جایز بودن بازداشت و مزایده سرقفلی در فرضی که مدیون مالک عین ملک و سرقفلی باشد
زوجه جهت وصول مهریه خود به مقدار ۲۰۰ عدد سکه طلا بهار آزادی و نصف سفر حج تمتع اقدام به صدور اجرائیه نموده است پس از ابلاغ اجرائیه زوجه جهت استیفای طلب خود تقاضای بازداشت ملکیت و سرقفلی پلاک ۷۲۶۰/۴ واقع در بخش ۲ تهران را نموده است که نسبت به بازداشت آن اقدام و مهریه به مبلغ ۱۱۰/۸۰۰/۰۰۰ ریال تقویم و مقدار ۱/۸۳ دانگ مشاع از کل شش دانگ پلاک فوق تکافوی پرداخت بدهی مدیون را می نماید.
مدیون به بازداشت معترض و اعلام نموده ملک مورد بازداشت تنها محل درآمد و امرار معاش وی بوده و درخواست رفع بازداشت آن را نموده است. رئیس ثبت اظهار نظر نموده چون مدیون پرونده دلیل قانع کننده ای برای رفع بازداشت اقامه نکرده و از طرفی شامل مستثنیات دین هم نمیباشد اعتراض مردود اعلام میشود.
مدیون مجدداً اعتراض و اعلام داشته رأی بدون توجه به ماده ۶۲ اصلاح آئین نامه اجرا که مزایده سرقفلی را منع نموده صادر شده است.
موضوع در هیأت نظارت ثبت استان تهران مطرح و به شرح بین الهلالین (با توجه به محتویات پرونده نظر اداره کل اجرا فسخ میگردد) رأی صادر شده است.
بستانکار به رأی هیأت اعتراض و موضوع در شورایعالی ثبت مطرح و به شرح زیرمبادرت به صدور رأی شماره ۳۱۶۰/(۱۳۷۹/۱۲/۱۹) گردیده است:
با توجه به محتویات پرونده و گزارش کار نظر به اینکه بدهکار مالک عین ملک و سرقفلی میباشد رأی هیأت نظارت فسخ میگردد.
(شرح)
در رابطه با موضوع پرونده و آراء صادره از شورایعالی ثبت و هیأت نظارت و اینکه آیا اصولاً می توان سرقفلی محل کسب را به عنوان یک حق مالی بازداشت کرد، میتوان قائل به نظریه های ذیل شد
1-هرچند بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت طبق ماده ۶۲ آئین نامه اجراء (سابق) جایز است لکن فروش آن که منتهی به انتقال مورد اجاره به غیر میشود بدون اجازه مالک مجوز قانونی ندارد علی الخصوص که سرقفلی حق مالی است و نه مال مطلق و ممکن است این حق مالی به علت تخلفات مستأجر از بین برود لذا قبل ازتبدیل حق مذکور به مال مطلق استیفای حق داین از مال مقدور نیست .
در نظر مشابه دیگری آمده است:
اصولاً سرقفلی حق مالی است لهذا قابل توقیف میباشد و توقیف سرقفلی مزبور با ابلاغ مراتب به محکوم علیه صورت میگیرد و با توجه به ماده یک قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ رابطه استیجاری به صرف قرارداد عادی و نیز شفاهی منعقد میگردد تصرف مستأجر (محکوم علیه دلالت بر مالکیت سرقفلی مزبور داشته وجود سند رسمی جهت اثبات مالکیت سرقفلی ضرورت ندارد و جنبه ثبوتی ندارد و نص تبصره (۲) ماده ۱۹ همان قانون ناظر به انتقال سرقفلی است لکن فروش سرقفلی مزبور باید توأم با اخذ رضایت مالک وفق مقررات همان قانون صورت میگیرد.
۲- با پذیرش قابل توقیف بودن و نحوه توقیف به شرح فوق به نظر میرسد که اخذ رضایت مالک جهت انتقال ضرورت ندارد چرا که انتقال اجرائی سرقفلی انتقال قهری بوده و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر دلالت بر انتقال قرارداد می دارد.
۳- ماده ۶۲ آئین نامه اجراء (سابق) ناظر به موردی است که صاحب ملک غیر از مستأجرین باشند که حق سرقفلی دارند و قسمت اخیر ماده مرقوم نیز دلالت بر همین امر دارد فلذا ماده یاد شده منصرف از مواردی است که صاحب ملک، مالک سرقفلی نیز باشد و نتیجتاً رأی هیأت نظارت در مورد این پرونده صحیحاً صادر نشده و قابل نقض تشخیص داده میشود.
۴-اصولاً در اینکه بتوان سرقفلی محل کسب را به عنوان یک حق مالی بازداشت کرد بسیاری از دادرسان تردید دارند منشأ تردید از اینجاست که همیشه نمیتوان سرقفلی را در بازار تبدیل به پول کرد و از محل آن محکوم به را تأمین نمود.
5- نظر دیگر به شرحی است که در رأی شماره ۴۸۶-۱۳۶۸/۱۰/۱۲ شعبه ۱۰ دیوان عدالت اداری و متعاقب طرح دعوی از سوی دیگر شکات آمده است با توجه به محتویات پرونده ملخص شکایت شاکیه آن است که به منظور استیفای طلب خود تقاضای بازداشت و فروش سرقفلی یک باب مغازه متعلق به مدیون را نموده لكن رئیس اداره ثبت با عنوان این که آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در مورد فروش سرقفلی ساکت است از مزایده و فروش آن خودداری و بر اثر اعتراض مشارالیه موضوع در هیأت نظارت مطرح و هیأت اخیر به موجب رأی شماره ۴۶۶۴- ۶۶/۶/۲۴ به این استدلال که لازمه بازداشت مال و فروش مورد بازداشت استیفای طلب بستانکار است نظر رئیس اداره ثبت را فسخ نموده سپس شورای عالی ثبت به شرح رأی مورخ ۶۷/۷/۹ برخلاف موازین قانونی به استناد ماده ۶۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی فقط بازداشت سرقفلی را جایز دانسته و رأی هیأت نظارت را به این لحاظ فسخ نموده که با بررسی محتویات و سوابق واصله اعتراضات شاکیه به رأی مزبور وارد به نظر می رسد. زیرا با عنایت به این که اصولاً لازمه بازداشت مال، فروش و استیفای طلب بستانکار بوده و از طرفی به لحاظ مقررات آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و و مجزا بودن فصول مربوط به بازداشت اموال اعم از منقول و غیر منقول از فصلهای مزایده و حراج و این که در هر یک از مواد مربوط به بازداشت اموال بعد از تجویز بازداشت قید فروش نشده بلکه ترتیب و نحوه مزایده و حراج اموال مورد بازداشت در فصل مربوط شرح داده شده است عليهذا عدم قيد فروش در ماده ۶۲ آئین نامه مزبور موافق با رویه قانونگذار بوده و دلالتی بر عدم جواز فروش سرقفلی که در رأی مورخ ۶۷/۷/۹ شورای عالی ثبت توجیه شده ندارد. به این لحاظ رأی مزبور موافق موازین قانونی نبوده و نقض می شود.
با توجه به مراتب فوق روشن است که شعبه یاد شده رأی شورایعالی ثبت مبنی بر تجویز بازداشت سرقفلی و عدم فروش آن را صحیح و قانونی ندانسته است که این نظر در صورتی که مالک ملک و سرقفلی یکی باشد قابل دفاع است لکن اگر صاحب ملک غیر از مستأجر باشد که حق سرقفلی دارد مزایده آن به لحاظ تعارض با حقوق اشخاص ثالث جایز نمی باشد.
در تائید اظهارنظر فوق به نظریه شماره ۷/۹۴۳۴ – ۸۰/۱۲/۱۹ اداره کل حقوقی وتدوین قوانین قوه قضائیه به شرح زیر نیز میتوان استناد جست:
با توجه به ماده ۶۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۳۷۶ بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است لیکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آئین نامه مذکور پیش بینی نشده است چون سرقفلی حق مالی است نه مال مطلق و مادامکه حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود خصوصا اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود بنابراین قبل از تبدیل حق مالی به مال فروش آن امکان پذیر نمی باشد و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره به دیگری نداشته باشد امکان استفاده ازاین حق توقیف شده وجود ندارد.
در رابطه با اینکه آیا انتقال سرقفلی حتماً باید به موجب سند رسمی باشد مختلف است که به تعدادی از آنها می پردازیم.
1-با توجه به ماده (۱) قانون موجر و مستأجر مادام که مستأجر با رضایت مالک در مغازه ای تصرف دارد حتی درصورت فقدان سند عادی اجاره هم مستأجر شناخته میشود و صاحب سرقفلی است به عبارت دیگر تصرف مستأجر (محکوم علیه) دلالت بر مالکیت سرقفلی مزبور داشته و وجود سند رسمی جهت اثبات مالکیت سرقفلی ضرورت ندارد و جنبه ثبوتی ندارد.
۲- در هر حال انتقال حق سرقفلی باید به موجب سند رسمی انجام شود (تبصره ۲ ماده19 ) لیکن درباره ضمانت اجرای این حکم قانون راه حل صریحی ارائه نمی دهد و معلوم نیست که آیا بدون تنظیم سند رسمی انتقال صورت نمی پذیرد یا سند عادی و شهادت و اماره برای اثبات انتقال در دادگاه پذیرفته نمی شود؟
فایده یافتن پاسخ در جایی ظاهر میشود که مستأجر در دادگاه یا مرجع رسمی اقرار به انتقال سرقفلی کند در این صورت هرگاه تنظیم سند رسمی شرط انتقال باشد، این اقرار مؤثر نیست ولی در صورتی که دلایل اثبات انتقال را محدود به سند رسمی ،کند میتواند جای خالی آن سند را پر سازد
رویه قضایی هنوز مجال آن را نیافته است که در این باره تصمیم قاطع بگیرد ،ولی احتمال نخست به نظر قوی تر میرسد زیرا نه تنها ظاهر تبصره ۲ ماده ۱۹ که انتقال را فقط با تنظیم سند
رسمی معتبر میداند آن را تائید میکند، مبنای منع قانونگذار حفظ حقوق مؤجرو اشخاص ثالث است تا دفاتر اسناد رسمی شرایط امکان انتقال را احراز کنند. امکان انتقال با سند عادی و پذیرفته شدن اقرار به این حکم خلل میرساند و حکم رابیهوده میکند.
با وجود این هیچ مانعی ندارد که مستاجری ضمن سند عادی تعهد به انتقال سرقفلی کند، چنانکه قولنامه عادی نیز در مورد انتقال املاک ثبت شده پذیرفته میشود و گفته میشود که هیچ تعارضی با ماده ۲۲ و مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت ندارد.
شورایعالی ثبت :اولا بازداشت سرقفلی محل کسب را به عنوان یک حق مالی پذیرفته است
ثانیاً: تصرف مستأجر را دلالت بر مالکیت سرقفلی دانسته و وجود سند جهت اثبات مالکیت سرقفلی را ضروری ندانسته است.
ثالثا : در فرضی که بدهکار مالک عین و سرقفلی باشد ادامه عملیات اجرائی را بلااشکال دانسته است. به عبارت دیگر مفاد ماده ۶۲ آئین نامه سابق را در خصوص مورد قابل تسری ندانسته و آن را ناظر به موردی میداند که صاحب ملک (مالک) غیر از مستاجر میباشد که حق سرقفلی دارد.
نکته ای که ذکران ضروری مینماید اینکه ماده ۵۴ آئین نامه جدید التصویب با اندکی تغییر جایگزین ماده ۶۲ آئین نامه سابق شده است در این ماده آمده است. بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است لکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست. در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام میگردد.
در خاتمه لازم به ذکر است که با توجه به رأی صادره از سوی دیوان عدالت اداری و نقض رأی صادره از سوی شورایعالی ثبت به شرحی که در بند (۵) مارالذکر آمده است اصلح این بود که واضعین آئین نامه جدید التصویب تعیین تکلیف میکردند اگرچه به نظر می رسد که ماده ۵۴ آئین نامه جدید صراحت و شفافیت لازم را در خصوص مورد دارد.
