تکلیف خریدار مال غیر چیست؟ قوانین، مجازات ها و حقوق خریدار 

تکلیف خریدار مال غیر با فرض آگاه یا ناآگاه بودن به وضعیت مورد معامله متفاوت است. در فرض اول، اگر خریدار در حین معامله بداند که فروشنده مالک مال نیست، به دلیل مشارکت در کلاهبرداری و تبانی با فروشنده در انتقال مال غیر مرتکب جرم و در معرض تعقیب کیفری است. در این حالت، خریدار صرفا حق مطالبه ثمن پرداختی به فروشنده را دارد. 

اما اگر خریدار مال غیر ، از عدم مالکیت فروشنده آگاه نباشد و مال را با حسن نیت خریداری کند، مجرم شناخته نخواهد شد. در این صورت، خریدار می‌ تواند برای حفظ حقوق خود نسبت به طرح شکایت کیفری کلاهبرداری و حسب مورد نسبت به استرداد ثمن معامله و خسارات وارده، وفق قرارداد تنظیمی و یا رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور اقدام نماید.

نکته حائز اهمیت اینکه با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، عدم ثبت معاملات مشمول این قانون ، موجب عدم امکان طرح شکایت کیفری و استرداد ثمن معامله به نرخ روز علیه فروشنده خواهد شد. و صرفا امکان استرداد ثمن معامله را برای خریدار را مهیا می نماید. نتیجتا اشرافیت به مقررات قانونی حاکم بر معامله، نقش بسزایی در نحوه تنظیم قرارداد و ممانعت از تضییع حقوق مالی طرفین قرارداد و امکان طرح و دفاع از دعاوی احتمالی در آینده خواهد داشت.

اقدامات حقوقی و کیفری قابل انجام از سوی خریدار مال غیر چیست؟

تکلیف خریدار مال غیر در صورت عدم آگاهی از مالک نبودن فروشنده شامل موارد ذیل می باشد :

• طرح شکایت کیفری به طرفیت فروشنده 

خریدار می‌ تواند به دلیل کلاهبرداری و سایر اقدامات مجرمانه احتمالی از فروشنده شکایت کیفری کند. در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت فروشنده، فروشنده موظف است، ثمن معامله را به خریدار بازگرداند.

• طرح دعوای حقوقی جهت استرداد ثمن و جبران خسارات وارده 

علاوه بر شکایت کیفری، خریدار مال غیر با حسن نیت، می‌ تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه صالح، درخواست استرداد ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر بودن مبیع و جبران هر گونه کاهش ارزش آن را مطرح کند. این اقدام به خریدار اجازه می‌ دهد تا زیان مالی خود را جبران کند

نکته کاربردی : 

علی رغم دیدگاه متفاوت حقوقی، در فرضی که در خصوص ضمانت اجرای مستحق للغیر بودن مورد معامله، در قرارداد تعیین تکلیف شده باشد، با توجه به اصل الزام آور بودن قراردادها، امکان مطالبه قیمت روز مبیع برای خریدار متصور نمی باشد و موظف به دریافت وجه التزام توافق شده می باشد. 

ماده قانونی خرید مال غیر – خرید مال غیر با اطلاع 

ماده ۱ قانون مجازات راجع به خرید مال غیر، در مورد فروش و خرید مال غیر مقرر می‌ دارد: کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب شده و علاوه بر رد مال به صاحب آن، به حبس از ۱ تا ۵ سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد. همچنین، خریداری که در حین معامله از عدم مالکیت فروشنده آگاه باشد، مشمول مجازات مذکور خواهد بود.

مدارک لازم جهت شکایت فروش مال غیر توسط خریدار مال غیر 

برحسب شرایط هر پرونده، نحوه اثبات فروش مال غیر و انجام معامله فضولی متفاوت است. اما به صورت کلی می توان از مدارک و مستندات ابرازی ذیل نام برد :

1. ارائه کپی مصدق قراردادها و اسناد مثبت عدم مالکیت فروشنده  
2. اخذ تامین دلیل 
3. درخواست ارجاع امر به کارشناسی 
4. ارائه استشهادیه و درخواست استماع شهادت شهود
5. درخواست معاینه و تحقیقات محلی 
6. درخواست اخذ استعلامات مقتضی از اداره ثبت اسناد و املاک و پلیس راهور و سایر مراجع اداری 

 نحوه طرح شکایت فروش مال غیر توسط خریدار  مال غیر 

خریدار می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی، بنا به وضعیت اقدامات مجرمانه صورت گرفته، نسبت به ثبت شکایت کیفری کلاهبرداری و سایر جرایم احتمالی اقدام نماید. مضافا اینکه خریدار می بایست کلیه مستندات مثبت ادعای حقوق را جهت ضمیمه نمودن به پرونده ارائه و اعلام نماید. 

هزینه دادرسی معادل دعاوی غیرمالی اخذ می شود. لکن امکان استرداد ثمن معامله در قالب درخواست رد مال در پرونده شکایت کلاهبرداری نیز وجود دارد و ضرورتی به ثبت دادخواست حقوقی و پرداخت هزینه دادرسی مالی نمی باشد. لکن مطالبه خسارات وارده از جمله خسارت تاخیر تادیه، مستلزم اخذ حکم قطعی کیفری علیه فروشنده و طرح مجدد دعوای حقوقی در دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی می باشد.

نحوه طرح دعوای مطالبه ثمن معامله به نرخ روز مبیع به جهت مستحق للغیر بودن توسط خریدار مال غیر 

خریدار می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست مطالبه ثمن معامله و خسارات وارده ادعایی اقدام نماید. 

در خصوص استرداد ثمن معامله، هزینه دادرسی معادل میزان خواسته از خواهان اخذ می گردد. لکن در فرضی که درخواست استرداد ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر بودن مبیع درخواست شده باشد، با توجه به عدم تعیین دقیق خواسته، جهت امکان ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی و قابلیت تجدیدنظرخواهی، خواسته باید به بیش از 100 میلیون تومان تقویم شود. لکن جهت تعیین دقیق آن، درخواست ارجاع امر به کارشناسی درخواست شود. 

لازم به ذکر است، همانگونه که بیان شد، علی رغم دیدگاه متفاوت حقوقی، در فرضی که در خصوص ضمانت اجرای مستحق للغیر بودن مبیع ، در قرارداد تعیین تکلیف شده باشد، با توجه به اصل الزام آور بودن قراردادها، به نظر امکان مطالبه قیمت روز مبیع برای خریدار متصور نمی باشد و خریدار صرفا می تواند نسبت به مطالبه وجه التزام قراردادی اقدام نماید.

تکلیف خریدار مال غیر در صورت فوت مالک اصلی یا رد معامله از سوی احد از شرکاء چیست؟ 

به موجب ماده ۲۵۳ قانون مدنی در صورت فوت یا حجر مالک، پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم او می باشد. در این حالت، وراث معامله را به عنوان مالک اصلی مال تنفیذ یا رد  می نمایند، نه به عنوان نماینده و قائم مقام قانونی متوفی. 

اما اگر برخی از وراث معامله فضولی را تنفیذ و برخی دیگر آن را رد نمایند، و یا اینکه مال مشاعی باشد و احد یا تعدادی از شرکاء، نسبت به رد معامله اقدام نمایند، اگر چه معامله نسبت به بخش تنفیذ شده صحیح خواهد بود، اما خریدار در صورتی که نسبت به فضولی بودن معامله آگاه نباشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه و مطالبه وجه التزام قراردادی در صورت پیش بینی در قرارداد و یا مطالبه خسارات قانونی وفق مقررات حاکم بر موضوع اقدام نماید.

یا اینکه با قبول قرارداد به صورت موجود، نسبت به طرح شکایت کیفری  مقتضی، فروش مال غیر و یا کلاهبرداری و … در مراجع کیفری و یا استرداد الباقی ثمن مورد معامله به نرخ روز نسبت به مبیع غیر موجود، نسبت به احقاق حقوق خود به طرفیت فروشنده اقدام نماید.

 شکایت از خریدار مال غیر – مجازات خریدار مال غیر چیست؟ 

چنانچه خریدار از مالک نبودن فروشنده مطلع باشد، علاوه بر رد مال به صاحب اصلی، به مجازات حبس از 1 تا 7 سال و جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است نیز محکوم خواهد شد. در واقع، قانونگذار با این رویکرد، قصد دارد از معاملات غیرقانونی و تضییع حقوق مالکین اصلی جلوگیری کند.

اثبات اینکه خریدار از عدم مالکیت فروشنده مطلع بوده یا نبوده است، با بررسی محتویات پرونده و اخذ استعلامات مقتضی و ارجاع امر به کارشناسی در دادسرا و دادگاه انجام می شود.

تکلیف خریدار دوم مال غیر چیست؟ 

در معاملات مربوط به اموال منقول و غیرمنقول، بعضا مشاهده می شود که شخصی، مالی را با آگاهی از عدم مالکیت فروشنده سابق یا عدم اطلاع از آن و به عنوان فروشنده جدید با حسن نیت، به دیگری بفروشد. در این حالت، اگر خریدار دوم از عدم مالکیت فروشنده اول یا فضولی بودن معامله آگاه نباشد، معامله دوم هم فضولی است و امکان ابطال معامله فضولی دوم هم برای مالک اصلی وجود دارد. 

لکن خریدار دوم می تواند به فروشنده خود بر اساس شرایط قرارداد، حسب مورد،  جهت استرداد ثمن معامله و مطالبه وجه التزام قراردادی یا استرداد ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر بودن مبیع وفق رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور و جبران کلیه خسارات وارده اقدام نماید.

زمان اعتراض مالک اصلی به خریدار مال غیر

یکی از سوالات مبتلابه این است، که آیا مالک اصلی در زمان مشخصی باید رضایت یا عدم رضایت خود را نسبت به خرید و فروش انجام شده را اعلام نماید؟ 

خیر، مهلت زمانی مشخصی برای اعلام رضایت یا عدم رضایت مالک اصلی نسبت به خرید و فروش انجام شده در قانون پیش بینی نشده است. و مالک در صورت اطلاع از این معامله تکلیفی به اعلام نظر خود به صورت فوری ندارد در این صورت اگر خریدار با طولانی شدن مدت زمان اعلام نظر مالک اصلی به خرید و فروش انجام شده ضرری به او وارد شود، باز هم نمی تواند مالک را به اعلام نظر خود مجبور کند و تنها می تواند قرارداد خود را با فروشنده برهم زند. البته به جهت ممانعت از تفاسیر حقوقی دال بر ادعای اعلام رضایت ضمنی، اعلام اراده جهت رد معامله می بایست در اسرع وقت انجام شود. 

تکلیف خریدار مال غیر در برابر خسارت های وارد شده

خریداری که اطلاعی از مالک نبودن فروشنده نداشته است می تواند بعد از پرداخت خسارت به مالک اصلی، آنچه را پرداخت کرده و یا محکوم شده است را از فروشنده مطالبه نماید.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف توسط مالک اصلی از خریدار مال غیر 

با ابطال معامله فروش مال غیر، شخص فضول ( فروشنده مال غیر ) نسبت به منافع زمان تصرف خود و زمان تصرف معامله کننده در صورتی که مال، را به تصرف وی داده باشد، مسئولیت خواهد داشت و طرف معامله ( خریدار ) ، نسبت به منافع زمانی که مال را در تصرف خود داشته است، در مقابل مالک، مسئول است و مالک می تواند برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرفات ، به اشخاص مذکور مراجعه نماید.

حقوق خریدار مال غیر در صورت ابطال معامله فروش مال غیر چیست؟ 

• رد معامله فضولی توسط مالک، مستفاد از مادهٔ ۲۴۷ قانون مدنی، موجب ابطال معامله فروش مال غیر از ابتداء خواهد شد. در چنین وضعیتی، خریدار مال غیر با استناد به ماده 252 قانون مدنی، می تواند نسبت به فسخ معامله و رجوع به فروشنده فضولی برای استرداد عوض پرداختی ( ثمن ) اقدام نماید. 
• در صورت ابطال معامله فروش مال غیر، به جهت عدم تنفیذ آن توسط مالک، اگر خریدار هنوز ثمن را تأدیه نکرده باشد، می ‌تواند از پرداخت آن امتناع کند، زیرا با بطلان بیع، آثار آن از جمله تعهد مشتری به تادیه ثمن منتفی می ‌شود. 
• خریدار مال غیر حق دارد، خسارات وارده در اثر رد معامله و ابطال معامله فروش مال غیر را از فضول ( فروشنده ) مطالبه کند. که در صورت اطلاع از عدم مالکیت فروشنده، صرفا استحقاق مطالبه ثمن معامله و نه خسارات وارده را خواهد داشت.
• در استحقاق خریدار به استرداد ثمن به او، تفاوتی نمی ‌نماید، که مالک اصلی عین مبیع یا بدل آن را در صورت  تلف از مشتری اخذ نموده یا اینکه هنوز عین مبیع در ید غاصبانه خریدار قرار دارد و یا اینکه هنوز مالک مثل یا قیمت مبیع تلف شده را مطالبه نکرده باشد. زیرا، دلیلی برای تملک ثمن از سوی بایع فضولی وجود ندارد. مضافاً بر این که در عقد باطل، میان ثمن و مُثمن رابطه تقابل وجود ندارد تا تأدیه یکی منوط به تسلیم دیگری باشد.