دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها ازجمله موارد استثنای پیش بینی شده جهت تخلیه مستاجردرقانون روابط موجر و مستاجرسال 1356است.که برخلاف قراردادهای خصوصی یا قراردادهای مشمول قانون سال 1376 که امکان فسخ قرارداد را درجهت تخلف از شرط عدم پرداخت اجاره بها برای موجر پیش بینی نموده است.که در این قانون عدم پرداخت اجاره بها با رعایت تشریفات سخت تری موجب ایجاد حق تخلیه می شود.که رعایت تشریفات اعلامی در ماده 9 و بند 9 ماده 15 قانون سال 1356 جهت طرح این دعوی لازم است،که دراین مقاله به اهم موارد کاربردی آن خواهیم پرداخت.
نحوی طرح دعوی فسخ و تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها براساس قانون سال 1356
بموجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356مستأجر مکلّف است،در موعد معین در اجارهنامه اجرتالمسمّی و پس از انقضاء مدّت اجاره اجرتالمثل را به میزان اجرتالمسمّی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجارهنامهای در بین نباشد اجارهبها را به میزانی که بین طرفین مقرّر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد،به عنوان اجرتالمثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میدهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجارهنامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد،قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
درصورت عدم انجام این تکالیف،درصورتی که قرارداد اجاره عادی باشد،موجر می بایست اقدام به ارسال اظهارنامه و درصورتی که رسمی باشد،می بایست ازطریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اخطاریه ای خطاب به مستاجر جهت پرداخت اجاره بها تا 10 روز از تاریخ ابلاغ ارسال نماید.درغیراینصورت با امتناع مستاجر،درصورتی که اجارنامه رسمی باشد،موجر میتواند از دفترخانه یا اجراء ثبت صدور اجرائیّه جهت تخلیه و وصول اجارهبها را درخواست نماید.
و هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد،موجر میتواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجارهبها می بایست به دادگاه مراجعه کند.که با طرح دادخواست دادگاه با احرازرعایت تشریفات اعلامی اقدام به صدورحکم فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها می نماید.
نکات کاربردی:
1.زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه محاسبه خواهدشد.
2.درفرض تعدد مستاجرین،اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه می بایست به تمامی مستاجرین ابلاغ و نیز رقم دقیق مبلغ اجاره بهای معوقه اعلام گردد.
3.درکنارطرح دعوی تخلیه خواسته فسخ قرارداد هم باید تصریح گردد،درغیراینصورت دعوی تخلیه بعلت عدم طرح صحیح دعوا منتج به صدور قرار رد خواهد شد.
- نظریه ی مشورتی شماره ۷/۷۷۷۳ مورخ ۲۷/۱۱/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری
با توجه به مقررات بند ۹ ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل، موکول به ارسال اظهار نامه در صورت عدم وجود اجاره نامه ی رسمی و ارسال اخطاریه ی ده روزه از دفترخانه ی صادر کننده ی سند رسمی اجاره نامه در صورت وجود اجاره نامه رسمی خواهد بود.
- رأی شماره ی ۳۳۲ مورخ ۹۱/۹/۲۸ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
چنان چه رابطه ی استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مبتنی بر سند رسمی اجاره باشد، اخطار عدم پرداخت اجاره بها باید از طریق دفترخانه ی تنظیم کننده ی اجاره، ارسال شود و ارسال اظهارنامه از طریق واحد ابلاغ و دایره ی اظهارنامه ی دادگستری، موجب حق درخواست تخلیه ی موضوع بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ نیست.
نحوه دفاع از دعوی فسخ و تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها براساس قانون سال 1356
همانگونه که دربند فوق بیان گردید،رعایت تشریفات قانونی اعلامی در ماده 8 و بند 9 ماده 14 جهت طرح دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها از سوی موجر الزامی است.لذا در این حالت مستاجر به عنوان اولین روش دفاعی خود،می تواند ایراد عدم رعایت تشریفات اعلامی در مقررات صدرالذکر را بنماید.ولی در فرض عدم وجود شرایط دفاعی مذکور،مستاجر میتواند قبل از صدور حکم دادگاه،اضافه بر اجاره بهای معوّقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری جهت ممانعت از صدور حکم تخلیه تودیع نماید و در این حالت دادگاه از صدورحکم تخلیه امتناع و مستأجر را به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت میگردد،ولی هر مستأجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کندو مالک می تواند براساس سایرتخلفات احتمالی مستاجر و تغییر مبنای دعوا اقدام به طرح دعوای مقتضی نماید.
حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر دردعوی تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها
در صورتی که حکم تخلیه بعلت تخلف مستاجر از عدم پرداخت اجاره بها صادرشود.حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر ساقط خواهد شد و هیچگونه مبلغی از باب این حقوق به وی تعلق نخواهد گرفت.لذا در کنار شرایط شکلی راحتی که قانونگذار جهت ممانعت از صدور حکم تخلیه به نفع مستاجر پیش بینی نموده است.عدم بهره مندی از این امتیازات موجب ساقط شدن حق کسب یا پیشه یا تجارت وی خواهد شد.
طرفین دعوی فسخ قرارداد و تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها
مالک ملک و درصورت فوت وی،تمامی ورثه وی به عنوان خواهان در ستون دادخواست لحاظ میگردند.مستاجر و درصورت فوت وی،تمامی ورثه بعنوان خوانده طرف دعوا قرارخواهندگرفت.
نکات کاربردی:
1.درصورت فوت مالک و عدم طرح دعوا از سوی تمامی ورثه یا درصورت فوت مستاجر و طرف دعوا قرار ندادن تمامی وراث با توجه به عدم تجزیه دعوا و عدم امکان اجرای حکم،دعوی بموجب ماده 2 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی با قرارعدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.
2.درصورت فوت مالک ضمیمه نمودن گواهی انحصار وراثت از سوی ورثه یا وراث وی الزامی است و در فرض فوت مستاجر و عدم اطلاع از مشخصات ورثه وی،مالک یا وراث وی می توانند با اخذ تامین دلیل ازشورای حل اختلاف درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه را نمایند.
دادگاه صالح جهت طرح دعوای فسخ و تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها
براساس ماده 20 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی،دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به دعوای مذکور را دارا خواهد بود.
مهلت طرح دعوی فسخ و تخلیه ملک تجاری بعلت عدم پرداخت اجاره بها
درقانون مهلتی برای اجرای این حقوق پیش بینی نشده است و فوریتی برای اعمال آن شرط نشده است.لذا با رعایت تشریفات قانونی اعلامی در ماده 6 و بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکم تخلیه صادرخواهد شد.
آیا با انتقال حق مالکیت،حق تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها هم به مالک جدید منتقل می گردد؟
درخصوص انتقال حق تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها به همراه حق مالکیت به مالک جدید اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.گروهی قائل به عدم انتقال این حق به مالک جدید با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها و عدم تسری آن به شخص ثالث هستند.گروهی معتقدند با انتقال مالکیت تمامی حقوقی که اختصاص به ملک دارد به مالک جدید بعنوان قائم مقام مالک منتقل و واگذار می گردد.که رویه قضایی متمایل به نظردوم است.
نحوه اجرای حکم تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها
با قطعی شدن حکم و ابلاغ اجرائیه به مستاجر،وی موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تخلیه و تحویل کلید به واحد اجرای احکام یا موجر اقدام نماید.درغیراینصورت با تشکیل پرونده اجرائی از طرف شعبه بدوی و ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام مدنی،دادورزاجرای احکام با همراهی مامورین نیروی انتظامی بعنوان نماینده دادستان اقدام به تخلیه ملک می نمایند.
