سند مالکیت معارض |نحوه ابطال سند مالکیت معارض

سند مالکیت معارض اصطلاحی است در حقوق ثبت ایران است و به وضعیتی اشاره دارد که دو یا چند سند رسمی مالکیت برای یک ملک واحد صادر شده باشد، به طوری که مفاد این اسناد از نظر محدوده، حدود، مساحت یا مالکیت با هم تعارض داشته باشد و تعیین نکند، کدام شخص واقعا مالک است. در واقع اگر نسبت به تمام یا قسمتی از یک ملک که در دفتر املاک ثبت، دو بار نسبت به آن سند مالکیت صادر شده باشد، سند مالکیت اخیر (سند مؤخر الصدور ) را سند مالکیت معارض گویند.

علت های ایجاد و صدور سند مالکیت معارض چیست؟

1. اشتباهات ثبتی ( عدم دقت در تحدید حدود ملک )
2. ثبت اشتباهی یک ملک برای چند نفر 
3. تداخل حدود بین املاک مجاور 
4. تعارض بین ثبت سیستمی قدیمی و اسناد جدید کاداستری 

آثار و نتایج صدور سند مالکیت معارض چیست؟

1. اعلام تعارض توسط اداره ثبت و ارجاع موضوع حسب مورد به هیات نظارت یا مراجع قضایی 
2. تا زمان تعیین تکلیف، معمولا سند دوم غیرقابل نقل و انتقال می شود.
3. پس از رسیدگی، هیات نظارت یا مراجع قضایی مشخص می کند کدام سند معتبر است و کدام باید ابطال یا اصلاح شود.

تعریف سند معارض در قانون ثبت | سند معارض چه سندی است؟ 

در قانون ثبت به تعریف ( سند مالکیت معارض ) به صورت مستقیم در متن مواد قانونی پرداخته نشده، اما در آیین نامه ها و رویه ثبت تعریف آن مشخص شده است. نزدیک ترین و رسمی ترین تعریف در ماده 3 آیین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض مصوب 1352 آمده است. لکن با تجمیع این ماده با مواد 22، 24 و 100 قانون ثبت می توان گفت، سند معارض در فرضی ایجاد می شود، که به موجب آن، هر گاه برای یک ملک دو سند رسمی مالکیت ( یا سند و پرونده ثبتی مقدماتی ) وجود داشته باشد و بین آنها اختلاف در مالکیت، حدود یا حقوق تبعی مشاهده شود، سندی که متاخرتر صادر شده باشد، سند معارض محسوب می شود.

انواع سند مالکیت معارض

براساس بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی اشتباهات ثبتی، تعارض نسبت به اسناد مالکیت ممکن است کلا یا جزئا نسبت به اصل ملک یا حدود ارتفاقی آن اتفاق بیفتد. تعارض در سند مالکیت به دو گونه است:

1. تعارض در عین یا اصل ملک که به آن تعارض کلی نیز می گویند. منظور این است که ملکی به صورت قانونی در دفتر املاک به اسم کسی ثبت شده باشد ولی شخص دیگری نیز همان ملک را به موجب سند مالکیت موخر الصدوری به نام خود به ثبت برساند.
2. تعارض در حدود یا حقوق ارتفاقی که تعارض جزئی نیز نامیده می شود. منظور از این نوع تعارض این است که در سند مالکیتی که برای مالک به ثبت میرسد، قید گردد که ملک او در مجاورت حق ارتفاقی که در ملک مجاور وی وجود دارد، قرار گرفته است. لیکن چنین حقی برای سند مالکیتی که این حقوق قید شده در آنها وجود داشته یا در مجاورت آنها می باشد لحاظ نشده است و یا دو ملکی که دارای سند می باشند در اثر عدم دقت مامورین در تعیین مساحت و تعیین دقیق متراژ حدود، هنگام انجام عملیات ثبتی، با هم تعارض پیدا نموده اند.

تکلیف دارنده سند مالکیت معارض چیست؟

به موجب لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، سند مالکیت ثبت مقدم معتبر بوده و سند مالکیت ثبت موخر سند معارض می باشد. دارنده سند مالکیت معارض باید ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ احراز سند معارض، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.

در غیر اینصورت، دارنده سند مالکیت مقدم می تواند گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالح در مدت مزبور اخذ و به اداره ثبت تقدیم نماید. در این صورت ابطال سند مالکیت معارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد شد.

قانون رسیدگی به اسناد مالکیت معارض | مرجع صالح جهت رسیدگی به اسناد مالکیت معارض کجاست؟ 

رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیات نظارت ثبت استان مربوطه بوده و در صورت اعتراض به رای هیات نظارت، مرجع رسیدگی، شعبه املاک شورای عالی ثبت می باشد. 

 شرایط و نحوه ابطال سند مالکیت معارض در هیات نظارت ثبت | شرایط و نحوه ابطال سند مالکیت معارض در دادگاه 

نحوه رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب مقرر گردیده است:

• تشخیص و اعلام تعارض توسط اداره ثبت به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود 

ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، با تنظیم صورتجلسه تعارض، مشخصات سند معارض و سند مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود اطلاع دهند.

• توقف نقل و انتقال سند معارض 

به موجب ماده 3 آیین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض مصوب 1352 سندی که متاخر صادر شده و معارض شناخته شده است تا تعیین تکلیف نهایی، غیرقابل نقل و انتقال می باشد.

• ارسال پرونده به هیات نظارت و صدور تصمیم 

پرونده به هیات نظارت ثبت ( موضوع ماده 6 قانون ثبت ) ارسال می شود. هیات نظارت ثبت موارد زیر را بررسی خواهد نمود:

1. اشتباه در تحدید حدود
2. اشتباه در عملیات مقدماتی ثبت
3. اشتباه در نقشه، مساحت یا سوابق
4. تعارض اسناد

در نهایت هیات نظارت ممکن است تعارض را تایید نماید، در این صورت سند متاخر ( سند معارض ) شناخته می شود و پرونده برای تعیین مالکیت نهایی باید به دادگاه صالح ارجاع شود. اما اگر تعارض را رد کند، اگر اشتباه صوری باشد ( مثلا خطا در نقشه یا اشتباه تایپی )، هیات نظارت دستور اصلاح سند یا ثبت را صادر خواهد نمود.

در واقع احراز تعارض در اسناد اعم از تعارض کلی یا جزئی با هیات نظارت و شورای عالی ثبت است و پس از احراز تعارض سند مالکیت در قسمتی که با سند مقدم الصدور در تعارض است از اعتبار ساقط می شود.

• ارجاع موضوع به دادگاه 

طبق مواد 22 و 24 قانون ثبت، تعیین مالک واقعی در موارد تعارض قطعی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. دادگاه علاوه بر اخذ استعلامات لازم از اداره ثبت، معمولا به جهت فنی بودن موضوع، نسبت به ارجاع امر به کارشناسی اقدام می نماید، تا کارشناس حدود، نقشه ها، مدارک ثبتی و سوابق را بررسی و اعلام نظر نماید.

• صدور رای نهایی دادگاه

دادگاه با احراز اصالت سند مقدم، حسب مورد، نسبت به صدور حکم نسبت به ابطال سند معارض ( متاخر ) یا اصلاح سند یکی از طرفین در مواردی که اختلاف در حدود، مساحت یا حقوق ارتفاقی باشد یا ابطال هر دو سند و صدور سند جدید در فرضی که عملیات ثبتی از ابتدا باطل بوده باشد، اقدام و نسبت به ابلاغ حکم به اداره ثبت عمل می نماید.

مرجع صالح برای ابطال سند مالکیت معارض

سلب اعتبار از سند موخر الصدور بلافاصله پس از احراز تعارض محقق نمی شود بلکه دارنده سند مالکیت معارض می تواند ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را به این مرجع تقدیم نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبتی که سند مالکیت در آن صادر شده است را تسلیم و رسید دریافت نمایند.

پس از طرح دعوا توسط دارنده سند مالکیت معارض دادگاه پس از بررسی های لازم و با توجه به لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و آیین نامه اجرایی آن، جریان ثبتی هر یک از اسناد مالکیت را که در تعارض هستند و باعث ایجاد مالکیت معارض شده اند را منطبق بر قوانین و مقررات نداند ابطال می نماید.

مهلت طرح دعوا از سوی مالک سند معارض | مهلت قانونی جهت طرح دعوای ابطال سند مالکیت معارض چقدر است؟ و ضمانت اجرای عدم رعایت این مهلت چیست؟ 

در صورتی که دارنده سند معارض ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا به دادگاه ارائه ننماید، دارنده سند مقدم الصدور می تواند با مراجعه به دادگاه،  گواهی عدم طرح دعوا را دریافت و تسلیم اداره ثبت نماید. پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا، اداره ثبت موظف می باشد، که سند مالکیت معارض را کلا یا جزئا ابطال نماید. 

نکته کاربردی:

دادگاه تنها در صورتی صلاحیت رسیدگی به ادعای مالکیت دارنده سند معارض را دارد که دادخواست از طرف ذینفع در ظرف مهلت مقرر یعنی دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه اداره ثبت به دادگاه صالح ارائه شده باشد، در غیر این صورت دادگاه حق استماع دعوای ذینفع را نخواهد داشت

وضعیت معامله نسبت به سند معارض

دارنده سند مالکیت معارض تا زمان صدور حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور باید از معامله نسبت به ملک مربوط با سند معارض اجتناب نماید و در صورت معامله و صدور حکم نهایی بر بطلان آن، دارنده سند مالکیت معارض به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد. 

برخلاف دارنده سند معارض، دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه، می تواند نسبت به ملک موضوع سند مالکیت معامله نماید ولی دفاتر اسناد رسمی باید در متن سند قید نمایند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد و تا زمان تعیین تکلیف اسناد معارض به خریدار، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد.

همچنین در صورتی که دارنده سند مقدم الصدور نسبت به ملک معامله ای نماید و بعدا دادگاه حکم به ابطال سند رسمی و اعتبار سند موخرالصدور دهد، دارنده سند مقدم به جزای نقدی محکوم نمی شود. 

آیا افراز ملک مشاعی دارای سند معارض امکان پذیر است؟

چنانچه در خصوص املاک مشاعی، سند مالکیت معارض صادر شده باشد تا زمانی که از ملک رفع تعارض نگردیده است، شرکاء نمی توانند تقاضای افراز ملک مشاعی را نمایند .

نحوه خرید و فروش ملک دارای سند معارض 

تا زمانی که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده باشد، دارنده سند معارض نمی تواند نسبت به معامله با آن سند اقدام نماید اما اجازه انتقال حقوق قابل تصور خود به دیگری را دارد.

چگونه از بروز مالکیت معارض جلوگیری کنیم؟

جلوگیری از بروز مالکیت معارض نیازمند دقت و توجه به جزئیات در فرآیند خرید و فروش املاک و همچنین رعایت برخی اصول و مراحل قانونی است. در زیر چند راهکار برای پیشگیری از ایجاد مالکیت معارض ارائه شده است:

• بررسی دقیق اسناد و مدارک : 

قبل از خرید ملک، اسناد مالکیت را به دقت بررسی کنید و از صحت و اعتبار آن‌ ها اطمینان حاصل کنید. مطمئن شوید که سند به نام فروشنده ثبت شده و هیچ گونه تعارضی با اسناد دیگر وجود ندارد.

• استعلام از دفاتر ثبت اسناد و املاک :

 از دفاتر ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام بگیرید تا مطمئن شوید که سند مالکیت به درستی ثبت شده و هیچ گونه ادعای معارضی بر آن وجود ندارد.

• استفاده از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک :

وکلا می توانند با بررسی دقیق اسناد و ارائه مشاوره حقوقی، به شما در پیشگیری از تعارضات کمک کنند.

• بررسی سوابق ملک :

 سوابق ملک را از لحاظ معاملات قبلی و تاریخچه مالکیت بررسی کنید تا مطمئن شوید که هیچ گونه ادعای معارضی از سوی مالکین قبلی وجود ندارد.

• دقت در ثبت معاملات :

. هنگام انجام معاملات، دقت کنید که تمامی مراحل قانونی به درستی طی شود و معامله به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد.

• استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری :

 در مواردی که ملک دارای پیچیدگی ‌های خاصی است، می ‌توانید از کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی و بررسی وضعیت ملک کمک بگیرید.

با رعایت این نکات، می‌توانید خطر بروز صدور سند مالکیت معارض را به حداقل برسانید و از سرمایه‌گذاری مطمئن‌تری در حوزه املاک برخوردار خواهید شد.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض | آیا امکان معامله نسبت به سند مقدم الصدور در اسناد مالکیت معارض وجود دارد یا خیر؟ 

پس از آن که دفاتر اسناد رسمی از صدور سند مالکیت معارض مطلع گردیدند، اجازه ثبت معاملات مربوط به آن سند را ندارند و در صورت تخلف و ثبت این معاملات به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد.

اما قانونگذار به دفاتر اسناد رسمی اجازه ثبت معاملات مربوط به اسناد مقدم الصدور را داده است و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید نمایند که نسبت به معامله سند معارض صادر شده است.