براساس ماده 12 قانون زمین شهری(اصلاحی 1370/11/03) تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دائر و تمیز بائر از موات برعهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده شده ونحوه تشخیص ورسیدگی به موارد اعلامی مذکوربه موجب دستورالعملی که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به موقع اجرا خواهد گذاشت محول شد و متعاقبا تصویب دستور العمل مذکور،تشخیص عمران واحیا وتعیین نوع زمین (دائر،بایر،موات)به کمیسیونی موصوف به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری محول گردیده است.

حوزه صلاحیت محلی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

 بر اساس قانون زمین شهری و آئین نامه اجرائی آن صلاحیت محلی (جفرافیایی) کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری تمامی اراضی واقع درمحدوده شهرها وحریم آنها و شهرک ها را دربرمی گیرد و برحسب ضرورت در مراکز استان ها و شهرها تشکیل خواهد شد..

ترکیب اعضای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری با حضور سه نماینده از وزارت مسکن و شهرسازی تشکیل و نمایندگان اعلامی با حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می گردند.

اراضی که قابل طرح در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری نمی باشند.

1.اراضی دارای گواهی عمران

قانونگذار بر اساس بند الف ماده 16 آئین نامه اجرائئ قانون عمران اراضی شهری مصوب 1366،اراضی که برای آنها گواهی عمران صادرشده است، خارج از شمول زمین های موات دانسته است.لذا قابلیت طرح در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را ندارند.

2.اراضی متعلق به دولت

با عنایت به اینکه اسناد اراضی که موات تشخیص داده می شود، پس از اعلام نظرکمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری ابطال می گردد و اسناد جدید آن بنام دولت صادر خواهد شد،لذا طرح اراضی متعلق به دولت در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری بر خلاف فلسفه تصویب قانون زمین شهری و نقض غرض قانونگذاربوده،لذا طرح این موضوع در کمیسیون فاقد وجاهت قانونی است.

3.اراضی که سابقه رسیدگی درکمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و اعلام نوعیت زمین را داشته باشند.

در صورتی در خصوص اراضی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری نسبت به اعلام نوع زمین اظهارنظر نماید،امکان طرح مجدد پرونده و تغییر نوعیت زمین در کمیسیون ماده 12 وجود نداشته و جز از طریق طرح دعاوی مقتضی در محاکم صالح قضایی امکان تغییرنوع زمین وجود نخواهد داشت.

4.اراضی متعلق به شهرداری ها و شرکت های وابسته به شهرداری

با توجه به تکالیف عمومی محوله بر عهده شهرداری ها و شرکت های وابسته به آنها در حوزه شهری،بعضا شاهد تصرفات اراضی مواتی توسط شهرداری ها و شرکت های تابعه آنها هستیم و حتی در مواردی نیز منتج به صدور سند مالکیت به نام شهرداری و شرکت های وابسته به شهرداری به آن شده است،لذا قانونگذار در جهت بهبود و توسعه خدمات عمومی محوله بر عهده شهرداری ها و شرکت های وابسته و در فرض اجرای طرح های عمومی و عمرانی در این اراضی،تصرفات شهرداری ها و شرکت های وابسته به شهرداری را مجاز دانسته و قابلیت طرح این اراضی را در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری منتفی اعلام نموده است

نحوی رسیدگی درکمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

قبل از ورود به موضوع و بعنوان مقدمه بحث لازم به ذکراست.کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و دبیرخانه آن در اداره مسکن و شهرسازی هر شهر مستقراست.دبیرخانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست شده باشد و پس از انجام تحقیقات و استعلامات لازم در خصوص اینکه پلاک مربوطه جز موارد 4 گانه مذکورکه قابلیت طرح در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را ندارند نباشند، مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عندالاقتضاء بازدید اعضاء از محل خواهد نمود.

در ادامه کمیسیون بر اساس شرح وظایف تعریف شده در قانون و آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری و رویه عملی جاری، شهری با تشکیل جلسه با حضور تمامی اعضای و در جهت احراز واقعیت امر و تشخیص دقیق صحت و سقم بحث عمران یا احیای زمین یا نوعیت کاربری زمین تعرفه شده درپرونده با انجام اقداماتی از قبیل بررسی اسناد و مدارک های مضبوط در پرونده و تطابق نقشه کروکی زمین با نقشه های هوایی ملک از گذشته تا کنون و در صورت لزوم با انجام تحقیقات محلی ازساکنین و مطلعین محلی و معاینه محلی با حضور کلیه اعضای کمیسیون و استماع اظهارات و دفاعیات و اسناد ارائه شده مالک یا وکیل رسمی ایشان به تکمیل اطلاعات لازم عمل می نمایند و متعاقبا با تشکیل جلسه ای با حضور تمامی اعضا و با اخذ رای اکثریت (حداقل دو عضو) در خصوص نوعیت زمین و یا تشخیص صحت و سقم عمران یا احیای زمین موضوع پرونده مبادرت به صدور نظریه (رای ) می نمایند و پس ازصدور رأی، پرونده را مستقیماً به دبیرخانه کمیسیون ارجاع داده  تا پس ازبررسی ازطریق دبیرخانه کمیسیون به ذینفع ابلاغ گردد.

مراحل و مدارک لازم جهت ارائه به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

ازجمله چالش های مهم و اساسی مالک یا نماینده ایشان در مراجعه به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری بحث ارائه اسناد و مدارکی است که بتواند در روند اعلام نظریه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری اثر مثبتی نماید،که با توجه به کثرت اسناد ارائه شده موارد مهم مبتلا به که تاثیرمهمی در نحوی اعلام نظر اعضای کمیسیون خواهد داشت ،مواردی از جمله

1. وصول و ثبت درخواست جهت رسیدگی به پرونده در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
2. ارائه فتوکپی سند مالکیت رسمی یا در صورت عدم امکان دسترسی به سند مالکیت ارائه آخرین استعلام وضعیت ثبتی ملک
3. ارائه رونوشت کروکی ثبتی ملک و در صورت عدم دسترسی ارائه کروکی دقیق ازملک
4. ارائه نقشه انعکاس ملک بر روی نقشه هوایی با مقیاس متناسب
5. ارائه فتوکپی مدارک شناسایی معتبر و مثبت سمت مالک یا نماینده او و در فرض فوت مالک رسمی ارائه مدارکی از جمله فتوکپی مدارک شناسایی معتبر و گواهی فوت مالک و گواهی انحصار وراثت وراث
6. ارائه ادله و مستندات تصرفات از قبیل،شهادت شهود و مطلعین،تحقیقات محلی

مهلت و نحوی اعتراض به رای(نظریه) کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

آرای صادره از کمیسیون های ماده 12 قانون زمین شهری،بر اساس ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366/06/22 فصل الخطاب نبوده و ظرف فرجه زمانی 3 ماه ازتاریخ ابلاغ رای توسط دبیرخانه کمیسیون یا اطلاع یافتن مالک، قابلیت طرح درخواست ابطال رای (نظریه) کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در دادگاههای عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول(ملک) است و دادگاه مربوطه با اخذ استعلامات مقتضی و ملاحظه اسناد و مدارک ابرازی طرفین پرونده و در صورت صلاحدید با ارجاع امر به کارشناسی با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوع و نیز انجام تحقیقات و معاینه محلی ،اقدام به تائید یا نقض رای معترض عنه می نمایند.رای دادگاه بدوی با رعایت مقررات قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد.

نکات کلیدی

1. بر اساس تبصره 1 ماده 12 قانون زمین شهری رسیدگی به دعاوی موضوع این ماده در محاکم بصورت خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی رسیدگی خواهد شد و صرف اعتراض به رای صادره مانع اجرای رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین و سایر مقررات قانون زمین شهری نخواهد بود.
2. با عنایت به اینکه ادارات مربوطه،بر اساس رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری موظف به صدور سند مالکیت به نام دولت هستند،طرح خواسته در خواست دستور موقت توقف عملیات اجرای رای صادره نیز ضروری است.در غیر اینصورت با صدور سند مالکیت بنام دستگاه متولی دولت (وزارت مسکن وشهرسازی) طرح دعاوی ابطال سند یا اسناد متعاقب صادره نیز امری لازم است.
3. در فرض عدم ابلاغ رای به مالک مهلت اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری سه ماه از تاریخ اطلاع یافتن مالک  احتساب می گردد ،پس بنابراین هرگاه برای دادگاه رسیدگی کننده به هر نحو قانونی احراز شود،که مالک یا قائم مقام ایشان از مفاد آن مطلع گردیده است،احتساب مهلت از آن تاریخ آغاز می گردد و عدم رعایت این فرجه قانونی از موارد رد دعوا محسوب می گردد.
4.  نظریه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری بر روی بخشی از ملک یا پلاک ثبتی قابلیت تسری به بخش های دیگر ملک یا پلاک ثبتی را نخواهد داشت.
5. نظریه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در خصوص تعیین نوع زمین صرفا از جهت تعیین نوعیت آن قابلیت استناد را دارد،لذا دلالتی بر اثبات حق مالکیت ادعایی متقاضی ثبت ملک در ادارات و محاکم قضایی نخواهد داشت.

چه کسانی حق اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را دارا هستند؟

1.دارندگان سند رسمی :بر اساس مقررات مواد 22 و48 قانون ثبت  وبه رسمیت شناخته شدن مالکیت افراد دارای سند مالکیت رسمی در ادارات و محاکم قضایی،این مالکین می تواند مستقیما نسبت به رای صادره از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری اعتراض نمایند.

2.دارندگان سند عادی :با عنایت به اینکه اسناد مالکیت عادی افراد برای ادارات و دادگاهها تا قبل از اثبات اصالت آنها در محاکم قضایی لازم الاتباع نمی باشد،لذا دارندگان این اسناد ناگزیرند ابتدا به ساکن اقدام به طرح دعوی مقتضی اثبات اصالت یا تائید صحت تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله بطرفیت وزارت مسکن و شهرسازی و سایر ایادی قبلی نمایند و با اخذ حکم قضایی اقدام به طرح دعوی نسبت به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری نمایند.