می بایست جهت طرح دعوا به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.
شماره نظریه : 7/1400/1736 تاریخ نظریه : 1401/03/30 در خصوص الزام بایع به پرداخت غرامات به مشتری در فرض مستحق‌للغیر در آمدن مبیع
استعلام:
آیا مفاد ماده ۳۹۱ قانون مدنی در خصوص الزام بایع به پرداخت غرامات به مشتری در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و همچنین مفاد آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ و ۸۱۱ مورخ 1400/04/01 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، اختصاص به عقد بیع دارد یا مفاد آن در کلیه عقود غیر مسامحه‌ای نیز جاری است. به عبارتی، چنانچه عوض قراردادی غیر از بیع (نظیر قرض یا صلح) نیز مستحق‌للغیر درآید، مستفاد از ماده موصوف و آراء وحدت رویه یادشده، آیا می‌توان طرف معامله را به پرداخت قیمت روز عوض محکوم کرد یا حکم ماده ۳۹۱ قانون مدنی و نیز آراء وحدت رویه مذکور صرفاً ناظر بر فقط بیع است؟
پاسخ:
اولاً، مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی الید ملزم به رد مال به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که حسب مورد مثل یا قیمت مال مسترد شود؛ تکلیف به پرداخت ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن نیز در همین راستا است.
حکم مقرر در ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 1393/07/15 و ۸۱۱ مورخ 1400/04/01 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ۱۳۷۹ مؤید این دیدگاه است.
ثانیاً، حکم فوق اختصاص به عقد بیع ندارد و به طور کلی در عقود معاوضی چنانچه عوض مستحق للغیر درآید و معوض وجه نقد باشد، مبانی مذکور در آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ 1400/04/01 هیأت عمومی دیوان عالی کشور قابل استفاده و اعمال است؛ اما این حکم در مورد عقود مسامحه‌ای مانند صلح جریان ندارد؛ مگر آن‌که معوض و در مقام بیع باشد.
رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات عمومی دیوان عالی کشور با موضوع استرداد مبیع به بایع به علت اعمال حق فسخ
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود.
بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.
نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۱۰۳۴ مورخ 1400/09/24 در خصوص تسری رای وحدت رویه 810 به سایر جهات فسخ قرارداد
استعلام:
در تحلیل رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ 1400/03/04 هیات عمومی دیوان‌عالی کشور آیا رای مذکور قابل تسری به دیگر جهات فسخ است، آیا اساساً رای وحدت رویه الزاماً قابل مفهوم و مناط‌گیری و تسری به دیگر موارد است؟
پاسخ:
اولا:به موجب به ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲، رأی وحدت رویه در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است. بر این اساس منطوق رأی وحدت رویه در موارد مشابه برای محاکم قابل استناد و لازم‌الاتباع است. اما مفهوم و تنقیح مناط از رأی وحدت رویه صرفاً برای تقویت استدلال، قابل استفاده است.
ثانیاً، قراردادهای موضوع رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ 1400/03/04 هیأت عمومی دیوان عالی کشور دارای شرط استرداد مبیع درصورت فسخ قرارداد و در نتیجه متضمن شرط ضمنی طرفین بر حفظ مبیع در وضعیت موجود و عدم انتقال بعدی آن است و به جهت درج چنین شرطی در متن قرارداد است که عدم اطلاع خریدار بعدی از این شرط به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال دانسته نشده است؛
بنابراین، در دیگر عقود معاوضی و حسب مورد دیگر موجبات فسخ، چنانچه جهات و شرایط مندرج در این رأی وحدت رویه فراهم باشد و در قرارداد به حق استرداد معوض تصریح شده باشد که متضمن تکلیف به حفظ معوض و عدم انتقال آن است و یا به صراحت شرط عدم انتقال شده باشد، ملاک رأی وحدت رویه قابل استفاده است. شایسته ذکر است، همان‌گونه که در بند فوق آورده شد، صرفاً، منطوق رأی وحدت رویه لازم‌الاتباع است و در فرض سؤال مجاز بودن به ملاک گیری از آن به معنای الزام به مترتب کردن رأی یادشده در دیگر عقود معاوضی نیست.
