حق شفعه چیست؟ | شرایط و نحوه اعمال حق شفعه

حق شفعه یکی از نهادهای ریشه ‌دار در فقه اسلامی و حقوق مدنی ایران است که با هدف جلوگیری از ورود اشخاص بیگانه به روابط شراکتی و حفظ آرامش در مالکیت‌ های مشاعی پیش ‌بینی شده است. این نهاد، به شریکی که در مال غیرمنقول با دیگری سهیم است اجازه می‌ دهد در صورت فروش سهم شریک خود به شخص ثالث، همان سهم را با پرداخت بهای معامله تملک کند. به بیان دیگر، قانون‌گذار با اعطای این حق، نوعی اولویت قانونی برای شریک باقی ‌مانده ایجاد کرده است تا از گسست ناگهانی و ناخواسته رابطه شراکت جلوگیری شود.

شرایط ایجاد حق شفعه

به موجب ماده 808 قانون مدنی، حق شفعه با تجمیع پنج شرط اعلامی زیر محقق می گردد.

• غیر منقول بودن مال موضوع حق شفعه

به موجب ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک دیگر ایجاد می‌شود که مال مشاعی، مال غیرمنقول باشد. و منظور از مال غیرمنقول در این ماده، غیر منقول ذاتی؛ یعنی زمین است. چنان‌ چه مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده باشد، مثل ساختمان یا درخت ایجاد نمی شود، مگر اینکه ساختمان یا درخت با زمینی که آن هم بین طرفین مشترک است، فروخته شده باشد، که در این صورت حق شفعه ایجاد خواهد شد.

بر همین اساس، چنانچه بنا یا درخت بدون زمین فروخته شود یا آن دو شریک در زمین با هم شریک نباشند، نسبت به بنا یا درخت مشاع حق شفعه ای ایجاد نخواهد شد.

• مشاع بودن مال غیرمنقول موضوع حق شفعه
  

مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است. اما از حیث فیزیکی شرکا در جزء جزء مال با یکدیگر کماکان شریکند.

در ایجاد حق شفعه مهم نیست که قدرالسهم هر یک از شرکا به چه میزان است. مهم مشاع بودن مال مشترک است. لیکن چنانچه مالی میان دو نفر مشترک باشد و تقسیم ملک مشاع انجام شود، بعد از تقسیم، دیگر حق شفعه‌ای وجود نخواهد داشت؛ چرا که دیگر شراکتی وجود ندارد  تا به منظور جلوگیری از ضرر شریک دیگر و ورود شریک جدید حق شفعه ای وجود داشته باشد.

• قابل تقسیم بودن ملک مشترک
  

ملک موضوع حق شفعه می بایست قابلیت تقسیم داشته باشد. برای اطلاع از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو روش می‌ توان عمل کرد. اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد، باید جهت احراز قابلیت افراز ملک به اداره ثبت مراجعه کرد و براساس تأیید اداره ثبت اقدام نمود. ولی اگر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد، به وسیله اخذ نظریه کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم بودن ملک مشخص می‌شود. در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد. در غیر اینصورت حق شفعه ای وجود نخواهد داشت.

نکته مهم دیگر اینکه، عدم قابلیت تقسیم ملک می‌ تواند به دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

• شرکا ملک می بایست ۲ نفر باشند.

مال غیرمنقول می بایست مشاع میان دو نفر باشد. ملاک دو نفر بودن زمانی است که شریک سهم خود را می‌فروشد؛ یعنی هنگامی که بیع انجام می‌شود، باید شرکا دو نفر باشند.

در صورتی‌ که مال غیرمنقول بین دو نفر مشاع باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به چند خریدار به موجب عقد بیع بفروشد، شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا در زمان عقد شرکا دو نفر هستند و با فروش سهم توسط یکی از شرکا حق شفعه برای شریک دیگر حاصل می‌شود و تعدد خریداران تأثیری در حق شفعه ایجاد شده، نخواهد داشت..

• انتقال سهم شریک در قالب عقد بیع باشد.

ملک باید در قالب عقد بیع؛ به دیگری انتقال داده شود تا شریک دیگر دارای حق شفعه باشد. بنابراین اگر کسی مال خود را به دیگری صلح نماید یا به عنوان مهریه واگذار کند یا به موجب هبه یا ارث یا وصیت به دیگری منتقل نماید، برای شریک دیگر حق شفعه ای ایجاد نخواهد شد.

نکته کاربردی:

در خصوص مشاع بودن مال غیرمنقول و وجود حق شفعه بعد از تقسیم یا از بین رفتن شراکت استثنایی وجود دارد. به موجب ماده ٨١٠ قانون مدنی اگر ملک دو نفر در ممر ( راه عبور ) یا مجری (راه آب‌رسانی) مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؛ اگر چه در خود ملک مشاع شریک نباشد.

این در حالی است که اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه وجود ندارد. قانون مدنی در ماده مذکور به طور استثنا حق شفعه را در بیع ملک مفروز ( جدا کرده ) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است که از این استثناء نمی‌توان تجاوز نمود.

تفاوت حق شفعه با اخذ به شفعه

حق شفعه و اخذ به شفعه دو حلقه از یک زنجیرند: اولی ایجاد حق و دومی با اعمال حق شفعه، شفیع را در موقعیتی ممتاز قرار می دهد، این امتیار تنها زمانی اثرگذار می شود که با اخذ به شفعه همراه گردد. بنابراین، تفاوت این دو مفهوم نه صرفا لفظی، بلکه ریشه ای و مبتنی بر تحلیل ماهیت حقوقی آنها می باشد. که عبارتند از:

1. حق شفعه، وضعیتی حقوقی است که به محض وقوع بیع میان یکی از دو شریک و شخص ثالث ایجاد می‌ شود. این حق، صرفاً یک امکان قانونی است؛ یعنی شفیع در این مرحله هنوز مالک سهم فروخته‌ شده نیست، بلکه تنها اختیار دارد که در صورت تمایل، سهم انتقال‌ یافته را تملک کند.
2. حق شفعه از جنس حقوق قابل اسقاط است و تا زمانی که اعمال نشده، هیچ‌گونه اثر تملیکی یا انتقالی ایجاد نمی‌کند. به بیان دیگر، حق شفعه « مرحله قابلیت » است؛ مرحله ‌ای که در آن شفیع تنها صاحب یک امتیاز قانونی است، نه مالک سهم فروخته‌ شده.
3. اخذ به شفعه مرحله‌ ای است که در آن شفیع اراده خود را برای استفاده از حق شفعه اعلام می‌کند و با پرداخت ثمن معامله، سهم فروخته‌ شده را تملک می ‌نماید. این عمل، یک ایقاع تملیکی است؛ یعنی با اراده یک‌ جانبه شفیع، مالکیت خریدار زایل و سهم به شفیع منتقل می‌ شود. در این مرحله، حق شفعه از حالت بالقوه خارج شده و به اثر حقوقی قطعی تبدیل می‌ شود. اخذ به شفعه، نقطه گذار از « حق » به « مالکیت » است.

نحوه اعمال حق شفعه | حق شفعه را چگونه باید انجام داد؟ 

اعمال حق شفعه یک ایقاع است؛ یعنی شفیع با اراده یک‌ جانبه خود می‌ تواند سهم فروخته ‌شده را تملک کند. اما برای اینکه این حق به‌ طور صحیح و قانونی اجرا شود، باید مراحلی طی شود که در ادامه به‌ آنها اشاره می نمائیم:

• اعلام اراده شفیع به فوریت جهت اخذ به شفعه

به محض اطلاع شفیع از وقوع بیع، باید بدون تأخیر و در اولین فرصت ممکن اراده خود را برای اعمال حق شفعه اعلام کند، این اعلام اراده می‌تواند شفاهی، کتبی یا حتی از طریق ارسال اظهارنامه رسمی انجام شود. و ملاک فوریت، زمان اطلاع واقعی شفیع است و نه تاریخ تنظیم قرارداد یا انتقال رسمی مبیع به خریدار.

• پرداخت ثمن معامله به خریدار به فوریت

شفیع مکلف است تمام بهای واقعی معامله را به خریدار بپردازد، این پرداخت باید کامل، نقد و مطابق با همان مبلغی باشد که خریدار به فروشنده داده است. اگر خریدار از دریافت ثمن امتناع کند، شفیع می تواند مبلغ را به صندوق دادگستری تودیع نماید.

• تسلیم رسمی اراده شفیع

پس از پرداخت ثمن، شفیع باید اراده خود را به‌ طور رسمی به خریدار اعلام کند، این اعلام می تواند به موجب اظهارنامه رسمی، مراجعه به دفترخانه، یا طرح دعوای تایید و تنفیذ اخذ به شفعه صورت گیرد. که در عمل صاحب حق شفعه در انتخاب هر یک از این موارد مختار است.

• طرح دعوای حقوقی در صورت اختلاف

اگر خریدار سهم را تحویل ندهد یا معامله را نپذیرد، شفیع باید به دادگاه مراجعه کند و دعوای تأیید اخذ به شفعه و الزام خریدار به تحویل مبیع را مطرح نماید. و دادگاه پس از احراز شرایط قانونی، حکم به انتقال سهم فروخته‌ شده به شفیع صادر می‌کند.

آثار و نتایج اعمال حق شفعه چیست؟

با تحقق اخذ به شفعه آثار زیر محقق می شود:

1. مالکیت خریدار از بین می‌ رود.
2. سهم فروخته‌ شده به شفیع منتقل می‌ شود.
3. شراکت اولیه میان دو شریک احیا می‌ گردد.

آیا اعمال حق شفعه فوری است؟

حق شفعه یک حق فوری است، یعنی شریک می بایست پس از اطلاع نسبت به ایجاد حق شفعه ، بلافاصله در خصوص اعمال آن اقدام نماید، در غیر اینصورت حق شفعه ساقط خواهد شد.

تأثیر اخذ به شفعه در ابطال معاملات قبل از آن | آیا انتقال مال موضوع حق شفعه به خریدار جدید و انتقال رسمی ملک مانع اعمال حق شفعه خواهد بود؟

به موجب ماده 816 قانون مدنی، چنانچه شریک پس از مدتها متوجه وقوع بیع شده باشد، حق شفعه برای وی باقی خواهد بود و انتقال رسمی مالکیت و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک به نام خریدار و ایادی بعدی، مانع اعمال حق شفعه شریک نخواهد شد و شریک می تواند با استناد به ماده 816 قانون مدنی نسبت به ابطال معاملات و ابطال سند رسمی مالکیت متعدد صادره اقدام نماید.

نکته مهم اینکه، ممکن است ملک تحت تصرف خریدار یا ایادی بعدی احتمالی قرار داده شده باشد، که نتیجتا ضرورت طرح دعوای خلع ید با احراز شرایط و همزمان یا پس از صدور حکم قطعی اخذ به شفعه ضرورت خواهد داشت.

آیا حق شفعه به ارث می رسد؟ | نحوه اعمال حق شفعه توسط وراث 

بله، به موجب ماده ۸۲۳ قانون مدنی (( حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود )) حق شفعه به ارث می رسد و وراث حق شفعه را به نسبت سهم الارث می برند. ولی هر یک نمی توانند این حق را به نسبت سهم خود اجرا کنند و یا باید نسبت به تمام مبیع اعمال شود یا از آن صرف نظر نمایند.

آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟

بله، حق شفعه قابل اسقاط است. اسقاط حق شفعه می تواند هم به صورت ارادی باشد، یعنی شفیع به صورت ارادی از حق خود صرف نظر نماید و یا به صورت قهری باشد به جهت تاخیر در اجرای حق شفعه در صورت علم به وجود حق و فوریت اعمال آن، ناتوانی در پرداخت ثمن بیع، تلف کل مبیع پیش از اخذ به شفعه حاصل شود.

حق شفعه در آپارتمان‌ها

به موجب ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه ای ایجاد نخواهد شد. این ماده صراحتاً بیان می دارد، که فروش بنا و درخت بدون زمین آن حق شفعه ایجاد نمی‌کند. در عرف خرید و فروش آپارتمان‌ ها اصولاً تنها بنا مورد معامله قرار می‌گیرد و زمینی که آپارتمان در آن واقع شده است، تنها در حد زیر بنای ساختمان منتقل می‌شود و مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی خود؛ یعنی بنای بدون زمین هستند؛ زیرا در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات تعیین شده است. نتیجتا حق شفعه ای ایجاد نمی شود.

اعمال حق شفعه در صورت وقفی بودن بخشی از ملک | آیا در ملک وقفی حق شفعه ایجاد می شود؟ 

به موجب ماده ۸۱۱ قانون مدنی، اگر سهم یکی از دو شریک وقفی باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ای ندارد. به عنوان مثال ۳ دانگ از ۶ دانگ زمینی وقف شده و ۳ دانگ دیگر آن طلق و آزاد است، که از آن شخص الف است. در صورتی‌ که الف ۳ دانگ خود را بفروشد، متولی موقوفه و موقوف علیهم حق شفعه ندارند. ولی بالعکس با اخذ مفهوم مخالف از ماده 811 قانون مدنی استنباط می شود، که اگر بنا به دلایلی مجوز فروش مال موقوفه صادر شود و قسمت مال موقوفه فروخته شود، شخص الف می‌تواند اقدام به اخذ به شفعه نماید.

نحوه طرح دعوای اخذ به شفعه | دادخواست اخذ به شفعه  

شریک با شرط تجمیع شرایط اعمال حق شفعه، می بایست از طریق دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست اخذ به شفعه در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای اعمال حق شفعه 

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، شریک نسبت به طرح دادخواست تایید اخذ به شفعه و الزام خریدار به تحویل مبیع جهت ارجاع پرونده به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام نماید.

صاحب حق شفعه در دعوای تایید اخذ به شفعه چه مواردی را باید در دادگاه اثبات نماید؟

• اثبات فوریت : شفیع باید نشان دهد که بلافاصله پس از اطلاع اقدام کرده است.
• اثبات اطلاع از بیع : زمان آگاهی شفیع از معامله، نقطه آغاز فوریت است.
• اثبات پرداخت یا تودیع ثمن : بدون پرداخت ثمن، اخذ به شفعه کامل نیست.
• عدم امکان تجزیه شفعه : شفیع باید کل سهم فروخته‌شده را بگیرد؛ اخذ بخشی از آن ممکن نیست. 

نظریه مشورتی شماره نظریه مشورتی شماره 7/97/3365 مورخ 1397/12/22 درمورد اخذ به شفعه 

استعلام:

1. یک ملک مسکونی دو طبقه همکف اول احداث شده که عرصه و اعیان آن به صورت مشاعی بوده و متعلق به دو نفر می‌باشد و هر کدام دارای سند 3 دانگ مشاعی عرصه و اعیان می‌باشند با توجه به استعلام به عمل آمده از مراجع ذی‌ ربط چنین اشاره شده ملک مذکور در اعیان قابل تقسیم می‌باشد، اما از نظر عرصه قابل تقسیم نمی‌باشد، آیا در چنین موارد برای ملک مورد نظر مشمول حق شفعه وجود دارد یا خیر؟
2. نظر به اینکه حق شفعه در مورد اموال غیرمنقول ذاتی اجرا می‌شود، نه اموالی که به واسطه عمل انسان غیرمنقول می‌شود. یعنی زمین از مال غیرمنقول ذاتی محسوب می‌شود و بعدا توسط انسان تبدیل با ساختمان شده به صورت مشاعی در عرصه و اعیان باشند 3 دانگ و ساختمان یاد شده در هنگام فروش با عرصه و اعیان فروخته شود، آیا در چنین مواردی حق شفعه برای شفیع تعلق می‌گیرد یا خیر؟
3. در اجرای ماده 815 قانون اشاره شده حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود در مساله مطروحه چنین ابهاماتی وجود دارد ملک مسکونی 2 طبقه احداث شده که عرصه و اعیان به صورت مشاع بین دو نفر می‌باشد، عرصه آن قابل تقسیم نیست، اما از نظر اعیانی قابل تقسیم است و شفیع نسبت به کل مبیع اقدام نموده آیا این حق برای اقدام کننده به عنوان شفیع قانونی و قابل اعمال حق شفعه تعلق خواهد گرفت یا خیر؟ راهنمایی لازم را مبذول فرمایید.

پاسخ :

نظر اکثریت:

با توجه به اینکه حق شفعه خلاف قاعده و اصل تسلیط و امر استثنائی است، در اعمال آن باید به قدر متیقن اکتفاء نمود و متیقن از قابل تقسیم بودن، از بین رفتن اشاعه به طور کلی و در تمام اجزای مال غیرمنقول است. در مواردی که آپارتمان‌ ها از حیث عرصه قابل تقسیم به افراز نیستند، دلیلی بر اعمال این حق وجود ندارد.

نظر اقلیت:

در فرض سوال که دو نفر مالک منزل مسکونی دو طبقه به طور مشاعی می‌باشند و از نظر مقررات عرصه غیر قابل تقسیم، ولی اعیان قابل تقسیم است، به نظر می‌ رسد، با عنایت به این که در فرض سوال اصولاً منزل مسکونی به فروش می‌رود و قابل تقسیم نبودن عرصه به لحاظ وجود دو طبقه واحد مسکونی در آن است که این دو طبقه قابل تقسیم ( تفکیک ) است، در حقیقت زمین موضوعیت خود را در معامله و بالتبع در تقسیم از دست داده است. بنابراین با توجه به مواد 808 و 809 قانون مدنی و قیاس اولویت ماده 810 قانون یاد شده در فرض سوال، حق شفعه وجود دارد.