تخلیه ملک مسکونی از جمله دعاوی مبتلا به در مراجع دادگستری است، که به عللی همچون وضعیت نامناسب شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه به کررات بر تعداد آن افزوده می شود،دعاوی تخلیه امکان مسکونی است. تخلیه ملک مسکونی به دو صورت ۱.طرح درخواست صدور دستور تخلیه ۲.طرح دادخواست حکم تخلیه صورت می پذیرد.که طرح درخواست صدور دستور تخلیه صرفا اختصاص به روابط استیجاری موجر و مستاجر مشمول قانون سال ۱۳۷۶ دارد.که در این قانون تشریفاتی شکلی خاصی در قرارداد اجاره تنظیمی جهت طرح این درخواست و بهره مندی از ضمانت اجرای تخلیه فوری بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی را تعیین نموده است.که در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی تنظیم،موجر ناگزیراست با طرح دعوی حکم تخلیه اقدام به احقاق حقوق خود نماید.که سرعت عمل درخواست صدور دستور تخلیه را ندارد.هرچند نتیجه نهایی یکی است.
موارد صدور حکم تخلیه ملک مسکونی
در حال حاضر تخلیه اغلب اماکن استیجاری مشمول مقررات قانون سال ۱۳۷۶ اعم از مسکونی و تجاری و اداری از طریق درخواست صدور دستور تخلیه فوری از سوی شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک انجام می شود؛که در صورت تخلف ازشروط قراردادی در اثنای مدت اجاره و پیش بینی حق فسخ برای موجر یا عدم رعایت تشریفات شکلی تنظیم قرارداد اجاره طرح دعوی حکم تخلیه الزامی می گردد.
در فروضی که یکی از شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد،موضوع تابع احکام راجع به حکم تخلیه (۱۳۷۶،۱۳۶۲،۱۳۵۶و قانون مدنی) خواهد بود.برای مثال اگر موضوع مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد یا قرارداد اجاره مکتوبی بین طرفین وجود نداشته باشد یا قرارداد فقط در یک نسخه تنظیم شده باشد یا دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا نکرده باشند،یا مستاجرمرتکب تخلف از شروط قراردادی پیش از اتمام مدت گردد و موجر بنای بر فسخ قرارداد و تخلیه داشته باشد،موجر نمیتواند با توجه به فقدان شرایط اعلامی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تقاضای صدور دستور تخلیه نماید.در چنین مواردی موجر باید با مراجعه به دادگاه های عمومی حقوقی (درفرض وجود سرقفلی) یا شوراهای حل اختلاف برحسب مورد خواستار صدور حکم تخلیه شود.
لازم به ذکراست،طرح دادخواست حکم تخلیه اماکن مسکونی از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که اختصاص به اماکن تجاری دارد،خروج موضوعی دارد.هرچند موجرین در موارد مصرحه قانونی می بایست درخواست خود را در قالب دادخواست حکم تخلیه ملک تجاری مطرح نمایند.
شرایط درخواست صدور حکم تخلیه ملک مسکونی
برای درخواست صدور حکم تخلیه لازم است،قرارداد اجاره ای میان طرفین منعقد شده باشد و مدت این قرارداد منقضی شده باشد و تا پیش از انقضای مدت نیز تمدید نشده باشد.یا مستاجر تخلف از شروط قرارداد نموده باشد،همچنین خواهان در این دعوا باید مالک منافع عین مستاجره باشد و ضرورتی ندارد که الزاما مالک عین نیز باشد.درخصوص قراردادهای اجاره تابع قانون سال 1356 اصل بر عدم امکان طرح درخواست صدور حکم تخلیه جز در موارد مصرحه قانونی است.که در مقاله های مجزائی به تفصیل به ذکر موارد مصرحه قانونی پرداخته ایم.
اجرای حکم تخلیه ملک مسکونی در فرض وجود ودیعه
اجرای حکم تخلیه نیز مستلزم استرداد مبلغ ودیعه ای است،که متعلق به مستاجر بوده و نزد موجر امانت است.اگر ودیعه مزبور سند، چک و … باشد، اجرای حکم تخلیه منوط به استرداد چک، سند و … خواهد بود.که در فرض عدم اجرای حکم تخلیه موجر موظف است نسبت به واریز مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری و تحویل اصول فیش و اسناد مذکور به واحد اجرای احکام می باشد.
اجرای حکم تخلیه در فرض وجود سرقفلی
چنانچه طبق قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶،مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد،دادگاه الزامی به تعیین این مبلغ و الزام موجر به پرداخت آن ندارد.درچنین مواردی مستاجر می تواند دادخواست مطالبه سرقفلی را علیه موجر تقدیم نماید؛مگر آنکه در قرارداد برخلاف این امر شرط شده باشد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به حکم تخلیه اماکن مسکونی
براساس ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه ملک مسکونی با شورای حل اختلاف محل وقوع ملک خواهد بود.که در فرض اعتراض قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
ضمانت اجرای تاخیر در تخلیه عین مستاجره
مستاجر باید در پایان مهلت قرارداد اجاره،ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد.در صورت تاخیر در این امر،موجر برای مدت تصرف مستاجر در ملک،مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف خود خواهد بود.موجر می تواند صدورحکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف را ذیل یک دادخواست مطالبه کند.لذا دادگاه با فرض پذیرش اتمام رابطه استیجاری و تکلیف قانونی مستاجر به تحویل و امتناع از تعهد وی با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری نسبت به برآورد دقیق اجرت المثل ایام تصرف که براساس عرف جاری املاک مشابه تعیین می شود،اقدام به تعیین رقم اجرت المثل ایام تصرف می نماید.
لازم به ذکراست،با توجه به اینکه ادامه تصرفات مستاجر درملک غاصبانه است،ید امانی وی به ید ضمانی تبدیل شده و هرگونه خسارت وارده بر ملک بر عهده مستاجرخواهد بود.
نحوه اجرای حکم تخلیه اماکن مسکونی
با قطعیت دادنامه صادره و متعاقب ابلاغ اجرائیه به مستاجر،وی موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تخلیه و تحویل ملک به موجر یا واحد اجرای احکام اقدام نماید.در غیر اینصورت واحد اجرای احکام با حضور دادورز و نماینده دادستان یا مامور نیروی انتظامی براساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام خواهد نمود.
14 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
سلام خسته نباشید بنده یه واحدی رو اجاره داده بودم که سه ماهه که اجاره ا ش گذشته الانم شکایت کردم هم واسه تخلیه و هم اجرت المثل که شورا۱۴۰۲/۷/۱۴وقت داده مستاجرم الان درحال تخلیه است برای توقیف ودیعه مستاجر چیکاربایدبکنم
مبلغ ودیعه را به حساب صندوق دادگستری واریز نمایید و سپس با ارائه گواهی اقامه دادخواست، درخواست توقیف مبلغ را نمایید
بعد از تخلیه صاحب ملک پول پیش را پس نمیدهد
سلام. باید دادخواست الزام موجر به استرداد ودیعه را مطرح نمائید.
سلام بند مستاجر هستم و قبل از اتمام قرارداد با پیشنهاد و درخواست صاحبخانه قبل از اتمام قرارداد ملک را تخلیه کرده و کلید خانه را در حضور صاحب بنگاه معاملاتی که در آنجا قرارداد اجاره بسته شده بود تحویل دادم اما مالک پول رهن را پرداخت نمی‌نماید حالا بعد از چندین ماه مالک ادعا میکند که باید کرایه ماه‌های بعد را نیزپرداخت کنید یا از پول رهن کسر میکنم یعنی تخلیه من در زمان پیشنهادی خودش را قبول ندارد وتنها مدرک من داله بر تخلیه منزل فقط صاحب بنگاه معاملاتی است که میگوید میتواند در دادگاه به نفع من شهادت بدهد یا دست نوشته بدهد آیا شهادت ایشان برای شکایت کردن کافی است یا باید مدارک بیشتری داشته باشم
با سلام_برای موجر اظهارنامه (مبنی بر اینکه مورد اجاره را با توافق طرفین قبلا تخلیه و به وی تحویل داده‌اید و مبلغ رهن را طلبکار هستید) بفرستید. از بنگاه تنظیم کننده قرارداد گواهی مبنی بر تاریخ تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر اخذ کنید. سپس دادخواست مطالبه مبلغ رهن را مطرح نمایید.
در قرارداد اجارهٔ بنده سال اجاره‌ای که ثبت شده یکسال است ولی یک بند اضافه با توافق صاحبخانه به مفاد قرار داد اجاره اضافه شد که در آن قید شده: بنده میتوانم چند سال در ملک مورد نظر بنشینم، تمام هزینه‌های ساختمان به عهدهٔ بنده می‌باشد و اجاره اضافه نشود. و این بند توسط من، صاحبخانه و بنگاه امضا شده. الان در اواسط سال سوم نشستن در این ملک هستم و صاحبخانه برای تخلیهٔ ملک اقدام کرده. سوال من از وکلای عزیز اینه آیا کلمهٔ چند سال که در این بند بکار رفته میتونه به من برتریی بده که بتونم حکم تخلیه رو به تعویق بندازم؟!
خیر مدت در قرارداد اجاره باید دقیقا مشخص باشد چند سال ابهام دارد .
در صورت تمدید قرارداد اجاره و منقضی شدن آن آیا میتوان درخواست صدور دستور تخلیه تخلیه فوری نمود؟
تمدید قرارداد اجاره نیز باید واجد شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر باشد تا قاضی شورای حل اختلاف بتواند بعد از انقضاء مدت تمدید شده دستور تخلیه صادر کند، زیرا تمدید قرارداد اجاره قرارداد جدید است.
در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۴۸۰ مورخ ۱۳۹۶/۶/۲۹ آمده است: تمدید قرارداد اجاره در مورد محلهای استیجاری تابع قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ هر چند بار که باشد چنانچه شرایط مندرج در مادهٔ ۲ این قانون رعایت شود ، روابط استیجاری را از شمول مقررات این قانون خارج نمیسازد؛ در غیر این صورت روابط مذکور تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر فیمابین خواهد بود. هرچند عده ای نظر مخالف دارند و در تمدید قرارداد اجاره امضای دو نفر شاهد را ضروری نمیدانند.
چنانچه مستأجر پس از انقضای مدت اجاره از تخلیۀ ملک امتناع ورزد و موجر نیز از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری نماید، آیا موجر مستحق اجرت المثل يا وجـــه التــزام است؟
به دلالت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ ،موجر حقی بابت اجرت المثل یا دیگر خسارات ندارد، زیرا مستأجر از حق حبس خویش استفاده نموده است، ولـی بـه محـض پرداخت وجه قرض الحسنه یا ودیعه اجرت المثل شامل وی میشود.
نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۳/۱۲ مؤید همین نظر است، اما در خصوص استحقاق مطالبه وجه التزام قبل از استرداد ودیعه اختلاف نظر وجود دارد. اداره حقوقی قوه قضائیه در این باره در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۶ مورخ ۱۴۰۱/۵/۲۶ بیان داشت: … در صورتی که طرفین قرارداد مطابق قانون یادشده عقد اجاره را منعقد کرده و برخلاف ماده ۴ آن قانون نیز توافق نکرده باشند، مستأجر میتواند تا اخذ ودیعه سند و یا وجه از موجر از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه و یا در فرض سؤال، وجه التزام تعیین شده در قرارداد اجاره نخواهد بود؛ مگر آنکه موجر در اجرای ذیل ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی یادشده ،ودیعه و یا وجه مقرر بین طرفین را حسب مورد به دایره اجرای ثبت و یا دادگستری( در حال حاضر شورای حل اختلاف )تحویل داده و یا به حساب سپرده واریز کرده باشد.»
مستأجر در چه مورادی حق فسخ و تخلیه ملک رو بدون هماهنگی موجر (مالک) دارد؟
۱.عیبی در ملک باشد
۲.موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد
۳.تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند
۴.اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد
۵.بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود او میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند