ابطال معامله فضولی زمانی مطرح می شود که شخصی بدون داشتن اختیار قانونی، اقدام به انجام معامله ای بر روی مال دیگری نماید و مالک این معامله را تنفیذ ننماید. که با رد معامله، امکان طرح دعوای اعلام بطلان معامله فضولی و ابطال سند آن برای مالک در دادگاه صالح به رسیدگی وجود دارد.
توضیح تکمیلی اینکه، در قانون مدنی و سایر مقررات قانونی تعریفی از معامله فضولی ارائه نشده است. اما حقوقدانان با تمسک به مواد 247 تا 263 قانون مدنی، قائل به تعاریف متعددی شده اند ، که به نظر در تعریفی جامع و مانع از معامله فضولی، می توان گفت ، معامله فضولی ، عقدی است غیرنافذ ، که به موجب آن شخصی ( حقیقی یا حقوقی ) بدون داشتن سمت نمایندگی ( قانونی یا قراردادی )، یا اذن از جانب صاحب مال یا از کسی که معامله برای او انجام می شود، عالما یا از روی جهل، با حسن نیت و به قصد احسان و مصلحت یا با سوء نیت، معامله ای نسبت به مال او یا برای او ( به نام خود یا دیگری ) انجام دهد. معامله کننده را ( فضول ) و کسی که طرف معامله می باشد ( خریدار یا متعامل یا اصیل ) و صاحب مال را ( غیر ) می نامند.
ماده قانونی ابطال معامله فضولی – اعلام بطلان معامله فضولی و ابطال سند آن
مواد قانونی که در دعوای ابطال معامله فضولی می توان به آن استناد نمود، عبارتند از:
- مواد 247 الی 263 قانون مدنی
- ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب 1308
- ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک
- اصل اصیل متعاقدین و اصل نسبی بودن قراردادها
موارد ابطال معامله فضولی – موارد امکان طرح دعوای اعلام بطلان معامله فضولی و ابطال سند آن
مصادیق شایع امکان طرح دعوای ابطال معامله فضولی متنوع اند، لکن مصادیق شایع آن عبارتند از:
-
فقدان اختیار قانونی فضول و عدم تنفیذ معامله از سوی مالک
این حالت غالب معاملات فضولی است، که شخص فضول ، بودن داشتن اختیار قانونی از طرف مالک یا اصالتا بنام خود، نسبت به واگذاری مال دیگری به شخص ثالث اقدام نماید.
-
اعمال فریب یا تقلب نسبت به جلب اعتماد مالک جهت انجام معامله
اگر مالک بتواند اثبات نماید، که با اعمال فریب یا تقلب از سوی خریدار یا شخص ثالث اقدام به انعقاد قرارداد نموده است، به جهت فقدان عنصر رضایت معامله غیرنافذ و قابل ابطال است.
-
عدم اهلیت مالک یا طرف قرارداد
چنانچه احد از طرفین معامله بنا به جهات قانونی از قبیل صغر سن، سفه، جنون و بیماری محجور باشد، حسب مورد معامله غیرنافذ و باطل است.
-
ممنوعیت قانونی مالک به جهت انگیزه فرار از ادای دین
معامله مالک به قصد فرار از ادای دین به موجب ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی جرم انگاری و امکان ابطال معامله به قصد فرار از دین برای طلبکاران پیش بینی شده است. وفق این ماده، انتقال مال به دیگری به هر نحو به وسیله مدیون با انگیزه فرار از ادای دین به نحوی که باقیمانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکوم به یا هر دو مجازات می شود، مضافا اینکه در صورتی که خریدار نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد، در حکم شریک جرم است. در این صورت عین آن مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم به از محل آن استیفاء خواهد شد.
شرایط و نحوه تنظیم دادخواست دعوای ابطال معامله فضولی – اعلام بطلان معامله فضولی و ابطال سند آن
1.اعلام رد معامله فضولی از طریق ارسال اظهارنامه یا اعلام آن ضمن دادخواست ابطال معامله فضولی بهمراه ضمیمه نمودن مدارک لازمی همچون کپی سند مالکیت، کپی قرارداد انجام گرفته نسبت به مال خود، استشهادیه و در صورت لزوم درخواست اخذ استعلام ثبتی به طرفیت فضول و طرف معامله.
2.درج خواسته های اعلام بطلان معامله و ابطال سند در ستون خواسته ضرورت دارد. البته با فرض انتقال رسمی مورد معامله، ابطال سند رسمی تنظیم شده توسط دفتر اسناد رسمی و ابطال سند مالکیت هم ضرورت خواهد داشت. مضافا اینکه، چنانچه خریدار نسبت به واگذاری مجدد مال به شخص ثالث یا در رهن قراردادن آن اقدامی نموده باشد، حسب مورد، طرح دعوای اعلام بطلان معامله و سند موخر یا ابطال عقد رهن و ابطال سند رهنی و … را به طرفیت ایادی جدید هم ضرورت خواهد داشت.
دلایل اثبات دعوای ابطال معامله فضولی – اعلام بطلان معامله فضولی و ابطال سند آن
برحسب شرایط هر پرونده، نحوه اثبات معامله فضولی متفاوت است. ولی به صورت کلی با ارائه مستندات مالکیت مالک و قرارداد واگذاری به غیر، شهادت شهود و مطلعین، انجام تحقیقات و معاینه محل، اخذ استعلامات مقتضی، اخذ تحقیقات از معامله کننده و ملاحظه اسناد واریزی به حساب فضول، انجام معامله قابل اثبات خواهد بود.
ابطال معامله فضولی ملک مشاع
مالک مشاع در صورتی که اضافه بر قدرالسهم خود اقدام به انعقاد معامله فضولی نماید. نسبت به اضافه بر سهم مورد معامله فضولی مالک یا مالکین می توانند نسبت به قبول یا رد معامله اقدام نمایند. در صورت قبول، معامله صحیح و در صورت رد باطل می شود. ولی اگر انتقال مال مشاع با سوء نیت اقدام به انتقال مال غیر نماید، از باب جرم انتقال مال غیر و کلاهبرداری قابل تعقیب و مجازات حبس و رد مال و جزای نقدی خواهد بود.
ابطال معامله فضولی با سند عادی
ابطال معامله فضولی با سند عادی در صورتی است که شخصی با سند عادی ادعای مالکیت مالی را می نماید. در چنین حالتی، اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، باید در ابتدائا نسبت به اثبات مالکیت ملک اقدام نماید. در صورت اثبات، ایشان مالک شناخته می شود و می تواند ابطال معامله فضولی را مطرح کند.
اما در صورت داشتن سابقه ثبتی باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود و متعاقبا ابطال سند رسمی و مطالبه خسارات خود را درخواست نماید.
ضمانت اجرای ابطال معامله فضولی – مجازات معامله فضولی
علاوه بر امکان ابطال معامله فضولی و اسناد متعاقب تنظیمی می توان تحت عناوینی همچون فروش یا انتقال مال غیر طرح شکایت علیه فضول نمود، که با اثبات آن مجرم به یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مالی که فروخته و برگرداندن مال به صاحبش محکوم خواهد شد. البته اگر ارزش مال تا 100 میلیون تومان باشد مجازات شخص شش ماه تا سه و نیم سال حبس و جزای نقدی معادل مال اخذ شده محکوم خواهد شد.
دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی – اعلام بطلان معامله فضولی و ابطال سند آن
در خصوص اموال منقول همچون اتومبیل در دادگاه حقوقی محل اقامت هر یک از خواندگان قابل طرح می باشد، ولی در خصوص اموال غیرمنقولی همچون زمین، آپارتمان می بایست در دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول طرح دعوا نمود.
نحوه اجرای حکم ابطال معامله فضولی
رای ابطال معامله فضولی اعلامی است و نیازی به صدور اجراییه ندارد و در صورت تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی و صدور سند مالکیت، حسب مورد طی مکاتبه دادگاه با دفترخانه اسناد رسمی و اداره ثبت و پلیس راهور دستور ثبت مراتب در سیستم اعلام می گردد.
آثار ابطال معامله فضولی
رد معامله فضولی و متعاقبا اخذ رای ابطال معامله فضولی دارای آثار متعددی در روابط مالک با فضول ، مالک با طرف معامله و فضول با طرف معامله می باشد، که در ادامه به بیان هر یک می پردازیم :
- اولین و مهم ترین اثر ابطال معامله فضولی به مانند ابطال معامله صوری ، بازگشت مجدد مال به مالکیت مالک است و مالک می تواند مال خود در صورتی که در تصرف هر شخصی باشد، نسبت به استرداد آن اقدام نماید.
- در صورتی که عین مال تلف شده باشد، مالک می تواند بر حسب مورد نسبت به اخذ مثل یا قیمت مال خود از فضول و در صورتی که مال در اختیار طرف معامله تلف شده باشد، می تواند به صورت همزمان محکومیت تضامنی فضول و معامله کننده را به استرداد مثل یا قیمت از دادگاه مطالبه نماید.
- همچنین، شخص فضول، نسبت به منافع زمان تصرف خود و زمان تصرف معامله کننده ( در صورتی که مال، را به تصرف وی داده باشد) مسئولیت خواهد داشت و طرف معامله، نسبت به منافع زمانی که مال را در تصرف خود داشته است، در مقابل مالک، مسئول است و مالک می تواند برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف این مدت، به اشخاص مذکور مراجعه نماید.
- در صورت وجود شرایط قانونی و اثبات وجود عناصر سه گانه جرم، به ویژه عنصر معنوی جرم، مالک، علاوه بر طرح دعوای حقوقی ابطال معامله فضولی ، بر حسب مورد حق طرح دعوای کیفری با اتهاماتی نظیر جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری علیه فضول و طرف معامله خواهد شد.
- در روابطه فی میان شخص فضول و معامله کننده ( خریدار) ، نیز آثار بسیار مهمی حاکم می باشد؛ با این توضیح که، در صورتی که خریدار، از فضولی بودن قرارداد، در زمان معامله اطلاع داشته باشد، صرفا به میزان ثمن یا قیمت معامله که به مالک پرداخت نموده حق مراجعه دارد. ولی در صورت جاهل بودن، حق استرداد ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع و کلیه خسارات وارده را از فضول خواهد داشت.
وضعیت حقوقی نحوه اعلام رد یا قبول معامله فضولی توسط مالک
مالک مال و قائم مقام وی حق تنفیذ یا رد معامله فضولی را بنا به تشخیص خود دارند. در صورت قبول و تنفیذ معامله صحیح و دارای کلیه آثار حقوقی قرارداد منعقده می شود، اما در صورت عدم پذیرش و رد نمودن معامله فضولی معامله از ابتدا باطل می گردد، ولو اینکه رد معامله فضولی مدتها بعد از تاریخ انعقاد انجام شود.
در عمل بهتر است، مالک جهت تثبیت حقوق خود و ممانعت از ایرادات و دفاعیات احتمالی طرف دعوا با ارسال اظهارنامه مراتب عدم پذیرش و رد معامله و اعلام بطلان معامله فضولی را به طرفین معامله فضولی اطلاع دهد و یا به محض اطلاع نسبت به ثبت دادخواست ابطال معامله فضولی و اسناد متعاقب تنظیمی اقدام نماید، البته مالک می تواند مراتب رد را به صورت ضمنی با فروش، اجاره و واگذاری مال به شخص ثالث اعلام نماید. لازم به ذکر است، صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد معامله با ورثه یا قیم است.
نکته کاربردی:
چنانچه مالک نسبت به مال خود نسبت به انجام معاملات متعدد اقدام نموده باشد، جهت ابطال معامله فضولی ، طرح دعوای ابطال معامله معارض ضرورت خواهد داشت.
وضعیت حقوقی خریدار در صورت رد معامله فضولی از سوی مالک چیست؟
با فرض رد معامله از سوی مالک، قرار غیرنافذ باطل می شود. بنابراین خریدار صاحب ملک نخواهد شد. و چنانچه خریدار از فضولی بودن معامله مطلع نباشد، علاوه بر امکان طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر یا کلاهبرداری در مراجع کیفری، امکان طرح دعوای ابطال معامله فضولی را با طرح خواسته های اعلام بطلان معامله فضولی و ابطال سند تنظیمی و استرداد ثمن معامله به نرخ روز مبیع و خسارات وارده به خود را در دادگاه های حقوقی خواهد داشت. در غیر اینصورت، خریدار صرفا امکان مطالبه ثمن معامله را بنا به قاعده اقدام دارد.
تفاوت شرایط ابطال معامله فضولی با ابطال معامله معارض
این دو معامله از جهات مختلفی با یکدیگر تفاوت اساسی دارند. از جمله اینکه:
- معامله فضولی از ناحیه ی شخص دیگر نسبت به مال غیر ( مالک ) انجام می شود. ولی، معامله ی معارض توسط خود مالک و نسبت به مال خود و برای بار دوم انجام می شود. بنابراین چنانچه شخصی با علم به این که ملک، مال غیر می باشد، آن را مورد معامله قرار دهد، مرتکب معامله فضولی ( جرم انتقال مال غیر ) شده است و نه معامله معارض.
- شرط تحقق معامله معارض انجام حداقل دو معامله است. در حالی که معامله ی فضولی با انجام یک بار نیز محقق می شود.
- خواهان دعاوی ابطال معامله فضولی اعم از مالک، خریدار و شخص ثالث می باشد. در حالی که، خواهان دعوای بطلان معامله ی معارض ، خریدار اول خواهد بود، که نسبت به مال مورد معامله ی او، معامله معارض انجام شده است.
- در خصوص معامله معارض و اینکه معامله دوم باطل است یا غیرنافذ، اختلاف نظر است. به اعتقاد ما، معامله دوم که در واقع انتقال مال غیر( مال متعلق به منتقل الیه اول ) می باشد، به لحاظ تشابه با معامله فضولی و عدم اذن خریدار اول، مشمول احکام معاملات فضولی بوده و غیرنافذ است، که اگر مورد تنفیذ او قرار نگیرد باطل خواهد بود. در حالی که معامله ی فضولی در غیرنافذ بودن آن بنا به تصریح مواد 247 و 255 و 256 قانون مدنی تردیدی نیست. بنابراین با عدم اجازه معامله توسط مالک، محکوم به بطلان خواهد بود.
- اگر این معامله معارض با رعایت شرایط مقرر در ماده 117 قانون ثبت و رای وحدت رویه 43 هیات عمومی دیوان عالی کشور انجام شود، جرم و مرتکب آن مجرم تلقی شده و با اتهام ارتکاب جرم معامله معارض قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. نتیجتا با صدور رای وحدت رویه اعلامی، تمامی معاملات معارض دارای ضمانت اجرای کیفری نمی باشند. لکن فروشنده مال غیر، ممکن است با اتهام فروش مال غیر و کلاهبرداری مواجح گردد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص نحوه ابطال معامله فضولی از سوی خریدار تحت شماره 07/97/3364 مورخ 1397/12/22
استعلام :
با توجه به نظریات ارایه شده در خصوص معاملات فضولی ( کشف- نقل- نمایندگی ) بفرمایید، آیا اختیار بر هم زدن معامله مقرر در ماده ۲۵۲ قانون مدنی، ناظر بر حق فسخ معامله است یا بطلان آن؟ در صورتی که قائل به فسخ باشیم، چنانچه مالک نسبت به اجاره یا رد معامله ده سال سکوت کرده باشد، آیا ثمن به نرخ روز حساب می شود یا خیر؟
پاسخ :
اولاً: طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی «… اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود، در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.» یعنی قانون گذار این عقد را قبل از تنفیذ، کامل و صحیح نمی داند. به همین دلیل در انتهای ماده ۲۵۲ قانون مدنی از لفظ برهم زدن عقد توسط اصیل سخن گفته است. در حالی که اگر قانون گذار این عقد را کامل می دانست از اصطلاح فسخ استفاده می کرد؛ زیرا فسخ مختص عقد کامل و صحیح است. به این ترتیب « بر هم زدن » مذکور در ماده ۲۵۲ یاد شده معادل فسخ نیست.
ثانیاً: عبارت « بر هم زدن » مذکور در این ماده مترادف با بطلان نیز نیست؛ زیرا بطلان از نظر اصطلاحی وصف عقدی است که اثر ندارد و قابل تنفیذ نیست و اصولاً بطلان وصف عقد است، نه وصف عمل متعاقدین.
در فرض سوال که مشتری بعد از ده سال سکوت مالک ( عدم اجازه یا رد معامله ) در اجرای ماده ۲۵۲ قانون مدنی، معامله را برهم زده است، به نظر می رسد، با توجه به اینکه برابر ذیل ماده ۳۹۱ قانون یاد شده در صورت جهل مشتری به فساد، بایع فضولی باید از عهده غرامات وارده به مشتری برآید و در فرض سوال، مشتری جاهل به فساد نبوده است و به رغم آنکه برابر ذیل ماده ۲۵۲ می توانسته به لحاظ تضرر، معامله را برهم زده و ثمن را مطالبه کند، در طول ده سال چنین نکرده است.
بنابراین به نظر می رسد، پرداخت ثمن به نرخ روز که بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳- 1393/07/15 دیوان عالی کشور از باب غرامت موضوع ماده ۳۹۱ یاد شده می باشد، در فرض سوال منتفی است.
رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی – رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور
در صورت ابطال معامله فضولی و مستحق الغیر درآمدن مبیع ، معامله کننده جاهل به فضولی بودن معامله می تواند وفق رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور نسبت به طرح دعوای استرداد ثمن مبیع به نرخ روز اقدام نماید. در این رای آمده است.
(( با عنایت به مواد 390 و 391 قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد ، همان گونه که در رأی وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است ، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن برآید.
هر گاه ثمن وجه رایج کشور باشد ، دادگاه میزان غرامات را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 ، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و براساس میزان افزایش قیمت ( تورم ) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ، تعیین می کند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 خارج است.
بنا به مراتب، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی ، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.))
نمونه دادخواست دعوای ابطال معامله فضولی
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | شغل | محل اقامت | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| خواهان | مشخصات خریدار اول | |||||
| خوانده | مشخصات فروشنده و خریدار دوم | |||||
| وکیل یا نماینده قانونی | مشخصات وكیل یا وکلای دعاوی در صورت تمایل به داشتن آن | |||||
| خواسته یا موضوع و بهای آن | تقاضای صدور حکم له خواهان مبنی بر
|
|||||
| دلایل و منضمات دادخواست |
|
|||||
| شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقیاحتراماً اینجانب / اینجانبه… وکیل پایه… دادگستری به شماره پروانه… به وکالت از خواهان و با اختیار حاصل از وکالت نامه تقدیمی به استحضار عالی می رساند:
با تشکر و تجدید احترام
|
||||||
24 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
پدر بنده حدود ده سال پیش ملکی که بنده از آن سند مالکیت داشتم بدون هیچگونه منصبی از طرف بنده با نام خودش با دیگری معاوضه کرده و الان پدرم در قید حیات نیست اگر بنده بخواهم شکایت کنم باید از طریق معامله فضولی شکایت کنم (آیا معامله ملک دیگری با نام خودش با دیگری معامله فضولی حساب میشود یا نه) یا از طریق انتقال مال غیر شکایت کنم (آیا برای اثبات انتقال مال غیر حتما باید سوء نیت محرز شود)
آیا الان که پدرم در قید حیات نیست خوانده را همان پدرم یا ورثه مطرح کنم
باسلام، اگردرزمان معاوضه شمابه سن قانونی رسیده این، میتوانیدبه استنادمعامله فضولی از دادگاه تقاضای اعلام بطلان عقدمعاوضه به لحاظ فضولی بودن آن علیه ورثه وطرف معاوضه نمایید
سلام خسته نباشی؛ بنده با یک شخصی حقوقدان معامله کردم ومبایعه نامه توسط وکیل حقوقدان تنظیم شده و فروشنده امضا و اثر انگشت زده شاهد هم امضا هم انگشت زده و فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی گواهی امضا کرد یعنی امضای خودش را تائید و گواهی کرده، فروشنده می‌تواند منکر معامله و امضای قرارداد باشد بیشتر توضیح دهید
مبایعه نامه یک سند عادی است و امضا در اسناد عادی قابل تردید و انکار است
سلام. سند رسمی چند قطعه زمین به نام مورث بنده است شخصی از طرف پدر بنده چندقطعه زمین را به صورت فضولی با مبایعه نامه واگذار میکند سپس پدر من اقرارنامه‌ای در دونسخه تنظیم نموده بوده است و در آن معاملات فضولی را بابت چند قطعه زمین تنفیذ کرده است. (پدرم سالهاست که فوت شده است و من هم کپی یا اصل اقرارنامه را ندارم چونکه نسخه اول اقرارنامه را بعد از فوت پدرم گم کردم). در حال حاضر با شخصی در مورد یکی از املاک موروثی پدرم به مشکل خورده‌ام و آن شخص هم بیع نامه‌ای که با شخص فضول انعقاد کرده است را ارایه کرده است و مدعی است که پدر بنده طی اقرارنامه معامله راتنفیذ کرده است در صورتیکه مطمینم اینطور نیست و ایشان نه اصل و نه کپی نسخه ثانی اقرارنامه را نداردو عنوان میکند که به اصل و کپی اقرارنامه دسترسی ندارد. من هم اقرار کرده‌ام که پدرم اقرارنامه‌ای برای تنفیذ بعضی از معاملات فضولی تنظیم کرده است و عنوان کردم که این قطعه زمین در اقرارنامه ذکر نشده است و معامله فضولی ایشان طی اقرار نامه تنفیذ نشده است. سیوالی که از خدمت شما داشتم این است که چه کسی در اینجا مدعی است و باید اقرارنامه را به دادگاه بدهد؟
با سلام ان چه که اینجا طبق قاعده استصحاب در مورد معاملات فرض میشود فضولی بودن آن است مگر طرف مقابل برخلاف این اصل اسناد و مدارکی ارایه کند بنابراین شخصی که مدعی اقرارنامه و تنفیذ هستش باید مدارک و مستندات ارائه کند .
سلام قطعه زمینی سی سال قبل خریداری کرده‌ایم که شخص فروشنده مالک زمین نبوده است و وکالت هم از مالک زمین نداشته است و به صورت فضولی به بنده فروخته است. مالک زمین در زمان حیات خود نه معامله را رد کرده است و نه معامله را تنفیذ کرده است. با فشار بنده شخص فضول از ورثه مالک زمین یک وکالت فروش بابت همین قطعه زمین گرفته است ولیکن شخص فضول با وکالت فروشی که می‌گیرد ملک را در دفترخانه به من منتقل نمی‌کند. البته زمین در تصرف من است ولیکن وراث مالک زمین از من شکایت خلع ید کرده‌اند و من فقط یک مبایعه نامه از شخص فضول دارم که تاریخ آن مقدم بر وکالت فروشی است که شخص فضول از ورثه داشته است و شخص فضول هم فوت شده است. آیا وراث مالک زمین به نتیجه می‌رسند؟ تشکر
سلام متاسفانه هنوز ید شما نسبت به ملک غاضبانه هست چرا که بیع نامه شما تا به امروز تنفیذ نشده است مگه ادله‌ای دال بر تفیذ ارایه دهبد
با سلام پدر بنده قطعه زمین کشاورزی داشته حدود ۵۰ سال پیش فردی از بستگان اقدام به فروش آن به چند نفر نموده بدون اینکه سندی یا اجازه ای از پدر بنده داشته باشد سند مالکیت زمین نزد ماست آیا میتوانیم علیه متصرفین و شخص فروشنده دادخواست خلع ید از دادگاه نماییم .شایان به ذکر است که پدر بنده و شخص فروشنده (فضول)فوت نموده اند
با سلام
در صورتی که سند رسمی ملک به نام پدر شما باشد، وراث به قائم مقامی می توانند نسبت به طرح دعوای خلع ید اقدام نمایند . مضافا اینکه در فرض عدم مالکیت رسمی طرح دعوای ابتدایی الزام به تنظیم سند رسمی جهت ابطال معامله فضولی ضروری است
سلام تعدادی زمین کشاورزي باسند مشاع بنام پدرم است که یه قطعه از این زمینها با معامله فضولی فروخته شده.آیا میتوانم خلع ید بگیرم؟ ممنون
درود بر شما
در صورتی که زمین اعلامی به صورت رسمی متعلق به پدر شما باشد و پدر شما نسبت به رد معامله اقدام نماید ،می بایست با طرح دعوا نسبت به ابطال قدرالسهم واگذار شده در دادگاه حقوقی و یا طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر نسبت به بلا اثر نمودن انتقال صورت گرفته اقدام نمایید . متعاقبا با اخذ حکم قطعی نسبت به خلع ید متصرف اقدام نمایید.
سلام
دوخواهر به برادرشون وکالت کاری میدن ولی در وکالت حق فروش نداشته،بعد طرف زمین رو میفروشه،آیا معامله باطل هست یا نه؟عنوان این عمل چی هست،فروش مال غیر یا معامله فضولی یا چه عنوانی؟ممنون
سلام معامله برادر فضولی محسوب میشود باید دادخواست رد معامله فضولی و ابطال معامله را از دادگاه حقوقی درخواست کنید.
اگر خریدار فضولی مبیع آن را به دیگری بفروشد و خریدار جدید ان را انتقال دهد و مالک از میان سه معامله انجام شده دومین معامله را اجازه دهد اثر این اجازه در معاملات یاد شده چیست؟؟
با اجازه معامله دوم ؛معامله سوم تنفیذ می شود و معامله اول باطل است.
ملک مشاعی توسط شرکا بدون اطلاع یکی از شرکا بین خودشون با تقسیم نامه ای تفکیک میشود و هر کدام قسمت خود را می فروشند. بعد از چند سال شریک بی اطلاع از این تقسیم بندی و فروش، چگونه می تواند اقدام کند؟ آیا از طریق خلع ید مشاعی یا ابطال معامله نسبت به قدرالسهم؟ کدامیک سریعتر است؟
با سلام
اولا تقسیم باطل است ، ثانیا در صورت واگذاری به صورت رسمی می بایست نسبت به ابطال تقسیم نامه اقدام نمود در غیر اینصورت ابتدا طرح دعوای خلع بد علیه شرکا و متصرفین صورت پذیرد و با ورود آنها به پرونده و دسترسی به مستندات می توانید نسبت به ابطال تقسیم نامه و قراردادهای متعاقب تنظیمی ،اقدام نمایید .
واحدی ۱۲۰متری رو پیش خرید کردم در پاکدشت سال ۹۸ به صورت قولنامه‌ای، سازنده نتونست تکمیل کنه نیمه کاره تحویل داد و من خودم یک سری از کارهاشو انجام دادم از قبیل برق کشی و کابینت و در و پنجره و… و کلی هزینه کردم و تکمیل کردم و چند ماهی هست که وسایل بردم و زندگی میکنم، حالا شخصی اومده و قولنامه‌ای داره که قبل از من این واحد رو خریداری کرده ولی هنوز با سازنده تسویه نکرده والان هم اومدن بدون حضور من قفل رو شکوندن وارد خونه و حریم خصوصی من شدن وسایل داخل خونه رو صورت جلسه کردن و درب رو قفل زدن و من و خانواده‌ام اواره هستیم حتی لباس هم نذاشتن برداریم، حالا هم سازنده زندان هستش به خاطر کلاهبرداری تکلیف من چیه و چیکار باید بکنم
اگر واقعا تاریخ قولنامه خریداری که به شما مراجعه کرده بر تاریخ قولنامه شما مقدم باشد، شما نسبت به ملک حقی ندارید و می‌توانید از فروشنده به جرم فروش مال غیر شکایت کنید و اصل پول خود را به همراه خسارت کاهش ارزش پول مطالبه کنید.
اینجانب مالک مشاعی 10درصد زمینی بوده و هستم.کل زمین از جمله 10درصد اینجانب 30سال قبل مورد معامله ی فضولی واقع میشه و چندین دست منتقل میشه.
نهایتا در سال1400اینجانب تمام معاملات فضولی رو به نسبت 10درصد خودم با حکم قطعی ابطال می کنم و سپس با استناد به غاصبانه بودن متصرف،رای قطعی خلع ید مشاعی نیز صادر میشود.
حالا متصرف که با حکم قطعی نسبت به 10 درصد اینحانب غاصب شناخته شده است،علیه اینجانب که مالک بوده و می باشم دادخواست داده که من در زمین هزینه کرده ام و تاسیسات نصب نموده ام.
آیا غاصب می تواند از مالک هزینه بگیرد؟؟؟
سلام در صورتی که غاصب در ملک(مشاعی) غصبی تعمیراتی کرده باشد، دعوی وی مبنی بر مطالبه هزینه های مذکور وی محکوم به بطلان است؛ زیرا برای عمل غاصب، اجرتی نیست.
سلام وقت همگی بخیر
شخصی زمینی را که در مالکیت پدربزرگش هست ب شخص دیگری میفروشه
الان برای انتقال سند ب مشکل خوردن و پدربزرگش در قید حیات نیست ورثه هم مشخص نیستند
نه میتونه انحصار ورثه انجام بده ن شخص مشخصی هست برای طرح دعوا
با توجه به اینکه زمین سند بنام پدربزرگ هست
و نوه بدون اجازه سایر وراث این زمین رو فروخته بهترین راه برای طرح دعوا چی هس
فروش مال غیر یا معامله فضولی
ب چ‌چیزی استناد کنن
درود ،
در این صورت، نوه بدون اجازه سایر وراث زمین را فروخته است. به این ترتیب، دعوی قابل طرح برای ابطال معامله به دلیل «معامله فضولی» است. این دعوی بر اساس ماده ۳۰ قانون مدنی مطرح میشود که مقرر می‌دارد اگر شخصی مال دیگری را بدون اجازه صاحب مال بفروشد، معامله فضولی است و نیاز به تایید صاحب مال دارد. از این رو، ورثه می‌توانند درخواست ابطال قرارداد فروش را به دلیل عدم توافق آنها و اهلیت نوه برای فروش مال مشاع مطرح کنند.