ابطال سند رهنی

ابطال سند رهنی به معنای لغو یا ابطال سند رسمی‌ ای است که برای تضمین یک وام یا تعهد مالی به بانک یا سایر اشخاص حقیقی و حقوقی ارائه شده است. این فرآیند معمولاً زمانی اتفاق می ‌افتد، که شرایطی از ابتدا وجود داشته، که نشان دهد، سند رهنی به جهت باطل بودن منشاء صدور آن، از ابتدا نبایستی تنظیم می شد. مانند عدم رعایت شرایط صحت معاملات و عدم رعایت قوانین و مقررات آمره پولی و بانکی و مصوبات شورای پول و اعتبار. 

جهات و دلایل ابطال سند رهنی 

دلایل ابطال سند رهنی که در عمل شایع است، عبارتند از:

1. باطل بودن قرارداد بانکی که مبنای صدور سند رهنی است.
2. تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین ( قرارداد اعطای تسهیلات )
3. عدم قبض مال مرهونه از سوی مرتهن 
4. اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید 
5. انجام معامله فضولی از سوی فروشنده و ترهین مال غیر به نفع مرتهن 
6. اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید
7. شرط عدم فروش، این شرط هم باطل و هم مبطل عقد است. زیرا خلاف مقتضای عقد رهن است. طبق ماده ۷۷۸ قانون مدنی می‌ تواند از موارد بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی باشد.
8. شرط تملیک قهری توسط مرتهن ( بانک و … )، که این شرط هم باطل و مبطل عقد است و از موارد بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی است.

که مصادیق شایع آن در ادامه جهت اشرافیت امر توضیح داده خواهد شد.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت باطل بودن قرارداد بانکی

عقد رهن بموجب ماده ۷۷۱ قانون مدنی عقد تبعی است و ایجاد آن منوط به وجود عقد دیگری است. که عقد رهن در جهت بازپرداخت طلب یا تعهد موضوع آن عقد تنظیم خواهد شد.

بر همین اساس، اگر قرارداد اصلی ( قرارداد اعطای وام یا تسهیلات بانک ) از ابتدا باطل باشد، عقد رهن که عقد تبعی است و تابع قرارداد اعطای وام است باطل خواهد بود.

توضیح اینکه در خصوص سند رهنی بانک، بانک ابتدا می بایست قرارداد بانکی را براساس قوانین و مقررات پولی و بانکی و بخشنامه ها و دستورالعمل های ابلاغی از سوی مجلس، هیات دولت، بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار با وام گیرنده تنظیم نماید تا پس از انعقاد صحیح آن نوبت به تنظیم عقد رهن و سند رهنی بانکی برسد. لذا اگر قرارداد بانک به علت عدم رعایت تشریفات قانونی باطل باشد. عقد رهن و سند رهنی بانک نیز باطل خواهد بود، حتی اگر بعدا باطل بودن قرارداد بانکی احراز و اثبات گردد.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین ( تقدم رهن بر قرارداد بانکی )

عقد رهن از جمله عقود تبعی است. یعنی تا زمان منعقد شدن قرارداد اصلی و ایجاد شدن بدهی برای بدهکار عقد رهن واقع نمی شود. بنابراین تا دینی ( بدهی ) موجود نباشد یا سبب آن ایجاد نشده باشد. ( پایه و منشا ایجاد نگردد ) عقد رهن واقع نمی شود. زیرا رهن برای دین آینده باطل است و اگر عقد رهن مقدم بر تنظیم قرارداد بانکی باشد،عقد رهن و سند رهنی باطل خواهند بود.

لازم به ذکر است، درعرف بانکی بعضا مشاهده می شود، ابتدا مال در رهن بانک قرار می گیرد و در یک فاصله عرفی قابل مسامحه قرارداد بانکی مکتوب تنظیم می شود. که با توجه به اینکه، قرارداد اعطای وام بنا به امارات و قراینی از جمله تشکیل پرونده و تکمیل مدارک بصورت شفاهی در گذشته منعقد شده است و مکتوب نمودن قرارداد دلالت بر رسمیت دادن به قرارداد و توافقات سابق است. پس سبب ایجاد دین که مقدمه عقد رهن است، در گذشته محقق شده است. نتیجتا خدشه ای به سند رهنی وارد نمی شود.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت عدم قبض مال مرهونه ( مال مورد رهن )

بموجب ماده ۷۷۲ قانون مدنی عقد رهن وقتی بصورت صحیح منعقد می شود، که بدهکار ( راهن ) مال مورد رهن را در تصرف طلبکار ( مرتهن ) یا به تصرف کسی که از طرف مرتهن اذن در تصرف دارد قرار دهد. که در عرف قبض عرفی کفایت می نماید. ولو اینکه مدت تصرف کوتاه باشد و نیازی به استمرار تصرف طلبکار نمی باشد.

در عمل دیده می شود، بانک ها بصورت صوری و با درج متنی در قرارداد که به تائید وام گیرنده یا تسهیلات گیرنده می رسد، ادعای قبض و تحویل مورد رهن را در جهت فرار از باطل شدن قرارداد به علت عدم قبض مورد رهن می نمایند.

بنابراین اگر راهن بتواند با دلایل متقن اثبات نماید، که قبضی از سوی مرتهن صورت نگرفته و بانک تصرفی از ابتدا ننموده است. عقد رهن و سند رهنی باطل خواهد شد. البته به قرارداد منشاء اعطای وام خدشه ای وارد نشده و صرفا شرط خلاف واقع انجام قبض باطل خواهد شد.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید 

قرارداد بانکی ممکن است، تمدید شود یا بنا به درخواست تسهیلات گیرنده و مطابق ضوابط قانونی با استمهال و اعطای مهلت جهت تسویه بدهی موافقت گردد. که نتیجتا با می بایست با اعلام بانک سند رهنی تمدید یا سند رهنی متمم توسط دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی سابق تنظیم گردد و هیچگونه ایرادی به آن وارد نیست. ولی اگر با اعطای تسهیلات جدید بنای بر تسویه تسهیلات سابق باشد و بانک همان سند رهنی را در رهن تسهیلات جدید قرار دهد. بانک مرتکب تخلف شده است و می توان به علت تقدم عقد رهن بر قرارداد اعطای تسهیلات جدید و نقض قوانین آمره پولی و بانکی، بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی را از دادگاه تقاضا نمود.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت معامله فضولی 

درعقد رهن، راهن ( بدهکار ) می بایست مالک مورد رهن یا از طرف مالک اجازه در رهن گذاشتن مورد وثیقه را داشته باشد. در غیر اینصورت، عقد رهن نسبت به میزانی که در مالکیت راهن نیست، غیر نافذ و فضولی است. نفوذ و صحیح شدن عقد منوط به اجازه مالک است. در صورتی که مالک اجازه ندهد، عقد رهن و سند رهنی به نسبتی که متعلق به غیر بوده باطل می شود.

بموجب رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور ( رای وحدت رویه در مورد معامله فضولی ) هر گونه انتقال مورد رهن که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نیست و با عدم قبول مرتهن انتقال باطل می شود.

شرایط و نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی 

۱.خواهان دعوی ابطال سند رهنی ابتدائا می بایست مالکیت رسمی نسبت به مورد رهن داشته باشد. در غیر اینصورت اگر کسی به استناد مبایعه نامه عادی ادعای مالکیت مورد رهن را دارد، ابتدا می بایست نسبت به اثبات مالکیت آن اقدام نماید. اثبات آن بنا به نوع مال و موضوع قرارداد مستلزم طرح دعوای حقوقی مقتضی می باشد. که مصادیق شایع آن در خصوص املاک، طرح خواسته الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک است. در خصوص اموال منقولی همچون اتومبیل، طرح خواسته های الزام به فک پلاک خودرو و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است.

در غیر اینصورت، دعوای ابطال سند رهنی به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت و ۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی منتج به صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا خواهد شد.

۲.خواسته تایید اعلام بطلان عقد رهن با ذکر دقیق جهت بطلان آن به همراه خواسته ابطال سند رهنی در ستون دادخواست ضرورت دارد. چرا که عقد رهن، مبنای صدور سند رهنی است. و سند رهنی فی نفسه، واجد اثر و اعتبار نمی باشد و نیز اینکه، جهت اعلامی محدود رسیدگی دادگاه را مشخص می نماید.

هر چند بعضی از محاکم، با توجه به اینکه سند رهنی همزمان با انعقاد عقد رهن در دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد، قائل به عدم نیاز به تصریح خواسته ابطال عقد رهن در ستون دادخواست می باشند.

3.ارائه مدارک و مستندات لازم، به منظور اثبات جهت یا جهات بطلان عقد رهن؛ چرا که بسته به دلیل بطلان عقد رهن نحوه طرح دعوا و اثبات ادعا متفاوت خواهد بود.

دعوی ابطال سند رهنی مالی یا غیرمالی است؟

دعوی ابطال سند رهنی بموجب رویه قضایی جاری یک دعوی مالی است. که خواهان می بایست جهت تعیین مرجع صالح به رسیدگی و امکان تجدید نظر خواهی اقدام به تقویم خواسته نماید. ولی در خصوص مقدار بهای خواسته که آیا در صلاحیت خواهان یا بر اساس مبلغ مندرج در سند رهنی است اختلاف نظر وجود دارد. ولی در عمل خواهان می تواند با نظر خود، اقدام به تقویم بهای خواسته نماید. که با تقویم خواسته به بیش از 100 میلیون تومان پرونده به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع خواهد شد.

دادگاه صالح جهت اقامه دعوی ابطال سند رهنی

چنانچه مال موضوع اختلاف، مال منقول باشد، وفق ماده 11 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعوا می بایست در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود. لکن اگر موضوع ابطال اسناد مربوط به اموال غیرمنقول باشد، وفق ماده 12 قانون صدرالذکر، دعوا می بایست در حوزه محل وقوع ملک مطرح شود.