جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی) و باغ ها

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی چیست؟ بموجب ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374/03/31 و بند (د) ماده یک آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها  مصوب ۱۳۸۶ هرگونه اقدامی که مخالف با تداوم و بهره برداری و استمرار استفاده از اراضی زارعی و باغات گردد، به منزله تغییر کاربری است. که بموجب قانون حفظ کاربری مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحیه آن به تاریخ 1385/08/01 تغییر کاربری جرم انگاری شده است. که بر حسب زمان وقوع جرم تغییر کاربری و تکرار جرم، پرداخت عوارض، جزای نقدی، قلع و قمع بنای غیرمجاز ، حبس تعزیری قابل اعمال است.

آیا قانون‌گذار تعریفی از جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی نموده است؟

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال ۱۳۷۴، با اصلاحات بعدی به‌عنوان مهم‌ترین قانونی که در خصوص تغییر غیرمجاز کاربری اراضی وضع گردیده، تعریفی از مفهوم جرم تغییر غیرمجاز کاربری اراضی ننموده و صرفاً در بند «د» از مادهٔ یک آیین‌نامهٔ اجرایی قانون مصوب سال ۱۳۸۵ در تعریف تغییر کاربری بیان داشته است: «هرگونه اقدامی که مانع از بهره‌برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ‌ها گردد، تغییر کاربری محسوب می‌شود.»

مقنن در مادهٔ ۱۰ این قانون با بیان مهم‌ترین مصادیق آن به جرم‌انگاری پرداخته است؛ در این ماده چنین بیان شده است: «هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌گردد، چنان‌چه به‌طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصرهٔ (۷) مادهٔ (۷) این قانون صورت پذیرد، جرم می‌باشد.»

مجازات جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

حکم ساخت و ساز در زمین کشاورزی چیست؟ بموجب قانون حفظ کاربری مصوب 1374/03/31 مجازات تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغات، پرداخت عوارض و جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ به قیمت روز زمین با کاربری جدید بود. اما بموجب ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری مصوب 1385/08/01 هر گونه ساخت و ساز بدون مجوز در زمین کشاورزی یا ساخت خانه باغ بدون مجوز در زمین کشاورزی مرتکب را در معرض قلع و قمع بنا و پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغی به قیمت روز زمین با کاربری جدیدی که مورد نظر متخلف بوده قرار می دهد. که در صورت تکرار این عمل مرتکب به حداکثر مجازات جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه نیز محکوم می شود .

وفق رای وحدت رویه شماره ۸۲۲ مورخ 1401/03/31 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم آنی است و اداره جهاد کشاورزی از زمان وقوع جرم تا ۳ سال فرصت دارد تا نسبت به ثبت شکایت در مرجع قضایی اقدام نماید، در غیر اینصورت جرم مشمول مرور زمان شده و مقام رسیدگی کننده ملزم به صدور قرار موقوفی تعقیب می باشد.

لازم به ذکر است، همانگونه که بیان شد، مجازات قلع و قمع بنا در جرم تغییر کاربری در ماده ۳ اصلاحی در تاریخ 1385/08/01 به قانون حفظ کاربری اضافه شد و از تاریخ تصویب لازم الاجرا خواهد بود و لذا با توجه به عدم تسری مقررات جزائی به گذشته، تغییر کاربری غیرمجاز به قبل از تاریخ 1385/08/01 مشمول قلع و قمع بنا نخواهد بود و قبل از این تاریخ به جای ضمانت قلع و قمع بنا باید عوارض تعیینی قانون حاکم بر زمان وقوع جرم مد نظر قرار گیرد.

نکات کاربردی:

۱.در رای وحدت رویه شماره ۷۳۰  هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بر عدم عطف به ماسبق نشدن حکم قلع و قمع به قبل از تاریخ 1385/08/01 تاکید شده است، در رای صادره آمده است:(…با توجه به اینکه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، نسبت به جرایم واقع شده پیش از لازم الاجرا شدن آن حاکمیت ندارد.)) 

۲..در تبصره ۲ ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، ضمانت اجرای صدور مجوزات خلاف ضوابط و مقررات قانون حفظ کاربری، ابطال مجوز اعلام نموده است، که قابلیت ابطال مجوز در هر زمان وجود دارد و حق مکتسبه ای نیز از صدور مجوز های خلاف قانون صادره برای مالک ایجاد نخواهد کرد و  حمایت قانونگذار با فرض مشروعیت حق است و آرای وحدت رویه متعدد صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره های ۱۱۷ مورخ 1391/03/01 و ۲۹۷۰ مورخ 1398/10/10 نیز بر این امرتاکید نموده است.

۳.در صورت احداث بنا در حریم شهر، پرونده قابلیت طرح در کمیسیون ماده 100  قانون شهرداری و در صورت ساخت در خارج از حریم شهر موضوع قابلیت طرح در کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها را دارا خواهد بود و در فرض صدور حکم جریمه از سوی کمیسیون های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری ها  از باب تخلفات ساختمانی، این آرا مانع از اجرای مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نبوده و کماکان امکان صدور حکم تخریب و قلع و قمع بنا وجود خواهد داشت و در فرض تخریب و قلع و قمع بنا با توجه به عدم وجود بنا اخذ جریمه از سوی کمیسیون های ماده ۹۹ و ۱۰۰ که با فرض بقای ملک صادر شده است بلاوجه خواهد بود.

دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی (موضوع ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها)

ماده ۱۰ قانون حفظ اراضی زراعی و باغها هر گونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن شن و ماسه و سایر اقدامات را بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری بیان نموده و طی تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹ت ۳۷۱۱۰ مورخ ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیئت وزیران به شرح زیر اعلام می دارد:

• اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ و با موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد.

1. برداشتن یا افزایش شن و ماسه
2. ایجاد بنا و تأسیسات
3. خاک برداری و خاک ریزی
4. گودبرداری
5. احداث کوره های آجر و گچبری
6. پی کنی
7. دیوار کشی اراضی
8. دپوی زباله نخاله و مصالح ساختمانی شن و ماسه و ضایعات فلزی
9. ابعاد سکونتگاه های موقت
10. استقرار کانکس و آلاجیق
11.  احداث جاده و راه
12. دفن زباله های واحدهای صنعتی
13. رها کردن پسابهای واحدهای صنعتی، فاضلابهای شهری، ضایعات کارخانجات
14. لوله گذاری
15. عبور شبکه های برق
16. انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی
17. سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
18. مخلوط ریزی و شن ریزی
19. احداث راه آهن و فرودگاه
20. احداث پارک و فضای سبز
21. پیستهای ورزشی
22. استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی
23. احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف
24. محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگریزی و موارد مشابه)
25. صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرحهای موضوع تبصره ۴ فوق الذکره
26. صنایع دستی
27. طرحهای خدمات عمومی
28. طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) .

تبصره – تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام ،نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل نماید.

• تغییر هر یک از فعالیتها و طرحهای موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده یک قانون به خارج از مصادیق و ضوابط تبصره مذکور بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد.

تبصره – تغییر فعالیتها و طرحهای موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده یک قانون به سایر طرح های مندرج در تبصره مذکور مستلزم اخذ گواهی لازم از اداره محیط زیست استان و موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی می باشد.

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی درجه چند است؟

با عنایت به مجازاتهای تعیینی برای جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها باید درجه جرم مذکور تعیین گردد، تا به تبع آن از جمله مرور زمان و یا مجازاتهای جایگزین در خصوص آن بررسی گردد.

در تعیین درجه بزه بعضی از جرایم از جمله جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی اختلاف است. که این اختلاف در رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره ۷۵۹ در ۱۳۹۶/۴/۲۰ برطرف شده و جرم مذکور با توجه به مجازات جزای نقدی نسبى آن، درجه هفت شناخته شده است.

دیدگاه اول : 

برخی شعب دیوان عالی کشور صلاحیت مرجع رسیدگی کننـده بـه جـرائم واجـد جزای نقدی نسبی را به تعیین شدن میزان جزای نقدی توسط کارشناس و انطباق مـورد بـا درجات هشت گانه موضوع ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی موکول نموده است.

 در زمــان شــروع به رسیدگی معلوم نیست، جرم تعزیری از چه درجه می باشد؟ ولی پس از انجام کارشناسی و تعیین میزان جزای نقدی متصوره و انطباق مورد با هر یک از درجات هشت گانه مندرج در ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی حسب مورد، صلاحیت محاکم کیفری ۲ و یا ۱ و به تبع آن صلاحیت مرجع تجدید نظر ( دادگاه تجدیدنظر استان و دیوان عالی کشور ) مشخص خواهد شد.

اگر خواسته باشیم، مجازاتهای مندرج در بندهای هشتگانه فوق را صرفاً به مجازاتهای ثابت اختصاص دهیم، مجازاتهای مربوط به جزای نقدی منعکس در ماده ۱۹ فوق ، خصوصاً درجات ۱و ۲ و ۳ ( موضوع جزاهای نقدی بیش از یک میلیارد ریال، پانصد و پنجاه میلیون ریال تا یک میلیارد ریال و سیصد و شصت میلیون ریال تا پانصد و پنجاه میلیون ریال ) بدون مصداق خواهد ماند و اقدام قانونگذار در این قسمت عبث خواهد بود. چرا که جرایمی را سراغ نداریم که مجازات ثابت آنها جزای نقدی یک میلیارد ریال و بالاتر، پانصد و پنجاه میلیون ریال تا یک میلیارد ریال و سیصد و شصت میلیون ریال تا پانصد و پنجاه میلیون ریال بوده باشد.

 دیدگاه دوم : 

برخی شعب دیوان عالی کشور در تعیین درجه مجازات جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغها با استنباط از مقررات قانون آیین دادرسی کیفری و مقررات قانونی مربوط به صلاحیت، جزای نقدی ثابت را ملاک قرار داده و با استظهار از رأی وحدت رویه شماره ۷۴۴ – ۱۳۹۴/۸/۱۹ جزای نقدی نسبی را ضابطه جهت انطباق مجازات یادشده با بندهای ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی و در نتیجه تعیین صلاحیت مرجع رسیدگی کننده محسوب نکرده است.

مستنبط از مقررات قانون آیین دادرسی کیفری و آنچه که در باب صلاحیت در قانون مزبور آمده این است که در تقسیم بندی مجازاتهای تعزیری به درجات مختلف و تعیین میزان مجازات جزای نقدی به عنوان یکی از معیارهای تقسیم بندی مزبور جزای نقدی ثابت مورد توجه و نظر بوده و رأی وحدت رویه شماره ۷۴۴ – ۱۳۹۴/۸/۱۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز به نوعی مؤید این معنی می باشد و چون در شعبه مطروحه جزای نقدی که از جمله مجازاتهای تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها بوده، میزان ثابتی نداشته و به همین اعتبار و نسبی بودن کیفر مزبور به نظر جزای نقدی نسبی ضابطه ای جهت انطباق مجازات یاد شده با بندهای ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی و در نتیجه تعیین صلاحیت مرجع رسیدگی کننده محسوب نمی شود.  از طرفی نیز مادۀ ۴۲۸ قانون آیین دادرسی کیفری هم که جرایم مختلف من جمله جرایمی را که مجازات قانونی آنها تعزیر درجه ۳ و بالاتر بوده ، قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور دانسته است، ناظر بر آن دسته از جرایمی بوده که تمام یا قسمتی از مجازاتهای تعزیری آنها جزای نقدی ثابت به میزان مقرر در قانون باشد،

فلذا به جهات یاد شده و اینکه مجازات قانونی بزه عنوان شده با هیچ یک از بندهای ماده ۱۹ قانون مارالذکر مطابقت نداشته و حسب صریح قسمت اخیر تبصره ۳ ماده قانونی اخیرالذکر ، بزه اعلامی در حدود بند ۷ همان ماده از قانون قابل کیفر خواهد بود.

مجازات جزای نقدی که درجات آن در ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۹۲ مشخص شده، با توجه به تعیین حداقل و حداکثر آن در قانون، ناظر به جزای نقدی ثابت است و از جزای نقدی نسبی که میزان آن بر اساس واحد با مبنای خاص قانونی احتساب می گردد و از این حیث در جرایم با عناوین مشابه یکسان نیست، انصراف دارد.

بنابراین مجازات جرائمی که طبق قانون جزای نقدی نسبی است، با توجه به حکم مقرر در تبصره ۳ ماده مورد اشاره، تعزیر درجه هفت محسوب می شود و رسیدگی به آن به موجب ماده ۳۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ در صلاحیت دادگاه کیفری دو می باشد و رأی این دادگاه قابل تجدید نظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.

البته به نظر می رسد، جزای نقدی نسبی با هیچ یک از بندهای هشتگانه ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مطابقت ندارد و درجۀ هفت محسوب می شود. به دلایل زیر به واقع نزدیک تر است :

•  اولاً، به موجب رأی وحدت رویه شماره ۷۴۴ مورخ ۱۳۹۴/۸/۱۹ دیوان عالی کشور، چنانچه مجازات جرمی جزای نقدی توأم با حبس باشد، ملاک تعیین درجه و به تبع آن تعیین صلاحیت مراجع کیفری مجازات حبس می باشد. اینک ملاحظه می شود، با توجه به اینکه برای جرم مورد نظر در صورت تکرار آن مطابق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی علاوه بر جزای نقدی نسبی، مجازات حبس تا شش ماه مقرر شده است، که به موجب رای وحدت رویه مذکور درجه هفت محسوب می شود. چطور ممکن است، همان جرم در بار اول با توجه به میزان جزای نقدی درجه ۲ یا ۳ محسوب  شود، ولیکن در صورت تکرار آن درجه هفت باشد؟ این موضوع با اصول حقوقی سازگاری نداشته و نتیجه منطقی ندارد.
• ثانياً، مقررات مربوط به صلاحیت از قواعد آمره است که باید از همان ابتدای تعقیب، مقام قضایی کیفری بتواند به موجب آن وضعیت صلاحیت خود را تعیین کند، زیرا در صورت عدم صلاحیت حق هیچ گونه تعقیب و رسیدگی ندارد. اینکه صلاحیت مرجع قضایی منوط به میزان ارزش ریالی مال موضوع جرم شود، با این قاعده مطابقت ندارد.
•  ثالثا به موجب قسمت اخیر تبصره ۳ ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مقرر شده است، که اگر مجازاتی با هیچ یک از بندهای هشتگانه این ماده مطابقت نداشته باشد، مجازات درجه هفت محسوب می شود. از طرفی مناط تعیین صلاحیت دادگاه ها زمان طرح شکایت است، که در زمان طرح شکایت و شروع به رسیدگی هنوز به لحاظ مشخص نبودن ارزش ملک موضوع جرم، تعیین درجه مجازات جرم ارتکابی و به تبع آن تعیین مرجع کیفری صالح ممکن نیست، بنابراین باید موضوع را از جمله مصادیق این تبصره محسوب کرد و مجازات جــرم مـورد نظر را درجهٔ هفت به حساب آورد.
• رابعاً، تفسیر قوانین مجمل باید همسو با اصول کلی حقوقی به عنوان محکمات این علم صورت گیرد. اصولاً شأن دادگاههای کیفری یک و نیز دیوان عالی کشور رسیدگی به جرایم کم اهمیت نمی باشد، زیرا در مقایسه با بسیاری از جرایم مثل جرم کلاهبرداری چند میلیارد تومانی که در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ و تجدید نظر آن در صلاحیت دادگاه تجدیدنظر استان اس،ت رسیدگی به جرایم تغییر کاربری موضوع قانون حفظ کاربری اراضی در دادگاه کیفری یک و تجدیدنظر آن در دیوان عالی کشور نتیجه منطقی ندارد و مطابق با اصول حقوقی نمی باشد.

نحوی احراز تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات

احراز تغییرکاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی ، مستلزم معاینه و تحقیقات محلی و بررسی اسناد و مدارک پلاک مربوطه و عنداللزوم اخذ استعلامات مقتضی از ادارات مربوطه و ارجاع امر به کارشناسی است. که در رویه قضایی نیز به این قبیل موارد توجه می شود.

مجازات تکرار جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تکرار جرم تغییر کاربری باعث تشدید مجازاتهای مقرر و اضافه شدن نهاد مجازاتی حبس می گردد:
. در صورت تکرار تغییر کاربری اراضی کشاورزی  :جرم به حداکثر جزای نقدی (یعنی ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است.)
• مجازات حبس در تغییر کاربری اراضی کشاورزی فقط در صورت تکرار جرم تعیین می گردد. لذا مجازاتهای اصلی جرم (جزای نقدی قلع و قمع بنا )می باشد. این حبس از یک ماه تا شش ماه ( حبس درجه هفت )می باشد.

آیا قلع و قمع بنا توسط جهاد کشاورزی بدون حکم دادگاه امکان پذیر است؟

در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1385/08/01 مقررشده است.

((مأموران جهاد كشاورزي موظفند با حضور نماينده دادسرا و در نقاطي كه دادسرا نباشد با حضور نماينده دادگاه محل ضمن تنظيم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعيت زمين را به حالت اوليه اعاده نمايند.))

که در خصوص نحوی استنباط از این ماده دو دیدگاه متفاوت حقوقی وجود داشته و متاسفانه رویه واحد قضایی وجود ندارد.

دیدگاه اول: قائل به امکان قلع و قمع بنا از سوی ماموران جهاد کشاورزی با توجه به مجوز اعطایی در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی هستند و به کررات در عمل هم شاهد آن هستیم. که سازمان جهاد کشاورزی در شهرهای مختلف با اخذ مجوز از دادستان ها اقدام به قلع و قمع بنا و مستحدثات اشخاص بدون حکم قضایی می نمایند.

دیدگاه دوم: با تمسک به ماده ۳ اصلاحی که به قلع و قمع بنا و مستحدثات بعنوان مجازات اشاره می نماید. با استناد به اصل ۳۶ قانون اساسی که اعلام می دارد، حکم به مجازات باید تنها از طریق دادگاه صالح باشد و نیز اینکه با قبول اختیار جهاد کشاورزی به تخریب عملا موجبات عبث شدن اختیارات و وظایف اعلامی به محاکم دادگستری و ضمانت اجراهای اعلامی در ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری خواهد گردید و نیز آرای وحدت رویه متعددی به شماره های ۷۰۷ و ۷۳۰ صادره از دیوان عالی کشور و نیز ضرورت رعایت اصل احتیاط و اصل برائت قائل به عدم امکان قلع و قمع بنا بدون حکم قضایی هستند و زمان ورود جهاد کشاورزی به موضوع قلع و قمع را پس از صدور حکم قطعی و صدور دستور اجرای حکم از سوی دادستان در جهت اجرای حکم اعلام می دارند.که قاعده جمع بین مواد قانونی و پرهیز از تسری عمل لغو به قانونگذار نیز این امر را تائید می نماید و لازم به ذکر است که اعمال قلع و قمع را بدون حکم قضایی فاقد وجاهت قانونی و موجب ضمانت اجرای کیفری می دانند.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم آنی است یا مستمر ؟

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی از جرایمی است که وقوع آنی داشته و نه مستمر.  بلکه آثار و تبعات آن مستمر است و هیچگاه مستمر بودن و نبودن جرمی دائر مدار استمرار آثار آن نیست، بلکه دائــر مــدار وقوع آن است.

به عنوان قرینه بر صحت این استدلال باید به ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی توجه داشت، حکم قلع و قمع بنا از تاریخ اصلاح این مصوبه یعنی ۱۳۸۵/۸/۱ اعمال می گردد و عطف به تغییر کاربری هایی که قبل از این تاریخ به وقوع پیوسته بود نمی گردد. این امر نشانگر این است که قانونگذار خود جرم تغییر کاربری را از جرایم مستمر به حساب نمی آورد و گویی برخی مقامات قضایی به این موضوع توجه نداشته و جرم مذکور را بر خلاف قانون مستمر پنداشته اند.

تغییر کاربری عمل واحدی بوده که دفعتاً تحقق می یابد، اما آثار آن در طول زمان استمرار می یابد به عبارت دیگر جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی در زمره ی جرایمی است که در حکم جرم آنــی تلقی می شود، به همین دلیل رأی به موقوفی تعقیب از جرم تغییر کاربری داده شده است.

توضیح اینکه ،  از رأی وحدت رویه شماره ۷۳۰ – ۱۳۹۲/۳/۲۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز غیر مستمر بودن جرم مقرر در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴/۳/۳۱ را می توان استنباط نمود:

«ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۳/۳۱ که دادگاه را مکلف کرده ، ضمن صدور حكم مجازات برای مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ( 1 ) اصلاحی (۱۳۸۵/۸/۱ ماده ( 1 ) قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، حکم بر قلع و قمع بنا نیز صادر نماید. با توجه به اینکه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، نسبت به جرایم واقع شده پیش از لازم الاجرا شدن آن ماده حاکمیت ندارد…»

اگر جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی مستمر بود، باید تغییر کاربریهای گذشته نیز جرم انگاری می گردید و دلیل عدم تسری قلع و قمع به گذشته غلبه ی ماهیت مجازات گونه ی قلع و قمع بنـا است و قیاس آن به تصرف عدوانی مع الفارق است. زیرا قواعد مربوط به رفع تصرف عدوانی و قلع و قمع بنا در آن چه قانون باشد و چه نباشد ساری و جاری است و این موضوع خصوصیت تصرف عدوانی است و وجه ممیزه آن با بحث تغییر کاربری.

لذا قیاس آنها صحیح و منطبق بر اصول حقوقی نیست. از سوی دیگر در بحث غصب و تصرف عدوانی بحث تداخل دو مالکیت و نقض حرمت یک مالکیت است. ولی در بحث تغییر کاربری بحث تجاوز به حرمت مالکیت یک شخص آن هم از سوی دستگاه قضایی مطرح است و وجه شباهت این دو مشخص نگردید، که چگونه از آن ماهیت غیر کیفری برای قلع و قمع بنا نتیجه گیری شده است و فهم این قیاس در دو موضوع از درک خارج است.

درجه جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی از جرائم آنی است و با توجه به مجازات های تعیینی در مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و اختلاف نظرات متفاوت حقوقی درخصوص اینکه کدام مجازات اشد آن،  نهایتا با صدور رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور تحت شماره ۷۵۹ مورخ 1396/04/20  و با توجه به مجازات جزای نقدی نسبی اعلامی در ماده ۳ اصلاحی به مجازات درجه ۷ بودن آن اعلام نظرشده است.

مرور زمان جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

دلیل صدور قرار موقوفی تعقیب ،مرور زمان است که به نحو ذیل استدلال صورت می پذیرد:

• مجازات جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی از نوع درجه هفت است.

• به استناد بند (ث) ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۹۲ جرایم تعزیری درجه هفت با انقضای سه سال از تاریخ وقوع جرم مشمول مرور زمان می گردد. – بند ث ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی کیفری –

آیا مشمول مرور زمان شدن جرم تغییر کاربری مانع تخریب بنا و مستحدثات احداثی خواهد شد؟

هرگونه تغییر کاربری در زمینهای کشاورزی، در حوزه حریم شهری و یا خارج از آن مستلزم اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است .اما اگر فرد علی رغم اخذ مجوز تغییر کاربری ، در حوزه حریم شهری اقدام به ساخت و ساز غیر مجاز نماید ، با خطر ارجاع پرونده از سوی شهرداری به کمیسیون ماده 100 شهرداری مواجه خواهد شد.

لکن اگر در خارج از حریم شهری بدون اخذ مجوز قانونی از دستگاه متولی امر ، اقدام به ساخت و ساز نماید، با خطر ارجاع پرونده به کمیسیون تبصره 2 ماده 99 شهرداری مواجه خواهد شد.

 به عبارت دیگر نباید تصور کرد که اخذ مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی یا مشمول مرور زمان کیفری شدن تعقیب ، به معنای مجاز شدن ساخت و ساز و عدم صدور حکم تخریب از سوی کمیسیون های اعلامی است.

توبه در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در جرائم تعزیری درجه شش ،هفت هشت چنانچه مرتکب توبه نماید و ندامت و اصلاح او برای قاضی محرز شود ، مجازات ساقط می شود .مقررات راجع به توبه درباره کسانی که مقررات تکرار جرائم تعزیری در مورد آنها اعمال می شود ، جاری نمی گردد.

تعلیق اجرای مجازات در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در جرائم تعزیری درجه سه تا هشت دادگاه می تواند در صورت وجود شرایط مقرر برای تعویق صدور حکم ،اجرای تمام یا قسمتی از مجازات را از یک تا پنج سال معلق نماید. دادستان یا قاضی اجرای احکام کیفری نیز پس از اجرای یک سوم مجازات می تواند از دادگاه صادر کننده ی حکم قطعی، تقاضای تعلیق نماید. همچنین محکوم می تواند پس از تحمل یک سوم مجازات ،در صورت دارا بودن شرایط قانونی، از طریق دادستان یا قاضی اجرای احکام کیفری تقاضای تعلیق نماید.

هرگاه محکوم از تاریخ صدور قرار تا پایان مدت تعلیق، مرتکب جرم عمدی موجب حد، قصاص، دیه یا تعزیر تا درجه هفت نشود، محکومیت تعلیقی بی اثر می شود .

هرگاه محکوم از تاریخ صدور قرار تا پایان مدت  تعلیق، مرتکب یکی از جرائم عمدی موجب حد، قصاص، دیه یا تعزیر تا درجه هفت شود، پس از قطعیت حکم اخیر ، دادگاه قرار تعلیق را لغو و دستور اجرای حکم معلق را نیز صادر و مراتب را به دادگاه صادر کننده قرار تعلیق اعلام می کند. دادگاه به هنگام صدور قرار تعلیق به طور صریح به محکوم اعلام می کند که اگر در مدت تعلیق مرتکب یکی از جرائم فوق شود، علاوه بر مجازات جرم  اخير، مجازات معلق نیز درباره وی اجراء می شود.

 هرگاه پس از صدور قرار تعلیق، دادگاه احراز نماید که محکوم دارای سابقه محکومیت کیفری مؤثر یا محکومیت های قطعی دیگری بوده است که در میان آنها محکومیت تعلیقـی وجـود داشته و بدون توجه به آن اجرای مجازات معلق شده است، قرار تعلیق را لغو می کند. دادستان یا قاضی اجرای احکام نیز موظف است در صورت اطلاع از موارد فوق، لغو تعلیق مجازات را از دادگاه درخواست نماید حکم این ماده در مورد تعویق صدور حکم نیز جاری است.

تخفیف مجازات در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در صورت وجود یک یا چند جهت از جهات تخفیف، دادگاه می تواند مجازات تعزیری حبس را به نحوی که به حال متهم مناسب تر باشد به میزان یک تا سه درجه تقلیل دهد.

تعویق صدور حکم در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در جرائم موجب تعزیر درجه شش تا هشت دادگاه می تواند پس از احراز مجرمیت متهم با ملاحظه وضعیت فردی، خانوادگی و اجتماعی و سوابق و اوضاع و احوالی که موجب ارتکاب جرم گردیده است، در صورت وجود شرایط زیر صدور حکم را به مدت شش ماه تا دو سال به تعویق اندازد :

1. وجود جهات تخفیف
2. پیش بینی اصلاح مرتکب
3. جبران ضرر و زیان یا برقراری ترتیبات جبران
4. فقدان سابقه کیفری مؤثر

در مدت تعویق ،در صورت ارتکاب جرم موجب حد ،قصاص، جنایات عمدی موجب دیه یا تعزیر تا درجه هفت، دادگاه به لغو قرار تعویق اقدام و حکم محکومیت صادر می کند.

در صورت عدم اجرای دستورهای دادگاه ،قاضی میتواند برای یک بار تا نصف مدت مقرر در قرار به مدت تعویق اضافه یا حکم محکومیت صادر کند .در صورت الغای قرار تعویق و صدور حکم محکومیت، صدور قرار تعلیق اجرای مجازات ممنوع است.

پس از گذشت مدت تعویق ، با توجه به میزان پایبندی مرتکب به اجرای دستورهای دادگاه ، گزارشهای مددکار اجتماعی و نیز ملاحظه وضعیت مرتکب ،دادگاه حسب مورد به تعیین کیفر یا صدور حکم معافیت از کیفر اقدام میکند.

قرار تعلیق تعقیب در جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در جرائم تعزیری درجه  شش ، هفت و هشت که مجازات آنها قابل تعلیق است، چنانچه شاکی وجود نداشته، گذشت کرده یا خسارت وارده جبران گردیده باشد و یا با موافقت بزه دیده، ترتیب پرداخت آن در مدت مشخصی داده شود و متهم نیز فاقد سابقه محکومیت مؤثر کیفری باشد، دادستان میتواند پس از اخذ موافقت متهم و در صورت ضرورت با اخذ تأمين متناسب، تعقيب وی را از شش ماه تا دو سال معلق کند.

در هیچ قانونی به قابل گذشت بودن جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی اشاره ای نشده و از آنجا که اولاً با نظم عمومی در ارتباط است و ثانیاً اصل قانونی بر غیر قابل گذشت بودن جرایم است لذا جرمی غیر قابل گذشت می باشد.

مجازات قطع درخت در حقوق ایران

قطع درختان واجد ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری از قبیل جبران خسارت،جزای نقدی،حبس و ضبط زمین بر حسب مورد است. با این توضیح که در حال حاضر ملاک قانونی جهت برخورد متخلف و براساس شدت عمل وی ماده ۶ قانون اصلاح لایحه قانونی حفظ وگسترش فضای سبز درشهرها مصوب 1387/12/14 شورای انقلاب مصوبه 1387/12/14 مجلس شورای اسلامی است. که در این ماده مقررشده است: ((هرکس درختان موضوع ماده (۱) قانون حفظ و گسترش فضای سبز را عالما و عامدا و بر خلاف قانون مذکور قطع یا موجبات از بین رفتن آنها را فراهم آورد، علاوه بر جبران خسارت وارده حسب مورد به جزای نقدی از یک میلیون ریال تا ده میلیون ریال برای قطع هر درخت و در صورتی که بیش از سی اصله باشد به حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.

تبصره۱-در صورتی که قطع درختان از طرف مالکین به نحوی باشد که باغی را از بین ببرد و از زمین بصورت تفکیک و خانه سازی استفاده کند، همه زمین به نفع شهرداری ضبط می شود و صرف خدمات عمومی شهر و محرومین می رسد.))

وزارت‌خانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی و … چه نقشی در جلوگیری از تغییر کاربری اراضی زراعی بر عهده دارند؟

وزارت‌خانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی و کشور و سازمان حفاظت محیط زیست مکلف‌اند کلیه ظرفیت‌ها و احکام مندرج در قوانین و مقررات برای جلوگیری از تخریب و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تخریب محیط زیست واقع در محدوده، حریم و خارج از حریم شهرهای استان‌های شمالی کشور (گیلان، مازندران و گلستان) را به کار گیرند و وظایف خود در این زمینه را اعمال نمایند. دستگاه‌های یادشده مکلف‌اند تخلف از اجرای این بند و قوانین و مقررات مربوط را توسط کارکنان خود و دیگر اشخاص، حسب مورد، به مراجع صالح از جمله هیأت‌های رسیدگی به تخلفات اداری اعلام و گزارش نمایند.

 وزارت جهاد کشاورزی مکلف است در حریم و خارج از حریم شهرهای شمالی کشور(استان‌های گیلان، مازندران و گلستان) و در چارچوب مواد (۳) اصلاحی و (۱۰) الحاقی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها ـ مصوب ۱۳۸۵ ـ اقدام قانونی برای قلع و قمع بناها و مستحدثاتی را که به‌صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز کمیسیون موضوع تبصره (۱) اصلاحی ماده (۱) قانون یاد شده بر روی محدوده‌های موضوع آن قانون ایجاد شده‌اند، انجام دهد؛ و وزارت کشور با لحاظ مؤخر بودن قانون یاد شده نسبت به قانون شهرداری و اصلاحات بعدی آن، از ارجاع این موارد و پرونده‌ها به کمیسیون‌های موضوع مواد (۹۹) و (۱۰۰) قانون شهرداری اجتناب نماید.

ماموران جهاد کشاورزی در مقابله با جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی چه تکالیفی را بر عهده دارند؟

ماموران جهاد کشاورزی مکلفند، ضمن بازدید از اراضی، در صورت مشاهده هرگونه جرم، عملیات اجرایی تغییر کاربری را با رعایت مادهٔ ۱۰ قانون حفظ کاربری متوقف و نسبت به تنظیم صورت‌جلسه اقدام نمایند. همچنین توقف عملیات اجرایی را به مالک یا قائم‌مقام قانونی وی به صورت مکتوب اخطار و اعلام نمایند.

این ماموران ضابط خاص دادگستری تلقی نشده و اختیار جمع‌آوری و توقیف آلات و ادوات (ماشین‌آلات، مصالح ساختمانی و …) را رأساً بدون دستور مقام قضایی نخواهند داشت. ماموران وزارت جهاد کشاورزی مکلفند در چارچوب تبصره‌های (۱) و (۲) مادهٔ (۱۰) قانون تغییر کاربری، در قالب ایجاد، بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه بدون اخذ مجوز از کمیسیون مادهٔ (۱)، با حضور نیروی انتظامی و نمایندهٔ دادسرا یا دادگاه محل، ضمن تنظیم صورتمجلس، رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

احراز عنوان ضابط دادگستری به موجب مادهٔ ۳۰ قانون آیین دادرسی کیفری، منوط به فراگیری مهارت لازم با گذراندن دوره‌ای آموزشی زیر نظر مرجع قضایی مربوط و تحصیل کارت ویژهٔ ضابطان دادگستری است. ماموران جهاد کشاورزی فاقد این کارت ویژه هستند. البته افرادی که در تشکیلات یگان حفاظت سازمان امور اراضی کشور به کار گرفته می‌شوند، در محدودهٔ مأموریت و مسئولیت یگان حفاظت ضابط خاص تلقی شده و از کلیهٔ اختیارات ضابطین خاص برخوردار هستند.

رسیدگی بدوی بزه تغییر کاربری در نوبت اول در صلاحیت کدام مرجع می‌باشد؟

 کمیسیون تقویم به دلالت رأی وحدت رویهٔ شمارهٔ ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۲۰، مجازات جرایمی را که طبق قانون جزای نقدی نسبی است، با توجه به حکم مقرر در تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۱۹ قانون مجازات اسلامی، تعزیر درجهٔ هفت محسوب می‌داند و رسیدگی به آن به موجب مادهٔ ۳۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ می‌باشد.

در پرونده‌های مربوط به تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و کشاورزی، با عنایت به رأی وحدت رویهٔ ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، مشعر بر درجهٔ هفت تلقی شدن بزه مقرر در این قانون و همچنین مدت سه سال مرور زمان برای جرایم درجهٔ هفت، در صورت طرح شکایت در محکمهٔ کیفری و صدور قرار موقوفی تعقیب به دلیل مرور زمان: آیا ماموران اداره جهاد کشاورزی با حضور نماینده دادسرا می‌توانند بر اساس تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ قانون فوق‌الذکر رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام کنند یا اینکه به دلیل طرح پروندهٔ محاکماتی سابق چنین امکانی فراهم نیست؟

در بزه تغییر کاربری غیرمجاز موضوع مادهٔ ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، قلع و قمع بنا موضوع تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ قانون مذکور توسط ماموران جهاد کشاورزی پس از رسیدگی قضایی و صدور حکم و به تبع امر کیفری ممکن است؛ زیرا در مادهٔ ۳ اصلاحی ۱۳۸۵ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمده است: «علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی محکوم خواهند شد.» عبارت «محکوم خواهند شد» شامل قلع و قمع بنا و جزای نقدی هر دو می‌باشد که مختص دادگاه است. رأی وحدت رویه شمارهٔ ۷۰۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۰۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز قلع و قمع بنا در بزه تغییر کاربری غیرمجاز را جزء لاینفک حکم کیفری دانسته است. بنابراین، در مواردی که دادگاه حکم برائت متهم را صادر کند یا مرتکب بزه مذکور به لحاظ شمول مرور زمان قابل تعقیب نباشد، صدور حکم به قلع و قمع بنا نیز منتفی است.

اگر شخصی بدون موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها مبادرت به احداث گلخانه نماید و ادارهٔ جهاد کشاورزی از وی شاکی گردد؛ جرمی محقق شده است یا خیر؟

طبق تبصرهٔ ۴ الحاقی به مادهٔ ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی مصوب ۱۳۸۵، احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها و استخرهای پرورش ماهی چون در راستای بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی است، تغییر کاربری محسوب نمی‌شوند. نتیجتاً این امر فاقد وصف کیفری است.

ایجاد بنا در اراضی زراعی و باغ‌ها واقع در حریم شهر چه شرایطی دارد و در چه صورتی تغییر کاربری محسوب نمی‌گردد؟

برای ایجاد بنا در اراضی زراعی و باغ‌ها واقع در حریم شهر دو مجوز لازم است؛ مالکین این اراضی باید ابتدا نسبت به اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۲ قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مبنی بر ضرورت تغییر کاربری اقدام نمایند، زیرا احداث بنا در این اراضی طبق ماده ۱۰ قانون مذکور تغییر کاربری محسوب می‌گردد، و سپس برای اخذ پروانه احداث به شهرداری مراجعه کنند. 

چنانچه مالک اراضی زراعی و باغ‌ها واقع در حریم شهر بدون اخذ مجوز کمیسیون مذکور و نیز بدون دریافت پروانه احداث از شهرداری اقدام به احداث بنا نماید، از جهت ارتکاب جرم تغییر کاربری بدون اخذ مجوز قانونی طبق ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، موضوع در مراجع قضایی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و از جهت ارتکاب تخلف ساختمانی (احداث بنا بدون دریافت پروانه از شهرداری) مراتب در کمیسیون مقرر در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رسیدگی می‌شود؛ رسیدگی و اتخاذ تصمیم در خصوص تخلفات نیز تابع قوانین و مقررات مربوط است.

مطابق قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها چه مصادیق تغییر کاربری نیاز به اخذ مجوز دارد اما مشمول پرداخت عوارض نمی‌شود؟

– احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها.

– اراضی زراعی و باغ‌های مورد نیاز طرح‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مراجع ذی‌صلاح (ملی ـ استانی) و طرح‌های خدمات عمومی مورد نیاز مردم، که از پرداخت عوارض موضوع قانون مستثنی بوده و تابع قوانين و مقررات مربوط می‌باشند.

– تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر، تنها برای یک بار.

ایجاد سکونت‌گاه‌های موقت و آلاچیق را می‌توان از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز در اراضی زراعی و باغی تلقی نمود؟

در راستای مفهوم تغییر کاربری و ایجاد سکونت‌گاه‌های موقت باید پذیرفت که سکونت‌گاه‌های موقت را در صورتی می‌توان تغییر کاربری غیرمجاز محسوب کرد که به اراضی زراعی خللی وارد آورد. از این رو، فی‌المثل، اگر مالک یا متصرف در ایام مخصوصی از سال در باغ یا زمین زراعی چادر یا سکونت‌گاه موقت برای بهره‌برداری بهتر از اراضی خود ایجاد کند — امری که در اکثر باغات یا اراضی زراعی در محدوده‌های خارج از شهر مرسوم است — آن را نمی‌توان از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز محسوب کرد.

استقرار کانکس موجب عدم رویش گیاهی در اراضی زراعی و در واقع عدم بهره‌برداری از آن می‌شود؛ از سوی دیگر، استقرار آلاچیق در واقع مصداق ایجاد بنا و تاسیسات در اراضی زراعی و باغ‌ها بوده و از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌گردد.

آیا متقاضی در هنگام تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به اراضی مسکونی باید عوارض قانونی پرداخت نماید؟

در هنگام تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به اراضی مسکونی، طبق ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها می‌بایست ۸۰ درصد ارزش ریالی زمین (که نباید کمتر از ارزش روز زمین با کاربری فعلی باشد) به‌عنوان عوارض توسط متقاضی تغییر کاربری پرداخت گردد. این ۸۰ درصد بر اساس نظریه کارشناسی اعضای کمیسیون تقویم تعیین می‌شود؛ اعضای کمیسیون تقویم حسب بند الف دستورالعمل نحوه تقویم و ارزیابی اراضی زراعی شامل نماینده سازمان جهاد کشاورزی استان، نماینده سازمان امور اقتصادی و دارایی و نماینده استانداری هستند. مسئولیت صحت قیمت‌گذاری نیز منحصراً به‌عهده اعضای کمیسیون تقویم هر شهرستان است و آنان برابر تبصره ۲ اصلاحی ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مشمول مجازات خاص می‌باشند.

کمیسیون تقویم موظف است حداکثر ۲۰ روز پس از درخواست مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نسبت به تقویم و ارزیابی اراضی اقدام نماید.

قیمت روز اراضی زراعی و باغ‌ها با کاربری جدید یا مورد تقاضا توسط کمیسیون تقویم، با در نظر گرفتن ارزش کاربری‌های مشابه در نزدیک‌ترین فاصله عرفی از محل وقوع ملک، دوری و نزدیکی به شهرها، روستاها و امور خدماتی و زیربنایی، و با انجام بررسی‌های فنی، تحقیقات محلی و بازدید، زمین دیده می‌شود. قیمت تعیین‌شده نباید کمتر از قیمت روز زمین با کاربری فعلی باشد.

قیمت‌گذاری این کمیسیون به مدت ۶ ماه اعتبار دارد و پس از پایان این مدت می‌بایست مجدداً قیمت‌گذاری انجام شود. در مدت اعتبار، تقویم کمیسیون پس از اعلام نظریه کارشناسی خویش به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، حق تجدیدنظر در قیمت تقویم‌شده را ندارد.

ضمانت اجرای وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح‌های توسعه شهری و تغییر کاربری توسط شوراهای اسلامی شهر چیست؟

هرچند بر اساس آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، از جمله دادنامه شماره ۳۶۷ الی ۱۳۹۷/۳/۸۳۸۱، این هیأت وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح‌های توسعه شهری و تغییر کاربری توسط شوراهای اسلامی شهر را مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص نگردیده است، لکن طبق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان توسط کمیسیون موضوع آن ماده انجام می‌شود و تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون ماده ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذی‌ربط قانونی، مغایر با قانون است.

شورای شهر تهران عنوان می‌دارد: اشخاصی که بر خلاف پروانهٔ ساختمانی اقدام به تغییر کاربری اعیانی نموده باشند (مانند تغییر کاربری پارکینگ و انباری مسکونی به تجاری، یا مسکونی به تجاری، یا بهداشتی‌درمانی، انتظامی، آموزشی و کشاورزی به مسکونی) چنانچه پس از طرح موضوع در کمیسیون مادهٔ ۱۰۰ رأی بر ابقای بنا صادر شود، مشمول جریمهٔ مربوط به عوارض تغییر کاربری می‌گردند و باید عوارض مذکور را بپردازند. آیا دریافت این عوارض رأساً توسط شهرداری تهران قانونی است؟

تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون مادهٔ ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذی‌ربط، مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار است. بنا به مراتب فوق، دریافت عوارض توسط شهرداری تهران در این خصوص که تحت عنوان «ارزش افزودهٔ ناشی از تغییر کاربری اعیان» بعد از کمیسیون مادهٔ ۱۰۰ به تصویب شورای اسلامی شهر رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است.

آیا دیوارکشی در محدودهٔ شهر و خارج از آن نیاز به مجوز شهرداری دارد؟ 

دیوارکشی به‌عنوان احداث بنا نیاز به صدور مجوز از سوی شهرداری دارد. اما دیوارکشی در محدودهٔ شهر تابع طرح‌های تفصیلی است و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها شامل محدودهٔ شهر نمی‌شود. در خارج از محدوده و حریم شهر نیز بحث دیوارکشی با مبحث تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها ارتباط پیدا می‌کند. دیوارکشی در کلیهٔ اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدودهٔ قانونی شهرها و شهرک‌ها نیاز به اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی و تأییدیهٔ کمیسیون تبصرهٔ یک مادهٔ یک قانون اخیرالذکر دارد.

به موجب تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، اراضی داخل محدودهٔ قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیهٔ ضوابط مقرر در این قانون مستثنی شده‌اند. از این رو، قانون مزبور بر کلیهٔ اراضی زراعی و باغ‌ها خارج از محدودهٔ شهر و شهرک و خارج از روستاهای دارای طرح هادی حاکم می‌باشد.

مطابق دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع مادهٔ ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، دیوارکشی اراضی زراعی و باغ‌ها، اگر بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصرهٔ یک مادهٔ یک و یا بدون موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره‌برداری و استمرار کشاورزی صورت گیرد، به‌عنوان مصداقی از تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌گردد.

اصولاً دیوارکشی در اراضی زراعی و باغات، تغییر کاربری محسوب می‌شود، مگر در خصوص دیوارکشی‌ای که در راستای زیرساخت‌ها و تاسیسات مورد نیاز گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاهای فاقد طرح هادی، با رعایت ضوابطی که توسط سازمان امور اراضی وضع شده و با موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان صورت گیرد.

آیا شوراهای اسلامی شهر و روستا صلاحیتی در خصوص تغییر کاربری اراضی دارند؟

شوراهای اسلامی شهر و شهرداری ارائه‌دهنده خدمت نیستند و اساساً طرح موضوع تغییر کاربری نیز از وظایف آنها نیست؛ آنها صرفاً انعکاس‌دهنده تقاضای مالک به کمیسیون مادهٔ ۵ هستند که در مورد مزبور، پس از تصویب و موافقت کمیسیون، می‌توانند عوارض اخذ نمایند. عوارض تغییر کاربری — نه خودِ تغییر کاربری — نیز صرفاً پس از درخواست مالک و تصویب کمیسیون مادهٔ ۵ تجویز گردیده است. تغییر کاربری اراضی به‌صرف تغییر در طرح تفصیلی که به‌دلیل استلزامات خاص شهرسازی و در اثر تغییرات محدوده‌های شهر یا تغییرات خاص منطقه و پهنه‌های شهری حاصل می‌شود، خارج از حدود وظایف خاص شوراهای اسلامی شهر و شهرداری است.

نظریه شماره ۷/۹۹/۲۵۳ مورخ ۱۳۹۹/۰۳/۰۷ در خصوص جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی) و باغ ها

استعلام

1. آیا مجازات قلع بنا و پرداخت جزای نقدی مقید در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۵ مشمول مرور زمان اجرا می‌شود؟
2. آیا مجازات الزام به پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ و پرداخت جزای نقدی مقید در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ مشمول مرور زمان اجرا می‌شود؟
3. مدت مرور زمان این بزه در هر یک از موارد فوق چند سال می‌باشد؟

نظریه مشورتی

1. جرم تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی از جرایم آنی است، زیرا عنصر مادی جرم مذکور در همان زمان که کاربری اراضی تغییر داده شده واقع شده است؛ لذا با حصول شرایط مقرر در قانون می‌تواند مشمول مرور زمان باشد. در مواردی که با احراز تحقق بزه یادشده، حکم محکومیت مرتکب صادر و قطعی شود، با انقضای مدت پنج سال از تاریخ قطعیت حکم به هر علتی که حکم محکومیت اجرا نشده باشد، با توجه به ماده ۱۰۷ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ و بند «ث» آن، اجرای مجازات تعزیری مندرج در حکم، یعنی جزای نقدی مقرر در حکم، موقوف می‌شود. لیکن قلع و قمع بنا که جزء لاینفک حکم کیفری است، چون ماهیت مجازات را ندارد و امری حقوقی است، مشمول مرور زمان موضوع ماده ۱۰۷ قانون اخیرالذکر نمی‌شود.
2. عوارض موضوع ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴/۰۳/۳۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی، ماهیت مجازات ندارد و در نتیجه از قلمرو شمول ماده ۱۰۷ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ ناظر به شمول مرور زمان اجرای احکام قطعی، خروج موضوعی دارد.
3. بزه تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها که دارای مجازات نقدی است و با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، تعزیر درجه ۷ محسوب می‌شود، و مدت شمول مرور زمان اجرای این مجازات جزای نقدی طبق بند «ث» ماده ۱۰۷ قانون اخیرالذکر ۵ سال است. همان‌طور که در بند ۱ اعلام شده است، با انقضای مدت ۵ سال از تاریخ قطعیت حکم به هر علتی که اجرا نشده باشد، اجرای مجازات تعزیری مندرج در حکم، یعنی جزای نقدی، موقوف می‌شود.

نظریه شماره ۷/۹۹/۳۳۳ مورخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۳ در خصوص جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی) و باغ ها

استعلام

وفق ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۵، هر گونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود، چنانچه غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک این قانون انجام شود، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی مکلفند نسبت به توقف عملیات، اقدام لازم را معمول و نتیجه را به اداره متبوع خود منعکس نمایند. حال این ابهام وجود دارد که آیا رعایت ماده ۳ قانون به ماده ۱۰ آن تقدم دارد یا خیر؟ آیا قلع و قمع بنا و مستحدثات نیاز به رأی دادگاه دارد یا صرف تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون فوق در قالب درخواست جهاد کشاورزی و نماینده دادسرا بدون رأی دادگاه برای قلع و قمع کفایت می‌کند؟

نظریه مشورتی

در بزه تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، قلع و قمع بنا موضوع تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون مذکور توسط مأموران جهاد کشاورزی پس از رسیدگی قضایی و صدور حکم به تبع امر کیفری امکان‌پذیر است و دلایل این نظر که نظریه اکثریت کمیسیون آیین دادرسی کیفری (۲) این اداره کل نیز می‌باشد، ذیلاً اعلام می‌شود:

1. در ماده ۳ اصلاحی (۱۳۸۵/۰۸/۰۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمده است: “علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی نیز محکوم خواهند شد.” عبارت “محکوم خواهند شد” شامل قلع و قمع بنا و جزای نقدی هر دو می‌باشد که مختص دادگاه است. رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۲۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز قلع و قمع بنا در بزه تغییر کاربری غیر مجاز را جزء لاینفک حکم کیفری دانسته است.
2. مطابق ماده ۱۰ الحاقی (۱۳۸۵/۰۸/۰۱) قانون مورد بحث و ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی آن، اختیار مأمورین جهاد کشاورزی صرفاً در حد توقف عملیات و تنظیم صورت‌مجلس و گزارش به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی است و طبق تبصره ۱ ماده ۱۰ قانون مذکور و تبصره ۱ ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی آن، چنانچه مرتکب پس از اعلام مأمورین جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی ایران موظف است با درخواست مأمورین جهاد کشاورزی از ادامه عملیات متخلف جلوگیری نماید. این امر نیز دلالت به اختیار قلع و قمع بنا توسط مأمورین جهاد کشاورزی ندارد، زیرا “توقف عملیات” در مواد اشاره شده غیر از قلع و قمع مستحدثات است.
3.  آنچه در تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی آن آمده است (رأساً نسبت به قلع و قمع بنا اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند)، ناظر به چگونگی…

اجرای حکم صادره از مراجع قضایی در این خصوص است؛ زیرا طبق ماده ۴۸۴ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲، اجرای احکام کیفری بر عهده دادستان است و طبق تبصره ۳ این ماده، اجرای احکام کیفری صادره از دادگاه‌های بخش بر عهده رئیس دادگاه و در غیاب وی با دادرس علی‌البدل است. اما متن در تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی، اجرای حکم دادگاه در خصوص قلع و قمع بنا را بر عهده مأموران جهاد کشاورزی قرار داده است و به همین علت کلمه «رأساً» در این تبصره به کار رفته است.

نظر اقلیت کمیسیون آیین دادرسی کیفری (۲) این اداره کل نیز به شرح ذیل می‌باشد: هر چند مطابق اصول حقوقی، اعمال هرگونه مجازات و واکنش و تعدی بر اموال اشخاص، منوط به صدور حکم قطعی است؛ اما قانونگذار به دلیل ضرورت حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها در ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ و الحاقات بعدی و تبصره‌های آن، احکام خاصی وضع کرده است. با این توضیح که مطابق صدر ماده مذکور، مأموران جهاد کشاورزی مکلف به توقیف عملیات هستند و چنانچه مرتکب پس از اعلام سازمان جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، مطابق تبصره ۱ ماده مذکور، نیروی انتظامی مکلف به جلوگیری از ادامه عملیات است.

در صورتی که مرتکب باز هم به اقدامات خود ادامه دهد، برابر تبصره ۲ ماده مذکور، مأموران جهاد کشاورزی با حضور نماینده دادسرا یا دادگاه، رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام می‌کنند و این اقدام با توجه به صراحت تبصره ۲ نیاز به صدور حکم ندارد. ضمناً رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۲۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور صرفاً ناظر بر عدم لزوم تقدیم دادخواست برای صدور حکم قلع و قمع است. بدیهی است صدور حکم از طرف مرجع قضایی مربوط به مواردی است که مرتکب به تذکرات مأموران جهاد کشاورزی و نیروی انتظامی توجه کرده و اقدامات خود را متوقف کرده باشد.