جرم فروش مال غیر به معنای انتقال نامشروع و غیرقانونی هر قسم از اموال متعلق به غیر اعم از عین یا منفعت به شخص ثالث بدون اینکه انتقال دهنده مالکیتی نسبت به مال داشته باشد یا اجازه انتقال به شخص ثالث را از سوی مالک اخذ نموده باشد، خود را مالک مال یا دارای اختیار قانونی واگذاری معرفی نماید و با این روش اقدام به جلب منفعت برای خود یا شخص ثالث و ایجاد ضرر به مالک نماید. توضیح تکمیلی اینکه، جرم فروش مال غیر صرفا در قالب عقد بیع محقق نشده و به هر شکل از عقود تملیکی اعم از اجاره، صلح، هبه، معاوضه و…می تواند صورت پذیرد و نوع شکل انتقال موضوعیتی ندارد.
شرایط و ارکان تحقق جرم فروش مال غیر
-
عنصر قانونی جرم فروش مال غیر
قانونگذار وفق ماده 1 قانون مجازات انتقال مال غیر ( قانون عام ) و ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک ( قانون خاص ) ، به جرم انگاری آن پرداخت است و با عنایت به تشابه آن از حیث اقدامات مجرمانه، از اقسام صور جرم کلاهبرداری (در حکم کلاهبرداری ) محسوب نموده و مجازات جرم کلاهبرداری را مشمول آن دانسته است. که براساس ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ ، مرتکب جرم علاوه بر رد مال، به حبس از ۱ تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که مورد انتقال قرار داده است، محکوم خواهد شد.
-
عنصر مادی جرم فروش مال غیر
وفق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب 1308/01/05 موضوع جرم انتقال مال اعم از عین یا منفعت متعلق به غیر بدون مجوز قانونی در قالب های حقوقی اعم از بیع، اجاره، صلح، هبه و…به شخص ثالث است. و فروش یکی از اقسام حالتهای واگذاری است.
لازم به ذکر است، در اموال مشاعی انتقال قدرالسهم شریک هرچند مالکیت مشاعی است، باز هم مشمول تعریف جرم فروش مال غیر خواهد بود.
-
عنصر معنوی جرم فروش مال غیر
جرم فروش مال غیر از زمره جرایم عمدی است و برای تحقق آن لازم است که مرتکب با علم و آگاهی نسبت به تعلق مال به غیر و فقدان مجوز قانونی و با سوء نیت مجرمانه در جهت کسب منفعت برای خود یا شخص ثالث و اضرار به مالک مال اقدام به انتقال نماید.
بنابراین اگر مرتکب تصور تعلق مال به خود یا دارا بودن مجوز را از سوی مالک داشته باشد و بتواند نسبت به اثبات این موضوع اقدام نماید، از مسئولیت کیفری مبرا می گردد.
مجازات فروش مال غیر در قانون جدید
مجازات جرم فروش مال غیر در قانون جدید ، شامل حبس از یک تا هفت سال و جزای نقدی معادل مال فروخته شده و همچنین رد مال به صاحب اصلی آن است و اگر فروشنده کارمند دولت باشد، به انفصال ابد از خدمات دولتی نیز محکوم خواهد شد.
مجازات معاونت در جرم فروش مال غیر چیست؟
قانونگذار در ماده ۱۲۷ قانون مجازات اسلامی به عنوان قاعده عام به مجازات معاون جرم فروش مال غیر اشاره نموده است. که دراین ماده آمده است : (( درصورتیکه درشرع یا قانون، مجازات دیگری برای معاون تعیین نشده باشد، مجازات وی بشرح بندهای الف تا ت برحسب مورد خواهد بود…)) که با توجه به شمولیت بند ت ماده ۱۲۷ قانون اعلامی برای جرائم تعزیری و عدم پیش بینی مجازات برای معاون جرم انتقال مال غیر در قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب 1308/01/05 و قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا،اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷، بند ت ماده ۱۲۷ قانون مجازات اسلامی ملاک عمل برای تعیین مجازات معاون جرم خواهد بود.
جرم فروش در اموال مشاعی و مجازات فروش اموال مشاع توسط شریک
علیرغم اختلاف نظر حقوقی در خصوص جرم بودن یا نبودن اقدام شریک در انتقال قدرالسهم شریک خود، دکترین حقوقی و رویه دادسرا و محاکم کیفری قائل به جرم بودن این اقدام شریک غیر ماذون با فرض تجمیع شرایط تحقق جرم انتقال مال غیر که در بندهای مذکور بیان شد می باشند.
بنابراین شریک صرفا حق انتقال قدرالسهم خود ولو بدون رضایت شریک خود به غیر را دارد. ولی حق واگذاری قدرالسهم شریک را جزئا یا کلا به غیر ندارد و لذا استدلال تجمیع حقوق مشاعی شریک در جزء جز سهام موجبات سلب مسئولیت کیفری شریک متخلف نخواهد شد.
که مجازات قانونی شریک و معاون به مانند سایر اشخاص در بندهای مذکور تقدیم حضور گردیده است.
شکایت فروش مال غیر توسط خریدار
اگر خریدار در حین معامله بداند که فروشنده مالک مال نیست، مرتکب جرم شده و قابل مجازات است. این موضوع به دلیل مشارکت در کلاهبرداری و تبانی با فروشنده در انتقال مال غیر است. در این صورت، خریدار ممکن است، مورد پیگرد کیفری نیز قرار گیرد.
با این حال، اگر خریدار از عدم مالکیت فروشنده آگاه نباشد و مال را با حسن نیت خریداری کند، مجرم شناخته نخواهد شد. در این صورت، خریدار می تواند برای حفظ حقوق خود اقدامات قانونی ذیل را انجام دهد.
- طرح شکایت کیفری
خریدار می تواند به دلیل کلاهبرداری از فروشنده نسبت به طرح شکایت کیفری و رد مال اقدام کند. در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت فروشنده، فروشنده موظف است، ثمن معامله را به خریدار بازگرداند.
- طرح شکایت حقوقی
علاوه بر شکایت کیفری، خریدار با حسن نیت می تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه صالح، درخواست استرداد ثمن معامله به نرخ روز مبیع را به جهت مستحق للغیر بودن و جبران هرگونه کاهش ارزش آن را مطرح کند. این اقدام به خریدار اجازه می دهد تا زیان مالی خود را جبران کند.
فروش مال غیر با قولنامه
در بسیاری از موارد، فروش مال غیر از طریق قولنامه یا اسناد عادی انجام می شود که همین موضوع باعث می شود، خریدار تصور کند که معامله ای قانونی انجام داده است. اما بر اساس قوانین موجود، فرقی نمی کند که انتقال مال غیر با استفاده از سند عادی انجام شود یا سند رسمی. در هر دو حالت این عمل جرم محسوب شده و قابل تعقیب است.
اگر خریدار بدون اطلاع از غیرقانونی بودن معامله، مال را خریداری کرده باشد، قانون از او حمایت می‌کند و پس از اطلاع از حقیقت، باید نسبت به استرداد مال به صاحب اصلی اقدام کند. در این صورت، او می تواند برای جبران خسارت، علیه فروشنده طرح دعوی کند و مطالبه ضرر و زیان نماید. اما اگر خریدار در زمان معامله از غیرقانونی بودن آن آگاه بوده و با فروشنده همدست شده باشد، به عنوان شریک جرم تحت پیگرد قرار خواهد گرفت.
چه کسانی حق طرح شکایت فروش مال غیر را دارند؟
در موارد فروش مال غیر، دو گروه اصلی حق طرح دعوا دارند:
- مالک اصلی :
مالک می تواند علیه فروشنده به اتهام فروش مال غیر شکایت کند. همچنین، اگر خریدار از عدم مالکیت فروشنده آگاه باشد، مالک می تواند علیه فروشنده و خریدار نسبت به طرح شکایت تبانی برای بردن مال غیر اقدام نماید.
- خریدار ناآگاه :
خریداری که از عدم مالکیت فروشنده بی اطلاع باشد، می تواند علیه فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت کند و ثمن معامله و غرامات ناشی از کاهش ارزش آن را مطالبه نماید.
مدارک لازم برای شکایت فروش مال غیر
- ارائه اسناد و مدارک مثبت مالکیت از قبیل قراردادها و اسناد عادی و رسمی
- درخواست استماع شهادت شهود و مطلعین و ضمیمه نمودن استشهادیه
- اخذ تامین دلیل جهت احراز سوابق تصرفات شاکی و طرف دعوا
- درخواست ارجاع امر به کارشناسی
- درخواست معاینه و تحقیقات محلی
- درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و پلیس راهور و سایر دستگاه های مربوطه
روش اثبات مالکیت هنگام فروش مال دیگری چیست؟
برای اثبات مالکیت در روند قانونی فروش مال دیگری، می‌توان از اسناد زیر استفاده کرد :
- اسناد مالکیت :
سند رسمی مال، بهترین مدرک برای اثبات مالکیت است. در صورت عدم وجود سند رسمی، اسناد عادی و رسید پرداخت نیز قابل استناد می باشند.
- گواهی ثبت :
گواهی پایان کار و گواهی انحصار وراثت نیز می‌توانند در اثبات مالکیت موثر باشند.
- شهادت شهود :
شهادت افرادی که از مالکیت فرد بر مال آگاه هستند، می‌تواند به اثبات مالکیت کمک می نماید.
- احکام قضایی :
. اگر مالکیت در محاکمات قبلی ثابت شده باشد، از این احکام می توان به عنوان دلیل قابل قبول جهت اثبات مالکیت بهره مند شد.
- کارشناس رسمی :
در برخی موارد، قاضی ممکن است از کارشناس رسمی بخواهد تا با بررسی مدارک، نظر خود را در مورد مالکیت مال ارائه نماید.
آیا جرم فروش مال غیر قابل تعلیق است؟ – آیا جرم فروش مال غیر قابل تعویق است ؟
بله، جرم فروش به غیر و شروع به آن نیز قابل تعلیق و تعویق است. بموجب ماده 46 قانون مجازات اسلامی مقرر شده است:
در جرائم تعزیری درجه سه تا هشت دادگاه می تواند در صورت وجود شرایط مقرر برای تعویق صدور حکم (مصرح در ماده ۴۰ قانون مجازات اسلامی)، اجرای تمام یا قسمتی از مجازات را از یک تا پنج سال معلق نماید. دادستان یا قاضی اجرای احکام کیفری نیز پس از اجرای یک سوم مجازات می تواند از دادگاه صادرکننده حکم قطعی، تقاضای تعلیق نماید. همچنین محکوم می تواند پس از تحمل یک سوم مجازات، در صورت دارا بودن شرایط قانونی، از طرف دادستان یا قاضی اجرای احکام کیفری تقاضای تعلیق نماید.
آیا جرم فروش مال غیر قابل گذشت است؟
خیر، با تصویب ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۰۴ قانون مجازات اسلامی، حد نصاب مالی برای قابل گذشت بودن جرم انتقال مال غیر برداشته شده است و این جرم به عنوان یک جرم غیر قابل گذشت محسوب می شود و گذشت شاکی خصوصی نیز موجب موقوفی تعقیب نخواهد شد.
تفاوت جرم تبانی برای بردن مال غیر با جرم فروش مال غیر
در حالی که جرم فروش مال غیر به انتقال غیرقانونی مال شخص دیگر توسط یک فرد اطلاق می شود، تبانی برای بردن مال غیر نشان دهنده همدستی و توافق چندین نفر برای انجام این عمل مجرمانه است. در تبانی، معمولاً چند نفر نقش های مختلفی مانند فروشنده، خریدار، شاهد جعلی یا واسطه را ایفا می کنند تا معامله غیرقانونی را پوشش دهند.
رای وحدت رویه 852 هیات عمومی دیوان عالی کشور در مورد جرم فروش مال غیر
رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ دیوان عالی کشور در مورد فروش مال غیر، انتقال مال غیر به عنوان وثیقه را جرم تلقی کرده و مشمول مجازات شروع به کلاهبرداری می داند. این رای به صراحت بیان می کند که اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری منتقل کند و سپس بدون مجوز قانونی و با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، آن را به عنوان وثیقه نزد مرجعی قرار دهد، مرتکب جرم شده و قابل مجازات است.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۶۱۵ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ در خصوص جرم فروش مال غیر
۱۴۰۳/۰۲/۲۵
۷/۱۴۰۲/۶۱۵
شماره پرونده ۶۱۵-۱۸۶/۱-۱۴۰۲
استعلام:
شخص (الف) عليه شخص (ب) بابت قطعه زمینی که سند رسمی دارد و در حال حاضر به نام شخص (ب) میباشد. به طرح دعوای اثبات مالکیت و دعوای خلع ید اقدام می نماید شخص (ب) پیش از صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خود بابت اثبات مالکیت ملک و خلع ید نسبت به انتقال ملک به صورت رسمی به شخص دیگری اقدام می نماید.
- آیا در این فرض نامبرده مرتکب بزه انتقال مال غیر شده است؟
- حال چنانچه شخص (ب) پس از صدور حکم به محکومیت وی به اثبات مالکیت شخص و خلع يد (به نفع الف) و اجرای حکم خلع ید نسبت به انتقال ملک به ثالث اقدام نماید آیا عمل وی مشمول عنوان انتقال مال غیر خواهد بود؟ با عنایت به اینکه هنوز سند رسمی به نام شخص ب میباشد تشریفات قانونی جهت ابطال سند و انتقال آن به نام الف انجام نشده است.
پاسخ :
- قطع نظر از اینکه سوال مطرح شده فروض متفاوتی دارد با این وجود چنانچه شخص «ب» قبلاً قطعه زمینی را به «الف» انتقال داده باشد و پس از انتقال ملک به «الف» آن را دوباره به شخص دیگری انتقال دهد، عمل مرتکب با احراز عنصر روانی، بزه انتقال مال غیر خواهد بود و در این خصوص طرح یا عدم طرح دعوای حقوقی از سوی خریدار، مؤثر در مقام نیست و در صورتی که بین «الف» و «ب» در اصل مالکیت اختلاف باشد، موضوع می تواند مشمول مقررات ماده ۲۱ قانون آیین دادرسی کیفری و از موارد صدور قرار اناطه کیفری باشد.
- انتقال ملک توسط شخص «ب» دارنده سند رسمی مالکیت به «ج» بعد از صدور حکم قطعی مغایر با سند مالکیت با فرض اطلاع وی از صدور چنین حکمی از مصادیق انتقال مال غیر است.
