ابطال معامله فروش مال غیر 

ابطال معامله فروش مال غیر یکی از اقسام دعاوی ابطال معاملات فضولی است و در فرضی حادث می شود، که شخصی ( حقیقی یا حقوقی ) بدون داشتن سمت نمایندگی ( قانونی یا قراردادی )، یا اذن از جانب صاحب مال یا از کسی که معامله برای او انجام می شود، عالما یا از روی جهل، با حسن نیت و به قصد احسان و مصلحت یا با سوء نیت، معامله ای نسبت به مال او یا برای او ( به نام خود یا دیگری ) انجام دهد. که معامله کننده را ( فضول ) و کسی که طرف معامله می باشد ( خریدار یا متعامل یا اصیل )  و صاحب مال را ( غیر ) می نامند. و آن معامله فضولی و غیرنافذ است. بر همین مبنا مالک یا قائم مقام وی، می توانند با رد معامله، نسبت به طرح دعوای ابطال معامله فروش مال غیر و یا طرح شکایت کیفری مقتضی فروش مال غیر یا کلاهبرداری و … در مراجع قضایی، نسبت به احقاق حقوق خود اقدام نمایند. 

که در ادامه به تفصیل به شرایط و نحوه طرح دعاوی مربوطه از سوی مالک و حقوق معامل فضولی و خریدار عالم یا جاهل به مستحق للغیر بودن مبیع اشاره خواهیم نمود.

ماده قانونی ابطال معامله فروش مال غیر 

مواد قانونی که در دعوای ابطال معامله فروش مال غیر می توان به آن استناد نمود، عبارتند از:

1. مواد 247 الی 263 قانون مدنی 
2. ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب 1308
3. ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک 
4. اصل اصیل متعاقدین و اصل نسبی بودن قراردادها

مدارک لازم جهت طرح دعوای ابطال معامله فروش مال غیر

برحسب شرایط هر پرونده، نحوه اثبات فروش مال غیر و انجام معامله فضولی متفاوت است. اما به صورت کلی می توان از مدارک و مستندات ابرازی ذیل نام برد:

1. ارائه کپی مصدق قراردادها و اسناد مالکیت 
2. اخذ تامین دلیل جهت احراز سابقه تصرف خواهان و یا احراز تصرف طرف دعوا 
3. درخواست ارجاع امر به کارشناسی 
4. ارائه استشهادیه و درخواست استماع شهادت شهود
5. درخواست معاینه و تحقیقات محلی 
6. درخواست اخذ استعلامات مقتضی از اداره ثبت اسناد و املاک و پلیس راهور و سایر مراجع اداری و …

ابطال معامله فروش مال غیر از طرف شریک مال مشاعی ( ابطال معامله فضولی مال مشاع ) 

مالک مشاع در صورتی که اضافه بر قدرالسهم خود اقدام به انعقاد معامله فضولی نماید. نسبت به اضافه بر سهم مورد معامله فضولی و از مصادیق فروش مال غیر می باشد و شریک می تواند نسبت به قبول یا رد معامله اقدام کند. در صورت قبول، معامله صحیح و در صورت رد معامله نسبت به سهم شریک معامله باطل می شود. اما اگر انتقال مال مشاع با سوء نیت باشد، مرتکب یا مرتکبین امر، حسب مورد، از باب جرایم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری یا تبانی برای بردن مال غیر، قابل تعقیب و مجازات حبس و رد مال و جزای نقدی خواهند بود.

شرایط و نحوه طرح دعوای ابطال معامله فروش مال غیر  

1. مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی جهت اعلام رد معامله فضولی از طریق ارسال اظهارنامه یا اعلام آن ضمن دادخواست ابطال معامله فروش مال غیر به طرفیت فضول و خریدار و سایر ایادی احتمالی. 
2. درج خواسته های اعلام بطلان معامله موضوع قرارداد به جهت فضولی بودن معامله و ابطال سند قرارداد عادی یا ابطال سند رسمی ( در فرض انتقال رسمی موضوع معامله ) در ستون خواسته ضرورت دارد. مضافا اینکه، چنانچه خریدار نسبت به واگذاری مجدد مال به شخص ثالث یا در رهن قرار دادن آن اقدامی نموده باشد، حسب مورد، طرح دعوای اعلام بطلان معامله و ابطال سند موخر و ابطال عقد رهن و ابطال سند رهنی و … هم، به طرفیت ایادی جدید ضرورت خواهد داشت.

آثار و ضمانت اجراهای ابطال معامله فروش مال غیر 

1. اولین اثر ابطال معامله فروش مال غیر ، بازگشت مجدد مال به مالکیت مالک است و مالک می تواند مال خود در صورتی که در تصرف هر شخصی باشد، نسبت به استرداد آن اقدام نماید.
2. در صورتی که عین مال تلف شده باشد، مالک می تواند بر حسب مورد نسبت به اخذ مثل یا قیمت مال خود از فضول و در صورتی که مال در اختیار طرف معامله  تلف شده باشد، می تواند به صورت همزمان محکومیت تضامنی فضول و معامله کننده را به استرداد مثل یا قیمت از دادگاه مطالبه نماید.
3. همچنین، با ابطال معامله فروش مال غیر ، شخص فضول،‌ نسبت به منافع زمان تصرف خود و زمان تصرف معامله کننده ( در صورتی که مال، را به تصرف وی داده باشد) مسئولیت خواهد داشت و طرف معامله، نسبت به منافع زمانی که مال را در تصرف خود داشته است، در مقابل مالک، مسئول است و مالک می تواند برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف این مدت، به اشخاص مذکور مراجعه نماید.
4. در صورت وجود شرایط قانونی و اثبات وجود عناصر سه گانه جرم، به ویژه عنصر معنوی جرم، مالک، علاوه بر امکان طرح دعوای حقوقی اعلام بطلان معامله فروش مال غیر به جهت فضولی بودن و ابطال قرارداد عادی یا رسمی تنظیمی ، بر حسب مورد حق طرح دعوای کیفری با اتهاماتی نظیر جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری علیه فضول و طرف معامله خواهد شد. 

با اثبات آن مجرم به یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مالی که فروخته و برگرداندن مال به صاحبش محکوم خواهد شد. البته اگر ارزش مال تا 100 میلیون تومان باشد مجازات شخص شش ماه تا سه و نیم سال حبس و جزای نقدی معادل مال اخذ شده محکوم خواهد شد.

تکلیف خریدار در صورت ابطال معامله فروش مال غیر چیست؟ 

1.رد معامله فضولی توسط مالک، مستفاد از مادهٔ ۲۴۷ قانون مدنی، موجب ابطال معامله فروش مال غیر از ابتداء خواهد شد. در چنین وضعیتی، خریدار با استناد به ماده 252 قانون مدنی می تواند نسبت به فسخ معامله و رجوع به فروشنده فضولی برای استرداد عوض پرداختی ( ثمن ) اقدام نماید. فرقی نمی‌ کند که فضول ( فروشنده ) در این مورد عالم به فضولی بودن معامله بوده یا جاهل به آن باشد، چون ثمن پرداخت شده توسط خریدار در مقابل تملیک مال به او بوده است. همچنان که در تکلیف فروشنده فضولی به استرداد ثمن، فرقی نمی ‌کند که او به بطلان آگاه بوده یا بدان جاهل بوده است. بنابراین، خریدار می ‌تواند عین آن عوض را در صورت موجود بودن و مثل یا قیمت آن را در صورت تلف، از فروشنده فضولی بگیرد.

 بر همین اساس، قانون مدنی در مواد ۳۹۱ و ۳۲۶ تکلیف بایع فضولی به استرداد ثمن را به نحو صریح پیش ‌بینی کرده است. زیرا مشتری در تأدیه ثمن، قصد هبه یا اباحه مجانی یا اعراض از آن ثمن را نداشته است، بلکه او به قصد تحصیل ملکیت مال غیر اقدام به پرداخت ثمن نموده است.

2.در صورت ابطال معامله فروش مال غیر، به علت عدم تنفیذ آن توسط مالک، اگر خریدار هنوز ثمن را تأدیه نکرده باشد، می ‌تواند از پرداخت آن امتناع کند، زیرا با بطلان بیع، آثار آن از جمله تعهد مشتری به تادیه ثمن منتفی می ‌شود و اگر مشتری ثمن را کلاً یا جزئاً تأدیه کرده باشد، حق استرداد آن را خواهد داشت، زیرا با بطلان، بیع تملک ثمن از سوی بایع از مصادیق « دارا شدن ناعادلانه » و « اکل مال به باطل» است.

3.در استحقاق مشتری به استرداد ثمن، به او تفاوتی نمی ‌کند که مالک اصلی عین مبیع یا بدل آن را در صورت  تلف از مشتری اخذ نموده یا اینکه هنوز عین مبیع در ید غاصبانه خریدار قرار دارد و یا اینکه هنوز مالک مثل یا قیمت مبیع تلف شده را مطالبه نکرده باشد. زیرا، دلیلی برای تملک ثمن از سوی بایع فضولی وجود ندارد. مضافاً بر این که در عقد باطل، میان ثمن و مُثمن رابطه تقابل وجود ندارد تا تأدیه یکی منوط به تسلیم دیگری باشد. 

4.خریدار حق دارد، خسارات وارده در اثر رد معامله و ابطال معامله فروش مال غیر را از فضول مطالبه کند. البته، علم و جهل اصیل به وضعیت معامله در این حالت موثر است. برای بیان احکام این وضعیت باید به شرح ذیل قائل به تفکیک شد :

4/1.رجوع خریدار به معامل فضولی صرفا جهت دریافت ثمن معامله 

با ابطال معامله فروش مال غیر ، خریداری که عالم به فضولی بودن معامله بوده است، صرفا حق دارد که برای استرداد عین فقط ثمن خود در صورت وجود و مثل یا قیمت آن در صورت تلف به معامل فضولی ( فروشنده ) رجوع کند. علت آن این است که چون خریدار در واقع با فروشنده ( فضول ) در این راه تبانی و مشارکت کرده و احتمال رد و قبول معامله را از ناحیه مالک می‌ داده است. پس اگر زیانی در اثر رد مالک به او برسد، بنا به قاعده « اقدام » و اینکه به ضرر خود عمل نموده است، کسی مسئول و ضامن خسارات وارده به او نخواهد بود. دلیل این که می تواند فقط اصل ثمن پرداختی را از فروشنده فضولی مسترد دارد، این است که بایع معامل فضولی نمی ‌تواند از معامله فاسد ( غیر نافذ ) استفاده نامشروع کند. 

برهمین مبنا، ماده ۲۶۲ قانون مدنی تصریح کرده است: (( در مورد ماده قبل، مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.)). ضمن این که مالکیت ثمن توسط مالک، منوط به تحقق بیع صحیح است، در حالی که در معامله فضولی با رد آن توسط مالک، همه چیز به حالت اول خود برمی‌ گردد که استرداد ثمن به اصیل نیز از آن جمله می‌ باشد. البته عده‌ ای از فقهای امامیه معتقدند که خریدار عالم به فضولی بودن معامله، حتی حق رجوع به فروشنده برای استرداد ثمن پرداختی را نیز ندارد، خصوصاً اگر عوض تلف شده باشد. زیرا او با علم و آگاهی، فروشنده را بر عوض ثمن مسلط  کرده و کار او به منزله اباحه در تصرف است.

4/2.رجوع خریدار به معامل فضولی برای مطالبه ثمن و کلیه خسارات وارده :

به موجب قاعده غرر، اگر کسی اقدام به انعقاد عقدی نماید و جهل به یکی از جهات معامله داشته باشد و از ناحیه آن جهل برای او احتمال حصول ضرری در بین باشد، آن عقد را ( عقد غرری ) گویند که باطل است. بنابراین، اصیل که در اثر پنهان ‌کاری معامل فضولی و عدم تذکر تعلق مال به غیر و نداشتن اذن و سمتی از جانب مالک متضرر شده باشد، حق دارد، علاوه بر استرداد اصل ثمن برای مطالبه غرامات خسارات وارده در نتیجه غرور، به مسبب آن یعنی معامل فضولی رجوع نماید. که مصداق اجل آن، استرداد ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر در آمدن مبیع  است. 

 زیرا در صورت اعلام این مسائل، ممکن بود، خریدار از انجام این معامله منصرف شود یا با قبول این شرایط، اقدام به انجام معامله فضولی کند. بر این اساس، مادۀ ۲۶۳ قانون مدنی مقرر داشته است: ((هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند. در صورت عالم بودن، فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.))

همچنین به موجب ماده ۳۲۵ قانون مدنی مقرر شده است : ((  اگر مشتری جاهل به غصب بوده و مالک به او رجوع نموده باشد، او نیز می ‌تواند نسبت به ثمن و خسارات به بایع رجوع کند، هر چند مبیع نزد خود مشتری تلف شده باشد. اگر مالک نسبت به مثل یا قیمت به بایع رجوع کند، بایع حق رجوع به مشتری را نخواهد داشت.))

لازم به ذکر است، که ضمان فروشنده فضولی در مقابل خریدار جاهل به وضعیت معامله فضولی، در فرضی که مال نزد او تلف شده باشد، عدم امکان رجوع معامل فضولی به خریدار علی رغم ابطال معامله فروش مال غیر ، ناشی از « غرور خریدار » است، نه از باب غصب. مالک به مشتری جاهل به فضولی بودن معامله، حق رجوع دارد.

 بنابراین با ابطال معامله فروش مال غیر و در صورت رجوع مالک اصلی به خریدار، نامبرده حق رجوع به فروشنده فضولی را برای استرداد ثمن و خسارات وارده به خود را دارد. ( المغرور يرجع الى مَن غَرَّه ). اما چنان ‌چه خریدار عالم به فساد معامله بوده و خود نیز غاصب محسوب شود و مال مغصوب در دست او تلف شده باشد، و بنا به قاعده اقدام، حق رجوع به فروشنده فضولی را نخواهد داشت.

تکلیف خریدار در صورت فوت مالک و ابطال معامله فروش مال غیر به نسبت قدرالسهم از طرف احد از وراث چیست؟ 

به موجب ماده ۲۵۳ قانون مدنی در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم او می باشد. در این حالت، وراث معامله را به عنوان مالک اصلی مال تنفیذ یا در می نمایند، نه به عنوان نماینده و قائم مقام قانونی متوفی. 

اما اگر برخی از وراث معامله فضولی را تنفیذ و برخی دیگر آن را رد نمایند، اگرچه معامله نسبت به بخش تنفیذ شده توسط برخی از وراث صحیح خواهد بود، اما خریدار در صورتی که نسبت به فضولی بودن معامله آگاه نباشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه و مطالبه وجه التزام قراردادی یا خسارات وارده به خود اقدام نماید. 

 یا اینکه با قبول مبیع به صورت موجود، نسبت به طرح شکایت کیفری مقتضی فروش مال غیر یا کلاهبرداری و … در مراجع کیفری و یا مطالبه الباقی ثمن مورد معامله به نرخ روز نسبت به مبیع غیر موجود ، نسبت به احقاق حقوق خود به طرفیت معامل فضولی اقدام نماید.

تکلیف خریدار در صورتی که تعدادی از شرکاء نسبت به رد معامله فضولی و ابطال معامله فروش مال غیر نسبت به سهم خود اقدام نمایند، چیست؟ 

در صورتی که یک یا چند نفر از شرکاء نسبت به رد معامله فضولی به نسبت قدرالسهم خود اقدام نمایند، معامله نسبت به بخش تنفیذ شده صحیح و نسبت به الباقی باطل می شود. در این حالت، خریدار در صورتی که نسبت به فضولی بودن معامله آگاه نباشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه و مطالبه وجه التزام قراردادی یا خسارات وارده به خود اقدام نماید. 

یا اینکه با قبول قرارداد به وضع موجود، نسبت به طرح شکایت کیفری فروش مال غیر یا کلاهبرداری در مراجع کیفری و یا مطالبه الباقی ثمن مورد معامله به نرخ روز نسبت به مبیع غیر موجود ، نسبت به احقاق حقوق خود به طرفیت معامل فضولی اقدام نماید.