تفکیک اراضی و املاک چیست؟ تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و در اصطلاح حقوقی همان تقسیم مال غير منقول به قطعات کوچکتر است. در عرف ثبتی تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر را تفکیک می گویند. تفکیک مجموعه از عملیات ثبتی شامل انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز، ابطال سند اولیه و صدور سند مالکیت مفروزی برای قطعات کوچک تر و تنظیم تقسیم نامه و صورتمجلس تفکیکی می باشد. مانند اینکه، مالک یا مالکان زمینی به مساحت ۵ هزار متر، زمین را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نماید. در نتیجه ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می شود و به هر قطعه سند مالکیت ششدانگ با شماره فرعی جدید داده می شود.
انواع تفکیک اراضی و املاک – تفکیک زمین
تفکیک هم در ملک مشاع و هم در ملک مفروز انجام می شود. این کار در املاک و مستغلات شامل انواع زیر است:
- تقسیم کردن به شکل عرصه که منظور از آن بخش بندی به اندازه های کوچک تر است.
- تقسیم کردن به شکل اعیان که در ساختمان هایی که به صورت آپارتمانی هستند کاربرد دارد.
افراز و تفکیک اراضی و املاک چه تفاوت هایی با هم دارند؟
- افراز ملک فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد. اما تفکیک هم در اموال مشاع است، هم اموال غیر مشاع.
- بعد از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد. اما بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه باقی است.
- در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است، اما در تفکیک با اداره ثبت است.
- مرجع درخواست افراز ملک مشاع هم اداره ثبت است و هم دادگاه. اما مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع ملک است.
- از شرایط بوجود آمدن افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف بین مالکین مشاع می باشد.
- در حین انجام عملیات تفکیک، هر یک از شرکا می توانند به آن اعتراض نمایند و با اعتراض آنان ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند. اما اعتراض به افراز در حین اقدام از سوی شرکای دیگر، پذیرفته نیست و بعد از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.
هدف از تفکیک اراضی و املاک چیست؟
- برای انتقال قطعات تفکیک شده به صورت جدا ( مفروز ).
- جهت صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند رسمی اولیه
- به منظور تقسیم نامه.
مراحل قانونی و نحوه تفکیک اراضی و املاک | نحوه تفکیک زمین توسط شهرداری
به موجب قوانین جاری کلیه شهروندان جهت انجام عملیات تفکیک می‌بایست به شهرداری مراجعه نمایند. مطابق با ماده اصلاحی ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت، انجام عملیات تفکیک باید بر اساس نقشه‌ای انجام شود که به تایید شهرداری رسیده است.
شهرداری ها نیز مکلفند در فاصله زمانی ۳ ماهه نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک را بررسی و نظر خود را به مالک اعلام نمایند. در نظر داشته باشید، بر اساس طرح های تفصیلی و جامع شهری، ضوابطی مانند حداقل متراژ قطعه تفکیک، جهت تفکیک و نهایتا عرض قطعه تفکیک در نظر گرفته شده است که در عرف شهرسازی به این ضوابط حد نصاب تفکیک اطلاق می شود
چنانچه نقشه پیشنهادی فاقد ضوابط باشد، با این نقشه‌ها موافقت نخواهد شد. در نهایت با پرداخت حق السهم شهرداری و تایید نقشه توسط شهرداری، با درخواست کتبی متقاضی در اداره ثبت محل، عملیات تفکیک شامل تنظیم صورتمجلس تفکیکی، ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی مجزا برای هر قطعه، انجام می شود.
مدارک لازم برای تفکیک اراضی و املاک
- اسناد مالکیت
- نقشه یو تی ام
- مفاصا حسابی نوسازی یا معافیت
- پروانه ساختمانی و پایانکار در صورتی که ملک ساختمان باشد
- صورتمجلس و نقشه تفکیکی در صورتی که ملک تفکیک شده باشد
- نقشه ثبتی در صورتی که ملک فاقد ابعاد باشد
- طرح پیشنهادی تفکیک به مقیاس ۱:۵۰۰
شرایط تفکیک ملک مشاعی
با توجه به تعریف تفکیک ( تقسیم زمین به قطعات کوچک تر ) چنانچه زمین دارای چند مالک و مشاعی باشد، علاوه بر شرایط عمومی و اختصاصی اعلامی در مقاله تقدیمی، انجام عملیات تفکیک، منوط به رضایت تمامی شرکا می باشد.
مرجع صالح به رسیدگی به درخواست افراز و تفکیک اراضی و املاک
مرجع درخواست افراز ملک مشاع هم اداره ثبت است و هم دادگاه ولو اینکه احد از شرکاء رضایت به افراز ندهند. اما مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع ملک است، با شرط رضایت تمامی شرکاء .
با این توضیح که، املاک ثبتی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است، اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض بمدت ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه خواهد بود. اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع درخواست، دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.
وظیفه و نقش اداره ثبت در خصوص تفکیک ملک چگونه است؟
- ادارات ثبت در اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت مكلفند، طبق نقشه تفکیکی که در اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم قانونی آن اقدام نمایند.
- شهرداریها مکلفند بر اساس طرح جامع تفصیلی و طرح هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرداری، نسبت به نقشه ارسالی اداره ثبت یا دادگاه ظرف مهلت دو ماه با اعاده نقشه مذکور اظهار نظر کتبی نمایند، در غیر این صورت اداره ثبت و دادگاه می توانند راساً عملیات تفکیک و افراز را ادامه دهند.
تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات کمتر از ۲۰ هکتار در مورد شهرکها به چه نحو است؟
به موجب ماده ۳ آیین نامه تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ۱۳۹۱، قطعات کمتر از ۲۰ هکتار در مورد شهرکها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضی غیر شهرک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود.
- هدف از تفکیک اجرای طرح مشخصی باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذیربط قرار گرفته باشد.
- مساحت قطعات .تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.
- انجام عملیات ساختمانی با تاسیساتی طرح در زمین مود نظر امکان پذیر بوده و مغایرتی ماده ۴ همان آئین نامه در مورد ایجاد ساختمانها و تاسیسات نداشته با ضوابط تعیین شده در باشد.
- نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع آن وزارت که اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد، مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره وری کشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن آن برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی اعلام شده باشد. ۵
- تقاضا و نقشه تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط بـالا مورد تصویب مراجعی که در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشد.
تفکیک اراضی که در طرحهای بازنگری و یا الحاق به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه ریزی و توسعه استانها و یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به محدوده شهر ملحق می شود به چه نحو است؟
تفکیک اراضی مخصوصاً در مورد اراضی بزرگ، خود به تنهایی می تواند به عنوان یک طرح تفصیلی برای ناحیه ای از شهر تلقی و طرز استفاده از زمین و تخصیص قطعات آن برای مصارف مختلف نقشه تفکیکی مشخص شود.
در در برخورد با مالکان زمینهایی که در طرحهای بازنگری و یا الحاق به طرح های جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه ریزی و توسعه استانها و یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اراضی آنها به محدوده شهر ملحق می شود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً بر اساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ عوارض آنها محاسبه و در صورت نیاز به تفکیک زمین، صرفاً به موجب ماده 101 قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی با آنها برخورد می شود.
تشریفات تفکیک اراضی مشجر منطبق بر کدام قانون است؟
تفکیک اراضی مشجر و باغات فقط بر اساس ضوابط ماده 1 قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها و با رعایت سایر مقررات شهرسازی و درج عنوان باغ در اسناد صادره مجاز است. ولی قطع درخت در هر محل و با هر مساحت بدون کسب اجازه وفق مقررات قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها ممنوع است.
حد نصاب تفکیک باغات در محدوده شهرها ۲۰۰۰ متر مربع و در حریم شهرها بر اساس حد نصاب مشخص شده در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی صرفاً در مورد باغات و وفق آئین نامه مصوب هیأت وزیران آن می باشد.
چه اراضی معاف از پرداخت عوارض تفکیک می باشند؟
- ساختمانهای مسکونی احداثی قبل از تأسیس شهرداری که برای آنها سند مالکیت بدون اخذ مجوز شهرداری و در قالب تفکیک و یا افراز صادر گردیده است، معاف از پرداخت عوارض تفکیک می باشند.
- ساختمانهایی که توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری جریمه و ابقاء می شوند، در صورت موافقت کمیسیون ماده ۵ با تغییر کاربری به وضع موجود و رعایت سایر ضوابط عوارض تفکیک بر اساس وضع موجود در غیر این صورت بر اساس کاربری طرح تفصیلی محاسبه می شود.
- عوارض تفکیک در خصوص واحدهایی که بدون مجوز از یک واحد به چند واحد تبدیل گردیده در صورت موافقت کمیسیون ماده صد با ابقاء بنا و پذیرش شهرداری با توجه به مساحت زمین.
- چنانچه ملکی بدون مجوز شهرداری تفکیک گردد و عرض معابر آن از ضوابط شهرسازی کمتر باشد و نیاز به تعریض گذر داشته باشد، عوارض تفکیک اراضی از زمین باقیمانده پس از کسر معابری که بدون اخذ وجه از سند خارج می گردد محاسبه می شود.
- مساجد، حسینیه ها و معابد اقلیتهای مذهبی که در کاربری مربوطه بوده و صرفاً استفاده مذهبی از آنها شود، از پرداخت عوارض تفکیک معاف می باشند.
- واحدهای فرهنگی ،آموزشی ورزشی و درمانی که به صورت موقوفات عام هستند و مؤسسات خيريه عام المنفعه غیر انتفاعی رسمی که به ثبت رسیده اند و به صورت عام المنفعه اداره شوند. ( یعنی فاقد مالکیت خصوصی بوده و موروثی نمی باشند. ) با رعایت سایر ضوابط، با ارائه پیشنهاد شهرداری و تصویب شورای اسلامی شهر، از پرداخت عوارض تفکیکی معاف می باشند. در هر زمان که ملکی یکی از دو شرط موقوفه عام بودن و یا عام المنفعه بودن خود را از دست بدهد و یا سند مالکیت آن به غیر منتقل شود، مشمول عوارض تفکیکی به نرخ روز خواهند شد.
- اراضی که از سوی دستگاههای ذیصلاح نظیر منابع طبیعی، بنیاد مسکن و سازمان راه و شهرسازی و شهرداری به افراد حقیقی حقوقی در کاربریهای مجاز طرح تفصیلی به صورت اجاره و… واگذار شده در حد نصاب تفکیکی تلقی و عوارض تفکیک برابر اراضی با مجوز محاسبه می گردد و در صورت صدور گواهی نقل و انتقال مشمول عوارض تفکیک نمی گردد، مگر آن که گواهی صادره مشروط باشد.
