حق زارعانه (حق ریشه)

در جهت تعریف حق زارعانه و بیان ماهیت حقوقی آن ابتدا لازم است،به تعریف زارع بپردازیم.در بند ۴ ماده ۱ قانون اصلاحات ارضی مورخ ۱۳۳۹در تعریف زارع آمده است.(زارع کسی است که مالک زمین نیست و در زمین متعلق به دیگری کشاورزی می کند و مقداری از محصول را به صورت نقدی یا جنسی به مالک می دهد)حق زارعانه مترادف با عناوینی همچون حق ریشه،حق اولویت رعیتی و دسترنج رعیتی،گاوبندی،بهای شخم، تبرتراش،کارافه،چم است،که در مناطق مختلف کشور استعمال می گردند و حقی است برای زارع که بر اثراستمرار در فعالیت زراعی و ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق که در اثر اذن مالک یا یکی از عقود زراعی مانند اجاره و یا مزارعه ایجاد می شود.خواه این حق در عقد تصریح شده باشد و یا بصورت شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد.

حق زارعانه حق مالی است یا غیرمالی ؟

مستنبط از تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸که قائل به ارزش مالی برای حق زارعانه و امکان پرداخت آن از محل کل ارزش ملک به زارعین گردیده است،می توان حق زارعانه را حقی مالی دانست.

آیا حق زارعانه قابلیت انتقال ارادی و قهری دارد؟

با توجه به مالی بودن حق زارعانه و اصل اولیه امکان انتقال حقوق مالی بصورت ارادی و قهری به اشخاص ثالث و مورثین می بایست قائل به امکان انتقال حق زارعانه در قالب عقودی همچون صلح نامه عادی و رسمی و نیز انتقال قهری به ورثه در صورت فوت صاحب حق بود.

در حال حاضر نیز عرف مناطق مختلف کشور و دیدگاههای قالب حقوقدانان و رویه قضایی جاری قائل به پذیرش امکان انتقال حق زارعانه بصورت ارادی و قهری است.

با توجه به اینکه حق زارعانه(حق ریشه) در مقررات قانونی در زمره حقوق غیرمنقول راجع به عین لحاظ نشده است.بنابراین ضرورتی به نقل و انتقال آن بموجب سند رسمی و ثبت در اداره ثبت نبوده و مشمول مقررات قانونی ثبت اجباری اعلامی در مواد ۲۲،۲۶،۴۷ و۴۸ قانون ثبت نمی باشد.

شرایط تعلق حق زارعانه چیست؟

۱.زمین زراعی باید باشد.

۲.انجام عمل زارعانه از طرف زارع

۳.استمراردر فعالیت زارع

۴.اعطای اذن فعالیت ملک مزروعی از طرف مالک به زارع

۵. تعلق حق زارعانه بر اساس قرارداد صریحا یا ضمنا یا عرف محل

۶.خارج شدن ملک از اختیار و تصرف زارع

تقویم حق زارعانه بر چه اساس است؟

حق زارعانه با توجه به مالی بودن آن دارای ارزش مالی است و ابتدائا در فرض توافق مالک و زارع در قرارداد اولیه یا در صورت انعقاد قرارداد الحاقی، بر اساس توافقات طرفین حق زارعانه محاسبه و پرداخت می گردد و نحوی محاسبه آن نیز قابل ارجاع به کارشناس است. ولی در فرض عدم وجود قرارداد ،کارشناس بر اساس  موقعیت و ارزش ملک در محل،طول مدت فعالیت زارع،میزان مرغوبیت ایجاد شده و میزان سرمایه صرف شده زارع جهت بهره بردای و آبادانی بهای حق زارعانه را محاسبه می کند.

مرجع تشخیص بهای حقوق زارعانه

در فرض عدم توافق در تعیین بهای حقوق زارعانه و طرح دعوا از سوی زارع در محاکم دادگستری،قضات با توجه به فنی و تخصصی بودن تعیین بهای حقوق زارعانه، ناگزیر به ارجاع  امر به کارشناسی می باشند و کارشناس با لحاظ مواردی همچون موقعیت و ارزش ملک در محل ،طول مدت فعالیت زارع،میزان مرغوبیت ایجاد شده و میزان سرمایه صرف شده زارع جهت بهره بردای و آبادانی نسبت به تعیین بهای حقوق زارعانه اقدام می نمایند .

نحوه مطالبه حق زارعانه در صورت تملک ملک مزروعی توسط دولت

در خصوص تملک اراضی مزروعی واقع در طرحهای عمومی و عمرانی از سوی دولت،تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ ملاک عمل خواهد بود و دستگاه تملک کننده مکلف است،حقوق زارعین را بر اساس نظر اعلامی از سوی اداره جهاد کشاورزی از محل ارزش کل ملک پرداخت نماید. ولی در خصوص ساختمانهای روستائی فاقد سند مالکیت یا اعیانی های متعلق به زارع ابتدا بر اساس قرارداد فی مابین زارع و مالک در غیر اینصورت با ارجاع به کارشناسی محاسبه می گردد.

در این ماده آمده است.(( در صورتي كه طبق نظر اداره كشاورزي و عمران روستائي محل، زارعين حقوقي در ملك مورد بحث داشته باشند حقوق زارعين ذينفع به تشخيص اداره مذكور از محل ارزش كل ملك به آنان پرداخت و بقيه در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت خواهد شد.چنانچه در ملك مورد معامله ساختمانهاي روستائي فاقد سند مالكيت و نيز هر گونه اعياني و يا حقوقي نظير حق ريشه بهاي شخم بذر كود و ساير زحماتي كه زارع براي آماده كردن زمين متحمل شده است وجود داشته باشد،بهاي اعيان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهاي موجود بين زارع و مالك و يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملك به ايشان و بقيه به مالك پرداخت مي گردد.))

تفاوت حق زارعانه با حق تحجیر چیست؟

۱.حق زارعانه در نتیجه تلاش مستمر زارع و انجام مرغوبیت یا حفظ مرغوبیت زمین مزروعی برای زارع ایجاد می شود.ولی حق تحجیر در خصوص شروع به احیا و آبادانی نسبت به زمین های فاقد سابقه احیا و بدون مالک محقق می شود.

۲.حق زارعانه ایجاد حق مالکیتی برای زارع علیرغم فعالیت های مستمر و طولانی برای وی نمی نماید.ولی حق تحجیر موجب ایجاد حق مالکیت می نماید.

تفاوت حق زارعانه با حق انتفاع چیست؟

۱.حق انتفاع یک حق مالی و یکی از اقسام حقوق عینی است.ولی در خصوص حق زارعانه نظرات مختلفی ابراز و گروهی قائل به حق عینی بودن و گروهی قائل به دینی بودن آن هستند.

۲.حق زارعانه صرفا در مال غیر منقول و آنهم صرفا در اراضی مزورعی ایجاد می شود، ولی حق انتفاع در اموال منقول و غیر منقول ایجاد می شود.

۳. حق انتفاع حق استفاده از منافع ملک بدون آنکه منافع در مالکیت منتفع قرار گیرد.در حالی که حق زارعانه حقی مستقل از عین و منفعت است و زارع حق مطالبه آن را از مالک دارد.

تفاوت حق زارعانه با حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری که به مناسبت مالکیت در ملک خود دارا می گردد و یک حق مستقل نیست و صرفا در مال غیرمنقول ایجاد می گردد.

۱.حق ارتفاق برای کمال انتفاع از ملک صاحب حق ارتفاق ایجاد می گردد .در حالی که حق ارتفاق تابع ملک نیست و مستقلا برای زارع ایجاد می گردد.

۲.حق ارتفاق در املاک مسکونی و اداری و تجاری ایجاد می گردد،ولی حق زارعانه صرفا در زمین مزروعی برای زارع ایجاد می گردد.

۳.حق ارتفاق یک حق عینی و تابع مال غیر منقول است.ولی در خصوص حق زارعانه نظرات مختلفی ابراز و گروهی قائل به  حق عینی بودن و گروهی قائل به دینی بودن آن هستند.