وقتی که مالی در مزایده به فروش می رسد و سند انتقال اجرایی آن بنام برنده تنظیم می شود، انجام تخلیه ملک مزایده ای و تحویل آن به برنده مزایده توسط واحد اجرای احکام مورد انتظار است. اما برخلاف تصور عمومی، واحدهای اجرای احکام با تمسک به ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی که اعلامی می دارد: (( تسلیم مال فقط پس از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت.)) از تخلیه ملک مورد مزایده امتناع و برنده را به طرح دعوای خلع ید یا تخلیه ید به طرفیت متصرف یا مستاجر در دادگاه عمومی حقوقی دلالت می نمایند. البته با توجه به امکان وجود رویه مخالف و تفهیم بهتر موضوع، به ذکر نشست های مختلف قضایی و دلایل مخالفین اشاره خواهیم نمود.
مهلت تخلیه ملک مزایده ای
از تاریخ تنظیم تنفیذ صورتجلسه واگذاری ملک به برنده مزایده مالکیت به وی منتقل می شود، لکن تنظیم سند انتقال اجرایی جهت بهره مندی کامل از آثار حقوق مالکانه انجام می شود. اما از تاریخ تنفیذ صورتجلسه واگذاری و دستور انتقال به برنده مزایده، نامبرده می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی درخواست تخلیه و تحویل ملک را از متصرف بنماید. که از این تاریخ ادامه تصرفات غاصبانه است.
اما در خصوص مستاجر ملک مورد مزایده، از تاریخ اتمام مدت اجاره و درخواست رسمی برنده مزایده می بایست نسبت به تخلیه ملک مزایده ای اقدام نماید، در غیر اینصورت با عواقب طرح دعوای تخلیه ملک مسکونی یا تجاری و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مواجح خواهد شد.
شرایط تخلیه ملک مزایده ای چیست؟
-
تنظیم سند انتقال اجرایی بنام برنده مزایده :
جهت طرح دعوای خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای ، اثبات مالکیت ملک شرط اول است. که در خصوص املاک مزایده ای می بایست ابتدائا سند ملک در قالب سند انتقال اجرایی به نام برنده مزایده تنظیم شود.
لکن در خصوص املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند، با توجه به تنظیم صورتجلسه نقل و انتقال بنام برنده مزایده، به نظر ضرورتی جهت طرح خواسته اثبات مالکیت ملک نیست، زیرا صورتجلسه مزایده و تنفیذ آن توسط دادگاه اجرا کننده، در حکم سند رسمی اند
-
عدم اثبات بودن رابطه استیجاری فی مابین متصرف با مالک سابق :
چنانچه متصرف با تنظیم قرارداد اجاره با مالک قبلی نسبت به استیفای منافع اقدام می نماید و بعد از انقضای مدت از تخلیه و تحویل ملک امتناع می نماید، برنده مزایده به عنوان قائم مقام موجر می بایست با طرح دعوای تخلیه ملک وفق مقررات حاکم بر موضوع، نسبت به استیفای حقوق خود اقدام نماید.
-
اثبات تصرف عدوانی متصرف :
متصرف باید علی رغم ارسال اظهارنامه از سوی برنده مزایده از تخلیه و تحویل ملک امتناع نموده باشد. البته ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت متصرف به منزله ارسال اظهارنامه تلقی می گردد.
-
حسب مورد طرح دعوای خلع ید یا تخلیه ید علیه متصرف یا مستاجر :
در خصوص املاک ثبت شده، خواهان جهت طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای ملزم به ارائه سند رسمی یا اثبات ثبت در دفتر املاک اداره ثبت مربوط است.
اما اگر ملک در تاریخ توقیف دارای مستاجر بوده است و منافع به صورت صحیح به مستاجر واگذار شده است، با انقضای مدت اجاره، برنده مزایده می بایست نسبت به طرح دعوای تخلیه علیه مستاجر اقدام نماید.
حکم تخلیه ملک مزایده ای
همانگونه که بیان شد، با تنظیم سند انتقال اجرایی بنام برنده مزایده، نامبرده به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می شود و می تواند علیه محکوم علیه یا وثیقه گذار به طرح دعوای خلع ید و علیه مستاجر در فرضی که در زمان توقیف ملک دارای قرارداد اجاره بوده است، به طرح دعوای تخلیه وفق مقررات قانونی حاکم بر موضوع، اقدام نماید. لذا بهره مندی از خدمات وکیل متخصص ملکی، نقش بسزایی در نحوه طرح صحیح دعوا و تسریع در روند پرونده خواهد داشت.
نحوه طرح دعوا جهت خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای
برنده مزایده یا قائم مقام وی باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به طرح دعوای خلع ید یا تخلیه ید، به طرفیت متصرف یا مستاجر و با ذکر دقیق مشخصات پلاک ثبتی و نشانی ملک اقدام نماید. که در خصوص خواسته خلع ید و جهت امکان ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقویم خواسته به بیش از 100 میلیون تومان ضرورت خواهد داشت.
در خصوص دعاوی املاک استیجاری مسکونی، با توجه به غیرمالی بودن خواسته، ضرورتی به تقویم خواسته نیست و پرونده به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع خواهد شد. اما در خصوص تخلیه ملک تجاری با توجه به بحث سرقفلی یا حق کسب و پیشه، غالبا پرونده ها به دادگاه های عمومی حقوقی جهت رسیدگی توامان به این ادعاهای احتمالی ارجاع می شود.
طرح همزمان دعوای اجرت المثل ایام تصرف با خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای
تصرفات غاصبانه امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک را برای برنده مزایده فراهم می نماید. مضافا اینکه به جهت ایجاد فشار جهت تخلیه ملک تجاری و تحویل آن، طرح این خواسته واجد اهمیت اساسی است. اما به دلیل تسریع در صدور حکم خلع ید ملک مزایده ای ، ثبت مجزای دعوای اجرت المثل به مقصود نزدیک تر است.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای
بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله دعوای خلع ید متصرف مال مورد مزایده در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
نحوه اجرای حکم تخلیه ملک مزایده ای
پس از صدور حکم قطعی خلع ید ملک مزایده ای ، با تقاضای محکوم له اجراییه توسط دادگاه صادر کننده را بدوی صادر می گردد و محکوم علیه موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به رفع تصرف اقدام نماید. در غیر اینصورت، با حضور نماینده دادستان و مامور کلانتری و دادورز اجرای احکام و وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی ، نسبت به تخلیه ملک اقدام می شود.
نکته حائز اهمیت اینکه، اصولا آرای دادگاه ها علیه طرف دعوا که در دادنامه نیز معین شده، قابل اجرا است. در زمان اجرای حکم خلع ید، اگر شخص ثالثی غیر از محکوم علیه در ملک تصرف داشته باشد، این امر سبب تاخیر در اجرای حکم خلع ید شخص ثالث نخواهد بود و حکم خلع ید علیه شخص ثالث اجرا می شود.
لکن به موجب ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی چنانچه متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید. در این صورت دادورز یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر بر تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
با توجه به اینکه دعوی خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای بر اساس رای وحدت رویه 672 دیوان عالی کشور فرع بر اثبات مالکیت است، آیا ملکی که فاقد سابقه ثبتی است و در راستای ماده 101 اجرای مدنی توقیف و تملیک شده است در حکم سند رسمی است و برای طرح دعوی خلع ید برنده مزایده، به طرفیت متصرف و متجاوز بعدی کافیست؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 7/1400/287 مورخ 1400/04/19 در این خصوص اظهار نظر نموده است:
اولاً، صورت جلسه تنظیمی در اجرای احکام پس از برگزاری مزایده، دلالت بر آن دارد، که شخص برنده مزایده شده است و به معنای نقل و انتقال رسمی ملک به وی نیست؛ بنابراین برنده مزایده برای انتقال سند رسمی ملک باید اقدامات قانونی دیگر را انجام دهد و از جمله صورت جلسه تفکیکی اداره ثبت را دریافت و در صورت امتناع مالک دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
ثانیاً، در صورتی که مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 مال غیرمنقول پس از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل شده باشد، وی مکلف است ملک را همان گونه که طبق صورت تحویل گرفته است تحویل دهد؛ بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، ملک را از مالک یا متصرف تحویل گیرد و به برنده مزایده تحویل دهد. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه ( مالک ) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد، تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.
ثالثاً، چنانچه طرح دعوای خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای ضروری باشد، شخصی که برنده مزایده مال غیرمنقول شده و مال از طریق مزایده به وی منتقل شده است، همین صورت جلسه دلیل مالکیت وی تلقی می شود و چون ملک فرض سوال فاقد سابقه ثبتی است، هرگاه برنده مزایده قصد اقامه دعوا داشته باشد به استناد صورت جلسه مزایده و مستندات موجود در پرونده می تواند دعوای خلع ید اقامه کند.
صورتجلسه نشست قضایی استان تهران به تاریخ 1397/10/10 در خصوص نحوه طرح دعوای خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای
موضوع:
لزوم طرح دعوای خلع ید جهت تخلیه ملک مزایده ای پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده
پرسش:
پس از جریان مزایده مال غیرمنقول و صدور سند به نام برنده مزایده، آیا اجرای احکام از محکومٌ علیه یا متصرف مال، خلع ید می نماید و آن را تحویل برنده مزایده می کند یا مستلزم طرح دعوای خلع ید است؟
نظر هیات عالی:
انجام مزایده که به وسیله اجرای احکام صورت می گیرد، صرفاً در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده، می باشد. با این توضیح که پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض، دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکومٌ له صادر می شود. لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک، نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.
نظر اکثریت:
با توجه به ماده 362 قانون مدنی که مقرر داشته است: « عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید» و ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است « مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.» و مطابق مواد 134 و 137 همین قانون، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده، تخلیه ملک مزایده ای باید توسط واحد اجرای احکام انجام شود و این امر مستلزم طرح دعوای خلع ید نیست. بدیهی است، چنان چه شخص ثالث مدعی حقی باشد، طبق مقررات ( از جمله مواد 146 و 147 این قانون ) می تواند شکایت کند.
نظر اقلیت:
مفاد اجراییه، فقط راجع به فروش مال غیرمنقول است و دایره اجرا نمی تواند خارج از آن اقدام کند. ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی نیز راجع به مال منقول است و تخلیه ملک مزایده ای را شامل نمی شود. بنابراین، برنده مزایده باید علیه متصرف، دعوای خلع ید ملک مزایده ای را مطرح کند.
نظریه شماره 7/96/3104 مورخ 1396/12/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص لزوم طرح دعوای خلع ید جهت تخلیه ملک مزایده ای به برنده مزایده
استعلام: اموالی از ناحیه محکوم علیه جهت استیفا محکوم به، به اجرای احکام معرفی و اموال مذکور در مزایده اجرای احکام فروخته شده حال محکوم له مدعی است محکوم علیه از تحویل اموال ساختمان خودداری می نماید آیا شعبه برگزار کننده مزایده می تواند نسبت به تحویل آن اقدام نماید یا محکوم له باید برای تحویل موضوع مزایده باید دعوی خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای مطرح نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل می شود و مشارالیه مکلف است، ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین، هرگاه اجرای احکام برابر این ماده مال غیرمنقول را با تنظیم صورتجلسه موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل داده باشد، از آنجا که وی مکلف است، ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد، بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، نسبت به تحویل ملک از مالک یا متصرف و تخلیه ملک مزایده ای اقدام کند. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد، تخلیه ید ملک مزایده ای ، مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.
صورتجلسه نشست قضایی شهرستان جهرم به تاریخ 1396/12/10 با کد نشست قضایی 1398-6421 در خصوص تکلیف واحد اجرای احکام در فرآیند مزایده نسبت به خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای
موضوع:تکلیف واحد اجرای احکام در فرآیند مزایده
پرسش: در فروش مال غیرمنقول، آیا اجرای احکام مدنی، صرفا وظیفه دارد مال را به نام برنده مزایده انتقال دهد یا باید علاوه بر انتقال، نسبت به خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای به برنده مزایده اقدام نماید؟
نظر هیات عالی :
در صورتی که متصرف مال شخص محکوم علیه باشد، اجرای احکام مدنی مکلف به تخلیه ملک مزایده ای و تحویل آن است، لیکن اگر متصرف شخص ثالث باشد، بنا به صراحت ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی و ایضا بند 3 ماده 106 قانون مذکور، واحد اجراء تکلیفی به تخلیه و تحویل ملک ندارد، بلکه مبادرت به انجام تشریفات مزایده، صدور دستور انتقال رسمی سند می نماید.
نظر اکثریت:
اجرای احکام مدنی وظیفه ای در تحویل و تخلیه ملک مزایده ای ندارد، چرا که صراحت ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی، صرفا دستور انتقال و تنظیم سند را پیش بینی کرده و حرفی از تحویل نزده است و در سایر معاملات اشخاص، در عرف هم انعقاد قرارداد و انتقال مالکیت غیر از بحث تحویل آن است و لذا در مورد تحویل، تشریفات دیگر مانند دعوی خلع ید ضرورت دارد.
نظر اقلیت :
بین دو حالت باید قائل به تفکیک شده، 1- در حالتی که محکوم علیه خود متصرف است، دایره اجرا مکلف به تخلیه ملک مزایده ای و تحویل ملک به برنده مزایده می باشد. 2- در حالتی که ثالث متصرف است، اجرا برای تحویل وظیفه ای ندارد و لذا در زمان آگهی مزایده باید قید گردد، که ملک در تصرف محکوم علیه است یا شخص غیر.
صورتجلسه نشست قضایی استان تهران/ شهر تهران به تاریخ 1399/11/21 در خصوص تصرف ملک توسط مالک سابق بعد از مزایده و ضرورت طرح دادخواست خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای
موضوع :
تصرف ملک توسط مالک سابق بعد از مزایده
پرسش :
فردی از طریق شرکت در مزایده اجرای احکام مدنی برنده خرید ششدانگ پلاک ثبتی یک باب منزل مسکونی می گردد و فرآیند انتقال سند رسمی صورت می پذیرد، پلاک ثبتی علیرغم انتقال رسمی به برنده مزایده ملک همچنان در تصرف مالک سابق (محکوم‌علیه) باقی می ماند و در فاصله زمانی انتقال سند رسمی، مالک سابق، ملک موصوف را در اختیار شخص ثالثی قرار می دهد.
- اولاً؛ اجرای احکام مدنی موظف به تسلیم مال غیرمنقول و تخلیه ملک مزایده ای به خریدار می باشد، ( بدون طرح دعوی حقوقی از ناحیه برنده مزایده) یا خیر؟
- در صورتی که اجرای احکام وظیفه ای مبنی بر تخلیه ملک مزایده ای و تحویل مال مورد معامله نداشته باشد، خریدار و برنده مزایده دعوی خلع ید را باید چگونه مطرح نماید؟ (به طرفیت مالک سابق ( محکوم‌علیه ) یا متصرف لاحق یا هر دو (مالک سابق و متصرف لاحق)؟
- در صورتی که خریدار به طرفیت فقط مالک سابق دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نموده باشد و در صورتی که مال غیرمنقول به شخص ثالثی منتقل شده باشد و مالک سابق متصرف نباشد آیا دعوی قابلیت استماع دارد؟
- برنده مزایده، اجرت المثل ایام تصرف را از چه کسی مطالبه نماید؟ مالک سابق یا متصرف لاحق یا هر دو؟ تصمیم دادگاه در موارد مذکور چه خواهد بود؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال
- اجرای احکام مدنی به لحاظ فقدان نص قانونی تکلیفی به تحویل مال مورد مزایده به منتقل الیه ( برنده مزایده ) ندارد.
- اگر متصرف منتقل الیه ثالث باشد، دعوای خلع ید و اگر مستاجر باشد، دعوای تخلیه طرح خواهد شد و به بیان دیگر دعوای خلع ید یا تخلیه حسب مورد باید به متصرف لاحق اقامه شود.
- در این فرض دعوای خلع ید به طرفیت غیر مستاجر اقامه شده و قابلیت استماع ندارد
- .دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک در هر بازه زمانی که مطرح باشد، باید به طرفیت متصرف اقامه شود. مستفاد از ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی و نظریه شماره 7/727 – 1380/02/15 اداره کل حقوقی قوه قضائیه.
نظر اکثریت
اجرای احکام مدنی وظیفه ای جهت تسلیم مال غیرمنقول مورد مزایده به خریدار آن ندارد و اگر ملک مورد مزایده توسط محکوم‌علیه یا متصرف تخلیه نشود، باید خریدار، دادخواست خلع ید تقدیم نماید و اگر دادخواست به طرفیت محکوم علیه باشد و او در ملک تصرفی نداشته باشد دعوا متوجه وی نخواهد بود و به لحاظ عدم توجه دعوا نسبت به وی، قرار رد دعوا صادر می شود. ضمناً اجرت المثل ایام تصرف نیز از کسانی که عالماً و عامداً از ملک غیرمنقول علیرغم انجام مزایده و انتقال سند به خریدار همچنان از آن استفاده می کرده‌اند؛ ( یعنی هر کس که از آن ملک استیفاء منفعت نموده است ) ضامن پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود
دلایل این نظریه:
- الف- در مبحث دوم از فصل سوم راجع به مقررات مربوط به توقیف و فروش اموال غیرمنقول به صورت ویژه بحث شده است و چنین تکلیفی برای اجرای احکام مقرر ننموده است. پس از فروش اموال توقیف شده اقدامات لازم برای پرداخت وجه حاصل از فروش به محکوم له و وصول هزینه های اجرایی به عمل آمده و عملیات اجرایی خاتمه یافته تلقی می شود.
- ب- نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه به این مضمون که طبق مواد 143 و 144 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 56 در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و تنظیم سند انتقال به نام خریدار ارتباطی به موضوع خلع ید و تسلیم مال غیرمنقول ندارد.
- ج- تحویل ملک مورد مزایده به برنده و خریدار در اجرائیه قید نشده است و تخلیه و خلع ید یک عمل اجرایی مستقل است.
- د- اصل غیرقابل توقف بودن عملیات اجرایی که از ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی، استنباط می شود مربوط به اقداماتی است که برای اجرای حکم و مفاد اجراییه صادره از سوی دادگاه صادرکننده حکم ضرورت داشته باشد. در حالی که تخلیه ملک، مقدمه اجرای حکم یا بخشی از عملیات اجرایی محسوب نمی شود و بر اساس ماده 141 پس از انجام مزایده پرونده به دادگاه ارسال می شود، تا پس از تایید مزایده و صدور دستور انتقال، تنها وظیفه اجراء اعزام نماینده جهت انتقال سند به نام برنده مزایده است.
- ه- خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای از ملک دعوای مستقلی است و با انجام خلع ید در پرونده مزایده، فرصت دفاع از متصرف سلب می شود. احتیاط مقتضی این است که یک دادرسی تمام عیار صورت گرفته تا با صدور حکم و اجرائیه، ملک تحویل خریدار مزایده شود.
نظر اقلیت
اجرای احکام موظف است، پس از انجام مزایده و انتقال سند ملک به نام خریدار آن را نیز تخلیه نموده و از تصرف محکوم‌علیه یا شخص ثالث خارج نماید و تحویل خریدار بدهد؛ لذا پاسخ سایر سوال ها روشن است. دلیل این گروه نیز عبارت است از:
الف- نظریه اداره حقوقی است. در تاریخ 11 مهر 1344 کمیسیون مشورتی بدین مضمون (( اگر مال غیرمنقول در تصرف خود او بوده و به ازاء بدهی به دائن واگذار شده مستفاد از مواد 684 و 690 قانون اصول محاکمات حقوقی عین مال مزبور باید از تصرف مدیون خارج و به تصرف دائن داده شود.))
ب- برابر مواد ذیل از قانون اجرای احکام مدنی مال غیرمنقول به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک می شود. ماده 111 قانون اجرای احکام مقرر می دارد که مال غیرمنقول پس از توقیف و ارزیابی به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک (محکوم‌علیه) می گردد. ماده 103 مقرر می دارد، توقیف مال غیرمنقول موجب توقیف منافع مال نمی شود.
اما این تصرف به طور موقت و با حفظ حقوق محکوم له و رعایت هدف آن می باشد، زیرا بنابر مواد 56 و 57 همان قانون تصرفات منافی به توقیف نیز باطل یا غیرنافذ و برابر ماده 663 از کتاب پنجم تعزیرات قانون مجازات اسلامی سه ماه تا یک سال حبس و واجد جنبه کیفری نیز است. لذا با انجام مزایده و فروش ملک مالکیت به برنده مزایده و خریدار منتقل می شود و مفهوم و معنای تحویل موقت این است که اجراء پس از برگزاری موظف به تخلیه ملک مزایده ای و تحویل به خریدار شود. در غیر این صورت کلمه موقت معنا و مفهومی نخواهد داشت.
ج- هر چند در قانون اجرای احکام مدنی برای توقیف و فروش اموال غیرمنقول، مقررات ویژه ای پیش بینی شده ولی در ماده 137 آمده ( ترتیب فروش اموال غیرمنقول به استثناء مواردی که در این مبحث معین شده مانند فروش اموال منقول است.)؛ لذا بر اساس ماده 133 و مفهوم قسمت اخیر ماده 136 قسمت اجرا اموال غیرمنقول را مانند اموال منقول، تحویل برنده مزایده می دهد.
د- بر اساس ماده 348 قانون مدنی قابل تسلیم نبودن مبیع موجب بطلان عقد شده و تعذر تسلیم سببب حق فسخ برای مشتری می شود و با فرض عدم وظیفه اجرا در تحویل، ضرر غیر قابل جبران به خریدار وارد می شود.
ه- در آگهی مزایده شرایط و اوصاف مال مورد مزایده حتی اینکه آیا در اجاره است یا خیر آمده است، اما در هیچ یک از بندهای آن اشاره ای به اینکه اجراء هیچ وظیفه ای نسبت به تحویل مبیع و ملک غیرمنقول ندارد، نیامده است.
و- اقدام اجراء در فروش اموال غیرمنقول به نیابت از دادگاه و از باب « الحاکم ولی الممتنع » می باشد و در خصوص سایر موارد ( فروش ) موضوع تابع قواعد عمومی مربوط به قراردادها است. از آن جمله ماده 362 قانون مدنی حاکم است و اجراء باید مبیع را تحویل خریدار دهد. اگر اجراء وظیفه ای در تحویل نداشته باشد، فرایند جدید دادرسی جدیدی را پایه گذاری می کند و اعتماد عمومی سلب می شود.
ز- ارشاد خریدار به تقدیم دعوی خلع ید جهت تخلیه ملک مزایده ای ، ارشاد به دعوایی است که ثمره ای بر آن مترتب نخواهد بود، زیرا خریدار می شود خواهان و خوانده محکوم علیه است، که ملک او مورد مزایده قرار گرفته است. آیا خوانده می تواند به اقدامات اجرایی و عملیات فروش اشکال وارد نماید. دادگاه رسیدگی کننده به خلع ید مجاز به ارزیابی و صحت و سقم آنها نیست. زیرا عملیات فروش و اجرایی و مزایده قبلاً توسط دادگاه صادرکننده حکم مورد تایید قرار گرفته است. لذا نمی توانیم قسمت اجرا را از مسئولیت های قراردادی معاف کنیم.
بر فرض بسیار نادر اگر دادگاه دادخواست خلع ید خواهان را رد نماید، مال خریداری شده در حکم تلف است. چرا که ثمن از خریدار مزایده گرفته شده و به محکوم له داده شده و پرونده اجرایی مختومه شده است. مال غیرمنقول را نیز نمی تواند تحویل بگیرد و بر موضوع قاعده « تلف المبیع قبل القبض فهو من مال البایع » حاکم می شود. آیا اجراء می تواند مزایده را فسخ نماید و ثمن را به خریدار مزایده برگرداند.
در پایان، تفسیر منطقی موضوع اقتضاء آن دارد، با استفاده از ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط به تسلیم اموال مورد مزایده قائل به تکلیف قسمت اجرای احکام مدنی به خلع ید و تخلیه ملک مزایده ای و تحویل به برنده مزایده باشیم.
