پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک یکی از مقدمات ضروری جهت امکان انتقال رسمی ملک بنام خریدار است. که بعد از قطعی شدن معامله و به ماخذ ارزش معاملاتی، در دفاتر اسناد رسمی محاسبه و دریافت می گردد.
ارزش معاملاتی نیز مبلغی است که توسط کمیسیون تقویم در سال اول معادل دو درصد (2./.) میانگین قیمت های روز منطقه تعیین می شود، که به موجب ماده 64 قانون مالیات های مستقیم، باید هر سال به میزان دو تا سقف بیست درصد میانگین قیمت های روز املاک افزایش یابد.
چنانچه پس از پرداخت مالیات از طرف مودی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مربوط مکلف است، بنا به درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی، مالیات وصول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری مسترد دارد.
مالیات نقل و انتقال ملک به عهده کیست؟
مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده فروشنده می باشد. اما در برخی از موارد طرفین در مبایعه نامه برخلاف آن توافق می نمایند، که بالمناصفه یا بر عهده خریدار باشد. در چنین حالتی خریدار می بایست به میزان مورد تعهد مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کند.
میزان مالیات نقل و انتقال املاک
- به موجب ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، میزان مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی، اداری و املاک تجاری بدون سرقفلی 5 درصد ارزش معاملاتی ملک است و نه ارزش روز یا ارزش تعیین شده در قرارداد یا قولنامه.
- میزان مالیات نقل و انتقال املاک تجاری بدون سرقفلی 2 درصد ارزش معاملاتی ملک است.
- مالیات نقل و انتقال سرقفلی 2 درصد ارزش معاملاتی می باشد.
مالیات نقل و انتقال ملک مسکونی
مالیات نقل و انتقال ملک مسکونی به شرح ذیل می باشد:
- در صورتی که ملک نوساز باشد، یعنی هنوز سه سال از ساخت آن سپری نشده باشد، ۵ درصد ارزش معاملاتی به اضافه ۱۰ درصد مالیات بساز بفروشی به آن تعلق می گیرد.
- در صورتی که ملک نوساز نباشد، ۵ درصد ارزش معاملاتی به عنوان مالیات باید پرداخت شود.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
به موجب ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، تشخیص درآمد مشمول مالیات و نرخ مالیاتی نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می شوند.
برای مثال، شخصی در سال ۱۴۰۳ اقدام به فروش ملک مسکونی خود به مبلغ ۳ میلیارد ریال می نماید. ارزش روز این ملک طبق نظر کارشناس ۵ میلیارد ریال و ارزش معاملاتی آن ۲۰۰ میلیون ریال برآورد گردید است. که مالیات آن 10.000.000 ریال می شود.
و همانگونه که بیان شد، ارزش معاملاتی نیز مبلغی است، که توسط کمیسیون تقویم در سال اول معادل دو درصد (2./.) میانگین قیمت های روز منطقه تعیین می شود، که به موجب ماده 64 قانون مالیات های مستقیم، باید هر سال به میزان دو تا سقف بیست درصد میانگین قیمت های روز املاک افزایش یابد.
تنها موارد استثنائی که ارزش معاملاتی موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم، ملاک تعیین مالیات بر درآمد نقل و انتقالات قطعی قرار نمی گیرد، در فرضی است که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری ها یا مؤسسات وابسته به آنها باشد. و نیز در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک منتقل می شود.
در این موارد، به موجب ماده 66 قانون مالیات های مستقیم، چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد، در محاسبه مالیات، بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی ملاک عمل قرار خواهد گرفت.
نکته کاربردی:
به موجب تبصره 1 ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، چنانچه برای یک ملک توسط کمیسیون تقویم موضوع ماده 59 ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد نمی توان ارزش معاملاتی موضوع سایر قوانین را ملاک قرار داد، بلکه در این مورد ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه که براساس سایر سازوکار ماده مذکور مشخص شده مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
ملاک تعیین ماخذ مالیات نقل و انتقال ملک؛ ارزش معاملاتی چه زمانی است؟
چنانچه در فاصله زمانی بین واریز مالیات و صدور گواهی انجام معامله بنا به دلایلی فاصله ایجاد شود و ارزش معاملاتی افزایش پیدا کند، ملاک تعیین مأخذ مالیات، ارزش معاملاتی معتبر در زمان واریز مالیات است و همان میزان مالیات واریزی، قابل قبول خواهد بود و نمی توان ارزش معاملاتی زمان صدور گواهی را ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات دانست و از مؤدی مابه التفاوت اخذ کرد.
مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک باید مدارک ذیل از جانب خریدار و فروشنده ارائه شود:
- استعلام دفترخانه ( با ذکر نام خریدار )
- کپی اسناد مالکیت ( رسمی، غیر رسمی، قراردادی، اجاری )
- کپی گواهی شهرداری
- کپی شناسنامه خریدار
- کپی شناسنامه فروشنده (صاحب ملک مورد معامله)
- کپی کارت ملی خرید
- کپی کارت ملی فروشنده
- کپی صورت مجلس تفکیکی (در صورت دسترس بودن)
- کپی پروانه ساختمان
- کپی پایان کار ملک
- نقشه و کروکی محل
- اعلام آدرس دقیق ملک
نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به چه صورت می باشد؟
مودیان مالیاتی می توانند در دفتر خانه اسناد رسمی و توسط دستگاه پوز مالیات نقل و انتقال ملک خود را پرداخت کنند و دیگری نیاز نیست، مودیان مالیاتی به سازمان امور مالیاتی کشور مراجعه نمایند.
شیوه نقل و انتقال ملک جهت اخذ مالیات چه می بایست باشد؟ آیا بر نقل و انتقالات عادی املاک هم مالیات نقل و انتقال اخذ می شود؟
مراد از شیوه انتقال قطعی، نقل و انتقالات به موجب سند رسمی و یا عادی است. از آنجا که شیوه های متفاوت در نقل و انتقال املاک منجر به تفاوت هایی، از جمله از حیث « شروط احراز انتقال » و « ترتیبات اجرایی وصول مالیات » خواهد شد، لذا بررسی این موضوع ضروری به نظر می رسد.
نقل و انتقال قطعی املاک به موجب سند رسمی، علی القاعده معتبر است، چرا که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی مطابق قانون در دفاتر اسناد به ثبت رسمی رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک خواهد شناخت.
همچنین مطابق ماده ۴۷ قانون یاد شده، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول در دفاتر رسمی ضروری است. بر این اساس، واگذاری ملک بدون تنظیم سند رسمی از حیث مالیاتی، در حکم اجاره خواهد بود، چرا که به موجب این انتقالات، صرفاً انتقال منافع ملک، بدون واگذاری مالکیت عین معتبر و قانونی تلقی می شود. علی رغم قاعده کلی فوق، اما در دو حالت، نقل و انتقالات عادی نیز معتبر بوده و مشمول مالیات قرار می گیرد.
- چنانچه با توجه به محل وقوع ملک و عرف محل معامله، املاک به صورت عادی نیز رایج باشد، مانند املاک دست اول موضوع ماده ۷۴ قانون مالیات های مستقیم و یا واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن موضوع تبصره ۱۰ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم.
- همچنین مطابق ماده ۲۲۹ قانون مالیات های مستقیم، اداره امور مالیاتی می تواند برای رسیدگی به اظهارنامه یا تشخیص هرگونه درآمد مودی به کلیه دفاتر و اسناد و مدارک مربوط مراجعه و رسیدگی نماید. لذا با توجه به عمومیت اسناد و مدارک مذکور در این ماده که شامل اسناد عادی نیز می شود، احراز انتقال قطعی ملک به موجب اسناد عادی، با توجه به مدارک مثبته و تحقیقات معمول توسط سازمان، به نحوی که معلوم شود هیچ گونه مال الاجاره ای وجود نداشته نیز ممکن است.
در خصوص بندهای اعلامی، چنانچه انتقال ملک به موجب سند عادی انجام شود و سپس در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد، در صورتی که انتقال عادی مطابق قانون و بدون ایراد قانونی ( طبق یکی از بندهای الف یا ب ) انجام شده باشد، می بایست « زمان انتقال عادی » را ملاک تشخیص مالیات قرار داد، چرا که از نظر زمانی مقدم بوده است. بدین ترتیب، « ارزش معاملاتی معتبر در زمان انتقال عادی » و نه زمان تنظیم سند رسمی، معتبر تلقی خواهد شد.
مشمولین معافیت مالیات نقل و انتقال املاک
مطابق فصل اول از باب سوم قانون مالیات های مستقیم، موارد متعددی خارج از شمول و یا معاف از مالیات بر درآمد نقل و انتقال قطعی املاک هستند، که عبارتند از:
- نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده یا خواهد آمد. ( ماده 65 قانون مالیات های مستقیم )
- انتقال واحدهای مسکونی از طرف شرکت های تعاونی مسکن به اعضای آنها ( ماده 65 قانون مالیات های مستقیم )
- فسخ معاملات قطعی املاک بر اساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و اقاله قرارداد یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا ۶ ماه بعد از انجام معامله، به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.( ماده 67 قانون مالیات های مستقیم و بخشنامه شماره 59510 مورخ 1368/12/25 سازمان امور مالیاتی )
- املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می شود.( ماده 68 قانون مالیات های مستقیم )
- هرگونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات و شرکت های دولتی یا شهرداری ها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد یا توسعه مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده، راه آهن، خیابان، معابر، لوله کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب عین تعلق می گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می شود. ( ماده 70 قانون مالیات های مستقیم )
- املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می رسد، در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند. در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می ماند نسبت به ۵۰ درصد مالیات معاف می باشند. ( ماده 70 قانون مالیات های مستقیم )
- هرگونه وجه یا مالی که از طرف سازمان میراث فرهنگی بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرح های نوسازی، بهسازی بازسازی محلات قدیمی و بافت های فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق می گیرد. ( ماده 70 قانون مالیات های مستقیم )
- زمین هایی که از طریق سند عادی معامله گردیده است، در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار، قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار، در محاسبه منظور نخواهد شد. مشروط بر این که موضوع مورد تایید مراجع ذیصلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است قرار گرفته باشد.
جریمه عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
در صورتی که فروشنده از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک خودداری کند، امکان ثبت رسمی معامله و صدور سند به صورت رسمی وجود نخواهد داشت. به عبارت دیگر برای عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال، جریمه‌ای مستقل در نظر گرفته نشده است، اما فروشنده بدون پرداخت مالیات، نمی‌‌تواند ملک خود را به صورت قانونی و رسمی انتقال دهد.
شرایط و نحوه اعتراض به مالیات نقل و انتقال ملک
مالیات نقل و انتقال ملک ابتدائا در سازمان امور مالیاتی و هیات های حل اختلاف بدوی و تجدیدنظر مالیاتی و در ادامه رای قطعی صادره از سوی این هیاتها، با رعایت شرایط مقرر قانونی، قابل اعتراض در هیات 251 مکرر قانون مالیات های مستقیم، شورای عالی مالیاتی و دیوان عدالت اداری است.
شرایط و نحوه اعتراض به رای قطعی هیات حل اختلاف مالیاتی نسبت به مالیات بر درآمد اجاره املاک در دیوان عدالت اداری
در حال حاضر با عنایت به الکترونیکی شدن ثبت دعاوی، معترض با مراجعه به دفتر خدمات قضایی امکان ارسال سیستمی دادخواست و ضمائم خود را به دبیرخانه دیوان عدالت اداری را دارد و ضرورتی به مراجعه به دفاتر دیوان عدالت اداری در دادگستری های مراکز استان یا مراجعه به دبیرخانه دیوان عدالت اداری در تهران نمی باشد. ابطال تمبر غیر مالی جهت ثبت شکایت نیز کفایت می نماید.
نکته حائز اهمیت اینکه، بر اساس رای وحدت رویه شماره ۹۶۱ مورخ 1393/05/27 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، اعتراض به نظریه سازمان امور مالیاتی به صورت مستقیم و بدون طرح اعتراض در هیات حل اختلاف مالیاتی، قابل طرح در دیوان عدالت اداری نمی باشد.
نحوه رسیدگی به اعتراض به رای قطعی هیات حل اختلاف مالیاتی نسبت به مالیات نقل و انتقال املاک در دیوان عدالت اداری
در حال حاضر به موجب تبصره 2 ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی 1402/02/10 رسیدگی به دعاوی مالیاتی به صورت یک مرحله ای است. که مستقیما و با ارجاع به یکی از شعبات تجدیدنظر رسیدگی و اعلام نظر می گردد.
رسیدگی به دعاوی مالیاتی در دیوان عدالت اداری، جز در مواردی که نص صریح وجود دارد، به صورت شکلی است و دیوان عدالت اداری به موجب بند 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری، صرفا نسبت به بررسی صحت و سقم ادعای نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها اقدام می نماید و از ورود در ماهیت موضوع و صدور حکم ماهوی ممنوع می باشد. در مواردی که شعبه دیوان عدالت اداری، نقص تحقیقات و یا ایراد شکلی یا ماهوی موثری در رای صادره مشاهده نماید، با ذکر تمام جهات و دلایل قانونی، رای صادره را نقض و موضوع را جهت رسیدگی مجدد به آن مرجع اعلام می نماید.
هیات هم عرض مکلف است، با رعایت مفاد رأی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری، حداکثر ظرف مدت دو ماه نسبت به اتخاذ تصمیم یا صدور رای اقدام کند. لکن در صورت شکایت مجدد شاکی، پرونده به شعبه صادرکننده رای در دیوان ارجاع خواهد داد.
در این فرض، اگر شعبه دیوان رای صادره را صحیح تشخیص دهد، آن را تایید می کند. اما در صورتی که رای صادره را برخلاف قوانین و مقررات بداند، آن را نقض و با ورود در ماهیت نسبت به صدور حکم اقدام می نماید. که حکم قطعی صادره توسط محکوم علیه با رعایت مواد 79 و 98 قانون دیوان عدالت اداری، قابل اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری می باشد.
