احکام قرارداد پیش‌فروش ساختمان ، در قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. این قانون با هدف سر و سامان دادن به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، به‌خصوص پیش‌فروش آپارتمان، که به دلیل بازدهی اقتصادی مناسب و امنیت سرمایه‌گذاری قابل قبول، جزء قراردادهای پرطرفدار در نظام حقوقی ایران هستند، وضع شده است. البته به دلیل نوظهور بودن این قانون و بلاتکلیف ماندن برخی از مسائل اساسی در آن، شاهد استقبال کم از سوی فعالان اقتصادی در این حوزه هستیم. در این نوشتار مختصرا به احکام پیش‌فروش ساختمان در قانون پیش‌فروش ساختمان و چالشهای آن می‌پردازیم .
شرایط قرارداد پیش فروش ساختمان در قانون پیش فروش ساختمان
شرایط قرارداد پیش فروش ساختمان با توجه به قانون مزبور کمی متفاوت از نحوه تنظیم قرارداد عادی است . گرچه قرارداد های پیش فروش هم ملزم به رعایت قواعد عمومی قراردادها هستند با این حال قانونگذار با توجه به اهمیت خاص این نوع از قراردادها ، الزامات و شرایط خاصی را برای قراردادهای پیش فروش ساختمان در نظر گرفته است که در زیر آورده می شود .
-
مندرجات ضروری قرارداد پیش فروش در قانون پیش فروش ساختمان
مطابق ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان قرارداد پیش فروش باید شامل موارد ذیل باشد:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون پیش فروش ساختمان
-
لزوم تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان در قانون پیش فروش ساختمان
به موجب ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان ها ، که مقرر داشته است : ” قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.” قرارداد پیش فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن با درج موارد فوق الذکر الزاما باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. عدم رعایت این مقرره موجد ضمانت اجرای کیفری است.
آیا با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، قراردادهای پیش‌فروش عادی فاقد اعتبار و الزام هستند؟
شاید مهم‌ترین تأسیس حقوقی که در این قانون وجود دارد، لزوم صدور سند رسمی برای این قبیل قراردادها باشد. ماده ۳ قانون، تنظیم سند رسمی برای قراردادهای پیش‌فروش ساختمان را الزامی کرده است. به معنای این است که قراردادهای پیش‌فروشی که در مورد آن‌ها سند صادر نمی‌شود، بی‌اعتبار و یا به عبارتی باطل هستند؟ به نظر می‌رسد پاسخ این سوال به دلایل زیر منفی است؛ یعنی با وجود تصویب این قانون، باز هم قراردادهای پیش‌فروشی که بدون تنظیم سند رسمی‌اند، صحیح و لازم‌الاتباع هستند.
بر صحت – اصل: قرارداد است. قراردادها را نفی کرد و در مقام تردید نمی‌توان صحت این قبیل قراردادهای پیش‌فروش با سند عادی را نادیده گرفت. تمام ارکان اساسی و صحت معاملات را دارا بوده و دلیلی بر بطلان آن وجود ندارد.
در قراردادهای پیش‌فروش، ریسک اصلی قرارداد بر دوش «پیش‌خریدار» است. چرا که پیش‌خریدار در طول قرارداد مبالغی را به پیش‌فروشنده پرداخت کرده و در عوض آن، مال معینی دریافت نمی‌کند. به علاوه، توجه به سایر مواد این قانون نیز نشان می‌دهد که از اهداف اصلی قانونگذار در این قانون، حمایت از پیش‌خریدار است. لذا اعلام بطلان قراردادهای پیش‌فروشی که بدون تنظیم سند عادی تنظیم شده‌اند، به ضرر پیش‌خریدار بوده و امری است که هم با عدالت قراردادها در تضاد است و هم با اهداف قانونگذار.
متن ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان در تعریف قرارداد پیش‌فروش ساختمان، اشاره‌ای به الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن ندارد. اتفاقاً متن ماده ۱ نظر مخالف عدم بطلان قرارداد پیش‌فروش عادی را بیشتر تقویت می‌نماید.
اگر قرارداد پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی منعقد شده باشد، آیا پیش‌خریدار می‌تواند علیه پیش‌فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش ساختمان را اقامه کند؟
در مورد این سوال، نظر قطعی و متقنی نمی‌توان ارائه داد . از طرفی، برخی معتقدند که چون قانون طرفین را الزام به تنظیم سند رسمی برای قرارداد پیش‌فروش نموده و برای آن ضمانت اجرای کیفری هم در نظر گرفته است، پس پیش‌خریدار می‌تواند علیه فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان مطرح نماید .
نموده و در صورت امتناع پیش‌فروشنده، این الزام را از دادگاه حقوقی درخواست کند. اما در طرف مقابل، برخی نیز معتقدند که در این موارد، انعقاد قرارداد پیش‌فروش به صورت عادی، تنظیم سند رسمی از دایره توافقات طرفین خارج بوده و انتساب آن به قصد طرفین صحیح نخواهد بود، بخصوص که قانونگذار نیز قراردادهای پیش‌فروش به صورت عادی را صحیح دانسته است. همچنین ممکن است در برخی از موارد، اساساً امکان الزام پیش‌فروشنده به تنظیم سند رسمی، ولو از طریق دادگاه، ممکن نباشد، همچون مواردی که پیش‌فروشنده مالک زمین و صاحب سند رسمی نمی‌باشد.
آیا قانون پیش‌فروش ساختمان صرفاً به قراردادهایی که به صورت رسمی تنظیم شده‌اند حاکم است یا بر قراردادهای عادی نیز تسری می‌یابد؟
ظاهر امر بر این است که بگوییم این قانون صرفاً بر قراردادهای رسمی حکومت دارد، لذا قراردادهایی که به صورت عادی تنظیم شده‌اند، کلاً از شمول این قانون خارج هستند. اما بر خلاف این ظاهر، به نظر می‌رسد می‌توان قانون پیش‌فروش ساختمان را بر قراردادهای پیش‌فروش عادی نیز حاکم دانست. چرا که:
- در ماده ۱، قانون به روشنی می‌توان فهمید که دایره شمول این قانون بر روی تمام قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، اعم از رسمی و عادی است. البته واضح است که برخی از احکام مندرج در این قانون، همچون ماده ۱۳، صرفاً در مورد قراردادهای پیش‌فروش رسمی قابل اعمال خواهند بود.
- این قانون دارای اهداف حمایتی از پیش‌خریدار است. پس بهتر است قانون را طوری تفسیر کنیم که به هدف قانونگذار نزدیک‌تر باشد. برای مثال،
ماده ۷ که به پیش‌خریدار اجازه می‌دهد تا «خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا مطالبه کند»، ولو در قراردادهای عادی قابلیت اجرا خواهد داشت.
ضمانت اجرای کیفری پیش‌بینی شده در ماده ۲۳ قانون در مواردی که پیش‌فروشنده دارای سند رسمی نیست، قابلیت اعمال دارد؟
قبل از پاسخ به این پرسش، باید بین نداشتن سند رسمی و عدم مالکیت تفکیک کرد. در صورت عدم مالکیت از جانب پیش‌فروشنده (کسی که خود را پیش‌فروشنده معرفی می‌کند)، مسلماً جرم سنگینی به نام فروش مال غیر واقع شده که از موضوع این بحث خارج است. در اینجا مراد زمانی است که پیش‌فروشنده واقعاً دارای مالکیت است اما دارای سند رسمی نیست.
پاسخ به این سوال منفی است، چرا که:
- چنین شخصی اساساً امکان تنظیم سند رسمی را ندارد. اگر معتقد باشیم که چنین شخصی حق پیش‌فروش ساختمان خود را ندارد، در واقع قائل به نوعی «تحدید» مالکیت برای وی هستیم. به عبارت دیگر، معتقدیم شخصی که دارای سند رسمی نیست، اجازه پیش‌فروش ساختمان متعلق به خود را ندارد. امری که به نظر خلاف اصل آزادی قراردادها و آزادی اراده در انعقاد قراردادها است. کما اینکه ایجاد ممنوعیت در انعقاد قرارداد نیاز به نص صریح دارد و ما در اینجا چنین نص صریحی نداریم.
- پیش‌خریداری که با علم به اینکه پیش‌فروشنده فاقد سند رسمی است، قرارداد پیش‌فروش ساختمان را تنظیم می‌کند، مشمول قاعده اقدام است و کسی نمی‌تواند به خاطر اقدام خود، مجازات دیگری را تقاضا کند، مگر اینکه پیش‌فروشنده نداشتن سند رسمی به نام خود را پنهان کرده باشد که فرض مسئله چیز دیگری خواهد بود.
مجازات مشاورین املاک و فروشندگانی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نموده اند
پروانه کسب مشاورین املاکی که راسا مبادرت به تنظیم چنین قراردادی نمایند، برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال معلق خواهد شد. تکرار این تخلف برای سومین بار سبب ابطال پروانه کسب است.
طبق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی پیش فروش نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
