مالیات بر درآمد اجاره املاک که بر مالکان املاک تحمیل می شود، بر ماخذ 75 درصد اجاره بهای سالیانه و با توجه به نرخ های اعلامی در مواد 103 و 105 قانون مالیات های مستقیم تعیین می گردد. لکن برای محاسبه آنلاین مالیات اجاره خانه 1404، می توان از پلتفرم های رسمی اداره مالیاتی یا سامانه های اینترنتی مرتبط استفاده کرد، که فرآیند را ساده و شفاف می کند. پرداخت این مالیات در بازه های زمانی تعیین شده اجباری و بر اساس جدول مالیات اجاره قابل پرداخت است.
برگ تشخیص مالیات بر درآمد اجاره املاک، ابتدائا در سازمان امور مالیاتی و هیات های حل اختلاف بدوی و تجدیدنظر مالیاتی و در ادامه رای قطعی صادره از سوی این هیات ها، با رعایت شرایط مقرره قانونی، در هیات ماده 251 مکرر قانون مالیات های مستقیم و شورای عالی مالیاتی و دیوان عدالت اداری قابل شکایت می باشند.
چه املاکی مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می باشند؟
قاعده کلی این است، که تمامی املاکی که مورد اجاره یا رهن تصرف قرار می گیرند، مشمول مالیات بر درآمد اجاره هستند. همچنین املاک مورد وقف و حبس که توسط صاحب حق انتفاع اجاره داده می شوند نیز مشمول این نوع مالیات خواهند بود.
البته در مورد مالیات بر وقف، همان گونه که در نص قانون ماده ۳۸ قانون مالیات های مستقیم نیز ذکر شده است، این مالیات صرفاً بر « منافع مالی که مورد وقف است » تعلق می گیرد، چرا که از لحاظ شرعی دریافت مالیات از رقبات موقوفات عام و خاص خلاف شرع است، اما مالیات بر درآمد اجاره املاک حاصل از مناف موقوفات بلامانع است.
چه کسی موظف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک می باشد؟ | مودی مالیات بر درآمد اجاره املاک کیست؟
در موضوع مالیات بر درآمد اجاره املاک ، مؤدی علی القاعده همان موجر است. همچنین مستفاد از دادنامه شماره ۷۹/۶۲ مورخ 1379/02/18 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، از آنجا که قسمت اخیر ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم رهن نیز در حکم اجاره قلمداد شده، لذا راهن نیز در حکم موجر خواهد بود و به تبع آن احکام مالیاتی اجاره نیز بر رهن تصرف قابل اعمال است.
اما علی رغم قاعده فوق، در یک حالت به موجب تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، مالیات بر درآمد املاک از مستأجر اخذ خواهد شد و مستاجر آن را از بهای اجاره پرداختی به موجر کسر می نماید که نوعی مالیات تکلیفی به شمار می رود. این حالت استثنایی ناظر به مواردی است که وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تامین می شود، نهاد های انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص حقوقی به عنوان مستاجر باشند، که نتیجتاً مکلفند، مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره پرداختی کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
چه درآمدی مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می شود؟
مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم : (( درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد، عبارتست از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد، بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به موارد اجاره )).
بنابراین، همانطور که ملاحظه می شود، مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴، به 75 درصد اجاره بهای تعیین شده تعلق می گیرد.
لکن درآمد مشمول مالیات بر اجاره املاک به دو شکل قابل تصور است:
- الف. اجاره داری دست اول : در این حالت کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25./.) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، درآمد مشمول مالیات را تشکیل می دهد.
- ب. اجاره داری دست دوم : هرگاه موجر مالک نباشد. در این شکل، درآمد مشمول مالیات عبارت است از، ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره، پس از کسر بیست و پنج درصد (25./.) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک ( موجر دوم ) نسبت به مورد اجاره که درآمد مشمول مالیات را تشکیل می دهد. بر همین اساس نیز در محاسبه درآمد بر مشمول مالیات اجاره املاک، مورد حبس 25./. بابت هزینه ها و استهلاکات و… از درآمد مشمول مالیات منتفع ( صاحب حق انتفاع ) کسر می گردد. (ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم).
لازم به ذکر است، که احکام فوق در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی، در صورتی که مالیات آن ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود، جاری نخواهد بود. (ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم ).
نحوه تشخیص و محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال 1404 و نرخ مالیاتی به چه صورت است؟
تشخیص درآمد مشمول مالیات و نرخ مالیاتی مبنای تشخیص درآمد مشمول مالیات بر اجاره، به موجب قرارداد اعم از رسمی یا عادی است. در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد، و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80./.) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. ( ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم ).
اما علی رغم این حکم کلی، اما دو نکته قابل توجه است:
- چنانچه در خصوص تعیین میزان اجاره املاک از سوی مراجع قضایی و دادگاه های صالحه رأی صادر شده باشد، آراء صادره فارغ از وجود یا عدم وجود سند رسمی یا قرارداد عادی مناط اعتبار خواهد بود.
- در صورتی که مستاجر از میان وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی، دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و سایر اشخاص حقوقی باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک مؤسسات وابسته به تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.( تبصره ۱ ماده ۵۴ )
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در مواردی که بخشی از مبلغ اجاره بها به صورت ودیعه باشد، به چه صورت است؟
از جمله موضوعات قابل بررسی، تعیین درآمد مشمول مالیات در صورتی است، که واگذاری قالب قرارداد ( رهن تصرف ) باشد و یا بخشی از مال الاجاره به صورت ودیعه تعیین شود که عرفاً به آن ( قرارداد رهن و اجاره ) اطلاق می شود. سابقاً در این مورد مطابق مقررات، مبلغ منافع در ودیعه به ازای هر ده میلیون ریال، معادل یک میلیون و پانصد هزار ریال محاسبه می شد. پس از ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم و تبصره های آن اصلاحی مورخ 1380/11/27، از ابتدای سال ۱۳۸۲ علاوه بر اجاره بها، چنان چه وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگری از مستأجر دریافت شده باشد، تعیین درآمد مشمول مالیات براساس ارزش اجاری املاک خواهد بود.
در نتیجه، ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات در موارد یاد شده به ارزش اجاری املاک اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور تغییر پیدا کرد.
لکن در حال حاضر، با توجه به اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم در تاریخ 1394/04/31، ملاک قرار گرفتن ارزش اجاری املاک صرفاً در مواردی که (( قرارداد وجود نداشته باشد، یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده باشد و نیز در مورد ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم )) مجاز است.
نکته ی قابل توجه این است، که در هنگام وجود ودیعه، ماده فوق را چگونه باید تفسیر کرد؟ به بیان دیگر، مبلغ مندرج در قرارداد به چه شکل محاسبه می شود؟ در این مورد، طبق رویه سازمان، ودیعه به عنوان مال‌الاجاره تلقی نمی شود و اساساً در موادی که قانون از اصطلاح « مال الاجاره » استفاده نموده، در صورت وجود مبلغ ودیعه، این مبلغ به عنوان مال الاجاره محاسبه نشده و به اجاره تبدیل نمی شود. به همین ترتیب، نیز به هنگام محاسبه مال الاجاره موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، چنان چه در قرارداد مبلغی به عنوان ودیعه وجود داشته باشد، آن را به عنوان مال الاجاره تلقی نمی کنند و در صورت انعقاد قرارداد رهن، تصرف رهن کامل نیز مستاجر را مشمول این ماده به شمار نمی آورد.
در صورتی که مستنبط از قسمت اخیر ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم و با اتخاذ ملاک از رأی شماره ۷۹/۶۲ مورخ 1379/02/18 هیات عمومی دیوان عدالت اداری که در آن رهن تصرفی در حکم اجاره قلمداد شده است، ضروری است، ودیعه پرداختی نیز در محاسبه مال الاجاره ملحوظ نظر قرار گیرد. البته این نکته نیازمند تعیین تکلیف شیوه و میزان تبدیل ودیعه به مال الاجاره است و پیشنهاد می شود در قوانین و مقررات بعدی از این موضوع رفع ابهام گردد.
موضوع دیگر اینکه، به موجب رأی اکثریت شورای عالی مالیاتی، موضوع صورتجلسه شماره ۷-۲۰۱ مورخ 1399/04/24 ، حکم تبصره ۱ ماده ۵۴ صرفاً ناظر به مواردی است که ملک اشخاص موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ صرفاً در قالب اجاره پرداختی بوده و در مواردی که ملک به صورت رهن و یا رهن و اجاره واگذار می شود، مال الاجاره مطابق جدول املاک مشابه (موضوع صدر ۵۴ قانون مالیات های مستقیم ) تعیین خواهد شد.
در این مورد نیز به نظر می رسد از آنجا که طبق ماده ۵۳ و مستنبط از رأی مذکور (دیوان رهن نیز در حکم اجاره است)، لذا در این حالت نیز مطابق تبصره ۹ ماده ۵۳، پرداختی مستاجر ( مبلغ اجاره بها و رهن ) باید ملاک باشد و در صورتی که این مبلغ از میزان ۸۰ درصد ارزش اجاری کمتر بود، ارزش اجاری را ملاک قرار داد. در حالی که طبق رأی مذکور، در فرض مسئله اساساً مراجعه به اجاره پرداختی توسط مستاجر منتفی خواهد شد.
| درآمد مشمول مالیات اجاره سالانه (ریال) | نرخ مالیات قابل پرداخت |
| تا میزان ۲،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال درآمد مشمول مالیات سالانه | ٪۱۵ |
| تا میزان ۴،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال درآمد مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۲،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال | ٪۲۰ |
| نسبت به مازاد ۴،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال درآمد مشمول مالیات سالانه | ٪۲۵ |
نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک اشخاص حقیقی چقدر است؟
به موجب ماده 131 قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه ای می باشد به شرح زیر است:
- تا میزان پانصد میلیون (500,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد ( 15./. )
- نسبت به مازاد پانصد میلیون (500,000,000) ریال تا میزان یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد ( 20./. )
- نسبت به مازاد یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج ( 25./.)
تبصره- به ازای هر ده درصد (10%) افزایش درآمد ابرازی مشمول مالیات اشخاص موضوع این ماده نسبت به درآمد ابرازی مشمول مالیات سال گذشته آنها، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد از نرخ های مذکور کاسته می شود. شرط برخورداری از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوطه در مهلت اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی است.
نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک اشخاص حقوقی چقدر است؟
به موجب ماده 105 قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک اشخاص حقوقی 25./. است.
مهلت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴
به طور معمول هر ساله، مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک و پرداخت آن، تا پایان تیر ماه می باشد که در سال جدید به دلیل وقوع جنگ، این مهلت، تا 31 شهریور ماه نیز تمدید شد.
میزان و جدول نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404
مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال 1404 مشابه سال قبل است، که این نرخ برای اشخاص حقیقی، مطابق ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم به صورت پلکانی محاسبه می شود، که در مقاله بیان شد. و همچنین به موجب ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک برای اشخاص حقوقی 25./. است.
چه افرادی از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف هستند؟
بر اساس قوانین مالیاتی ایران، برخی افراد دارای شرایط خاص از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند. این معافیت ها شامل موارد زیر می شود:
- معافیت زیربنایی : اگر متراژ خانه در تهران کمتر از 150 متر مربع و در سایر شهرها کمتر از 200 متر مربع باشد، از پرداخت مالیات معاف است.
- معافیت خانوادگی : اگر واحد مسکونی خود را به یکی از اقوام درجه یک ( پدر، مادر، فرزند، همسر، خواهر، برادر ) بدون دریافت اجاره بها واگذار کنید، از پرداخت مالیات معاف خواهید بود.
- معافیت برای افراد بدون درآمد دیگر: افرادی که تنها منبع درآمدشان اجاره ملک است و درآمد دیگری ندارند، می توانند از معافیت مالیاتی بهره مند شوند.
- معافیت برای نوسازی : اگر مبلغی برای نوسازی، بهسازی یا بازسازی ملک از نهادهای دولتی یا نیمه دولتی دریافت شود، این مبلغ مشمول مالیات نخواهد بود.
- معافیت برای اجاره به اقشار خاص : اگر ملک خود را به خانواده های دارای سه فرزند یا بیشتر، اقشار سه دهک پایین جامعه و افراد تحت پوشش بهزیستی اجاره دهید، مشمول 100 درصد معافیت مالیات بر درآمد اجاره خواهید شد.
معافیت مالیات بر اجاره املاک مسکونی – چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره املاک مسکونی در سال 1404 معاف می باشند؟
- خانه های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی می باشند.
- املاکی که مورد سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک می باشند.
- املاکی که به طور مجانی، در تصرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی، دستگاههایی که بودجه آنها، بوسیله دولت تامین می شود، شهرداری ها و دهیاری ها می باشند.
- در صورت فروش ملک و درج این شرط که مالک پیشین ملک، خود تا مدتی، در ملک فروخته شده، سکونت داشته باشد؛ که مدت این سکونت، حداکثر تا 6 ماه است.
- مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته می شوند.
- املاک مورد اجاره، در تهران، تا یکصد و پنجاه مترمربع و در سایر نقاط تا دویست مترمربع.
نکات کاربردی:
- مالکین املاکی که مطابق توضیحات بالا، ملزم به پرداخت مالیات بر اجاره املاک می باشند، لازم است، تا در مهلت تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی، اقدام به ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک نمایند.
- افرادی که ملک خود را به خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی اجاره می دهند؛ از صد در صد معافیت مالیات بر درآمد اجاره بهره مند خواهند بود.
- این رقم برای موجرانی که خانه خود را به کارگر یا کارمند تامین اجتماعی اجاره می دهند؛ تا سقف معافیت بر حقوق مستاجر و برای انعقاد قراردادهای دو تا سه ساله، بین 70 تا 100 درصد معافیت خواهد بود.
- مالکان املاک صد و پنجاه متر در تهران و بیش از دویست متر در مراکز سایر استان ها، اگر قرارداد اجاره ملک خود را بلند مدت و دو ساله با مستاجر منعقد نمایند، تا 70 درصد و برای قراردادهای سه ساله تا 100 درصد از پرداخت مالیات معافند.
کدام دسته از مالکان در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشند؟
به موجب تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شود، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بردرآمد املاک استیجاری معاف می باشد.
درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یک صد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
مالیات بر درآمد مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود، بر چه اساسی تعیین می گردد؟
طبق تبصره ۵ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می گردد.
خانه های ارزان قیمت سازمانی در خارج از محل کارگاه یا کارخانه که مورد استفاده کارگران قرار می گیرد، از شمول مالیات درآمد حقوق خارج هستند. اما خانه های ارزان قیمت سازمانی که در محل مذکور در اختیار سایر کارکنان قرار گیرد به عنوان درآمد غیر نقدی حقوق محسوب گردیده و مشمول مالیات بردرآمد حقوق خواهد بود.
مالیات بر درآمد اجاره املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات اجازه داده می شوند به چه صورتی محاسبه می گردد؟
به استناد تبصره ۴ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره داده می شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثیه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات بردرآمد اجاره املاک می باشد.
در صورتی که اثاثیه و ماشین آلات بدون ملک و به طور جداگانه اجاره داده شود، درآمد اجاره آنها به عنوان درآمد مشاغل محسوب گردید و در موارد علی الراس برای آنها ضرایب مالیاتی مخصوص مالیات مشاغل و یا اشخاص حقوقی در نظر گرفته می شود.
درصورتیکه مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مالیات ملک مزبور چگونه محاسبه می گردد؟
چنانچه مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود. این موضوع در تبصره ۷ ماده۵۳ قانون مالیات های مستقیم بیان شده است.
طبق تبصره ۸ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم چنانچه مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله بیع در اختیار بایع شرطی است، اجاره تلقی نمی شود.
طبق تبصره ۹ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، وزارتخانه ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تامین می شود. نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و موسسات وابسته به آنها مکلف هستند، مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و ظرف ۱۰ روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
روش های کاهش مالیات اجاره املاک
- ثبت قرارداد اجاره با مبلغ واقعی و دقیق: از ثبت قراردادهای غیر واقعی خودداری کنید، زیرا ممکن است باعث محاسبه مالیات غیرمنطقی شود.
- استفاده از معافیت‌های مالیاتی : برخی از املاک مانند واحدهای اجاره‌ای کمتر از میزان معافیت مالیاتی سالانه مشمول مالیات نیستند.
- ثبت هزینه های مربوط به تعمیرات و نگهداری ملک : برخی هزینه ها مانند بیمه ساختمان، هزینه تعمیرات و نگهداری ملک می تواند در کاهش مالیات موثر باشد
- درخواست تعدیل مالیات در شرایط خاص : در شرایطی مانند بحران اقتصادی، کاهش اجاره بها یا شرایط اضطراری (مانند شرایط کرونا و جنگ)، می توان درخواست تعدیل مالیات داد.
سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک
سامانه مالیات بر درآمد اجاره املاک به نشانی: estr.tax.gov.ir بخشی از درگاه ملی خدمات مالیاتی بوده که از طریق آن، مودیان مالیاتی می توانند اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ملک خود را ثبت کنند بدین منظور، متقاضیان، پس از ورود به درگاه ملی خدمات مالیاتی، باید از طریق گزینه دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری، اقدام نمایند.
آیا مستاجر هم می تواند به مالیات اجاره اعتراض کند؟
خیر، معمولاً مالیات اجاره بر عهده مالک است. اما در برخی مواردی که قانونا مستاجر موظف به کسر مالیات اجاره و پرداخت آن به اداره مالیات باشد، می تواند نسبت به میزان آن اعتراض کند.
اگر مالک مالیات اجاره را پرداخت نکند، چه اتفاقی می افتد؟
در صورت عدم پرداخت، اداره مالیات می تواند جریمه دیرکرد اعمال کند و در صورت عدم تسویه، ملک را مشمول توقیف قانونی کند.
مهلت اعتراض به مالیات اجاره چقدر است؟
مهلت ثبت اعتراض ۳۰ روز از تاریخ دریافت ابلاغ برگ تشخیص مالیات است.
آیا مالیات اجاره شامل معافیت هایی هم می شود؟
بله، برخی املاک مسکونی اجاره ای با مبلغ کمتر از سقف معافیت سالانه، مشمول مالیات می شوند.
شرایط معافیت از مالیات بر اجاره به صورت صد در صد چیست؟
از جمله شرایط معافیت از مالیات بر درآمد اجاره املاک به صورت صد در صد این است که مالک، املاک مسکونی خود را به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر اجاره دهد.
جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره
در صورت عدم پرداخت مالیات اجاره در مهلت تعیین شده، جریمه ای معادل 10 درصد مالیات متعلق به مودی تحمیل می شود. اما تاخیر در پرداخت مالیات باعث جریمه ای معادل 2.5 درصد مبلغ مالیات به ازای هر ماه تاخیر را به دنبال دارد. در صورت اثبات تنظیم اظهارنامه مالیاتی خلاف واقع، مالک وظیفه دارد، غیر از پرداخت مبلغ مالیات، یک برابر آن را هم به عنوان جریمه به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند.
قانون مالیات بر اجاره املاک مسکونی
قانون مالیات بر اجاره املاک مسکونی به شرح ذیل می باشد:
- درصد مالیات بر اجاره املاک مسکونی ۷۵ درصد کل اجاره بها پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه و استهلاک می باشد.
- املاک مسکونی با متراژ کمتر از ۱۵۰ مترمربع در تهران و کمتر از ۲۰۰ متر مربع در شهرستان ها از پرداخت مالیات معاف هستند.
- اجاره دادن واحد مسکونی به یکی از نزدیکان مشمول مالیات قرار نمی گیرد. در صورتی که چند واحد به چند نفر از اعضای خانواده اجاره داده شود، صرفا یکی از املاک معاف از مالیات است.
- در صورتی که شخصی منزل خود را اجاره دهد و خودش در جای دیگری ملکی را اجاره نماید، صرفا باید مالیات مالیات تفاوت مبلغ اجاره دو ملک را بپردازد.
قانون مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری
ملک تجاری در صورتی مشمول مالیات قرار می گیرد که فعالیت تجاری در آن انجام شود یا ملک به اجاره داده شود. در تعیین مالیات درآمد اجاره املاک تجاری اختلاف نظرهای فراوانی وجود دارد. از جمله اینکه برخی برای تعیین مالیات ارزش تجاری و منطقه ای ملک را لحاظ کرده و مالیات سالانه را بر اساس آن محاسبه می نمایند.
نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک تجاری طبق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، برای ۷۵ درصد از اجاره سالیانه ملک تجاری به عنوان مالیات تعیین گردیده است.
قانون مالیات بر اجاره املاک اداری
قانون مالیات بر اجاره املاک اداری کاملا مشابه املاک تجاری بوده و هیچگونه معافیت مالیاتی مشمول این نوع از املاک نمی شود.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در مواردی که موجر مالک نیست؟
در این حالت، با توجه به حکم قسمت اخیر ماده ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات وی مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره خواهد بود.و به جهت اینکه موجر مالک نیست و هیچ گونه تعهدی در قبال هزینه های ملک مورد اجاره ندارد، بنابراین در مورد این گونه موجرین، کسر ۲۵ درصد فوق الاشاره مصداق نداشته و کل مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی به عنوان درآمد مشمول مالیات محسوب می گردد.
مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان چگونه محاسبه می گردد؟
به استناد تبصره ۳ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستقل محسوب می شود. بر این اساس آپارتمانهایی که در یک طبقه قرار دارند، هر کدام به طور جداگانه به عنوان یک مستغل محسوب می گردد و مالیات مربوط به اجاره املاک برای هر کدام از آنها به طور مجزا قابل محاسبه است.
هزینه های خرج شده از طرف مستاجر برای ملک بر عهده چه کسی می باشد؟
هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می شود و مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده است، در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
دلایل اعتراض به مالیات اجاره املاک
ممکن است مؤدیان به دلایل مختلفی بخواهند به مالیات تعیین شده اعتراض کنند. برخی از رایج ترین دلایل اعتراض عبارت اند از:
- اشتباه در محاسبه مبلغ مالیات
- ثبت اشتباه متراژ، موقعیت یا نوع کاربری ملک در سیستم مالیاتی
- عدم تطابق اطلاعات با قرارداد اجاره واقعی
- عدم ارائه مستندات توسط اداره مالیات
- مالیات بیش از حد نسبت به میانگین اجاره در منطقه
مدارک لازم برای اعتراض به مالیات اجاره
برای ثبت اعتراض جهت اعتراض به مالیات بر درآمد اجاره املاک ، ارائه مدارک معتبر و مستندات ذیل ضرورت دارد :
- مدارک شناسایی مؤدی (مالک یا مستاجر)
- برگ تشخیص مالیات اجاره
- قرارداد رسمی اجاره (دارای کد رهگیری )
- مدارک پرداخت اجاره بها ( فیش‌های بانکی، رسید واریز وجه و…)
- مدارک مربوط به معافیت های مالیاتی (در صورت وجود)
- اسناد مربوط به تخفیف یا تعدیل مبلغ اجاره در شرایط خاص
نحوه اعتراض به برگ تشخیص مالیات اجاره املاک در سازمان امور مالیاتی
در صورتی که به مبلغ مالیات اعتراض دارید، باید درخواست کتبی خود را همراه با مستندات لازم، ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ برگ تشخیص مالیات، به اداره مالیاتی مربوطه ارائه دهید.
لازم به ذکر است، چنانچه برگ تشخیص به صورت قانونی ابلاغ شده باشد، به موجب تبصره ماده 239 قانون مالیات های مستقیم، مودی به صورت پیش فرض، معترض شناخته شده و پرونده مالیاتی او مستقیما به هیات حل اختلاف بدوی ارجاع می شود. اداره مالیات موظف است، اعتراض مودی را بررسی کند. در صورت پذیرش اعتراض، رای به نفع مودی صادر می شود. در غیر این صورت، مودی می تواند نسبت به طرح اعتراض جهت ارجاع پرونده به هیات حل اختلاف مالیاتی اقدام نماید. با ارجاع پرونده به دبیرخانه هیات حل اختلاف بدوی مالیاتی و با تعیین جلسه رسیدگی، به اعتراض مودی رسیدگی و رای مقتضی صادر می گردد.
اما اگر مودی نسبت به رای هیات حل اختلاف بدوی مالیاتی معترض باشد، به موجب ماده 203 قانون مالیات های مستقیم ، امکان اعتراض به رای هیات حل اختلاف بدوی مالیاتی ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ رای، قابل طرح در هیات حل اختلاف تجدید نظر مالیاتی است. رای هیات حل اختلاف تجدیدنظر قطعی و لازم الاجرا می باشد.
علاوه بر مرجع مذکور، آرای قطعی هیات های حل اختلاف مالیاتی، در هیات ماده 251 مکرر قانون مالیات های مستقیم، شورای عالی مالیاتی و دیوان عدالت اداری قابل شکایت می باشد.
مهلت اعتراض به رای قطعی هیات حل اختلاف مالیاتی نسبت به مالیات بر درآمد اجاره املاک در دیوان عدالت اداری
بر اساس تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری، مهلت اعتراض در دیوان عدالت اداری برای مودی مقیم در ایران، ظرف مدت 3 ماه و مقیم در خارج از کشور در ظرف مدت 6 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی هیات حل اختلاف بدوی یا تجدیدنظر مالیاتی است.
شرایط و نحوه اعتراض به رای قطعی هیات حل اختلاف مالیاتی نسبت به مالیات بر درآمد اجاره املاک در دیوان عدالت اداری
در حال حاضر با عنایت به الکترونیکی شدن ثبت دعاوی، معترض با مراجعه به دفتر خدمات قضایی امکان ارسال سیستمی دادخواست و ضمائم خود را به دبیرخانه دیوان عدالت اداری را دارد و ضرورتی به مراجعه به دفاتر دیوان عدالت اداری در دادگستری های مراکز استان یا مراجعه به دبیرخانه دیوان عدالت اداری در تهران نمی باشد. ابطال تمبر غیر مالی جهت ثبت شکایت نیز کفایت می نماید.
نکته حائز اهمیت اینکه، بر اساس رای وحدت رویه شماره ۹۶۱ مورخ 1393/05/27 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، اعتراض به نظریه سازمان امور مالیاتی به صورت مستقیم و بدون طرح اعتراض در هیات حل اختلاف مالیاتی، قابل طرح در دیوان عدالت اداری نمی باشد.
نحوه رسیدگی به اعتراض به رای قطعی هیات حل اختلاف مالیاتی نسبت به مالیات بر درآمد اجاره املاک در دیوان عدالت اداری
به موجب تبصره 2 ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی 1402/02/10 رسیدگی به دعاوی مالیاتی به صورت یک مرحله ای است. که مستقیما و با ارجاع به یکی از شعبات تجدیدنظر رسیدگی و اعلام نظر می گردد.
صرف ثبت اعتراض به برگ تشخیص مالیاتی در دیوان عدالت اداری تا قبل از اخذ دستور موقت توقف عملیات اجرایی رای معترض عنه، مانع وصول مالیات اعلامی از مودی نمی باشد.
رسیدگی به دعاوی مطروحه در دیوان عدالت اداری، جز در مواردی که نص صریح وجود دارد، به صورت شکلی است و دیوان عدالت اداری به موجب بند 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری، صرفا نسبت به بررسی صحت و سقم ادعای نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها اقدام می نماید و از ورود در ماهیت موضوع و صدور حکم ماهوی ممنوع می باشد. در مواردی که شعبه دیوان عدالت اداری، نقص تحقیقات و یا ایراد شکلی یا ماهوی موثری در رای صادره مشاهده نماید، با ذکر تمام جهات و دلایل قانونی، رای صادره را نقض و موضوع را جهت رسیدگی مجدد به آن مرجع اعلام می نماید.
مرجع مذکور مکلف است، با رعایت مفاد رای شعبه دیوان، حداکثر ظرف مدت دو ماه نسبت به اتخاذ تصمیم یا صدور رای اقدام کند. در صورت شکایت مجدد شاکی، پرونده به شعبه صادرکننده رای قطعی در دیوان ارجاع خواهد شد. در این فرض، اگر شعبه دیوان رای صادره را صحیح تشخیص دهد، آن را تایید می کند. اما در صورتی که رای صادره را برخلاف قوانین و مقررات بداند، آن را نقض و با ورود در ماهیت نسبت به صدور حکم اقدام می نماید.
اما در مواردی که موجب دیگر برای رسیدگی در دیوان عدالت اداری وجود نداشته باشد یا موضوع مورد رسیدگی منتفی شده باشد یا از مصادیق تخلف نباشد، شعبه دیوان مبادرت به نقض بلا ارجاع می نماید. چنانچه شعبه دیوان نظر کارشناس را لازم بداند، از نظر کارشناسان رسمی دادگستری یا متخصصان و مشاوران موضوع ماده 7 قانون دیوان عدالت اداری استفاده می نماید. لازم به ذکر است، رسیدگی در دیوان عدالت اداری غیرحضوری و بدون تشکیل جلسه رسیدگی می باشد. در فرض پذیرش رای هیات حل اختلاف مالیاتی، شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری نسبت به تایید رای اقدام می نماید. رای صادره قطعی و لازم الاجرا می باشد. ولی معترض می تواند حسب مورد، نسبت به اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری وفق مقررات مواد 79 و 98 قانون دیوان عدالت اداری اقدام نماید.
