جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها، از جمله جرایم مرتبط با مالکیت و بهره‌ برداری از زمین است، که ارتکاب آن می‌ تواند علاوه بر جزای نقدی سنگین، به قلع و قمع بنا و مستحدثات احداثی منجر شود. با این حال، هرگونه ساخت ‌و ساز، دیوارکشی، محوطه‌ سازی، احداث استخر یا استقرار کانکس در زمین کشاورزی لزوماً به منزله ی جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی محسوب نمی ‌شود و تحقق این جرم به احراز شرایط قانونی و انتساب رفتار مجرمانه به متهم بستگی دارد.

در این مقاله، ابعاد کیفری و حقوقی تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ‌ ها، مجازات قانونی، مرور زمان، صلاحیت مراجع قضایی، و راهکارهای دفاع در برابر اتهام تغییر کاربری بررسی می‌ شود.

نقشه راه اقدام حقوقی در پرونده جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

شرایط تحقق جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

برای تحقق جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها، صرف مالکیت زمین یا انجام هر نوع عملیات ساختمانی کافی نیست و باید ارکان قانونی، مادی و معنوی جرم احراز شود.

• رکن قانونی جرم

مبنای قانونی جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی، ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها با اصلاحات سال ۱۳۸۵ است. همچنین ماده ۱۰ همین قانون، اقدامات و عملیات مشمول عنوان تغییر کاربری غیرمجاز را بیان کرده و مأموران جهاد کشاورزی را مکلف به توقف عملیات و گزارش موضوع به مراجع قضایی کرده است.

• رکن مادی جرم

رکن مادی جرم تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ ها زمانی تحقق پیدا می‌کند، که شخص بدون مجوز قانونی اقدام به تغییر وضعیت و کاربری زمین زراعی یا باغی به نحوی کند که مشمول ممنوعیت‌ های قانون باشد.

ایجاد بنا، احداث مستحدثات، خاک‌ برداری، گودبرداری، محوطه‌سازی، دیوارکشی با هدف تغییر کاربری و سایر عملیات مشابه حسب مورد می‌توانند از مصادیق این رفتار باشند. البته در تشخیص جرم باید به دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز و شرایط مقرر در آن توجه کرد.

بر اساس دستورالعمل موضوع ماده ۱۰ قانون، بسیاری از اقدامات زمانی مصداق تغییر کاربری غیرمجاز هستند، که بدون رعایت ضوابط قانونی و مجوزهای لازم انجام شوند و مانع تداوم تولید، بهره‌برداری و استمرار کشاورزی باشند.

• رکن معنوی جرم

مسئولیت کیفری در این جرم، نیز تابع قواعد عمومی مسئولیت کیفری است. بر اساس ماده ۱۴۴ قانون مجازات اسلامی، در جرایم عمدی باید علم مرتکب به موضوع جرم و قصد ارتکاب رفتار مجرمانه احراز شود.

بنابراین صرف اینکه، شخص مالک زمین باشد یا بنا در ملک او احداث شده باشد، بدون بررسی انتساب رفتار مجرمانه و شرایط مسئولیت کیفری، برای محکومیت او کافی نیست. برای مثال، اگر شخصی زمینی را خریداری کند که سال‌ها پیش توسط مالک قبلی تغییر کاربری یافته است، صرف مالکیت فعلی او به معنای ارتکاب جرم تغییر کاربری نیست

در این فرض باید تاریخ عملیات، شخصی که عملیات را انجام داده، نحوه دخالت مالک فعلی و دلایل انتساب رفتار مجرمانه به وی بررسی شود.

اختلافات مربوط به مسئولیت اشخاص در پرونده جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی

ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی را که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌شود، مشمول مقررات قانونی قرار داده است.

بر اساس دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع تصویب ‌نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ مورخ 1386/04/19 هیأت وزیران، اقدامات زیر در صورت تحقق شرایط قانونی می‌توانند از مصادیق جرم تغییر کاربری غیرمجاز باشند.

• ایجاد بنا و تأسیسات در زمین کشاورزی
• برداشتن یا افزایش شن و ماسه
• خاک‌برداری و خاک‌ریزی
• گودبرداری و پی‌کنی
• احداث کوره‌های آجر و گچ
• دیوارکشی اراضی
• دپوی زباله، نخاله، مصالح ساختمانی و ضایعات فلزی
• استقرار کانکس و آلاچیق
• ایجاد سکونتگاه‌های موقت در شرایطی که مانع بهره‌برداری کشاورزی شوند
• احداث جاده و راه
• دفن زباله‌ های واحدهای صنعتی
• رها کردن پساب‌ های صنعتی و فاضلاب‌ های شهری
• لوله‌گذاری و عبور شبکه‌های برق در موارد مشمول ضوابط قانونی
• انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی به فعالیت‌های غیرکشاورزی
• سوزاندن، قطع، ریشه‌کنی و خشک کردن باغ‌ ها
• مخلوط‌ریزی و شن‌ ریزی
• احداث راه‌آهن و فرودگاه
• احداث پارک و فضای سبز
• احداث پیست‌ های ورزشی
• احداث استخرهای ذخیره آب غیرکشاورزی
• احداث پارکینگ مسقف یا غیرمسقف
• محوطه‌سازی شامل سنگفرش، آسفالت‌کاری، جدول‌گذاری و سنگ‌ ریزی
• احداث صنایع تبدیلی و تکمیلی خارج از ضوابط و مجوزهای قانونی
• احداث کارگاه‌ های صنایع دستی و طرح‌ های خدمات عمومی در مواردی که مشمول مقررات و مجوزهای لازم باشند.

نکته مهم آن است، که فهرست فوق را نباید به معنای جرم بودن قطعی تمام این اقدامات در همه شرایط دانست. تشخیص هر مورد به هدف عملیات، وضعیت زمین، آثار آن بر استمرار کشاورزی و وجود یا فقدان مجوزهای قانونی بستگی دارد.

دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی

دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری، یکی از مهم‌ترین مستندات در تشخیص رفتار مجرمانه است. این دستورالعمل صرفاً فهرستی از اقدامات ممنوع ارائه نمی‌کند، بلکه در تشخیص تغییر کاربری باید شرایط مقرر در آن نیز بررسی شود.

مطابق ضوابط دستورالعمل، اقدامات مذکور در اراضی زراعی و باغ‌ها در صورتی که بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوط و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک یا موافقت قانونی سازمان جهاد کشاورزی در طرح‌ های موضوع تبصره ۴ انجام شوند و مانع تداوم تولید، بهره‌برداری و استمرار کشاورزی باشند، می‌توانند مصداق ارتکاب جرم تغییر کاربری غیرمجاز تلقی شوند. از این رو، در رسیدگی کیفری باید سه موضوع از یکدیگر تفکیک شود:

• نخست، آیا اقدام انجام‌شده از مصادیق مقرر در دستورالعمل است.
• دوم، آیا عملیات بدون مجوز قانونی و برخلاف ضوابط انجام شده است.
• سوم، آیا اقدام انجام‌ شده با توجه به هدف و آثار آن، موجب تغییر کاربری و اخلال در استمرار فعالیت کشاورزی شده است.

صرف درج یک اقدام در فهرست دستورالعمل، بدون احراز شرایط قانونی، برای محکومیت کیفری کافی نیست.

مرجع صالح به رسیدگی به جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ‌ ها

رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در صلاحیت دادگاه کیفری دو است و دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به این جرم را ندارد. مستند این موضوع رأی وحدت رویه شماره ۸۷۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است که با توجه به لزوم صدور حکم قلع و قمع بنا در کنار مجازات قانونی موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها، صلاحیت رسیدگی را برای دادگاه کیفری دو شناخته است.

تنظیم خواسته و درخواست قضایی متناسب با وضعیت پرونده جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

نحوه احراز تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ‌ها در دادسرا و دادگاه

احراز جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی از طریق بررسی اسناد، مدارک، وضعیت زمین و دلایل فنی انجام می‌شود.

مطابق تبصره ۲ ماده یک قانون حفظ کاربری، مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ ها وزارت جهاد کشاورزی است و نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود. با این حال، تشخیص نهایی تحقق جرم و انطباق رفتار متهم با ماده ۳ بر عهده مرجع قضایی است. مهم‌ترین دلایل و مدارک مورد استفاده در پرونده‌های تغییر کاربری عبارت ‌اند از:

• گزارش بازدید مأموران جهاد کشاورزی
• تصاویر هوایی و ماهواره‌ای مربوط به سال‌های مختلف
• سوابق کشت و بهره‌برداری کشاورزی
• اسناد مالکیت و سوابق ثبتی
• نقشه‌های محدوده شهر، حریم شهر و محدوده روستا
• طرح هادی و طرح‌های مصوب مربوط به زمین
• مجوزهای صادر شده از کمیسیون تبصره یک ماده یک
• پروانه‌های ساختمانی و مجوزهای دستگاه‌های اجرایی
• نظریه کارشناسی درباره نوع زمین و آثار عملیات انجام‌شده
• تحقیقات محلی و معاینه محل
• مدارک مربوط به تاریخ احداث بنا و انجام عملیات

نکته کاربردی:

توجه به تاریخ وقوع جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها، یکی از مهمترین موضوعات دفاعی است.

برای مثال، اگر شخصی در سال ۱۳۸۲ اقدام به احداث بنا کرده باشد، نمی‌توان بدون بررسی قانون حاکم در آن تاریخ، مجازات مقرر در اصلاحیه سال ۱۳۸۵ را بر او تحمیل کرد. همچنین اگر تغییر کاربری در سال‌ های گذشته واقع شده باشد، تاریخ کشف جرم توسط جهاد کشاورزی لزوماً تاریخ وقوع جرم محسوب نمی‌شود. در چنین شرایطی تصاویر هوایی، سوابق شهرداری، مدارک انشعابات و سایر مستندات می‌توانند در تعیین تاریخ واقعی عملیات مؤثر باشند.

بعد از تشکیل پرونده جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی چه اتفاقی می‌افتد؟

راهکارهای دفاع در پرونده اتهامی جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در پرونده‌ های تغییر کاربری، دفاع مؤثر صرفاً به انکار احداث بنا یا ارائه سند مالکیت محدود نمی ‌شود. بنابراین جهت دفاع موثر باید پیش از هر چیز تاریخ تحقق تغییر کاربری، وضعیت قانونی زمین، نوع عملیات انجام‌ شده، شخص منتسب‌الیه، مجوزهای احتمالی و آثار عملیات بر استمرار فعالیت کشاورزی را بررسی کرد. در بسیاری از پرونده‌ها، موضوع اصلی نه اصل مالکیت بلکه امکان انتساب رفتار مجرمانه و انطباق آن با ماده ۳ قانون حفظ کاربری است. بر همین اساس مهم ‌ترین محورهای دفاع عبارت ‌اند از:

• اثبات وقوع تغییر کاربری پیش از لازم‌الاجرا شدن اصلاحیه سال ۱۳۸۵ و استناد به رأی وحدت رویه ۷۳۰
• درخواست صدور قرار موقوفی تعقیب به استناد مرور زمان سه‌ساله و رأی وحدت رویه ۸۲۲
• اثبات اینکه اقدام انجام‌ شده موجب توقف تولید و بهره‌برداری کشاورزی نشده است.
• اثبات اینکه عملیات انجام‌شده برای حفاظت و استمرار فعالیت کشاورزی بوده است.
• بررسی عدم انتساب عملیات ساختمانی به مالک فعلی
• بررسی خروج فعالیت از شمول قانون به استناد تبصره ۴ ماده یک
• اعتراض به نحوه ارزیابی زمین و محاسبه جزای نقدی
• اعتراض به قلع و قمع بدون رعایت تشریفات و الزامات قانونی
• بررسی فقدان شرایط قانونی تکرار جرم
• بررسی اعتبار و حدود مجوزهای صادر شده از مراجع ذی‌ صلاح.

ارزیابی فنی و حقوقی مستندات پرونده جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

مجازات جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها چیست؟

مجازات تغییر جرم کاربری اراضی زراعی و باغ ها بر اساس ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها با اصلاحیه مصوب 1385/08/01 تعیین می شود. مطابق این ماده مرتکب علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید مورد نظر متخلف محکوم خواهد شد. در صورت تکرار جرم نیز حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ماه در انتظار مرتکب خواهد بود. بنابراین مجازات قانونی این جرم شامل موارد زیر است:

1. قلع و قمع بنا و مستحدثات: اعاده زمین به وضعیت اولیه از طریق تخریب بنا و مستحدثات غیرمجاز.
2. جزای نقدی: پرداخت یک تا سه برابر قیمت روز زمین با کاربری جدید مورد نظر متخلف.
3. مجازات تکرار جرم: حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ماه.

نکته کاربردی: حبس از یک تا شش ماه برای مرتکب در صورت تکرار جرم پیش بینی شده است و در ارتکاب نخستین جرم موضوع ماده ۳ اصلاحی سال ۱۳۸۵، مجازات حبس مقرر نشده است.

همچنین باید توجه داشت، که قلع و قمع بنا با جزای نقدی تفاوت ماهوی دارد. قلع و قمع بنا ضمانت اجرای مستقل قانونی است و صرف پرداخت جزای نقدی موجب قانونی شدن بنای احداث شده یا باقی ماندن مستحدثات غیرمجاز نخواهد شد.

قانون حاکم بر جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

مبنای اصلی جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی، ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ‌ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحیه سال ۱۳۸۵ است. بر اساس این قانون، مالکان یا متصرفانی که بدون اخذ مجوز قانونی از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک، اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ‌ها کنند، علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای زمین با کاربری جدید محکوم می ‌شوند و در صورت تکرار جرم، حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ماه درباره آنها قابل اعمال است.

با این وجود، تعیین مجازات جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون بررسی تاریخ وقوع رفتار، قانون حاکم در زمان ارتکاب، نوع عملیات انجام‌ شده و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور امکان ‌پذیر نیست. به ویژه آنکه، رأی وحدت رویه شماره ۷۳۰ درباره عدم عطف به ماسبق شدن قلع و قمع بنا، رأی شماره ۷۵۹ درباره درجه هفت بودن جرم، رأی شماره ۸۲۲ درباره آنی بودن جرم و رأی شماره ۸۷۹ درباره صلاحیت دادگاه کیفری دو، آثار تعیین‌کننده‌ای در رسیدگی به این پرونده‌ها دارند.

یکی از مهم ‌ترین مسائل در پرونده‌های تغییر کاربری اراضی کشاورزی، تعیین تاریخ دقیق وقوع جرم و تشخیص قانون حاکم بر آن است. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ‌ها در سال ۱۳۷۴ تصویب شده و در سال ۱۳۸۵ اصلاحات مهمی در آن صورت گرفته است. از جمله این اصلاحات، تغییر نحوه تعیین جزای نقدی و اضافه شدن حکم قلع و قمع بنا به ماده ۳ قانون بوده است.

نکته مهم این است، که تاریخ تصویب اصلاحیه با تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن یکسان نیست. اصلاحیه در اول آبان ۱۳۸۵ در مجلس تصویب و در دهم آبان همان سال به تأیید شورای نگهبان رسید و سپس مراحل ابلاغ و انتشار را طی کرد. بنابراین برای تعیین روز دقیق آغاز اجرای اصلاحیه باید تاریخ انتشار آن در روزنامه رسمی و قاعده ماده ۲ قانون مدنی درباره لازم ‌الاجرا شدن قوانین ملاک قرار گیرد. از نظر حقوقی، بررسی مجازات تغییر کاربری باید در سه مقطع زمانی انجام شود:

• دوره نخست: از لازم‌الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۴ تا تصویب اصلاحیه سال ۱۳۸۵

در این دوره، ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در شکل اولیه خود حاکم بود. مطابق ماده ۳ سابق، مالکان یا متصرفانی که بدون مجوز قانونی اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها می‌کردند، علاوه بر الزام به پرداخت عوارض موضوع ماده ۲، به جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ‌ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می‌ شدند. در صورت تکرار جرم نیز مرتکب علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک تا شش ماه محکوم می‌ شد. در این دوره، حکم قلع و قمع بنا به عنوان ضمانت اجرای مقرر در ماده ۳ اصلاحی سال ۱۳۸۵ وجود نداشت.

بنابراین در خصوص تغییر کاربری‌ هایی که در این مقطع واقع شده‌اند، نمی‌توان حکم قلع و قمع مقرر در اصلاحیه سال ۱۳۸۵ را به صورت عطف به ماسبق اعمال کرد.

• دوره دوم: از تصویب اصلاحیه سال ۱۳۸۵ تا لازم‌الاجرا شدن آن

اصلاحیه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها در تاریخ 1385/08/01 در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ  1385/08/10 به تأیید شورای نگهبان رسید. با این حال، صرف تصویب قانون به معنای لازم‌الاجرا شدن فوری تمام مقررات آن نیست و باید تاریخ انتشار رسمی و مقررات مربوط به زمان اجرای قانون نیز مورد توجه قرار گیرد.

در فاصله میان تصویب اصلاحیه و لازم‌الاجرا شدن آن، قانون سابق همچنان حاکم است و نمی‌توان مجازات جدید را نسبت به رفتار ارتکابی در این فاصله اعمال کرد. از این رو، در پرونده‌هایی که تاریخ تغییر کاربری در این فاصله قرار دارد، استناد صرف به تاریخ اول آبان ۱۳۸۵ برای اعمال قلع و قمع بنا کافی نیست.

• دوره سوم: پس از لازم‌الاجرا شدن اصلاحیه سال ۱۳۸۵

پس از لازم‌ الاجرا شدن اصلاحیه، ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها به شکل جدید اجرا می‌ شود. بر اساس ماده ۳ اصلاحی، مالکان یا متصرفانی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک اقدام به تغییر کاربری غیرمجاز کنند، با ضمانت اجراهای زیر مواجه می‌ شوند:

• جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید مورد نظر متخلف
• قلع و قمع بنا و مستحدثات غیرمجاز
• در صورت تکرار جرم، حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ماه
• در این دوره، قلع و قمع بنا نیز به عنوان تکلیف قانونی دادگاه در کنار جزای نقدی پیش ‌بینی شده است.

رأی وحدت رویه در خصوص قانون حاکم بر جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

رأی وحدت رویه شماره ۷۳۰ مورخ 1392/03/28 هیأت عمومی دیوان عالی کشور از مهم ‌ترین مستندات دفاع در پرونده‌های مربوط به تغییر کاربری‌ های قدیمی است. مطابق مفاد رأی، قلع و قمع بنا که به موجب ماده ۳ اصلاحی سال ۱۳۸۵ به عنوان بخشی از حکم کیفری پیش‌ بینی شده است، نسبت به جرایمی که پیش از لازم ‌الاجرا شدن اصلاحیه واقع شده‌اند قابل اعمال نیست.

بنابراین، اگر شخصی پیش از لازم ‌الاجرا شدن اصلاحیه سال ۱۳۸۵ اقدام به تغییر کاربری کرده باشد، نمی ‌توان صرفاً به استناد ماده ۳ اصلاحی، حکم قلع و قمع بنا صادر کرد. در این موارد، باید قانون حاکم در زمان وقوع جرم و اصل عدم عطف به ماسبق شدن قوانین کیفری شدیدتر مورد توجه قرار گیرد.

آخرین رای وحدت رویه تغییر کاربری اراضی کشاورزی ( متن رای وحدت رویه شماره 822 مورخ 1401/03/31 تغییر کاربری مشمول مرور زمان )

رای شماره ۸۲۲ مورخ 1401/03/31 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها را جرم آنی دانسته و آن را مشمول مرور زمان تعقیب اعلام کرده است، در این رای آمده است:

(( با توجه به عبارات به کار رفته در ماده ۱۰ اصلاحی 1385/08/01 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها مصوب ۱۳۷۴، «ایجاد بنا»، «برداشتن یا افزایش شن و ماسه» و «سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌گردد»، رکن مادی بزه تغییر غیرمجاز کاربری اراضی موضوع ماده ۳ این قانون را تشکیل می‌ دهد و با ارتکاب هر یک از این اقدامات، بزه یاد شده واقع می‌ شود.

و با عنایت به اینکه تداوم آثار و نتایج جرم، به معنای استمرار ارتکاب رکن مادی آن نیست، بنابراین، بزه مذکور از جرایم مستمر به شمار نمی‌آید و از تاریخ وقوع، مشمول مقررات عام مرور زمان تعقیب در جرایم تعزیری موضوع ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ می‌ شود. بنا به مراتب، رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان البرز که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی است.))

مدارک لازم برای دفاع در پرونده تغییر کاربری اراضی کشاورزی

برای دفاع مؤثر در پرونده‌های تغییر کاربری، تهیه و بررسی مدارک زیر اهمیت دارد:

• سند مالکیت و سوابق ثبتی زمین
• نقشه ثبتی و نقشه مختصات زمین
• استعلام وضعیت زمین از جهاد کشاورزی
• تصاویر هوایی و ماهواره‌ای مربوط به تاریخ‌های مختلف
• مدارک مربوط به سابقه کشت و بهره‌ برداری
• مجوزهای کمیسیون تبصره یک ماده یک
• مجوزهای کشاورزی و پروانه‌های فعالیت
• پروانه ساختمانی و استعلام‌های شهرداری در صورت وجود
• گزارش بازدید و صورت‌جلسه مأموران جهاد کشاورزی
• نظریه کارشناسی و مدارک مربوط به مساحت واقعی عملیات
• اسناد و مدارک مربوط به تاریخ احداث بنا
• سوابق اقدامات قضایی و تاریخ آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی

وکیل جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

پرونده‌های تغییر کاربری اراضی کشاورزی از جمله دعاوی تخصصی هستند که نتیجه آنها به تشخیص دقیق قانون حاکم بر زمان وقوع جرم، بررسی سوابق زمین، نحوه احراز تغییر کاربری و شناخت آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور وابستگی دارد.

مؤسسه حقوقی آبان با بهره‌گیری از تجربه وکلای متخصص در دعاوی اراضی و املاک، امکان بررسی حقوقی پرونده‌های مربوط به اتهام تغییر کاربری غیرمجاز، اعتراض به اقدامات جهاد کشاورزی، دفاع در برابر درخواست قلع و قمع بنا و پیگیری حقوق مالکانه اشخاص را فراهم می‌کند.

در این پرونده‌ ها، پیش از هرگونه اقدام قضایی باید تاریخ وقوع تغییر کاربری، وضعیت ثبتی و کشاورزی زمین، مجوزهای احتمالی و شرایط قانونی تخریب بررسی شود.

جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها آنی است یا مستمر؟

جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها از جرایم آنی است و استمرار وضعیت ایجاد شده در زمین به معنای استمرار ارتکاب جرم نیست. این موضوع پیش از این محل اختلاف نظر محاکم بود تا اینکه هیئت عمومی دیوان عالی کشور با صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۲۲ مورخ 1401/03/31 به اختلاف پایان داد.

بر اساس این رأی، رکن مادی جرم تغییر کاربری با انجام اقداماتی مانند ایجاد بنا، برداشت یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که مطابق قانون تغییر کاربری محسوب می شوند محقق می شود. بنابراین باقی ماندن بنا یا مستحدثات در زمین و ادامه آثار تغییر کاربری، موجب مستمر شناخته شدن جرم نخواهد شد. در نتیجه، تاریخ تحقق نخستین اقدام مجرمانه ملاک محاسبه مرور زمان است نه تاریخ کشف تخلف یا زمان تنظیم گزارش جهاد کشاورزی.

نکته مهم، در تعیین تاریخ وقوع جرم آن است، که در مواردی مانند احداث بنا، لزوماً تاریخ تکمیل ساختمان ملاک نیست. مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۱۳۸ مورخ 1404/11/21 اداره کل حقوقی قوه قضاییه، اقداماتی مانند گودبرداری یا خاک ریزی که موجب خروج زمین از وضعیت زراعی یا باغی شود، می تواند زمان تحقق جرم و آغاز محاسبه مرور زمان باشد. البته تشخیص این موضوع در هر پرونده به نوع عملیات انجام شده و ادله موجود بستگی دارد.

مرور زمان در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها

مرور زمان تعقیب به این معناست، که اگر از تاریخ وقوع جرم یا از تاریخ آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی قانونی، مدت مقرر در قانون سپری شود و پرونده به صدور حکم قطعی نرسد، امکان ادامه تعقیب کیفری از بین می رود و مرجع قضایی باید قرار موقوفی تعقیب صادر کند.

مطابق رأی وحدت رویه شماره ۷۵۹ مورخ 1396/04/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور، مجازات جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی به دلیل نسبی بودن جزای نقدی و شیوه خاص محاسبه آن، تعزیر درجه هفت محسوب می شود. بنابراین با توجه به بند «ث» ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، مدت مرور زمان تعقیب این جرم اصولاً سه سال است.

با این حال باید به این نکته توجه داشت که مبدأ و نحوه محاسبه این سه سال صرفاً به تاریخ وقوع جرم محدود نمی شود. مطابق ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، اگر از تاریخ وقوع جرم تا سه سال تعقیب انجام نشود، یا از تاریخ آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی قانونی تا سه سال پرونده به صدور حکم قطعی منتهی نگردد، امکان استناد به مرور زمان وجود دارد. اقداماتی مانند احضار، جلب، بازجویی، تحقیق از شهود و معاینه محل از مصادیق اقدامات تعقیبی یا تحقیقی موضوع این ماده هستند.

بنابراین صرف گذشت سه سال از تاریخ تغییر کاربری برای احراز مرور زمان کافی نیست و باید سوابق پرونده و اقدامات انجام شده از سوی مقامات قضایی نیز بررسی شود. همچنین صرف گزارش جهاد کشاورزی یا اطلاع آن اداره از وقوع تخلف را نباید بدون بررسی، معادل اقدام تعقیبی یا تحقیقی قضایی دانست.

نکته کاربردی در دفاع کیفری:

 در پرونده های تغییر کاربری اراضی کشاورزی، تعیین دقیق تاریخ نخستین اقدام منتهی به تغییر کاربری و بررسی تاریخ آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی قضایی می تواند در اثبات شمول مرور زمان و درخواست صدور قرار موقوفی تعقیب تعیین کننده باشد.

آیا جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی قابل گذشت است؟

جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ‌ها از جرایم غیرقابل گذشت محسوب می‌ شود. زیرا قانونگذار در قانون حفظ کاربری، این جرم را در شمار جرایم قابل گذشت قرار نداده و مطابق ماده ۱۰۳ قانون مجازات اسلامی، اصل بر غیرقابل گذشت بودن جرم است مگر آنکه قابل گذشت بودن آن در قانون تصریح شده باشد.

بنابراین حتی در صورت رضایت اداره جهاد کشاورزی، اصل تعقیب کیفری لزوماً متوقف نمی‌شود و آثار رضایت باید با توجه به مرحله رسیدگی و مقررات قانونی بررسی شود.

توبه در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

با توجه به درجه هفت بودن جرم تغییر کاربری، مقررات توبه موضوع ماده ۱۱۵ قانون مجازات اسلامی در صورت وجود شرایط قانونی قابل بررسی است. بر اساس این ماده، در جرایم تعزیری درجه شش تا هشت، اگر مرتکب توبه کند و ندامت و اصلاح او برای قاضی محرز شود، مجازات ساقط می‌شود.

 البته این حکم در مورد اشخاصی که مقررات تکرار جرایم تعزیری درباره آنها اعمال می‌شود، جاری نیست. همچنین صرف اظهار پشیمانی برای استفاده از این نهاد کافی نیست و احراز واقعی ندامت و اصلاح مرتکب ضروری است.

تعلیق اجرای مجازات در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی با توجه به درجه هفت بودن آن اصولاً در محدوده جرایم قابل بررسی از حیث تعلیق اجرای مجازات قرار می‌گیرد.مطابق ماده ۴۶ قانون مجازات اسلامی، دادگاه می‌تواند با وجود شرایط قانونی، اجرای تمام یا قسمتی از مجازات تعزیری درجه سه تا هشت را برای مدت یک تا پنج سال معلق کند. در این خصوص، وضعیت کیفری متهم، سابقه محکومیت، اوضاع و احوال ارتکاب جرم و سایر شرایط قانونی اهمیت دارد.

تخفیف مجازات در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

مطابق ماده ۳۷ قانون مجازات اسلامی، دادگاه در صورت وجود جهات تخفیف می‌تواند مجازات را به میزان مقرر قانونی کاهش دهد یا به مجازات مناسب ‌تر تبدیل کند. از جمله مواردی که در پرونده تغییر کاربری می‌توانند در ارزیابی جهات تخفیف مؤثر باشند.

• فقدان سابقه کیفری مؤثر
• همکاری مؤثر متهم در رسیدگی
• وجود اشتباه قابل بررسی در تشخیص کاربری زمین
• وجود ابهام در محدوده مجوز صادر شده
• اوضاع و احوال خاص ارتکاب جرم
• اقدام داوطلبانه برای جبران آثار رفتار ارتکابی در حدود امکان قانونی

البته تخفیف جزای نقدی نسبی تابع محدودیت‌ها و مقررات خاص مربوط به آن است و نباید بدون بررسی مبنای قانونی، میزان آن را قابل کاهش فرض کرد.

تعویق صدور حکم در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

با توجه به درجه هفت بودن جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی، امکان بررسی تعویق صدور حکم بر اساس مواد ۴۰ تا ۴۵ قانون مجازات اسلامی وجود دارد. در این خصوص، دادگاه باید شرایطی از جمله وجود جهات تخفیف، پیش‌بینی اصلاح مرتکب، جبران ضرر و زیان یا برقراری ترتیبات جبران و فقدان سابقه کیفری مؤثر را بررسی کند. مدت تعویق صدور حکم برای جرایم مشمول این مقررات شش ماه تا دو سال است.

قرار تعلیق تعقیب در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

مطابق ماده ۸۱ قانون آیین دادرسی کیفری، در جرایم تعزیری درجه شش تا هشت با وجود شرایط قانونی، دادستان می‌تواند تعقیب متهم را برای مدت شش ماه تا دو سال معلق کند. از جمله شرایط قانونی این نهاد:

• موافقت متهم
• فقدان سابقه محکومیت کیفری مؤثر
• جبران خسارت یا توافق بر ترتیب جبران آن
• وجود سایر شرایط مقرر در ماده ۸۱

نتیجتا با توجه به اینکه جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی اصولاً غیرقابل گذشت است، گذشت شاکی خصوصی به تنهایی موجب توقف تعقیب نخواهد شد.

نحوه محاسبه جزای نقدی تغییر کاربری اراضی کشاورزی

مبنای محاسبه جزای نقدی، ارزش روز زمین با کاربری جدیدی است که مورد نظر متخلف بوده است. برای تعیین این ارزش، موضوع به کمیسیون تقویم و ارزیابی اراضی موضوع تبصره ۳ ماده ۲ قانون ارجاع می‌ شود.

این کمیسیون از نمایندگان سه دستگاه سازمان جهاد کشاورزی، استانداری و اداره امور اقتصادی و دارایی استان تشکیل می شود. در نتیجه، جزای نقدی تغییر کاربری مستقیماً بر اساس قیمت اعلامی مالک یا ارزش معاملاتی زمین محاسبه نمی‌شود و مبنای قانونی آن ارزش زمین با کاربری جدید است.

اعتراض به نحوه محاسبه و ارزیابی جزای نقدی تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در دفاع از میزان جزای نقدی تغییر کاربردی اراضی کشاورزی باید موارد زیر بررسی شود:

• مساحت واقعی محدوده تغییر کاربری یافته
• نوع کاربری جدیدی که به متهم منتسب شده است
• ارزش‌گذاری زمین با توجه به موقعیت و شرایط ملک
• تاریخ و اعتبار ارزیابی
• رعایت ضوابط کارشناسی و مقررات کمیسیون تقویم
• تطبیق مبلغ تعیین‌ شده با محدوده واقعی رفتار مجرمانه

اگر تمام پلاک ثبتی به عنوان زمین تغییر کاربری یافته ارزیابی شده باشد، در حالی که عملیات صرفاً در بخشی از زمین انجام شده است، این موضوع می‌ تواند از جهات مهم اعتراض به مبنای محاسبه جزای نقدی تغییر کاربری اراضی کشاورزی باشد.

اگر برای ساخت وساز در زمین کشاورزی هم‌زمان رأی تخریب از کمیسیون ماده ۱۰۰ یا کمیسیون ماده ۹۹ صادر شود و پرونده جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی نیز تشکیل شود، آیا می‌توان به هر دو رأی اعتراض کرد و آیا نقض رأی کمیسیون موجب برائت از اتهام تغییر کاربری می‌شود؟

بله. رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ و رأی کمیسیون ماده ۹۹ هرکدام از مسیر قانونی مربوط به خود قابل اعتراض هستند. در صورت صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، مالک می‌تواند مطابق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به رأی اعتراض کند. اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ باید با رعایت مهلت قانونی و ارائه دلایل مؤثر انجام شود.

همچنین اگر رأی کمیسیون موضوع تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری درباره تخلف ساختمانی در خارج از محدوده قانونی شهرها صادر شده باشد، ذی نفع می‌تواند با رعایت مقررات مربوط از طریق دیوان عدالت اداری شکایت کند. اعتراض به رای کمیسیون ماده ۹۹ نیز مستلزم بررسی جهات قانونی نقض رأی و ارائه مستندات مربوط است.

با این حال، اعتراض به آرای این کمیسیون‌ها با دفاع در پرونده کیفری تغییر کاربری اراضی کشاورزی دو موضوع مستقل هستند. بنابراین نقض رأی کمیسیون به تنهایی موجب برائت از اتهام جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی نمی‌شود؛ زیرا دادگاه کیفری باید مستقلاً تحقق عناصر جرم و انتساب رفتار مجرمانه به متهم را احراز کند. البته مستندات و دلایلی که در جریان اعتراض به رأی کمیسیون به دست می‌آیند، در صورت ارتباط با موضوع اتهام می‌توانند در دفاع کیفری نیز مورد استناد قرار گیرند.

آیا هر نوع دیوار کشی در زمین کشاورزی جرم است؟

دیوارکشی زمین کشاورزی یکی از موضوعات اختلافی در پرونده ‌های تغییر کاربری است. صرف دیوارکشی به تنهایی و بدون بررسی هدف و آثار آن، برای احراز جرم کافی نیست. اگر دیوارکشی صرفاً با هدف حفاظت از زمین، جلوگیری از ورود اشخاص یا حیوانات و صیانت از محصولات کشاورزی انجام شده باشد، نمی ‌توان آن را بدون بررسی سایر شرایط، تغییر کاربری غیرمجاز تلقی کرد.

اما اگر دیوارکشی با هدف تفکیک و قطعه‌بندی زمین، آماده‌سازی برای احداث ویلا، ایجاد محوطه مسکونی یا جلوگیری از بهره‌برداری کشاورزی انجام شده باشد، می‌تواند مشمول ماده ۳ قانون حفظ کاربری قرار گیرد.

اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۳۳۶ مورخ 1403/05/05 اعلام کرده است، که حصارکشی و دیوارکشی با هدف حفظ و حراست از اراضی زراعی و باغ‌ ها جرم محسوب نمی‌ شود، اما اگر این اقدامات با هدف احداث بنا، تغییر کاربری یا تفکیک و قطعه‌ قطعه کردن اراضی انجام شود، حسب تشخیص مرجع قضایی می‌ تواند جرم باشد. بنابراین در پرونده اتهام دیوارکشی غیرمجاز، بررسی هدف واقعی از احداث دیوار و آثار آن بر بهره‌ برداری کشاورزی اهمیت اساسی دارد.

آیا استقرار کانکس و آلاچیق در زمین کشاورزی جرم است؟

استقرار کانکس و آلاچیق در اراضی کشاورزی باید با توجه به نوع استفاده، مدت استقرار، وضعیت زمین و آثار آن بر استمرار فعالیت کشاورزی بررسی شود. استقرار کانکس برای استفاده مسکونی یا ایجاد فضای تفریحی می‌تواند از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز باشد.

همچنین استقرار آلاچیق در زمین کشاورزی در صورتی که موجب ایجاد کاربری تفریحی یا غیرکشاورزی شود، ممکن است، مشمول مقررات ماده ۳ باشد. در مقابل، وجود تجهیزات ضروری برای نگهداری محصولات و انجام فعالیت کشاورزی باید با توجه به ضوابط مربوط بررسی شود.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب رأی شماره ۷۴۴ مورخ 1401/04/21، بخش‌هایی از دستورالعمل سازمان امور اراضی که استقرار کانکس، آلاچیق و اتاق کارگری و نگهبانی را صرفاً با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و بدون اخذ مجوز کمیسیون تبصره یک ماده یک تجویز کرده بود، ابطال شد. بنابراین موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی به تنهایی در مواردی که قانون اخذ مجوز کمیسیون را ضروری دانسته، جایگزین تصمیم کمیسیون نیست.

آیا احداث استخر در زمین کشاورزی جرم است؟

احداث استخر در زمین کشاورزی باید با توجه به هدف و نحوه بهره‌برداری از آن بررسی شود. اگر استخر برای ذخیره آب و آبیاری محصولات کشاورزی احداث شده باشد و با ضوابط مربوط مطابقت داشته باشد، صرف احداث آن لزوماً تغییر کاربری محسوب نمی‌ شود. اما اگر استخر با هدف شنا، تفریح و استفاده غیرکشاورزی ایجاد شده باشد، ممکن است از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز باشد.

آیا خاک‌ برداری و گود برداری در زمین کشاورزی جرم است؟

خاک‌برداری و گودبرداری از جمله اقداماتی است که در دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری ذکر شده است. با این حال، باید مشخص شود، عملیات انجام‌ شده برای چه هدفی بوده است.

خاک‌ برداری برای اصلاح زمین، آماده‌ سازی بستر کشت یا اجرای عملیات ضروری کشاورزی با خاک‌برداری برای احداث ساختمان یا آماده‌ سازی زمین جهت استفاده غیرکشاورزی یکسان نیست. در نتیجه، تشخیص وصف مجرمانه مستلزم بررسی فنی و حقوقی عملیات است.

آیا اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری برای تغییر کاربری زمین کشاورزی کافی است؟

خیر. مطابق ماده ۸ قانون حفظ کاربری، صدور مجوز یا پروانه ساخت و تأمین خدمات و تأسیسات زیربنایی در اراضی مشمول قانون، منوط به تأیید کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک درباره ضرورت تغییر کاربری است. بنابراین پروانه ساختمانی شهرداری به تنهایی جایگزین مجوز کمیسیون حفظ کاربری نیست. همچنین صدور مجوز از سوی دستگاه‌های اجرایی برخلاف ضوابط قانون می‌تواند برای کارکنان و مراجع صادرکننده مجوز، حسب شرایط قانونی، مسئولیت ایجاد کند.

آیا تغییر کاربری زمین کشاورزی برای سکونت شخصی نیاز به پرداخت عوارض دارد؟

در مواردی که تغییر کاربری با مجوز قانونی کمیسیون انجام شود، اصل بر پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ به میزان هشتاد درصد قیمت روز زمین با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری است. با این حال، تبصره یک ماده ۲ مواردی را از پرداخت عوارض معاف کرده است. از جمله:

• تغییر کاربری برای سکونت شخصی صاحب زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک بار.
• احداث دامداری
• احداث مرغداری
• پرورش آبزیان
• تولیدات گلخانه‌ای
• واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی
• صنایع دستی
• همچنین طرح‌ های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب و طرح‌های خدمات عمومی مورد نیاز مردم، مطابق تبصره ۲ ماده ۲ از پرداخت عوارض مستثنی شده‌اند.

نکته حائز اهمیت اینکه، باید توجه داشت معافیت از عوارض با معافیت از اخذ مجوز یا معافیت از مجازات تغییر کاربری غیرمجاز متفاوت است.

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی درجه چند است؟

با عنایت به مجازاتهای تعیینی برای جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، باید درجه جرم مذکور تعیین گردد، تا به تبع آن از جمله مرور زمان و یا مجازاتهای جایگزین در خصوص آن بررسی گردد.

در تعیین درجه بزه بعضی از جرایم از جمله جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی، اختلاف است. که این اختلاف در رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره ۷۵۹ در 1396/04/20 برطرف شده و جرم مذکور با توجه به مجازات جزای نقدی نسبى آن، درجه هفت شناخته شده است.

دیدگاه اول : 

برخی شعب دیوان عالی کشور صلاحیت مرجع رسیدگی کننـده بـه جـرائم واجـد جزای نقدی نسبی را به تعیین شدن میزان جزای نقدی توسط کارشناس و انطباق مـورد بـا درجات هشت گانه موضوع ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی موکول نموده است.

 در زمــان شــروع به رسیدگی معلوم نیست، جرم تعزیری از چه درجه می باشد؟ ولی پس از انجام کارشناسی و تعیین میزان جزای نقدی متصوره و انطباق مورد با هر یک از درجات هشت گانه مندرج در ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی حسب مورد، صلاحیت محاکم کیفری ۲ و یا ۱ و به تبع آن صلاحیت مرجع تجدید نظر ( دادگاه تجدیدنظر استان و دیوان عالی کشور ) مشخص خواهد شد.

اگر خواسته باشیم، مجازاتهای مندرج در بندهای هشت گانه فوق را صرفاً به مجازاتهای ثابت اختصاص دهیم، مجازاتهای مربوط به جزای نقدی منعکس در ماده ۱۹ فوق، خصوصاً درجات ۱و ۲ و ۳ ( موضوع جزاهای نقدی بیش از یک میلیارد ریال، پانصد و پنجاه میلیون ریال تا یک میلیارد ریال و سیصد و شصت میلیون ریال تا پانصد و پنجاه میلیون ریال ) بدون مصداق خواهد ماند و اقدام قانونگذار در این قسمت عبث خواهد بود. چرا که جرایمی را سراغ نداریم، که مجازات ثابت آنها جزای نقدی یک میلیارد ریال و بالاتر، پانصد و پنجاه میلیون ریال تا یک میلیارد ریال و سیصد و شصت میلیون ریال تا پانصد و پنجاه میلیون ریال بوده باشد.

 دیدگاه دوم : 

برخی شعب دیوان عالی کشور در تعیین درجه مجازات جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغها با استنباط از مقررات قانون آیین دادرسی کیفری و مقررات قانونی مربوط به صلاحیت، جزای نقدی ثابت را ملاک قرار داده و با استظهار از رأی وحدت رویه شماره ۷۴۴ – 1394/08/19 جزای نقدی نسبی را ضابطه جهت انطباق مجازات یادشده با بندهای ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی و در نتیجه تعیین صلاحیت مرجع رسیدگی کننده محسوب نکرده است.

مستنبط از مقررات قانون آیین دادرسی کیفری و آنچه که در باب صلاحیت در قانون مزبور آمده این است که در تقسیم بندی مجازاتهای تعزیری به درجات مختلف و تعیین میزان مجازات جزای نقدی به عنوان یکی از معیارهای تقسیم بندی مزبور جزای نقدی ثابت مورد توجه و نظر بوده و رأی وحدت رویه شماره ۷۴۴ – 1394/08/19 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز به نوعی مؤید این معنی می باشد و چون در شعبه مطروحه جزای نقدی که از جمله مجازاتهای تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها بوده، میزان ثابتی نداشته و به همین اعتبار و نسبی بودن کیفر مزبور به نظر جزای نقدی نسبی ضابطه ای جهت انطباق مجازات یاد شده با بندهای ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی و در نتیجه تعیین صلاحیت مرجع رسیدگی کننده محسوب نمی شود.

از طرفی نیز مادۀ ۴۲۸ قانون آیین دادرسی کیفری هم که جرایم مختلف من جمله جرایمی را که مجازات قانونی آنها تعزیر درجه ۳ و بالاتر بوده ، قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور دانسته است، ناظر بر آن دسته از جرایمی بوده که تمام یا قسمتی از مجازاتهای تعزیری آنها جزای نقدی ثابت به میزان مقرر در قانون باشد،

فلذا به جهات یاد شده و اینکه مجازات قانونی بزه عنوان شده با هیچ یک از بندهای ماده ۱۹ قانون مارالذکر مطابقت نداشته و حسب صریح قسمت اخیر تبصره ۳ ماده قانونی اخیرالذکر ، بزه اعلامی در حدود بند ۷ همان ماده از قانون قابل کیفر خواهد بود.

مجازات جزای نقدی که درجات آن در ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۹۲ مشخص شده، با توجه به تعیین حداقل و حداکثر آن در قانون، ناظر به جزای نقدی ثابت است و از جزای نقدی نسبی که میزان آن بر اساس واحد با مبنای خاص قانونی احتساب می گردد و از این حیث در جرایم با عناوین مشابه یکسان نیست، انصراف دارد.

بنابراین مجازات جرائمی که طبق قانون جزای نقدی نسبی است، با توجه به حکم مقرر در تبصره ۳ ماده مورد اشاره، تعزیر درجه هفت محسوب می شود و رسیدگی به آن به موجب ماده ۳۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ در صلاحیت دادگاه کیفری دو می باشد و رأی این دادگاه قابل تجدید نظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.

البته به نظر می رسد، جزای نقدی نسبی با هیچ یک از بندهای هشتگانه ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مطابقت ندارد و درجۀ هفت محسوب می شود. به دلایل زیر به واقع نزدیک تر است :

•  اولاً، به موجب رأی وحدت رویه شماره ۷۴۴ مورخ 1394/08/19 دیوان عالی کشور، چنانچه مجازات جرمی جزای نقدی توأم با حبس باشد، ملاک تعیین درجه و به تبع آن تعیین صلاحیت مراجع کیفری مجازات حبس می باشد. اینک ملاحظه می شود، با توجه به اینکه برای جرم مورد نظر در صورت تکرار آن مطابق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی علاوه بر جزای نقدی نسبی، مجازات حبس تا شش ماه مقرر شده است، که به موجب رای وحدت رویه مذکور درجه هفت محسوب می شود. چطور ممکن است، همان جرم در بار اول با توجه به میزان جزای نقدی درجه ۲ یا ۳ محسوب  شود، ولیکن در صورت تکرار آن درجه هفت باشد؟ این موضوع با اصول حقوقی سازگاری نداشته و نتیجه منطقی ندارد.
• ثانياً، مقررات مربوط به صلاحیت از قواعد آمره است که باید از همان ابتدای تعقیب، مقام قضایی کیفری بتواند به موجب آن وضعیت صلاحیت خود را تعیین کند، زیرا در صورت عدم صلاحیت حق هیچ گونه تعقیب و رسیدگی ندارد. اینکه صلاحیت مرجع قضایی منوط به میزان ارزش ریالی مال موضوع جرم شود، با این قاعده مطابقت ندارد.
•  ثالثا به موجب قسمت اخیر تبصره ۳ ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مقرر شده است، که اگر مجازاتی با هیچ یک از بندهای هشتگانه این ماده مطابقت نداشته باشد، مجازات درجه هفت محسوب می شود. از طرفی مناط تعیین صلاحیت دادگاه ها زمان طرح شکایت است، که در زمان طرح شکایت و شروع به رسیدگی هنوز به لحاظ مشخص نبودن ارزش ملک موضوع جرم، تعیین درجه مجازات جرم ارتکابی و به تبع آن تعیین مرجع کیفری صالح ممکن نیست، بنابراین باید موضوع را از جمله مصادیق این تبصره محسوب کرد و مجازات جــرم مـورد نظر را درجهٔ هفت به حساب آورد.
• رابعاً، تفسیر قوانین مجمل باید همسو با اصول کلی حقوقی به عنوان محکمات این علم صورت گیرد. اصولاً شأن دادگاههای کیفری یک و نیز دیوان عالی کشور رسیدگی به جرایم کم اهمیت نمی باشد، زیرا در مقایسه با بسیاری از جرایم مثل جرم کلاهبرداری چند میلیارد تومانی که در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ و تجدید نظر آن در صلاحیت دادگاه تجدیدنظر استان است، رسیدگی به جرایم تغییر کاربری موضوع قانون حفظ کاربری اراضی در دادگاه کیفری یک و تجدیدنظر آن در دیوان عالی کشور نتیجه منطقی ندارد و مطابق با اصول حقوقی نمی باشد.

مجازات تکرار جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تکرار جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی باعث تشدید مجازاتهای مقرر و اضافه شدن نهاد مجازاتی حبس می گردد، که همان حداکثر جزای نقدی یعنی ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است. مجازات حبس در تغییر کاربری اراضی کشاورزی فقط در صورت تکرار جرم تعیین می گردد. لذا مجازاتهای اصلی جرم (جزای نقدی قلع و قمع بنا )می باشد. این حبس از یک ماه تا شش ماه ( حبس درجه هفت )می باشد.

آیا قلع و قمع بنا توسط جهاد کشاورزی بدون حکم دادگاه امکان پذیر است؟

در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1385/08/01 مقرر شده است.

((مأموران جهاد كشاورزي موظفند با حضور نماينده دادسرا و در نقاطي كه دادسرا نباشد با حضور نماينده دادگاه محل ضمن تنظيم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعيت زمين را به حالت اوليه اعاده نمايند.))

که در خصوص نحوی استنباط از این ماده دو دیدگاه متفاوت حقوقی وجود داشته و متاسفانه رویه واحد قضایی وجود ندارد.

• دیدگاه اول: قائل به امکان قلع و قمع بنا از سوی ماموران جهاد کشاورزی با توجه به مجوز اعطایی در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی هستند و به کررات در عمل هم شاهد آن هستیم. که سازمان جهاد کشاورزی در شهرهای مختلف با اخذ مجوز از دادستان ها اقدام به قلع و قمع بنا و مستحدثات اشخاص بدون حکم قضایی می نمایند.
• دیدگاه دوم: با تمسک به ماده ۳ اصلاحی که به قلع و قمع بنا و مستحدثات بعنوان مجازات اشاره می نماید. با استناد به اصل ۳۶ قانون اساسی که اعلام می دارد، حکم به مجازات باید تنها از طریق دادگاه صالح باشد و نیز اینکه با قبول اختیار جهاد کشاورزی به تخریب عملا موجبات عبث شدن اختیارات و وظایف اعلامی به محاکم دادگستری و ضمانت اجراهای اعلامی در ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری خواهد گردید و نیز آرای وحدت رویه متعددی به شماره های ۷۰۷ و ۷۳۰ صادره از دیوان عالی کشور و نیز ضرورت رعایت اصل احتیاط و اصل برائت قائل به عدم امکان قلع و قمع بنا بدون حکم قضایی هستند و زمان ورود جهاد کشاورزی به موضوع قلع و قمع را پس از صدور حکم قطعی و صدور دستور اجرای حکم از سوی دادستان در جهت اجرای حکم اعلام می دارند، که قاعده جمع بین مواد قانونی و پرهیز از تسری عمل لغو به قانونگذار نیز این امر را تائید می نماید و لازم به ذکر است که اعمال قلع و قمع را بدون حکم قضایی فاقد وجاهت قانونی و موجب ضمانت اجرای کیفری می دانند.

آیا مشمول مرور زمان شدن جرم تغییر کاربری مانع تخریب بنا و مستحدثات احداثی خواهد شد؟

هرگونه تغییر کاربری در زمینهای کشاورزی، در حوزه حریم شهری و یا خارج از آن مستلزم اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است. اما اگر فرد علی رغم اخذ مجوز تغییر کاربری، در حوزه حریم شهری اقدام به ساخت و ساز غیر مجاز نماید، با خطر ارجاع پرونده از سوی شهرداری به کمیسیون ماده 100 شهرداری مواجه خواهد شد. لکن اگر در خارج از حریم شهری بدون اخذ مجوز قانونی از دستگاه متولی امر، اقدام به ساخت و ساز نماید، با خطر ارجاع پرونده به کمیسیون تبصره 2 ماده 99 شهرداری مواجه خواهد شد.

 به عبارت دیگر نباید تصور کرد، که اخذ مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی یا مشمول مرور زمان کیفری شدن تعقیب، به معنای مجاز شدن ساخت و ساز و عدم صدور حکم تخریب از سوی کمیسیون های اعلامی است.

مجازات قطع درخت در حقوق ایران

قطع درختان واجد ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری از قبیل جبران خسارت،جزای نقدی،حبس و ضبط زمین بر حسب مورد است. با این توضیح که در حال حاضر ملاک قانونی جهت برخورد متخلف و براساس شدت عمل وی ماده ۶ قانون اصلاح لایحه قانونی حفظ وگسترش فضای سبز درشهرها مصوب 1387/12/14 شورای انقلاب مصوبه 1387/12/14 مجلس شورای اسلامی است.

در این ماده مقررشده است: ((هرکس درختان موضوع ماده (۱) قانون حفظ و گسترش فضای سبز را عالما و عامدا و بر خلاف قانون مذکور قطع یا موجبات از بین رفتن آنها را فراهم آورد، علاوه بر جبران خسارت وارده حسب مورد به جزای نقدی از یک میلیون ریال تا ده میلیون ریال برای قطع هر درخت و در صورتی که بیش از سی اصله باشد به حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.

تبصره۱-در صورتی که قطع درختان از طرف مالکین به نحوی باشد که باغی را از بین ببرد و از زمین بصورت تفکیک و خانه سازی استفاده کند، همه زمین به نفع شهرداری ضبط می شود و صرف خدمات عمومی شهر و محرومین می رسد.))

وزارت‌خانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی و … چه نقشی در جلوگیری از تغییر کاربری اراضی زراعی بر عهده دارند؟

وزارت‌خانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی و کشور و سازمان حفاظت محیط زیست مکلف‌اند، کلیه ظرفیت‌ها و احکام مندرج در قوانین و مقررات برای جلوگیری از تخریب و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تخریب محیط زیست واقع در محدوده، حریم و خارج از حریم شهرهای استان‌های شمالی کشور (گیلان، مازندران و گلستان) را به کار گیرند و وظایف خود در این زمینه را اعمال نمایند. دستگاه‌های یادشده مکلف‌اند، تخلف از اجرای این بند و قوانین و مقررات مربوط را توسط کارکنان خود و دیگر اشخاص، حسب مورد، به مراجع صالح از جمله هیأت‌های رسیدگی به تخلفات اداری اعلام و گزارش نمایند.

 وزارت جهاد کشاورزی مکلف است، در حریم و خارج از حریم شهرهای شمالی کشور(استان‌ های گیلان، مازندران و گلستان) و در چارچوب مواد (۳) اصلاحی و (۱۰) الحاقی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها ـ مصوب ۱۳۸۵ ـ اقدام قانونی برای قلع و قمع بناها و مستحدثاتی را که به‌ صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز کمیسیون موضوع تبصره (۱) اصلاحی ماده (۱) قانون یاد شده بر روی محدوده‌ های موضوع آن قانون ایجاد شده‌اند، انجام دهد؛ و وزارت کشور با لحاظ مؤخر بودن قانون یاد شده نسبت به قانون شهرداری و اصلاحات بعدی آن، از ارجاع این موارد و پرونده‌ها به کمیسیون‌های موضوع مواد (۹۹) و (۱۰۰) قانون شهرداری اجتناب نماید.

ماموران جهاد کشاورزی در مقابله با جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی چه تکالیفی را بر عهده دارند؟

ماموران جهاد کشاورزی مکلفند، ضمن بازدید از اراضی، در صورت مشاهده هرگونه جرم، عملیات اجرایی تغییر کاربری را با رعایت مادهٔ ۱۰ قانون حفظ کاربری متوقف و نسبت به تنظیم صورت‌ جلسه اقدام نمایند. همچنین توقف عملیات اجرایی را به مالک یا قائم‌مقام قانونی وی به صورت مکتوب اخطار و اعلام نمایند.

این ماموران ضابط خاص دادگستری تلقی نشده و اختیار جمع‌آوری و توقیف آلات و ادوات (ماشین‌آلات، مصالح ساختمانی و …) را رأساً بدون دستور مقام قضایی نخواهند داشت. ماموران وزارت جهاد کشاورزی مکلفند، در چارچوب تبصره‌های (۱) و (۲) مادهٔ (۱۰) قانون تغییر کاربری، در قالب ایجاد، بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه بدون اخذ مجوز از کمیسیون مادهٔ (۱)، با حضور نیروی انتظامی و نمایندهٔ دادسرا یا دادگاه محل، ضمن تنظیم صورتمجلس، رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

احراز عنوان ضابط دادگستری به موجب مادهٔ ۳۰ قانون آیین دادرسی کیفری، منوط به فراگیری مهارت لازم با گذراندن دوره‌ای آموزشی زیر نظر مرجع قضایی مربوط و تحصیل کارت ویژهٔ ضابطان دادگستری است. ماموران جهاد کشاورزی فاقد این کارت ویژه هستند. البته افرادی که در تشکیلات یگان حفاظت سازمان امور اراضی کشور به کار گرفته می‌شوند، در محدودهٔ مأموریت و مسئولیت یگان حفاظت ضابط خاص تلقی شده و از کلیهٔ اختیارات ضابطین خاص برخوردار هستند.

برای جلوگیری از تخریب زمین و حفظ حقوق مالک چه اقداماتی لازم است؟

رسیدگی بدوی جرم تغییر کاربری در نوبت اول در صلاحیت کدام مرجع می‌باشد؟

 کمیسیون تقویم به دلالت رأی وحدت رویهٔ شمارهٔ ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۲۰، مجازات جرایمی را که طبق قانون جزای نقدی نسبی است، با توجه به حکم مقرر در تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۱۹ قانون مجازات اسلامی، تعزیر درجهٔ هفت محسوب می‌داند و رسیدگی به آن به موجب مادهٔ ۳۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ می‌باشد.

در پرونده‌های مربوط به تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی، با عنایت به رأی وحدت رویهٔ ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، مشعر بر درجهٔ هفت تلقی شدن بزه مقرر در این قانون و همچنین مدت سه سال مرور زمان برای جرایم درجهٔ هفت، در صورت طرح شکایت در محکمهٔ کیفری و صدور قرار موقوفی تعقیب به دلیل مرور زمان: آیا ماموران اداره جهاد کشاورزی با حضور نماینده دادسرا می‌توانند بر اساس تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ قانون فوق‌الذکر رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام کنند یا اینکه به دلیل طرح پروندهٔ محاکماتی سابق چنین امکانی فراهم نیست؟

در جرم تغییر کاربری کشاورزی موضوع مادهٔ ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، قلع و قمع بنا موضوع تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ قانون مذکور توسط ماموران جهاد کشاورزی پس از رسیدگی قضایی و صدور حکم و به تبع امر کیفری ممکن است.

زیرا در مادهٔ ۳ اصلاحی ۱۳۸۵ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمده است: «علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی محکوم خواهند شد.» عبارت «محکوم خواهند شد» شامل قلع و قمع بنا و جزای نقدی هر دو می‌ باشد، که مختص دادگاه است. رأی وحدت رویه شمارهٔ ۷۰۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۰۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز قلع و قمع بنا در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی را جزء لاینفک حکم کیفری دانسته است.

بنابراین، در مواردی که دادگاه حکم برائت متهم را صادر کند یا مرتکب بزه مذکور به لحاظ شمول مرور زمان قابل تعقیب نباشد، صدور حکم به قلع و قمع بنا نیز منتفی است.

اگر شخصی بدون موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها مبادرت به احداث گلخانه نماید و ادارهٔ جهاد کشاورزی از وی شاکی گردد؛ جرمی محقق شده است یا خیر؟

طبق تبصرهٔ ۴ الحاقی به مادهٔ ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی مصوب ۱۳۸۵، احداث گلخانه‌ ها، دامداری‌ ها، مرغداری‌ ها و استخرهای پرورش ماهی چون در راستای بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی است، تغییر کاربری محسوب نمی‌ شوند. نتیجتاً این امر فاقد وصف کیفری است.

ایجاد بنا در اراضی زراعی و باغ‌ها واقع در حریم شهر چه شرایطی دارد و در چه صورتی تغییر کاربری محسوب نمی‌گردد؟

برای ایجاد بنا در اراضی زراعی و باغ‌ ها واقع در حریم شهر دو مجوز لازم است؛ مالکین این اراضی باید ابتدا نسبت به اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۲ قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مبنی بر ضرورت تغییر کاربری اقدام نمایند، زیرا احداث بنا در این اراضی طبق ماده ۱۰ قانون مذکور تغییر کاربری محسوب می‌گردد، و سپس برای اخذ پروانه احداث به شهرداری مراجعه کنند. 

چنانچه مالک اراضی زراعی و باغ‌ها واقع در حریم شهر بدون اخذ مجوز کمیسیون مذکور و نیز بدون دریافت پروانه احداث از شهرداری اقدام به احداث بنا نماید، از جهت ارتکاب جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز قانونی طبق ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، موضوع در مراجع قضایی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و از جهت ارتکاب تخلف ساختمانی (احداث بنا بدون دریافت پروانه از شهرداری) مراتب در کمیسیون مقرر در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رسیدگی می‌شود؛ رسیدگی و اتخاذ تصمیم در خصوص تخلفات نیز تابع قوانین و مقررات مربوط است.

مطابق قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها چه مصادیق تغییر کاربری نیاز به اخذ مجوز دارد اما مشمول پرداخت عوارض نمی‌شود؟

1. احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها.
2. اراضی زراعی و باغ‌های مورد نیاز طرح‌ های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مراجع ذی‌صلاح (ملی ـ استانی) و طرح‌های خدمات عمومی مورد نیاز مردم، که از پرداخت عوارض موضوع قانون مستثنی بوده و تابع قوانين و مقررات مربوط می‌باشند.
3. تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر، تنها برای یک بار.

آیا متقاضی در هنگام تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به اراضی مسکونی باید عوارض قانونی پرداخت نماید؟

در هنگام تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به اراضی مسکونی، طبق ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها می‌بایست ۸۰ درصد ارزش ریالی زمین (که نباید کمتر از ارزش روز زمین با کاربری فعلی باشد) به‌عنوان عوارض توسط متقاضی تغییر کاربری پرداخت گردد.

این ۸۰ درصد بر اساس نظریه کارشناسی اعضای کمیسیون تقویم تعیین می‌شود؛ اعضای کمیسیون تقویم حسب بند الف دستورالعمل نحوه تقویم و ارزیابی اراضی زراعی شامل نماینده سازمان جهاد کشاورزی استان، نماینده سازمان امور اقتصادی و دارایی و نماینده استانداری هستند.

مسئولیت صحت قیمت‌گذاری نیز منحصراً به‌ عهده اعضای کمیسیون تقویم هر شهرستان است و آنان برابر تبصره ۲ اصلاحی ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مشمول مجازات خاص می‌باشند. کمیسیون تقویم موظف است حداکثر ۲۰ روز پس از درخواست مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نسبت به تقویم و ارزیابی اراضی اقدام نماید.

قیمت روز اراضی زراعی و باغ‌ ها با کاربری جدید یا مورد تقاضا توسط کمیسیون تقویم، با در نظر گرفتن ارزش کاربری‌ های مشابه در نزدیک‌ترین فاصله عرفی از محل وقوع ملک، دوری و نزدیکی به شهرها، روستاها و امور خدماتی و زیربنایی، و با انجام بررسی‌ های فنی، تحقیقات محلی و بازدید، زمین دیده می‌شود. قیمت تعیین‌شده نباید کمتر از قیمت روز زمین با کاربری فعلی باشد.

قیمت‌گذاری این کمیسیون به مدت ۶ ماه اعتبار دارد و پس از پایان این مدت می‌بایست مجدداً قیمت‌گذاری انجام شود. در مدت اعتبار، تقویم کمیسیون پس از اعلام نظریه کارشناسی خویش به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، حق تجدیدنظر در قیمت تقویم‌شده را ندارد.

ضمانت اجرای وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح‌های توسعه شهری و تغییر کاربری توسط شوراهای اسلامی شهر چیست؟

هر چند بر اساس آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، از جمله دادنامه شماره ۳۶۷ الی ۱۳۹۷/۳/۸۳۸۱، این هیأت وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح‌های توسعه شهری و تغییر کاربری توسط شوراهای اسلامی شهر را مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص نگردیده است، لکن طبق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان توسط کمیسیون موضوع آن ماده انجام می‌شود و تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون ماده ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذی‌ربط قانونی، مغایر با قانون است.

شورای شهر تهران عنوان می‌دارد: اشخاصی که بر خلاف پروانهٔ ساختمانی اقدام به تغییر کاربری اعیانی نموده باشند (مانند تغییر کاربری پارکینگ و انباری مسکونی به تجاری، یا مسکونی به تجاری، یا بهداشتی‌درمانی، انتظامی، آموزشی و کشاورزی به مسکونی) چنانچه پس از طرح موضوع در کمیسیون مادهٔ ۱۰۰ رأی بر ابقای بنا صادر شود، مشمول جریمهٔ مربوط به عوارض تغییر کاربری می‌گردند و باید عوارض مذکور را بپردازند. آیا دریافت این عوارض رأساً توسط شهرداری تهران قانونی است؟

تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون مادهٔ ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذی‌ربط، مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار است. بنا به مراتب فوق، دریافت عوارض توسط شهرداری تهران در این خصوص که تحت عنوان «ارزش افزودهٔ ناشی از تغییر کاربری اعیان» بعد از کمیسیون مادهٔ ۱۰۰ به تصویب شورای اسلامی شهر رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است.

آیا دیوارکشی در محدودهٔ شهر و خارج از آن نیاز به مجوز شهرداری دارد؟ 

دیوارکشی به‌ عنوان احداث بنا نیاز به صدور مجوز از سوی شهرداری دارد. اما دیوارکشی در محدودهٔ شهر تابع طرح‌های تفصیلی است و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها شامل محدودهٔ شهر نمی‌شود. در خارج از محدوده و حریم شهر نیز بحث دیوارکشی با مبحث تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها ارتباط پیدا می‌کند. دیوارکشی در کلیهٔ اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدودهٔ قانونی شهرها و شهرک‌ها نیاز به اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی و تأییدیهٔ کمیسیون تبصرهٔ یک مادهٔ یک قانون اخیرالذکر دارد.

به موجب تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، اراضی داخل محدودهٔ قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیهٔ ضوابط مقرر در این قانون مستثنی شده‌اند. از این رو، قانون مزبور بر کلیهٔ اراضی زراعی و باغ‌ها خارج از محدودهٔ شهر و شهرک و خارج از روستاهای دارای طرح هادی حاکم می‌باشد.

مطابق دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع مادهٔ ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، دیوارکشی اراضی زراعی و باغ‌ها، اگر بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصرهٔ یک مادهٔ یک و یا بدون موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره‌برداری و استمرار کشاورزی صورت گیرد، به‌ عنوان مصداقی از تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌گردد.

اصولاً دیوارکشی در اراضی زراعی و باغات، موجب ارتکاب جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی محسوب می‌ شود، مگر در خصوص دیوارکشی‌ای که در راستای زیرساخت‌ها و تاسیسات مورد نیاز گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاهای فاقد طرح هادی، با رعایت ضوابطی که توسط سازمان امور اراضی وضع شده و با موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان صورت گیرد.

آیا شوراهای اسلامی شهر و روستا صلاحیتی در خصوص تغییر کاربری اراضی دارند؟

شوراهای اسلامی شهر و شهرداری ارائه‌دهنده خدمت نیستند و اساساً طرح موضوع تغییر کاربری نیز از وظایف آنها نیست؛ آنها صرفاً انعکاس‌ دهنده تقاضای مالک به کمیسیون مادهٔ ۵ هستند که در مورد مزبور، پس از تصویب و موافقت کمیسیون، می‌توانند عوارض اخذ نمایند. عوارض تغییر کاربری — نه خودِ تغییر کاربری — نیز صرفاً پس از درخواست مالک و تصویب کمیسیون مادهٔ ۵ تجویز گردیده است. تغییر کاربری اراضی به‌ صرف تغییر در طرح تفصیلی که به‌دلیل استلزامات خاص شهرسازی و در اثر تغییرات محدوده‌های شهر یا تغییرات خاص منطقه و پهنه‌ های شهری حاصل می‌شود، خارج از حدود وظایف خاص شوراهای اسلامی شهر و شهرداری است.

رأی وحدت رویه در خصوص دیوارکشی اراضی کشاورزی

بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۳۳۶ مورخ ۱۴۰۳/۰۵/۰۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، دیوارکشی و فنس‌کشی اراضی کشاورزی چنانچه صرفاً با هدف حفظ و حراست از زمین انجام شود و موجب تغییر کاربری نشود، به‌تنهایی جرم محسوب نمی‌شود. بنابراین صرف احداث دیوار یا فنس در زمین زراعی برای اثبات جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی کافی نیست و باید هدف مالک و آثار عملیات انجام‌شده بررسی شود. البته اگر دیوارکشی با هدف احداث بنا، ایجاد کاربری مسکونی یا تفکیک و قطعه‌بندی زمین انجام شده باشد، امکان تحقق جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی وجود دارد. رأی وحدت رویه شماره ۸۲۲ مورخ ۱۴۰۱/۰۳/۳۱ نیز درباره آنی بودن این جرم و آثار آن در مرور زمان اهمیت دارد، اما مستقیماً ناظر بر مجاز بودن دیوارکشی نیست. در نتیجه برای دفاع در برابر اتهام جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی باید حفاظتی بودن دیوارکشی، استمرار فعالیت زراعی و نبود قصد تغییر کاربری اثبات شود. جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی صرفاً با مشاهده فنس یا دیوار احراز نمی‌شود و تشخیص جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی نیازمند بررسی شرایط واقعی زمین و هدف از عملیات انجام‌شده است.

رأی وحدت رویه درباره درجه هفت بودن جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، از جرایم تعزیری درجه هفت محسوب می‌شود. اهمیت این رأی در تعیین درجه مجازات و آثار حقوقی آن از جمله تشخیص مقررات مرور زمان تعقیب است. بر همین اساس و با توجه به ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، مرور زمان تعقیب جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی سه سال از تاریخ وقوع تغییر کاربری خواهد بود. همچنین مطابق رأی وحدت رویه شماره ۸۲۲ مورخ ۱۴۰۱/۰۳/۳۱، تغییر کاربری غیرمجاز جرم آنی است و جرم مستمر محسوب نمی‌شود؛ بنابراین مبدأ محاسبه مرور زمان، تاریخ تحقق تغییر کاربری است و ادامه آثار ناشی از آن به‌تنهایی موجب استمرار جرم و آغاز مجدد مرور زمان نخواهد شد. در نتیجه، چنانچه از تاریخ وقوع جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی بیش از سه سال گذشته باشد و اقدام قانونی مؤثری که موجب قطع مرور زمان شود صورت نگرفته باشد، امکان استناد به مرور زمان تعقیب وجود خواهد داشت. البته باید میان مجازات جزای نقدی و حکم قلع و قمع بنای احداث‌شده تفکیک قائل شد؛ زیرا آثار حقوقی و مقررات حاکم بر هر یک متفاوت است. ازاین‌رو آرای وحدت رویه ۷۵۹ و ۸۲۲ از مهم‌ترین مستندات دفاعی در پرونده‌های مربوط به جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و اعتراض به تعقیب کیفری خارج از مهلت قانونی هستند.

نظریه شماره ۷/۹۹/۲۵۳ مورخ ۱۳۹۹/۰۳/۰۷ در خصوص جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی) و باغ ها

استعلام:

آیا مجازات قلع بنا و پرداخت جزای نقدی مقید در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۵ مشمول مرور زمان اجرا می‌شود؟
آیا مجازات الزام به پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ و پرداخت جزای نقدی مقید در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ مشمول مرور زمان اجرا می‌شود؟
مدت مرور زمان این بزه در هر یک از موارد فوق چند سال می‌باشد؟

نظریه مشورتی:

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی غیر مجاز موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی از جرایم آنی است، زیرا عنصر مادی جرم مذکور در همان زمان که کاربری اراضی تغییر داده شده واقع شده است.

لذا با حصول شرایط مقرر در قانون می‌تواند مشمول مرور زمان باشد. در مواردی که با احراز تحقق بزه یادشده، حکم محکومیت مرتکب صادر و قطعی شود، با انقضای مدت پنج سال از تاریخ قطعیت حکم به هر علتی که حکم محکومیت اجرا نشده باشد، با توجه به ماده ۱۰۷ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ و بند «ث» آن، اجرای مجازات تعزیری مندرج در حکم، یعنی جزای نقدی مقرر در حکم، موقوف می‌شود.

لیکن قلع و قمع بنا که جزء لاینفک حکم کیفری است، چون ماهیت مجازات را ندارد و امری حقوقی است، مشمول مرور زمان موضوع ماده ۱۰۷ قانون اخیرالذکر نمی‌شود.

عوارض موضوع ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴/۰۳/۳۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی، ماهیت مجازات ندارد و در نتیجه از قلمرو شمول ماده ۱۰۷ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ ناظر به شمول مرور زمان اجرای احکام قطعی، خروج موضوعی دارد.

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها که دارای مجازات نقدی است و با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، تعزیر درجه ۷ محسوب می‌شود، و مدت شمول مرور زمان اجرای این مجازات جزای نقدی طبق بند «ث» ماده ۱۰۷ قانون اخیرالذکر ۵ سال است.

همان‌ طور که در بند ۱ اعلام شده است، با انقضای مدت ۵ سال از تاریخ قطعیت حکم به هر علتی که اجرا نشده باشد، اجرای مجازات تعزیری مندرج در حکم، یعنی جزای نقدی، موقوف می‌شود.

نظریه شماره ۷/۹۹/۳۳۳ مورخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۳ در خصوص جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی) و باغ ها

استعلام

وفق ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۵، هر گونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود، چنانچه غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک این قانون انجام شود، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی مکلفند نسبت به توقف عملیات، اقدام لازم را معمول و نتیجه را به اداره متبوع خود منعکس نمایند.

حال این ابهام وجود دارد، که آیا رعایت ماده ۳ قانون به ماده ۱۰ آن تقدم دارد یا خیر؟ آیا قلع و قمع بنا و مستحدثات نیاز به رأی دادگاه دارد یا صرف تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون فوق در قالب درخواست جهاد کشاورزی و نماینده دادسرا بدون رأی دادگاه برای قلع و قمع کفایت می‌کند؟

نظریه مشورتی

در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، قلع و قمع بنا موضوع تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون مذکور توسط مأموران جهاد کشاورزی پس از رسیدگی قضایی و صدور حکم به تبع امر کیفری امکان‌پذیر است و دلایل این نظر که نظریه اکثریت کمیسیون آیین دادرسی کیفری (۲) این اداره کل نیز می‌باشد، ذیلاً اعلام می‌شود:

در ماده ۳ اصلاحی (۱۳۸۵/۰۸/۰۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمده است: “علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی نیز محکوم خواهند شد.” عبارت “محکوم خواهند شد” شامل قلع و قمع بنا و جزای نقدی هر دو می‌باشد که مختص دادگاه است. رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۲۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز قلع و قمع بنا در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی غیر مجاز را جزء لاینفک حکم کیفری دانسته است.

مطابق ماده ۱۰ الحاقی (۱۳۸۵/۰۸/۰۱) قانون مورد بحث و ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی آن، اختیار مأمورین جهاد کشاورزی صرفاً در حد توقف عملیات و تنظیم صورت‌مجلس و گزارش به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی است و طبق تبصره ۱ ماده ۱۰ قانون مذکور و تبصره ۱ ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی آن، چنانچه مرتکب پس از اعلام مأمورین جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی ایران موظف است با درخواست مأمورین جهاد کشاورزی از ادامه عملیات متخلف جلوگیری نماید. این امر نیز دلالت به اختیار قلع و قمع بنا توسط مأمورین جهاد کشاورزی ندارد، زیرا “توقف عملیات” در مواد اشاره شده غیر از قلع و قمع مستحدثات است.

آنچه در تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی آن آمده است (رأساً نسبت به قلع و قمع بنا اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند)، ناظر به چگونگی اجرای حکم صادره از مراجع قضایی در این خصوص است؛ زیرا طبق ماده ۴۸۴ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲، اجرای احکام کیفری بر عهده دادستان است و طبق تبصره ۳ این ماده، اجرای احکام کیفری صادره از دادگاه‌های بخش بر عهده رئیس دادگاه و در غیاب وی با دادرس علی‌البدل است.

اما متن در تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی، اجرای حکم دادگاه در خصوص قلع و قمع بنا را بر عهده مأموران جهاد کشاورزی قرار داده است و به همین علت کلمه «رأساً» در این تبصره به کار رفته است.

نظر اقلیت کمیسیون آیین دادرسی کیفری (۲) این اداره کل نیز به شرح ذیل می‌باشد: هر چند مطابق اصول حقوقی، اعمال هرگونه مجازات و واکنش و تعدی بر اموال اشخاص، منوط به صدور حکم قطعی است؛ اما قانونگذار به دلیل ضرورت حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها در ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ و الحاقات بعدی و تبصره‌های آن، احکام خاصی وضع کرده است. با این توضیح که مطابق صدر ماده مذکور، مأموران جهاد کشاورزی مکلف به توقیف عملیات هستند و چنانچه مرتکب پس از اعلام سازمان جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، مطابق تبصره ۱ ماده مذکور، نیروی انتظامی مکلف به جلوگیری از ادامه عملیات است.

در صورتی که مرتکب باز هم به اقدامات خود ادامه دهد، برابر تبصره ۲ ماده مذکور، مأموران جهاد کشاورزی با حضور نماینده دادسرا یا دادگاه، رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام می‌کنند و این اقدام با توجه به صراحت تبصره ۲ نیاز به صدور حکم ندارد. ضمناً رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۲۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور صرفاً ناظر بر عدم لزوم تقدیم دادخواست برای صدور حکم قلع و قمع است. بدیهی است، صدور حکم از طرف مرجع قضایی مربوط به مواردی است که مرتکب به تذکرات مأموران جهاد کشاورزی و نیروی انتظامی توجه کرده و اقدامات خود را متوقف کرده باشد.