مرجع تشخیص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها و طرح هادی روستا

براساس ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها اصل بر ممنوعیت تغییرکاربری اراضی زراعی و باغی است و موارد مستثنای آن درمقاله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی تفصیلا بیان گردیده است. و با توجه محدوده موضوع بحث که اراضی زراعی و باغی واقع درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها و طرح هادی روستاها است،صرفا به بررسی مرجع تشخیص تغییرکاربری این قبیل اراضی خواهیم پرداخت.لازم به ذکر است،با توجه به وسعت مطالب و درجهت جلوگیری از خلط مباحث نسبت به اعلام مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغی داخل در محدوده قانونی شهرها و شهرک ها و نحوی تغییرکاربری مجاز این قبیل اراضی در مقاله مجزائی تفصیلا تقدیم حضور شده است.

 کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

به استناد تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و براساس هدف قانونی اعلامی در ماده 1 قانون اعلامی که همان حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری از آنهاست، از تاریخ تصویب این قانون از31/03/1374 با اصلاحات 01/08/1385 هرگونه تغییرکاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز درموارد ضروی ممنوع اعلام گردیده است و تشخیص موارد ضروری تغییرکاربری اراضی زراعی و باغ ها به کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون مذکور محول شده و اخذ مجوز تغییرکاربری از سوی این کمیسیون لازم الاتباع اعلام شده است.

ترکیب اعضای کمیسیون تبصره 1 ماده 1  قانون حفظ کاربری

براساس تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری (اصلاحی 01/08/1385) تشخیص موارد ضروری تغییرکاربری در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از اعضای زیر می باشد.

1.رئیس سازمان جهاد کشاورزی (ریاست کمیسیون)

2.مدیرامور اراضی

3.مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان

4.رئیس سازمان مسکن و شهرسازی

5.یک نفرنماینده استاندار

لازم به ذکراست،نماینده دستگاه اجرائی ذی ربط می تواند بدون حق رای در جلسات کمیسیون شرکت نماید،مضافا دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 موظف است از روسای سازمان های میراث فرهنگی،صنایع دستی و گردشگری و صنایع و معادن استان برای شرکت درجلسات دعوت بعمل آورد.

نحوی تشکیل و حد نصاب قانونی جلسات کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری

جلسات کمیسیون با حضوررئیس و حداقل سه عضو دیگر رسمیت خواهد یافت و تصمیمات آن حداقل با سه رای موافق معتبر و لازم الاجرا خواهد بود.

مرجع اعتراض به تصمیم کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری

درخصوص مرجع اعتراض به نظریه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 دو حالت متصور است.

• فرض عدم قبول درخواست تغییر کاربری

درصورتی که با درخواست تغییرکاربری درکمیسیون تبصره 1 ماده 1 موافق نگردد،ذی نفع (شخص حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی )براساس ماده 10 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری می تواند صرفا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها نسبت به طرح اعتراض در دیوان عدالت اداری اقدام نماید و در فرض صدور رای قطعی و نقض تصمیم صادره در دیوان عدالت اداری،پرونده مجدد جهت بررسی از حیث ایرادات اعلامی در رای صادره از سوی دیوان عدالت اداری درکمیسیون هم عرض مطرح خواهد شد.

که در دپارتمان دیوان عدالت اداری به تفصیل درخصوص تشریفات طرح اعتراض و رسیدگی در شعبات بدوی و تجدیدنظر و اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری مطالب تقدیم حضورگردیده است.

فرض قبول درخواست تغییر کاربری

درصورتی که با درخواست تغییرکاربری موافقت گردد و سازمان جهاد کشاورزی نسبت به این تصمیم معترض و مدعی عدم رعایت مقررات باشد،می تواند نسبت به این تصمیم و بررسی مجدد آن درکمیسیون تبصره 7  الحاقی به ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها اقدام نماید.

کمیسیون موظف است،ظرف حداکثر 2 ماه از تاریخ ارجاع نسبت به موضوع اعلام نظر نموده و تصمیم صادره را ابلاغ نماید.

کمیسیون تبصره 7 الحاقی به ماده 1 قانون حفظ کاربری

براساس تبصره 7 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها تجدیدنظردرمورد تصمیمات کمیسیون های موضوع تبصره 1 ماده 1  این ماده درمواردی که مجوزتغییرکاربری صادرشده با تشخیص وپیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی به عهده کمیسیون تبصره 7 الحاقی به ماده 1 قانون حفظ کاربری می باشد.

ترکیب اعضای کمیسیون تبصره 7 الحاقی به ماده قانون حفظ کاربری

این کمیسیون متشکل از اعضای زیر می باشد.

وزیرجهاد کشاورزی یا نماینده تام الاختیار وی و معاونان ذی ربط وزارتخانه های مسکن و شهرسازی،کشور و سازمان حفاظت محیط زیست .

لازم به ذکراست،نماینده دستگاه اجرائی ذی ربط می تواند حسب مورد و بدون حق رای درجلسات مذکور شرکت نماید.

 

آیا مجوزهای تغییرکاربری اراضی زراعی و باغی صادره از سوی مراجع صالح دارای مدت اعتبار مشخص است؟

1.درمورد اراضی زراعی و باغی دارای واقع درمحدوده شهر:

در مورد اراضی زراعی و باغی واقع در محدوده شهر اخذ مجوز تغییرکاربری با کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی ومعماری است و که براساس مصوبه ی کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری مهلت یکساله تعیین شده بود.که به کررات در موارد متعددی بسیاری از متقاضیان اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی اعم از خصوصی و دولتی به کررات و بنا به دلایل مختلف از اخذ پروانه و شروع عملیات ساختمانی درطی مهلت یکساله عدول می کردند ،که کمیسیون با توجه به مهلت یکساله ی اعطایی قائل به بی اعتباری مجوز صادره می شدند وعملا حق مکتسبه ای برای متقاضی قائل نبوده و قائل به این بودند، که در جهت تعیین تکلیف وضعیت کاربری پلاک موضوع تغییرکاربری موضوع باید مجددا درکمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری مطرح گردد.که با توجه به اختلافات حقوقی حاصله و طرح دعاوی متعدد نهایتا منتج به تصمیمات متناقضی نسبت به این قبیل پرونده ها درشعب دیوان عدالت اداری گردید.که نهایتا براساس رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 1320 مورخ 19/08/1393 با عنایت به حدود صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده 5 که همان بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها درهراستان است.نظر به عدم صلاحیت این کمیسیون در اعطای مهلت مجدد و ابطال بند 7 صورتجلسه مورخ 01/03/1371 کمیسیون  ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری مستقردراستان کرمانشاه نمودند.

2.در مورد اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده شهر:

براساس ماده 11 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها (الحاقی 01//8/1385) کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دراجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها از کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها موصب 1374 مجوزتغییرکاربری اراضی و باغی را دریافت نموده اند،موظفند حداکثرظرف مهلت 9 ماه پس ازلازم الاجرا شدن این قانون،نسبت به اجرای طرح موضوع مجوز مربوطه اقدام نمایند.درصورت عدم اقدام درمهلت تعیین شده موضوع مشمول مقررات این قانون خواهد شد.

مرجع تغییرکاربری در اراضی زراعی و باغ واقع در حریم شهر کیست؟

در مورد اراضی زراعی و باغی واقع درحریم شهرکسب موافقت از دو مرجع وزرات جهاد کشاورزی (کمیسیون تبصره 1 ماده 1 ) و شهرداری الزامی است.

با این توضیح که با توجه به ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها صلاحیت کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی به اراضی زراعی و باغی واقع درحریم شهر هم تسری دارد.پس بنابراین اخذ مجوز از این کمیسیون لازم الاتباع است.

درخصوص حوزه صلاحیت شهرداری ها که شامل محدوده شهر و حریم آن می گردد،اخذ مجوز احداث بنا و تغییرات کاربری نیز از این مرجع الزامی است و در فرض عدم اخذ مجوز قانونی در این محدوده موضوع قابل طرح درکمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها نیز خواهد بود.

که با توجه به حدود شمول دو مقرره قانونی و در فرض مراجعه متقاضی به هر دو مرجع،هر دو نهاد براساس بند اول ماده 7 و ماده 8 الحاقی قانون حفظ کاربری موظف به اخذ استعلام و نظر موافق مرجع دیگر می باشند،درغیراینصورت می بایست از صدور مجوز امتناع نمایند.نهایتا اینکه درصورت تخلف متقاضی از مقررات و احداث بنا وتغییرکاربری در اراضی زراعی و باغی تخلف وی علاوه بر قابلیت طرح درکمیسیون ماده 100 قانون شهرداری و اعمال مقررات قانونی و نیز از منظر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها متخلف مجرم و قابل تعقیب کیفری است.

کمیسیون تقویم اراضی زراعی در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

پس از آنکه کمیسیون تبصره یک ماده 1 قانون حفظ کاربری نظر به قبول تغییرکاربری دراراضی زراعی و باغی  مورد تقاضا صادر نمود،دبیرخانه کمیسیون موظف است،براساس ماده 4 آئین نامه اجرائی قانون مذکور مراتب قبول بر تغییرکاربری را به همراه کروکی یا نقشه،مشخصات کامل ملک به منظورتعیین قیمت روز اراضی راعی یا باغ با کاربری جدید (به میزان پذیرفته شده را )به کمیسیون تقویم اعلام و پس از اخذ نظریه کمیسیون یاد شده و اعلام به متقاضی و ارایه گواهی لازم توسط وی مبنی بر واریز عوارض موضوع ماده (2) قانون به حساب خزانه داری کل کشور،مجوزتغییرکاربری را صادر و به مرجع استعلام کننده ومتقاضی اعلام نماید.مجوز صادره از زمان ابلاغ به متقاضی به مدت دو سال دارای اعتبار می باشد.))

مدارک و مستندات قانونی لازم جهت درخواست تغییرکاربری کدام اند؟

براساس ماده 3 آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی می بایست منضم به مدارک ومستندات زیر می بایست تحویل دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری گردد.

1.مدارک ثابت کننده و قانونی اثبات مالکیت

2.جواز تاسیس یا موافقت اصولی طرح مورد نظر

3.نقشه عرصه مورد اجرای طرح

4.نظریه اداره کل حفاظت محیط زیست استان

5.استعلام دستگاههای ذی ربط در چارچوب ماده 7 قانون حفظ کاربری