اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز کسری مبیع یکی از اختیارات اعطایی به خریدار وفق ماده 441 قانون مدنی و رای وحدت رویه 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور است. لکن این دعوا در فرضی حادث می شود، که خریدار از حق فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه جهت انحلال بخش صحیح معامله و خروج از قرارداد استفاده ننموده باشد. و درصدد ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز مبیع باشد .
مستندات مرتبط با دعاوی اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز مبیع
- مواد ۴۴۱ ۴۴۲ و ۴۴۳ قانون مدنی
- مواد ۴۴۵ الی ۴۵۷ قانون مدنی قواعد عمومی خیارات
- قاعد نفی غرر
- قاعده لاضرر
- قاعدۀ انحلال عقد به عقود متعدد
شرایط طرح دعوای اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز مبیع
- احراز وقوع عقد
- احراز کسری مساحت ملک با اخذ تامین دلیل یا ارجاع امر به کارشناسی
- عدم اعلام سابق مراتب فسخ قرارداد از سوی خریدار
نکته کاربردی:
به موجب ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعمال حقوقی اموال غیرمنقول اعم از اینکه در قالب عقد باشند یا ایقاع، باید در فرجه های مقرر قانونی در سامانه های اعلامی در این قانون و آیین نامه های اجرایی آن به ثبت برسند. لکن اگر به هر دلیلی به ثبت نرسند، به جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعاوی حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن، از قبیل: شکایت انتقال مال غیر، دعوای خلع ید، تخلیه ید و دعوای اثبات یا تنفیذ معامله یا اعلام بطلان معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز مبیع، دیگر در مراجع قضایی مسموع نیست.
مدارک و مستندات لازم جهت طرح دعوای اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز مبیع
- ارائه کپی سند مالکیت و قرارداد تنظیم شده
- اخذ تامین دلیل از دادگاه صلح
- درخواست ارجاع امر به کارشناسی
- درخواست معاینه و تحقیقات محلی
- درخواست استماع شهادت شهود تعرفه شده
- ارائه احکام قضایی اخذ شده احتمالی توسط خواهان یا مالک اصلی ملک
- درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری و …
آیا خریداری که از کسری مساحت ملک مطلع بوده است، امکان طرح دعوای اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه ثمن معامله به نرخ روز کسری مبیع را دارد یا خیر؟
به دلالت مواد 390 و 443 قانون مدنی، اگر خریدار از بطلان معامله نسبت به بعضی از مورد معامله بنا به هر دلیل آگاه باشد، صرفا حق فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه و مطالبه خسارات را نخواهد داشت و فقط می تواند معامله را با همین شرایط قبول کرده و ثمن آن بخشی از معامله که باطل بوده را مسترد نماید.
نحوه طرح دعوای اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز کسری مساحت مبیع
- مراجعه به دفتر خدمات قضایی
- ثبت دادخواست به طرفیت فروشنده و سایر ایادی جهت ممانعت از ایراد شکلی احتمالی
- ثبت دادخواست در قالب خواسته های اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد عادی یا رسمی تنظیم شده و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز کسری مساحت مبیع با ارجاع امر به کارشناسی
- تقویم خواسته ها به بیش از 100 میلیون تومان جهت امکان ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی و امکان تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان
- ارائه کلیه مدارک و مستندات مثبت ادعا به مسئول دفتر خدمات قضایی جهت ضمیمه نمودن به پرونده مطروحه
نحوه رسیدگی دادگاه به دعاوی اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز کسری مساحت مبیع
با ارجاع پرونده به دادگاه و تعیین جلسه دادرسی، اظهارات اصحاب دعوا استماع می شود. در فرضی که نسبت به اصل کسری مساحت یا حدود آن اختلاف نظر وجود داشته باشد و دلیل قاطعی جهت اثبات ادعای خواهان وجود نداشته باشد، با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوع، دادگاه موظف به ارجاع امر به هیأت کارشناسان نقشه بردار و ارزیابی ملک می باشد.
با احراز کسری مساحت، کارشناس ارزیاب ملک، می بایست نسبت به تعیین مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز مبیع یا همان تورمی که در خصوص اموال مشابه ایجاد شده است، محاسبه نماید.
بر اساس ماده ۴۴۲ قانون مدنی نحوه محاسبه به این شکل است، که ابتدا کارشناس باید کل مال را قیمت گذاری کند و سپس معامله نسبت قسمت صحیح را جداگانه ارزیابی نماید. سپس از آن نسبتی که بین این دو رقــم بـه دست می آید، همان نسبت از ثمن را فروشنده نگهداشته و الباقی را باید به مشتری رد نماید.
آیا اگر آپارتمان یا زمین به صورت یکجا و بدون تعیین مقدار مبیع معین در مقابل ثمن معین فروخته شود، باز هم امکان ابطال معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز به استناد خیار تبعض صفقه وجود دارد؟
بله، با توجه به نحوه نگارش ماده 441 قانون مدنی و اطلاق آن، که دلالت بر محاسبه ارزش مبیع با ارجاع امر به کارشناسی و بدون لحاظ ثمن توافق شده در قرارداد آمده است، ولو اینکه مبیع به صورت غیر متری و یکجا و با وضع موجود فروخته شده باشد، امکان طرح دعوای ابطال معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز به به جهت عدم وجود مبیع برای خریدار وجود دارد.
دادگاه صالح جهت طرح دعوای اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه مابه التفاوت ثمن معامله به نرخ روز کسری مساحت مبیع
به موجب ماده 12 آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول می بایست در دادگاهی اقامه شود، که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص دعوای اعلام بطلان معامله نسبت به کسری مساحت مورد معامله و ابطال قرارداد و مطالبه ثمن معامله به نرخ روز مبیع
با عنایت به مواد 390 و391 قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان گونه که در رای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 خارج است. بنا به مراتب، رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
