الزام به تحویل ملک یکی از  اقسام تعهدات قراردادی است .ماده 362 قانون مدنی مقرر داشته عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند. به عبارت دیگر، پس از انعقاد عقد بیع میان بایع و مشتری، مشتری ملزم به تادیه ثمن و بایع ملزم به تحویل مبیع خواهد بود و این دو تعهد، اصلی ترین تعهدات ناشی از عقد بیع است. در فرض تخلف هر یک از متبایعین از ایفای این تعهدات، طرف دیگر می تواند الزام وی را از دادگاه صالح تقاضا نماید. در صورت امتناع فروشنده از تحویل مبیع در بیع املاک، خریدار می تواند دعوای الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده مطرح نماید.

این دعوا غالبا همراه با دعاوی الزام به اخذ پایان کار ، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت مطرح می گردد.

نحوه و شرایط طرح دعوای الزام به تحویل ملک

مهم ترین رکن دعوای الزام به تحویل ملک، ارائه سند مثبت مالکیت است که این سند غالبا مبایعه نامه تنظیم شده فی مابین خواهان و خوانده است. همچنین مرسوم است که بایع و مشتری ذیل قرارداد خود، موعد مشخصی را برای پرداخت ثمن و تسلیم مبیع مشخص می کنند. در این صورت دعوای الزام به تحویل ملک تا پیش از این موعد قابل استماع نیست؛ چرا که طبق توافق تا آن زمان، فروشنده تعهدی مبنی بر تسلیم مبیع ندارد.

در صورتی که خریدار و فروشنده در قرارداد خود نسبت به موعد تسلیم مبیع ساکت باشند، اصل بر تحویل فوری مبیع است و خریدار می تواند بلافاصله پس از انعقاد قرارداد، اقدام به طرح دعوا نماید.

اگر در قرارداد برای یکی از تعهدات فوق الذکر، موعدی مقرر شده باشد، تعهد دیگر باید پیش از تعهد دارای موعد اجرا شود. برای نمونه اگر در قرارداد، تاریخ مشخصی برای تسلیم مبیع قرار داده شود و پرداخت ثمن بدون موعد باشد، خریدار باید ثمن را فورا بپردازد و برای قبض مبیع تا تاریخ مذکور صبر کند.

دعوای الزام به تحویل ملک به استناد سند عادی

ثبت نقل و انتقالات اموال غیر منقول به صورت رسمی، الزام قانونی است اما در اغلب موارد، اشخاص ضمن سند مبایعه نامه عادی اقدام به خرید و فروش ملک می کنند و به همین جهت، طرح دعوا نیز مستند به سند عادی خواهد بود. در خصوص امکان پذیرش دعوا به خواسته الزام به تحویل ملک با سند عادی میان محاکم اختلاف نظر است. عده ای معتقدند طرح چنین دعوایی تنها از سوی مالک رسمی ملک امکانپذیر است و خریدار با سند عادی، حق طرح چنین دعوایی را ندارد. در مقابل عده دیگری معتقدند اگر سند عادی مبایعه نامه به نحو صحیح تنظیم شده و دلالت بر  اثبات وقوع بیع نماید، خریدار می تواند با ارائه همین سند، الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید. به نظر می رسد در حال حاضر رویه قضایی به سمت نظر گروه دوم متمایل است.

البته خواهان می تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تحویل ملک، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را نیز ضمن یک دادخواست تقاضا نماید.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک

خریدار بابت تاخیر فروشنده در ایفای تعهد خود مبنی بر تحویل ملک، مستحق دریافت خسارت است. اگر مبلغ این خسارت در قرارداد منعقده مشخص شده باشد، خریدار مستحق دریافت همین مبلغ است. چنانچه به هر دلیلی تحویل ملک توسط فروشنده امکانپذیر نباشد، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

تحویل ملک در تصرف ثالث

اگر ملک موضوع اختلاف در تصرف شخص ثالثی باشد، این امر مانع از اجرای حکم الزام به تحویل ملک نخواهد شد؛ مگر اینکه ثالث متصرف مدعی وجود حقی از عین یا منافع باشد و برای اثبات ادعای خود دلیلی نیز ارائه دهد. در فرض اخیر، دادورز اجرا کننده ی حکم یک هفته به ایشان مهلت می دهد تا نسبت به طرح دعوا اقدام نماید و قراری مبنی بر تاخیر در اجرای حکم را به اجرای احکام ارائه دهد. در غیر این صورت عملیات اجرایی راجع به تحویل ملک ادامه خواهد یافت.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک

رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.