داوری در قانون پیش فروش ساختمان به موجب ماده 20 قانون مزبور پیش بینی شده است . با توجه به گسترش و رشد ساخت و ساز آپارتمانها و شرایط خاص در پیش فروش و پیش خرید آپارتمان، از جمله تغییرات احتمالی در قیمت نهایی، نحوه تأمین سرمایه از سوی سازنده و لزوم رسیدگی سریع به دعاوی مربوطه، قانونگذار در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، داوری اجباری را در برخی موضوعات قراردادهای پیش فروش لحاظ نموده است.
ماده مذکور بیان میدارد که کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش، توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین، و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام میپذیرد. در صورت نیاز، داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.
شرایط داوری در قانون پیش فروش ساختمان
- بر اساس ماده ۲۴ قانون پیشفروش آپارتمانها، داوری اجباری موضوع این قانون را فقط در جایی قابل اعمال است که قرارداد پیشفروش ساختمان با سند رسمی منعقد شده باشد.
- صلاحیت داوران در مورد فوق صرفاً راجع به تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد میباشد و بنابراین داوران در خصوص موارد فسخ، بطلان، اقاله یا انفساخ قرارداد حق اظهار نظر نخواهند داشت. چنین تفسیر مضیق از ماده ۲۰ اتفاقاً هماهنگ با تفسیر غالب از ماده ۴۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی نیز میباشد؛ مگر آنکه موارد فسخ یا اقاله و برخی مصادیق انفساخ را داخل در عبارت «اجرای مفاد قرارداد» و مربوط به اجرای بدانیم.
- داوری باید حتما به شکل هیات داوری سه نفره انجام شود . یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین، و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام میپذیرد .
آیا داوری در قانون پیش فروش ساختمان از نوع اجباری است یا ماده ۲۰ قانون مزبور صرفاً دارای یک حکم تکمیلی است؟
به نظر میرسد نوع داوری در این قانون از نوع داوری اجباری باشد. هرچند عدهای نظر مخالف داشته و معتقدند که “داوری اجباری” کاملاً خلاف اصل بوده و احراز آن نیاز به نص صریح دارد و در ما نحن فیه ما چنین نصی نمیبینیم، اما نظر مخالف نیز که معتقد است این داوری از نوع اجباری است، کاملاً حائز اهمیت میباشد. از جمله مهمترین استدلالهای موافق اجباری بودن داوری در این قراردادها این است که قانونگذار در ذیل بند ۱۰ ماده ۲ تصریح داشته که نام و مشخصات هیأت داوران حتماً باید در شروط قرارداد ذکر شده باشد. لذا در زمان انعقاد قرارداد (تنظیم سند رسمی) حتماً میبایست داوران طرفین و حتی داور مرضیالطرفین تعیین شده باشد که این خود نشان از اجباری بودن داوری است.
آیا داوری در قراردادهای پیش فروش ساختمان مشمول قراردادهای عادی هم میشود؟
حتی اگر بپذیریم داوری مندرج در ماده ۲۰ قانون از نوع اجباری است، اما قائل بودن به اینکه در قراردادهای عادی پیشفروش ساختمان هم طرفین مکلف به مراجعه به داوری میباشند، امری خلاف وجدان قضایی و نظم عمومی به نظر میرسد. امری که متاسفانه در موارد معدودی شاهد اجرای آن توسط مراجع قضایی هستیم. اما بیشتر موارد رویه قضایی در قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان اجباری بودن داوری را نپذیرفته اند . برای نمونه می توان به دادنامه صادره از شعبه 56 دادگاه تجدید نظر اشاره کرد : دادنامه ۹۴۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۹۷۹ مورخ ۱۳۹۴/۱۰/۲۹ شعبه ۵۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: دادگاه با بررسی اوراق پرونده و لوایح ابرازی در این مرحله از دادرسی، نظر به ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان ، قرارداد پیشفروش میبایست با رعایت ماده ۲ همان قانون، از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. در ما نحن فیه، قرارداد مستند دعوا فاقد چنین شرایط قانونی است، لذا از شمول قانون مذکور خارج میباشد.
با انطباق جهت تجدیدنظرخواهی با بنده از ماده ۳۴۸ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و استناد به ماده ۳۵۳ این دادرسی مرقوم، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، پرونده برای ادامه رسیدگی به دادگاه نخستین اعاده میگردد.
اعتراض به رای داوری پیش فروش ساختمان
داوری موضوع ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است . بنابراین اعتراض به رای هیات داوران موضوع ماده 20 قانون مزبور مانند سایر آرای داوری تنها از طریق ابطال رای داوری ممکن است . یعنی معترض رای داوری تنها می تواند از طریق ابطال رای داوری ، رای داوران را از درجه اعتبار ساقط نماید .
شرایط و نحوه ابطال رای داوری در قانون پیش فروش ساختمان
دعوای ابطال رای داوری در قانون پیش فروش ساختمان در رویه جاری محاکم در قالب ثبت دادخواست ابطال رای داوری و با ذکر جهت ابطال رای می بایست مطرح شود. در داوری موضوع ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان با توجه به ارجاع ماده مزبور به قانون آیین دادرسی مدنی ، باید گفت موارد قابل اعتراض در ماده 489 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامور مدنی در 7 بند احصا شده است. لذا امکان ابطال رای داوری خارج از موارد اعلامی ذیل منتفی است. رای داوری در موارد زیر باطل است و قابلیت اجرایی ندارد:
- رای صادره مخالف با قوانین موجد حق باشد.
- داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده رای صادر کرده باشد.
- داور خارج از حدود اختیارات خود رای صادر نموده باشد. در این صورت فقط آن قسمت از رای که خارج از اختیارات داور است، ابطال می گردد.
- رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد.
- رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است،مخالف باشد.
- رای به وسیله داورانی صادر شده که مجاز به صدور رای نبوده اند.
- قرارداد رجوع به داوری بی اعتبار بوده باشد.
نظریه مشورتی شماره ۷/۸۷۹ مورخ ۱۳۹۱/۵/۴ در خصوص داوری در قراردادهای پیش فروش ساختمان
سوال: اگر قرارداد پیشفروش ساختمان به صورت غیر رسمی تنظیم شود، آیا استفاده از مقررات ماده ۲۰ قانون پیشفروش ساختمان برای حل اختلافات مقدور است و در صورت منفی بودن پاسخ، رسیدگی به اختلافات مزبور در صلاحیت کدام مرجع خواهد بود؟
پاسخ: هرگاه قرارداد پیشفروش ساختمان بدون تنظیم رسمی و بهطور عادی منعقد شود، اگرچه براساس ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی معتبر میباشد، اما با توجه به اینکه قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در ماده ۳ مقرر نموده است که قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد، و در ماده ۴ تنظیم این قرارداد را منوط به ارائه مدارک خاصی کرده است و در ماده ۵ برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و در ماده ۲۳ برای عدم تنظیم رسمی آن ضمانت اجرای کیفری مقرر نموده و در ماده ۲۴ مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع کرده است، به نظر میرسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قرارداد پیشفروش ساختمان تنظیم شده به صورت رسمی است و در قراردادهای عادی، در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازمالاجرا است. از سوی دیگر، با توجه به مواد قانونی فوقالذکر، ذینفع میتواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیشفروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند. با این توضیح، داوری مقرر در ماده ۲۰ برای قراردادهای عادی ممکن نیست و مطابق مقررات عمومی، اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.