ابطال سند رسمی مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک

ابطال سند رسمی مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک به جهت عدم رعایت قوانین و تشریفات مربوطه در زمان صدور سند، قابل انجام می باشد. چرا که در جریان عملیات ثبتی علی رغم نظارت و مراقب ها باز ممکن است بین اشخاص و ادارات ثبت اختلاف و اشتباهاتی رخ دهد. بر همین اساس، چنانچه ثابت شود قوانین و مقررات جاری حاکم بر موضوع در خصوص انجام صحیح عملیات افراز ملک رعایت نشده است و سند مزبور بر خلاف قانون اصدار یافته، ابطال آن سند امکان پذیر است.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک 

به موجب مواد 6 و 25 قانون ثبت اسناد و املاک مرجع حل این اختلافات و اشتباهات را هیات نظارت و شورای عالی ثبت تعیین و معرفی نموده است. لکن صلاحیت هیات نظارت اداره ثبت در رسیدگی به اشتباهات ثبتی، منوط به آن است که رفع اشتباه به حق کسی خلل نرساند و این اشتباه حتما باید بین اشخاص و ادارات ثبت باشد. بنابراین رسیدگی به تقاضای اصلاح سند از حیث متراژ متعلقه از عرصه به خواهان ها، در فرضی که افراد ذینفع منکر این امر می باشند، به لحاظ ترافعی بودن از صلاحیت هیات نظارت ثبت خارج و در صلاحیت دادگاه است. و با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب، دادگاه عمومی حقوقی مستقر در حوزه ملک صلاحیت محلی و ذاتی جهت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت. 

دعوای ابطال سند رسمی مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک، دعوای مالی است یا غیرمالی ؟ 

صرف طرح دعوای ابطال سند اعم از سند مالکیت و چک و غیره، دعوای غیرمالی است. زیرا صرف ابطال سندی که برخلاف مقررات تنظیم شده و یا عمل حقوقی موضوع آن به دلیل فقدان شرایط و ارکان اساسی باطل بوده است، نتیجه مالی برای خواهان ندارد. با این حال اگر دعوای ابطال سند فرع بر دعوای دیگری باشد، مانند آنکه ابطال سند مالکیت فرع بر اثبات مالکیت خواهان باشد، در این صورت دعوای اثبات مالکیت که مقدمه ابطال سند است، دعوایی مالی است.

شرایط طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک در دادگاه 

• مراجعه اولیه به هیات نظارت
  

وفق مواد 6 و 25 قانون ثبت مرجع اولیه جهت احراز اشتباه ثبتی و اتخاذ تصمیم راجع به آن هیات نظارت است. بنابراین چنانچه دادگاه از جهت احراز واقع، موضوع را به کارشناسی ارجاع نماید و وفق نظریه کارشناسی واصله حکایت از آن دارد که اشتباهاتی که در عملیات افراز صورت گرفته باعث صدور سند مالکیت معارض گردیده و از این حیث رسیدگی به اشتباهات ثبتی در صلاحیت هیات نظارت ثبت می باشد، و چون رسیدگی به خواسته خواهان بدوا مستلزم اتخاذ تصمیم راجع به اشتباه ثبتی در هیات نظارت است، دعوای مطروحه به جهت موقعیت فعلی، قابلیت استماع در دادگاه را نخواهد داشت و نتیجتا منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد. بنابراین خواهان پرونده به جهت ممانعت از این تصمیم ، می بایست ابتدائا نسبت به طرح درخواست رسیدگی به موضوع در هیات نظارت اقدام نماید و با صدور رای آن هیات و تشخیص ایجاد معارض، امکان طرح دعوا در دادگاه فراهم خواهد شد. 

• طرح خواسته ابطال اقدامات و عملیات اجرائی ثبت
  

با توجه به اینکه سند مالکیت اثر اقدامات و عملیات ثبتی است، می بایست ابطال اقدامات و عملیات ثبتی منتج به افراز ملک را به عنوان خواسته اولیه در ستون دادخواست مطرح نمود. چرا که با فرض عدم طرح این خواسته، امکان ورود دادگاه به موضوع وجود ندارد و دعوای ابطال سند مالکیت با قرار عدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.

نکته کاربردی:

اگر شخص ذی نفع، قائل به عدم وجود معارض باشد و به جهت عدم بررسی دقیق پرونده، قائل به نادرستی تصمیم هیات نظارت باشد. می تواند نسبت به طرح اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت اقدام نماید. چرا که با فرض عدم وجود معارض، دعوایی قابل طرح در مرجع قضایی نخواهد بود و در فرض طرح نیز منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد. 

دعوای ابطال سند رسمی مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک به طرفیت چه کسانی می بایست مطرح شود؟

از آنجا که در فرض پذیرش دعوا، رای صادره مخل حقوق تمامی شرکای مشاعی خواهد بود، دعوای مذکور باید به طرفیت تمامی شرکا اقامه شود. و حال اگر ملک به اشخاص ثالثی واگذار شده باشد، طرح دعوا به طرفیت آنان یا وراثشان ضرورت دارد. در غیر اینصورت دعوای مطروحه با قرار عدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.

طرح دعوای ابطال سند مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افرازی ملک در فرض در رهن بودن ملک به چه صورت است؟ 

از سوالات مبتلابه این است که اگر خواهان دادخواستی به طرفیت خوانده به خواسته ابطال سند مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک مطرح کرده باشد و در حین رسیدگی پاسخ استعلام ثبتی، مشخص می گردد سند به نفع شخص ثالثی در رهن است. آیا امکان ابطال سند رهنی وجود دارد یا خیر؟ 

در این حالت، با توجه به عدم طرف دعوا قراردادن مرتهن و عدم طرح صحیح خواسته ، دادخواست مطروحه با قرار عدم استماع دعوا مواجح خواهد شد. لکن خواهان می تواند در جلسه دادرسی نسبت به استرداد دادخواست اقدام نماید، و متعاقبا نسبت به طرح دعاوی ابطال عقد رهن و ابطال سند رهنی به همراه خواسته های ابطال عملیات ثبتی و سند مالکیت صادره و سایر دعاوی حقوقی مقتضی اقدام کند.

چنانچه بعد از صدور حكم دائر بر ابطال سند رسمی مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک، مال در رهن شخص ثالث قرار گرفته باشد، وضعیت حکم صادره به چه صورت است؟ 

در مرحله اجرا به دلیل این که ملک مذکور متعلق حق غير قرار گرفته امکان اجرای حکم وجود نخواهد داشت؛ مگر آن که ذی نفع؛ مرتهن را نیز در دعوای دیگری نسبت به مورد رهن، طرف دعوای ابطال سند رهنی قرار دهد و حکم ابطال نسبت به آن نیز صادر و قطعی شود.

در غیر اینصورت، با احراز مالکیت خواهان و ابطال سند رسمی ، معامله بین خوانده (راهن) و ثالث (مرتهن) تابع تشریفات عقد فضولی است .رهن مورد نظر هم رهن فضولی مال غیر و موقوف به اجازه مالک است و با طرح دعوای ابطال سند رسمی در واقع مالک، معاملات فضولی را رد کرده است و عقد فضولی شرعاً و قانوناً باطل است.

خواهان باید دادخواست اعلام بطلان عقد فضولی و فک رهن و ابطال سند رهنی به طرفیت راهن و مرتهن اقامه کند و فرقی نمی کند که رهن قبل از صدور حکم باشد یا بعد از صدور حکم باشد.

در صورتی که حکم بر ابطال سند مالکیت به جهت اشتباه در عملیات افراز ملک در دادگاه علیه شخص «الف» صادر و قطعی گردد پیش از اعلام به اداره ثبت، شخص «الف» ملک را با سند رسمی به شخص «ب» انتقال دهد با وصف فوق آیا رای صادره اثری نسبت به سند رسمی شخص «ب» دارد یا خیر؟

در فرضی که بعد از صدور حکم ابطال سند و قطعیت آن و قبل از اجرای آن ، محکوم علیه ملک را به نام شخص ثالث انتقال دهد ، چون سند در دفتر املاک به نام محکوم علیه نیست، امکان اجرای حکم وفق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی و ابطال سند وفق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴/۴/۲۵ نیست و محکوم له لزوماً باید دعوای ابطال سند رسمی علیه منتقل الیه یاد شده اقامه و برای جلوگیری از حدوث وضعیت مشابه با اخذ دستور موقت مبنی بر منع انتقال ملک، مانع انتقال آن به شخص دیگری شود.