دستور فروش ملک مشاع مطابق با ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی صرفا پس از عدم امکان افراز و تقسیم شدن ملک مشاع در اداره ثبت و دادگاه قابلیت طرح خواهد داشت.با این توضیح که پس از آنکه مالک مشاعی بموجب ماده 1 قانون مذکور به تکلیف قانونی خود در جهت درخواست افراز ملک مشاع و تقسیم شدن مال مشاعی از سوی اداره ثبت یا دادگاه اقدام نمود و این درخواست منتج به رد شدن خواسته مذکور گردید، قانونگذار برای شریک امکان طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع را از طریق دادگاه جهت منتفی شدن موضوع شرکت شرکای ملک را پیش بینی نموده است.

که دادگاهها علیرغم دعوی نبودن این درخواست، غالبا با تشکیل جلسه دادرسی اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع در قالب دادنامه می نمایند و متعاقبا بدون صدور اجرائیه، دادنامه صادره را به همراه سایر مستندات و با تشکیل پرونده اجرائی به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می نمایند. لازم به ذکر است، در جهت امکان اجرای مزایده ملک مشاع ممکن است حسب مورد، به علت عدم همکاری شریک یا متصرف طرح دعوای خلع ید ، رفع تصرف عدوانی و نیز مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک ضرورت داشته باشد.

منظور از دستور فروش ملک مشاع چیست؟

چنانچه عملیات ثبتی ملکی خاتمه پیدا کرده و مالکین این ملک به نحو اشاعه قصد داشته باشند به مشارکت خود خاتمه بدهند باید به اداره ثبت محل مراجعه و درخواست افراز خود را ارائه دهند و اگر ملک قابلیت افراز نداشته باشد، رئیس اداره تصمیم خود دایر بر عدم قابلیت افراز ملک را صادر می نماید و در صورت قطعیت تصمیم بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شر کا دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد .

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک مشاع بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می نماید. رسیدگی به دعوای فروش، مسبوق به طرح دعوای افراز در اداره ثبت اسناد و املاک می باشد. دستور فروش ملک مشاع همیشه حضوری است و امکان این که متصف به وصف غیابی گردد، وجود ندارد. این مهم از عنوان مبحث سوم از فصل یازدهم از باب سوم از قانون آیین دادرسی مدنی استنباط می گردد. در دستور فروش ملک از طریق دستور فروش رعایت مستثنیات دین ضرورت ندارد، زیرا رعایت آن در مواردی که مال برای وصول دین فروخته می شود الزامی است.

چه زمانی می توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را نمود؟

قانون فروش ملک مشاع

1. ماده ۴ قانون افراز و فروش ملک مشاع
2. مواد ۹ و ۱۰ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

شرایط صدور دستور فروش ملک مشاع – شرایط و نحوه طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع در دادگاه 

شرط اساسی طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع عدم امکان افراز ملک در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. با این توضیح که شریک مشاعی ابتدائا می بایست بموجب ماده 1 قانون افراز و فروش ملک مشاع اقدام به طرح درخواست افراز ملک مشاعی در اداره ثبت محل وقوع ملک نماید و در فرض امکان افراز و تقسیم اداره ثبت با رعایت مقررات ثبتی مربوطه نسبت به افراز و تقسیم ملک مشاع فی ما بین شرکا اقدام می نماید. در غیر اینصورت به صدور گواهی عدم افراز ملک اقدام می نماید، که این تصمیم قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. که با فرض عدم اعتراض متقاضی یا تائید شدن تصمیم صادره در دادگاه، مالک مشاعی می تواند با ضمیمه نمودن گواهی عدم افراز نسبت به طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.

طرفین درخواست دستور فروش ملک مشاع

هر یک از شرکا می تواند به عنوان خواهان اقدام به طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع در قالب فرم دادخواست نماید و می بایست نسبت به طرف دعوا قراردادن تمامی شرکا در ستون خوانده اقدام نماید.در غیر اینصورت دعوی به علت عدم طرح صحیح خواسته منتج به صدور قرار رد درخواست خواهد شد. 

مراحل دستور فروش ملک مشاع -مراحل طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه 

برای اخذ دستور فروش ملک مشاع باید مراحلی طی شود که به شرح زیر است:

• مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و اخذ گواهی عدم افراز
• ارائه دادخواست از سوی یکی از شرکاء علیه شرکای دیگر
• اخذ استعلام ثبتی از سوی شعبه دادگاه
• در صدور دستور فروش ملک مشاع نیازی به تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین نیست.
• چنانچه ملک بازداشت نباشد، دستور فروش ملک صادر می شود.

آیا می توان دستور فروش مال مشاع منقول را درخواست نمود؟

دستور فروش مال مشاع منقول امکان پذیر نیست. در صورتی که مال منقولی بین چند نفر به صورت مشاع باشد و شرکاء در خصوص فروش آن توافق نداشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای صدور حکم فروش را بنمایند.

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع

برای گرفتن دستور فروش نمی توان زمان دقیقی تعیین کرد. اما با توجه به رویه و تجربیاتی که در این زمینه وجود دارد، که با توجه به اوقات جلسات دادرسی هر شعبه متغیر است. لکن غالبا حدود دو ماه زمان می برد.

برای دستور فروش ملک مشاع چه مدارکی لازم است؟

برای دستور فروش ملک مشاع از طریق دادگاه نیاز به مدارک ذیل می باشد:

• کپی مصدق سند مالکیت
• گواهی عدم افراز
• مدارک هویتی متقاضی
• گواهی انحصار وراثت در خصوص ملک ورثه ای
• وکالتنامه وکیل در صورتی که درخواست از سوی وکیل صورت گیرد.

نحوه تنظیم دادخواست دستور فروش 

در دستور فروش چنانچه بین شرکا در خصوص فروش ملک مشاع رضایت وجود داشته باشد رضایت نامه تمام شرکا و نیز گواهی عدم افراز و قطعیت آن ضم پرونده امر گردیده و سپس محتویات پرونده و در قالب درخواست دستور فروش اقدام لازم انجام خواهد شد.

 در دستور فروش چنانچه بین شرکا رضایتی وجود نداشته باشد، بایستی دادخواست صدور حکم بر الزام خوانده به فروش سهم مشاعی مطرح گردد و کلیه الزامات قانونی رسیدگی به دعاوی در مورد این دادخواست نیز لازم الرعايه خواهد بود.

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع و فروش ملک مشاع موضوع دستور فروش، آیا می توان دعوای اعتراض به گواهی عدم افراز صادره از سوی اداره ثبت را مورد رسیدگی قرار داد؟ آیا دعوی ابطال دستور فروش صادره از سوی دادگاه می تواند مسموع باشد؟

صدور دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است. حال هر گاه بدون توجه به اعتراض و بدون قطعیت تصمیم واحد ثبتی، دستور فروش ملک مشاع صادر شده باشد، مرجع صادر کننده باید از دستور خود به عدول نماید و پس از رسیدگی به اعتراض مزبور، نسبت به درخواست فروش تعیین تکلیف نماید.

دستور فروش ملک مشاع نه حکم است و نه قرار، بنابراین، قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست و نمی تواند موضوع دعوای ابطال قرار گیرد. اما هرگاه مرجع قضایی صادر کننده پی به اشتباه خود ببرد باید مستدلاً از آن عدول نماید.

رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع نیاز به تعیین وقت رسیدگی دارد؟ 

چنانچه ملک، سابقه ثبتی داشته باشد و تقاضای دستور فروش از دادگاه شود، نیاز به تعیین وقت رسیدگی ندارد؛ چون در یک مرحله، اداره ثبت، موضوع افراز و عدم افراز را بررسی و گواهی عدم افراز صادر کرده و دادگاه صرفاً دستور فروش ملکی که ثبت نظریه عدم افراز داده را صادر می کند و فرقی نیز بین مغازه و غیر مغازه نیست و تأثیری در حق سرقفلی و غیره ندارد؛ زیرا خریدار جدید، قائم مقام مالکین قبلی می شود. اما در مورد ملکی که سابقه ثبتی ندارد، اگر تقاضای دستور فروش خواسته شود باید وقت رسیدگی تعیین طرفین دعوی در مورد امکان افراز یا عدم افراز بررسی شود.

آیا نسبت به ملکی که در بازداشت است می توان دستور فروش صادر کرد؟

دادگاه در املاکی که سابقه ثبتی دارند، حتماً باید در خصوص بازداشت بودن یا در رهن قرار داشتن ملک از اداره ثبت استعلام نماید. در صورتی که ملک به هر دلیلی بازداشت باشد، امکان صدور دستور فروش وجود نداشته و ممنوع است. زیرا مخل حقوق ذی نفع می باشد. لذا نیاز به رفع بازداشت ملک توقیفی می باشد.

بنابراین درخواست باید رد شود؛ مگر اینکه متقاضی فروش با وحدت ملاک از ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی قبلاً کلیه دیون و خسارات قانونی و حقوق دولت را تودیع نموده باشد. نظریه مشورتى شماره ۷/۹۸/۵۵۵ مورخ ۱۳۹۸/۷/۳۰ مؤید این نظر است.

 با این حال اداره حقوقی در نظریه ای دیگر تحت شماره ۷/۱۴۰۲/۶۴ مورخ 1403/03/02 دستور فروش را ممنوع ندانسته ،اما انجام مزایده را منوط به تودیع كلية ديون مدیون اعلام نمود.

در این نظریه آمده است: «اولاً .. دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف کننده صادر می کند.

ثانیاً … در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده ۵۵ قانون اخیرالذکر امکان پذیر است و در هر حال ، فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم و یا مرتهن امکان پذیر نیست.

آیا نسبت به ملکی که در رهن است می توان دستور فروش صادر کرد؟

عده ای معتقدند در این فرض نیز همانند در بازداشت بودن ملک، قابلیت صدور دستور فروش وجود نداشته و درخواست باید رد شود. اما عده ای دیگر معتقدند صدور دستور فروش در این فرض با حفظ حقوق مرتهن مانع قانونی ندارد .

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۷/۹۶/۲۲۶۷ مورخ 1396/09/22 نظر دوم را تأیید کرده و این گونه بیان داشت : (( اولاً، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست، زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن صادر می کند .

ثانیاً: اجرای دستور فروش منوط به فک رهن یا جلب رضایت مرتهن است و بدون رضایت مرتهن، امکان فروش ملک مرهونه و پرداخت طلب مرتهن از سوی اجرای احکام می وجود ندارد.))

آیا دستور فروش ملک مشاع قولنامه ای امکان پذیر است؟

خیر، طرح دستور فروش ملک مشاع قولنامه ای امکان پذیر نیست. بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، صدور دستور فروش منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید یا قولنامه، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست.

درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز تا زمانی که سهم مشاع خریداری شده رسما به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش نیست.

یعنی خریداری که به صورت عادی ملک به وی انتقال یافته، ابتدائا باید نسبت به طرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت ملک اقدام و  پس از اخذ و اجرای حکم به نفع خود، می تواند درخواست دستور فروش مال مشاع را مطرح نماید.

دستور فروش ملک مشاع بدون سند رسمی

دستور فروش ملک مشاع بدون سند رسمی فاقد مبنا و توجیه قانونی می باشد. به موجب ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و آئین نامه اجرایی آن، امکان طرح درخواست فروش ملک مشاع منحصر به املاکی است که دارای سابقه ثبتی اند و در چنین مواردی باید اقدام به تقسیم ملک مشاع نمود. در املاکی که فاقد سند رسمی هستند، دادگاه پس از بررسی کامل و ارجاع امر به کارشناسی و احراز عدم قابلیت افراز و تقسیم، حکم به فروش ملک مشاع صادر می نماید.

دستور فروش ملک مشاع ورثه ای

دستور فروش ملک مشاع ورثه ای که دارای سند رسمی و سابقه ثبتی باشد و گواهی عدم افراز نیز اخذ شده باشد، امکان پذیر است. درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع ورثه ای، از سوی هر یک از ورثه با ارائه گواهی انحصار وراثت امکان پذیر است.

اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاع

طبق نظریه مشورتی شماره ۱۰۹/۹۹/۷ اداره حقوقی قوه قضائیه، طرح دعوای اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاع قابل پذیرش نیست. اما با توجه به اینکه دستور قابل عدول است، چنانچه مرجع صادرکننده، به هر دلیلی از جمله اعتراض ثالث که مدعی حقی در مال است، عدول از آن را لازم تشخیص دهد، می تواند مستدلا از این دستور عدول کند.

صدور دستور فروش ملک مشاع در صلاحیت چه دادگاهی است؟

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، درخواست دستور فروش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش به صدور اجرائیه نیازی ندارد و کافی است، از دادگاه درخواست شود پرونده جهت اجرای دستور فروش، به واحد اجرای احکام فرستاده شود.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع به شرح ذیل می باشد:

• پس از ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام، کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک موضوع دستور فروش تعیین می شود.
• پس از اعلام نظر توسط کارشناس، نظریه وی به طرفین ابلاغ می شود.
• هر یک از طرفین می توانند در مهلت ۷ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض نمایند.
• چنانچه اعتراضی صورت نگیرد، آگهی مزایده تنظیم و منتشر می شود.
• در خصوص مزایده ملک مشاع، محدودیت تجدید مزایده وجود ندارد و چنانچه ملک به فروش نرود، می توان به دفعات مزایده را تجدید نمود.
• در صورتی که ملک در مزایده به فروش رود، دادگاه در اجرای دستور فروش ملک مشاع، وظیفه ای برای تخلیه ملک فروخته شده و تحویل آن به برنده مزایده ندارد.

در صورت عدم تخلیه ملک توسط متصرف، برنده مزایده باید دعوای مجزایی علیه وی مطرح نماید.

هزینه دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع غیر مالی بوده و هزینه چندانی ندارد. اما در مرحله اجرای دستور، هزینه کارشناسی باید توسط متقاضی پرداخت شود. همچنین با توجه به اینکه دستور فروش نیازی به صدور اجرائیه ندارد، نیم عشر دولتی نیز به آن تعلق نمی گیرد.

 آیا دستور فروش قابل اعتراض است؟

درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر ترافعی بودن آن دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند. دستور فروش نه حکم است و نه قرار و لذا صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست، بنابراین قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی ندارد، اما اگر دادگاه پی به اشتباه خود ببرد، باید طی صورت جلسه ای از آن عدول کند.

 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۰۹ مورخ 1399/04/09 اشعار داشته است : دستور فروش، رأی به معنای مذکور در ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹  نیست، بنابراین از شمول عنوان رأی مذکور در مواد ۴۱۷ و ۴۱۸ قانون یاد شده خارج است.

 در نتیجه، طرح دعوای اعتراض ثالث به استناد مواد یاد شده نسبت به دستور فروش منتفی است، اما با توجه به اینکه (( دستور )) على الاصول قابل عدول است، چنانچه مرجع صادر کننده به هر دلیلی از جمله اعتراض ثالث که مدعی حقی در مال است، عدول از آن را لازم تشخیص دهد، می تواند مستدلاً از این دستور عدول کند.

آیا صدور دستور فروش در املاک فاقد سابقه ثبتی نیز امکان پذیر است؟

 خیر، دستور فروش استثنائاً بنا به تصریح ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه آن منحصر به املاکی است که دارای سابقهٔ ثبتی هستند، لذا چنین اقدامی در خصوص این املاک فاقد مینا و توجیه قانونی بوده و می بایست وفق قواعد گفته شده در قانون مدنی در باب تقسیم مال عمل شود .

بنابراین، در املاک غیر ثبتی چنانچه دادگاه پس از بررسی کامل و ارجاع امر به کارشناس احراز نماید ملک قابلیت افراز و تقسیم از طریق افراز، تعدیل و یا رد ندارد، حکم به فروش ملک مشاع صادر مینماید( نه دستور فروش ) و این حکم نیز قابل تجدید نظر خواهی است. بنابراین، صحیح تر آن است که خواسته در این گونه املاک تقسیم مال مشاع از طریق فروش باشد. به هر تقدیر خواستۀ فروش مال مشاع نیز مانعی جهت رسیدگی ایجاد نمی کند و دادگاه وفق آنچه بیان شد اتخاذ تصمیم می نماید.

آیا در خصوص سرقفلی میتوان درخواست فروش داد؟

دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و لذا در مورد سرقفلی وجاهت قانونی ندارد. مستأجرین مشاعی محل کسب نمیتوانند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی به غیر را تقاضا نمایند، صلاحیت خاص دادگاه به صدور دستور فروش مال غیر قابل افراز ،در این باره موضوعیت ندارد.

خاطرنشان می سازد از جهتی دیگر مالک مشاعی که ملک آن دارای حق سرقفلی است می تواند در صورت غیر قابل افراز بودن ملک، صرفاً نسبت به اعیان درخواست فروش تقدیم نماید. دادگاه نیز باید صراحتاً به مستثنی بودن سرقفلی از عین ملک در تصمیم خود اشاره کند . بنابراین فروش ملک مشاع در این حالت هیچ خللی به حق کسب، پیشه و تجارت یا سرقفلی مستأجر وارد نمی آورد.

آیا شخصی که از طریق بیع نامه عادی ملکی که سابقه ثبتی دارد را به صورت مشاعی از احدی از مالکین خریداری کرده باشد میتواند درخواست فروش ملک مشاع تقدیم کند؟

نسبت به املاک ثبت شده ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخيص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست، همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری شده رسماً به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش و استماع نیست.( نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۸۹۷ مورخ 1391/07/23 )

آیا واحد اجرای احکام درباره دستور فروش ملک مشاع باید نیم عشر دولتی را اخذ کند؟

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۴۱ مورخ 1399/04/03 بیان داشته : دستور فروش ملک مشاعی، حکم نیست تا اجرای آن نیاز به اجرائیه داشته باشد، بنابراین پنج درصد مبلغ محکوم به موضوع ماده ۱۵۸ قانون اجرای احکام مدنی که بابت حق اجرای حکم بعد از اجرا وصول می شود، در فرض سؤال قابلیت وصول نداشته و وصول حق اجرا در این فرض سؤال منتفی است.

چگونه عواید فروش ملک مشاع تقسیم می‌ شود؟

اگر یکی از شرکا محجور باشد، ملک چگونه به فروش می رود؟

با توجه به اطلاق مواد ۱۲۴۱ قانون مدنی و ۸۳ قانون امور حسبی، فروش اموال غیر منقول محجور توسط قیم مستلزم رعایت غبطه محجور و تصویب دادستان است و مفروز یا مشاع بودن مالکیت اموال غیر منقول محجور مؤثر در مقام  نیست. بدیهی است در صورتی که موضوع تقسیم مال در بین باشد و این تقسیم به فروش مال منجر شود، مشمول حکم مقرر در ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی است.

آیا واحد اجرای احکام مکلف است ملک مورد مزایده موضوع دستور فروش را قهراً از متصرف انتزاع ید نموده و به برنده مزایده بدهد؟

اداره حقوقی در نظریه شماره ۷/۹۷/۱۹۱۳ مورخ 1397/07/04 به جهت حکم نبودن موضوع آن را از شمول ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی خارج می داند و بیان کرده «دادگاه در اجرای دستور فروش ملک مشاع وظیفه ای دایر بر تخلیه ملک فروخته شده و تحویل آن به برنده مزایده ندارد و مورد از ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی نیز منصرف است. زیرا در اجرای دستور مزبور اصولاً توقیف ملک و سپردن آن به مالک یا متصرف منتفی است.»

با این وصف، برنده مزایده در صورت عدم تخلیه ملک توسط متصرف باید دعوای جداگانه علیه وی مطرح کند.

اگر ملک به فروش نرود ،اجرای احکام تا چند مرتبه مجاز به برگزاری مزایده است؟

در خصوص مزایده ملک مشاع در راستای دستور فروش ،محدودیت مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام را نداشته و از شمول مواد مذکور خارج است و اگر ملک به فروش نرود ،چاره ای جز تجدید مزایده ولو به کرات به تقاضای ذی نفع نیست.

آیا زوجه می تواند درخواست فروش ملک همسر متوفای خود را بدهد؟

با توجه به ماده ۹۴۸ قانون مدنی، در صورت امتناع ورثه از اداء قیمت اموال غیر منقول به زوجه، وی می تواند حق خود را از عین اموال استیفا کند، بنابراین، در این حالت اموال غیر منقول موضوع ارث، وثیقه طلب زوجه از جهت میراث می باشد .

به عبارت دیگر زوجه نسبت به اموال مذکور دارای حق عینی بوده و وارث تا پرداخت حق زوجه حق تصرف و تغییر و انتقال عین ( اموال غیر منقول ) را ندارند که با توجه به مراتب و وجود حق عینی برای زوجه در دعوای تقسیم با فروش مال مشاعی لزوماً وی می بایست طرف دعوا قرار گیرد. ( نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۳۵ مورخ ۱۳۹۵/۸/۱۲ ) بنابراین، با این وصف در صورتی که حق زوجه اما نشود، وی نیز می تواند درخواست فروش ملک مشاعی و دریافت حق السهم خود را تقدیم دادگاه نماید.

اگر متقاضی خواسته مطالبه خسارات دادرسی یا خواسته دیگری مطرح نماید، تکلیف دادگاه چیست؟

با توجه به اینکه در فرض درخواست صدور دستور فروش رسیدگی ترافعی وجود ندارد و تصميم دادگاه یک تصمیم اداری است، بنابراین هیچ خواسته ای قابل استماع نیست و اگر مطرح شود دادگاه درباره اصل درخواست، در صورت وجود شرایط ،دستور فروش و درباره مازاد بر آن قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید. دستور فروش قابل اعتراض نیست، اما قرار عدم استماع دعوا قابل تجدید نظر خواهی است. مضافاً اینکه در خصوص خواسته خسارات دادرسی، رابطه سببیت نیز برقرار نیست.

آیا صدور دستور فروش ملک مشاع نسبت به ملک در رهن امکان پذیر است؟

در این خصوص محاکم قضائی رویه های متفاوتی دارند، برخی بر این عقیده اند که اگر ملک در رهن باشد تا رفع مانع و فک رهن، فروش امکانپذیر نمی باشد، اما برخی دیگر صدور دستور فروش را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف‌ کننده بلامانع می دانند، جدیدترین نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر پذیرش این دعوی در صورت در رهن یا توقیف بودن ملک دارد.

اگر دادگاه حسب اظهار نظر کارشناس عنوان نماید ما ترک مورث غير قابل تقسيم است باید به چه نحوی عمل نماید؟

در صورت غیر قابل تقسیم بودن ترکه، دادگاه باید دستور فروش ترکه را صادر نماید و نمی تواند رأی بر بطلان دعوا صادر کند.

آیا می‌توان خلع ید مشاعی و دستور فروش ملک مشاع را همزمان مطرح کرد؟

خلع ید مشاعی و دستور فروش به طور همزمان و در یک دادخواست قابل انجام نیست. چرا که دعوای خلع ید نیاز به صدور حکم و قطعیت دارد، اما دستور فروش حکم یا قرار نبوده و قابل اعتراض نیست.

در مواردی که برخی از شرکاء ملک مشاعی را در تصرف دارند بهتر است، در ابتدا اقدام به طرح دعوای خلع ید مشاعی و تخلیه ملک مشاعی نمود و سپس درخواست دستور فروش را مطرح کرد.

موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع | آیا دستور فروش را می توان باطل کرد؟ 

• اشتباه در غیر قابل افراز بودن ملک

• عدم طی مراحل لازم در اداره ثبت

• وجود اختلاف ماهوی بین شرکا

• نقص در تشریفات صدور دستور

• طرح دعاوی ماهوی مرتبط

• اشتباه در تشخیص شرکا یا سهم‌ الشرکه

• وجود موانع قانونی برای فروش

• تخلفات در مراحل مزایده

  آیا امکان اخذ دستور موقت در دستور فروش وجود دارد؟

  بله، امکان اخذ دستور موقت در پرونده‌های مربوط به دستور فروش ملک مشاع وجود دارد. و دادگاه با فرض پذیرش درخواست، ابتدائا اقدام به اخذ خسارت احتمالی تا زمان بررسی وضعیت اعتراض به دستور فروش را صادر می کند.

  تفاوت دستور فروش با حکم فروش

  دستور فروش و حکم فروش هر دو ناظر بر فروش مال، به‌ویژه ملک مشاع هستند؛ اما از نظر ماهیت، تشریفات، آثار و روش اعتراض کاملاً متفاوت‌ اند و نباید با یکدیگر خلط شوند.

  ۱. دستور فروش
  دستور فروش یک تصمیم غیر ترافعی و اداری ـ قضایی است که دادگاه بدون ورود به ماهیت اختلاف و بدون برگزاری تشریفات کامل دادرسی صادر می‌کند. مهم‌ترین مورد استفاده آن، زمانی است که ملک به‌موجب نظر اداره ثبت یا کارشناس غیر قابل افراز تشخیص داده شود. در این حالت، دادگاه صرفاً برای پایان دادن به وضعیت اشاعه، دستور فروش صادر می‌کند. این دستور حکم محسوب نمی‌شود؛ بنابراین قابل تجدید نظر نیست، اما قابل اعتراض نزد همان دادگاه است. صدور دستور فروش نیازمند دادخواست نیست و بالعکس با درخواست ساده قابل طرح است.

  ۲. حکم فروش
  حکم فروش یک رأی قضایی ترافعی و ماهوی است که پس از تشکیل دعوا، تبادل لوایح، رسیدگی، استماع دفاعیات و بررسی دلایل صادر می‌شود. حکم فروش زمانی مطرح است که میان شرکا یا ذی‌ نفعان، اختلاف واقعی و حقوقی وجود دارد؛ مانند اختلاف در مالکیت، میزان سهم، یا سایر امور ماهوی.
  این تصمیم، حکم به معنای ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی است و بنابراین قابل تجدید نظر و حتی فرجام‌ خواهی می‌باشد. اجرای آن نیز منوط به قطعیت حکم است.

  ۳. تفاوت‌های اصلی
  دستور فروش، تصمیمی سریع، ساده و غیر ترافعی برای فروش اموال غیر قابل افراز است؛ اما حکم فروش، رأیی قضایی و نتیجه رسیدگی ماهوی به اختلاف شرکاست. دستور فروش با درخواست انجام می‌ شود و قابل تجدیدنظر نیست؛ اما حکم فروش نیازمند دادخواست و طی تشریفات دادرسی کامل است و قابلیت تجدید نظر دارد. به بیان دیگر، دستور فروش ابزار اجرای قانون در اموال غیر قابل تقسیم است، در حالی که حکم فروش نتیجه حل یک دعوای حقوقی واقعی میان شرکاست.

اشخاص الف و ب از طریق قولنامه ملکی را در کرج خریداری می کنند، الف به دادگاه عنوان می دارد به دلیل اختلافات شدید با ب (خوانده دعوا) در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را دارم. آیا دادگاه می تواند صدور دستور فروش را از دادگاه درخواست کند؟

صرف داشتن سند عادی خرید، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست. همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری شده رسماً به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش استماع نیست.

 در دستور فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل تقسیم بودن ملک، چنانچه خواهان و یا محکوم له بعد از قطعیت حکم درخواست صدور اجرائیه ننماید آیا خواندگان یا احدی از آنها به لحاظ ذینفع بودن در موضوع حق درخواست صدور اجراییه و یا تعقیب عملیات اجرایی و یا درخواست مزایده و امثال آن را دارند یا خیر؟

چنانچه پلاک های مورد درخواست افراز طبق رای اداره ثبت اسناد و املاک قابلیت افراز نداشته باشد و دادگاه به درخواست احدی از شرکا دستور فروش صادر کرده باشد، وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب ۱۳۵۷ و نیز ماده ۹ آیین نامه اجرایی این قانون، به درخواست هر یک از شرکا، پلاک موضوع دستور فروش، از طریق مزایده فروخته خواهد شد و ضرورت ندارد که منحصراً متقاضی دستور فروش، تقاضای فروش پلاک یا پلاک های مذکور را کرده باشد؛ مگر این که شرکا به نحو دیگری توافق کرده باشند.

چنانچه پس از صدور دستور و تشکیل پرونده اجرایی شخصی با مبایعه نامه ای عادی مراجعه و مدعی خرید سهم خوانده شود؛ مانند آنکه مدعی مالکیت سه دانگ مشاع از ملک مورد مزایده شود، راهکار احقاق حق کدام است؟

طرح دعوای اعتراض ثالث به استناد مواد یاد شده نسبت به دستور فروش منتفی است؛ اما با توجه به اینکه دستور علی الاصول قابل عدول است، چنانچه مرجع صادر کننده به هر دلیلی از جمله اعتراض ثالث که مدعی حقی در مال است، عدول از آن را لازم تشخیص دهد،  می تواند مستدلاً از این دستور عدول کند.

آیا در مقام اجرای مزایده اموال غیر منقول ناشی از صدور حکم محکومیت یا دستور فروش مال مشاع علاوه بر نشر آگهی، ابلاغ زمان مزایده به طرفین پرونده نیز ضروری است؟

با عنایت به اینکه در قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ از جمله در مواد، ۱۳۰، ۱۳۱، ۱۴۳، ۱۴۴ این قانون برای طرفین (محکوم له و محکوم علیه) حقوقی در جلسه مزایده و پس از آن پیش بینی شده است و لازمه اعمال این حقوق اطلاع از وقت مزایده است؛ ابلاغ وقت مزایده به طرفین الزامی است و عدم ابلاغ میتواند از موجبات عدم تنفیذ و ابطال مزایده باشد؛ هر چند دستور فروش مال مشاع حکم نیست و بر طرفین آن عناوین محکوم له و محكوم عليه صدق نمی کند؛ اما از آنجا که وفق ملاک ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ شرکای مال مشاع نیز میتوانند در مزایده شرکت کنند و برنده شدن آنها با منع قانونی مواجه نیست، اما ابلاغ وقت مزایده به آنان نیز ضروری است.

در پروندهای حکم به تقسیم ترکه از طریق فروش ماترک و تقسیم بهای آن فی مابین ورثه، صادر شده است، با توجه به اینکه پس از دوبار مزایده خریداری نداشته باشد، قاضی اجرای احکام می بایست چه تصمیمی اتخاذ نماید؟

در پرونده تقسیم ترکه از طریق فروش ما ترک، با توجه به این که دستور فروش در زمره احکام قابل اعتراض نمی باشد؛ بنابراین محدودیتهای مربوط به انجام مزایده مندرج در مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی به موضوع دستور فروش تسری ندارد و تا زمانی که تقسیم تر که اجرا نشده، با رعایت اعتبار ۶ ماهه ارزیابی بهای اموال و تجدید ارزیابی، دستور فروش قابلیت اجرایی دارد و نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۸۸۹ مورخ 1396/08/17 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز موید این معنا است.

الف دادخواست انتقال سند رسمی یک باب منزل مسکونی موروثی دارای پلاک ثبتی را به طرفیت برادر خود ب مطرح می کند. دادگاه در اثنای دادرسی متوجه می شود که برای ملک مورد دعوا سابقاً به علت قابل تقسیم نبودن آن دستور فروش قطعی صادر شده است. در این حالت آیا امکان پذیرش خواسته خواهان میسور است؟

دعوای مطروحه از طرف برادر علیه برادر دیگر به الزام وی به انتقال رسمی ملک که قبلاً دادگاه به علت غیر قابل تقسیم بودن آن دستور فروش داده است، قابل پذیرش در رسیدگی است و نمی توان دستور قبلی را از مصادیق اعتبار امر محکوم بها دانست. در هـر صورت دعوای مطروحه دعوای جدید است و دادگاه مکلف است به مستندات ابرازی رسیدگی و بر حسب مقررات قانونی اقدام به صدور رأی کند.

مالکیت پلاک ثبتی شماره ۱۲۴۵ فرعی از ۱۲ اصلی واقع در بخش ۵ ثبت اصفهان به صورت سه دانگ، سه دانگ متعلق به الف و ب می باشد، بعد از طی مراحل در اداره ثبت، در نهایت دادگاه به علت غیر قابل افراز بودن مورد نظر دستور فروش این پلاک را صادر می نماید با توجه به مراتب فوق، چنان چه در زمانی که دستور فروش پلاک مورد نظر صادر شده و پرونده به اجرای احکام ارسال گردیده، الف به عنوان مالک، سهم خود را به صورت رسمی به ج منتقل نماید تكليف ب به عنوان متقاضی افراز و تکلیف اجرای احکام چیست؟

از آنجایی که یکی از مقتضیات حقوق مالکانه افراد، حضور و اطلاع از هر نوع دعوا و یا ترافع و یا توافق در خصوص مورد مالکیت است، پس در مرحله صدور دستور ضروری است انتقال گیرنده مخاطب دستور فروش قرار گیرد و استناد به قائم مقامی در قرارداد توان مقابله با اصل مالکیت و حقوق ناشی از آن را ندارد.

اگر دستور فروش صادر و قبل از برگزاری مزایده یکی از شرکا سهم مشاع خود را انتقال دهد، در این خصوص برخی مراجع قضایی معتقد هستند که چون غیر قابل افراز بودن ملک قبلا اعلام شده و دستور فروش آن نیز صادر گردیده انتقال بعدی یکی از شرکا نمی تواند خللی به دستور فروش وارد کند زیرا سهم مشاعی منتقل شده، از ملکی است که ویژگی غیر قابل افراز آن منجر به صدور دستور فروش گردیده و انتقال گیرنده نمی تواند به دستور فروش ایرادی وارد نماید.

اما اگر انتقال سهم مشاع بعد از صدور دستور فروش و مزایده صورت پذیرد، منتقل الـيـه ایراد کند که از قبل سهم مشاع را خریداری کرده است و درخواست ابطال مزایده را نماید در این فرض نیز رویه مختلف است گروهی اعتقاد دارند چون انتقال سهم مشاعی بعد از صدور دستور فروش صورت گرفته و انتقال گیرنده قائم مقام مالک محسوب می گردد، فرآیند مزایده در فرض عدم اطلاع وی نیز صحیح است. کما اینکه مفاد مزایده و پلاک ثبتی در آگهی منتشر می گردد تا به معارضین احتمالی نیز ابلاغ قانونی گردد، پس مزایده صحیح است.

نظر دیگر آن است که در این فرض، رعایت تشریفات مزایده ضروری است و مزایده نسبت به سهم ج غیر نافذ و قابل ابطال است.

شماره نظریه : ۷/۱۴۰۲/ ۶۴ شماره پرونده : ۱۴۰۲-۸۷-۶۴ تاریخ نظریه : ۱۴۰۲/۰۳/۰۲

چنانچه سهم یکی از شرکای مشاعی ملکی که توسط اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، در توقیف یا رهن ثالث باشد، آیا شرکای دیگر می‌توانند صدور دستور فروش بابت حصه مشاعی خود را درخواست کنند؟ و یا آنکه ملک باید از رهن خارج شود تا صدور دستور فروش امکان‌پذیر شود؟

پاسخ:

اولاً، در فرض سؤال که در اجرای ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، به درخواست یکی از مالکان مشاع، دستور فروش ملک مشاع صادر و متعاقباً معلوم شده است، مالک دیگر سهم خود را در رهن قرار داده و یا حصه وی در توقیف است، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف‌کننده صادر می‌کند. ثانیاً، با توجه به ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون یادشده مصوب ۱۳۵۸/۰۲/۲۰هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده ۵۵ قانون اخیرالذکر امکان‌ پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف‌ کننده مقدم و یا مرتهن امکانپذیر نیست.

رای وحدت رویه در خصوص دستور فروش ملک مشاع

‌طبق رأی وحدت رویه شماره (۵۹/۲۹) ۱ – 1360/01/15هیأت عمومی دیوان عالی کشور مقرر شده است:

نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقود الاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 33 قانون امور حسبی مقرر‌ داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده ۳۲۶ همین‌ قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده اول قانون‌ افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته‌ شده علی‌الاصول ناسخ ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و‌ غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است.