قوانین و شرایط فروش مال مرهونه توسط راهن 

در خصوص امکان و شرایط فروش مال مرهونه از سوی راهن ، از زمان تصویب قانون مدنی تا تاریخ 1402/03/30 که منتج به تصویب رای وحدت رویه شماره 832 هیات عمومی دیوان عالی کشور شد، اختلاف نظرات حقوقی بسیاری در دکترین حقوقی و رویه قضایی وجود داشت، که با تصویب این رای وحدت رویه اختصارا مقرر شد، که معامله و فروش مال مرهونه باطل نیست و عقد رهن، موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی گردد، بلکه معامله مال مرهونه غیر نافذ است و چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمين شود يا طلب وی تأديه شود، انجام معامله نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن نداشته و فروش آن صحیح است و محاکم حقوقی موظف، به پذیرش دعوای الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت راهن و مرتهن شده اند.

 که در ادامه به بررسی دیدگاه های متفاوت حقوقی و روند صدور آرای وحدت رویه موجود نسبت به این قبیل معاملات و شرایط معامله مال مرهونه و ضمانت های حقوقی و جزایی عدم انجام این تشریفات خواهیم پرداخت. 

آیا راهن ( مالک ) می ‌تواند نسبت به فروش مال مرهونه اقدام نماید؟ یا به عبارتی آیا فروش مال مرهونه به حقوق مرتهن غالبا ( بانک ) خلل وارد می ‌کند یا خیر؟ 

در این باره سابقاً اختلاف نظر وجود داشت و دیدگاه‌ ها بدین صورت بود:

• نظر گروه اول : فروش مال مرهونه، در هر صورت باطل است. این نظر بین فقها طرفداران زیادی دارد.
• نظر گروه دوم : قائل به این است که فروش مال مرهونه در هر صورتی صحیح است، حتی بدون اجازه مرتهن، زیرا حقوق مرتهن بر اساس قاعده تسلیط در هر حال محفوظ می‌ ماند و منافاتی با حقوق وی ندارد و مرتهن مالک ملکی است که در ملک خود تصرف نموده است.
• نظر گروه سوم : اگر بدون اجازه مرتهن باشد، عقد غیرنافذ است. به نظر می‌ رسد، هیات عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 1376/07/20 به عدم نفوذ این معامله حکم داده و این نظریه را پذیرفته است.
• نتیجه نهایی : تا آنکه هیات عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ 1402/03/30 نظریه دوم را برگزیده است و فروش مال مرهونه را بدون اذن را منافی با حق عینی تبعی مرتهن موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی ندانسته است.

آثار معامله و فروش مال مرهونه نسبت به بانک

اگر تشریفات ثبت را در تحقق بیع الزامی بدانیم، با توجه به عدم صحت انتقال ملک با سند عادی به انتقال گیرنده، سند رهنی تنظیمی جهت اختصاص تسهیلات کاملاً قانونی بوده و توسط مالک رسمی ملک تنظیم گردیده است. بر این اساس بانک می تواند حقوق قانونی خود را به موجب سند از انتقال دهنده یعنی راهن مطالبه نماید. هرگونه تصرف در ملک مزبور نیز در صورتی که منافی حقوق بانک باشد نیازمند اجازه او بوده در غیر این صورت علیه بانک اثر قانونی نخواهد داشت.

از لحاظ کیفری با توجه به آنکه مالی از بانک برده نشده است و حقوق وی کاملاً محفوظ است، شکایت کلاهبرداری و یا هرگونه شکایت کیفری دیگر، نظر به متضرر نشدن بانک قابل پذیرش نیست.

بنا به ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک، کلیه معاملات مال در رهن بانک راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، ‌بدهی خود را نپردازد،‌ بانک می ‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست نماید. چنانچه بدهکار ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدامی ننماید، بنا به تقاضای بستانکار( بانک )، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می .‌نماید

لازم به ذکر است، در کلیه این گونه معاملات، بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و اجور و خسارات قانونی و حقوق اجرایی نزد سردفتران اسناد رسمی تنظیم کننده سند مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید یا کلیه بدهی خود را در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید، تودیع و با تسلیم مدرک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم نماید.

فروش مال مرهونه چه حکمی دارد؟ 

با عنایت به رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ 1402/03/30 هیات عمومی دیوان عالی کشور، معامله و فروش مال مرهونه در هر صورت صحیح است، حتی بدون اجازه مرتهن، زیرا حقوق مرتهن بر اساس قاعده تسلیط در هر حال محفوظ می‌ ماند و منافاتی با حقوق وی ندارد و مرتهن مالک ملکی است که در ملک خود تصرف نموده است.

اما اگر خریدار بدون اطلاع از وضعیت مرهونه بودن مال، اقدام به خرید آن کند و بعدا مشخص شود، که مال مرهونه بوده است، در این حالت، خریدار میتواند، معامله را حسب مورد، به استناد خیار تخلف از شرط و یا خیار تدلیس فسخ نماید و یا با همان شرایط قبول کند.

در چه صورتی معامله و فروش مال مرهونه باطل است؟ ( معامله ملک رهنی در چه شرایطی باطل است؟ ) 

با توجه به رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ 1402/03/30 فروش و معامله مال مرهونه در هر صورت صحیح است، حتی بدون اجازه مرتهن، زیرا حقوق مرتهن بر اساس قاعده تسلیط در هر حال محفوظ می‌ ماند و منافاتی با حقوق وی ندارد و مرتهن مالک ملکی است که در ملک خود تصرف نموده است.

اما اگر خریدار بدون اطلاع از وضعیت مرهونه بودن مال، اقدام به خرید آن کند و بعدا مشخص شود که مال مرهونه بوده است، در این حالت خریدار میتواند، معامله حسب مورد، نسبت به فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط و یا خیار تدلیس اقدام نماید و یا با همان شرایط قبول کند.

آثار معامله و فروش مال مرهونه نسبت به خریدار ملک 

خریدار مال مرهونه به موجب مبایعه نامه و به صرف انعقاد عقد بیع مالک ملک شناخته می شود، هر چند ادارات و محاکم کسانی را که اسم آنها در دفاتر اسناد و املاک به ثبت رسیده است را مالک می شناسد، اما ثبت ملک تنها از نظر اثبات مالکیت انتقال گیرنده بر ملک برای مشارالیه ایجاد مشکل می نماید. بنابراین می بایست برای دادگاه ، وقوع بیع را در تاریخ مندرج در بیع نامه را احراز نماید. که با توجه به رویه دادگاهها اثبات وقوع بیع با شهادت شهود هم امکانپذیر است.

خریدار مال مرهونه می تواند با اقامه الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی علیه انتقال دهنده و بانک مرتهن، حقوق خود را از دادگاه مطالبه نماید. لکن در خصوص امکان طرح شکایت کیفری کلاهبرداری علیه فروشنده اتفاق نظر حقوقی در عمل وجود ندارد. 

عواقب حقوقی و کیفری فروش ملک در رهن بانک

 در صورتی که ملک بدون موافقت بانک و یا بدون تسویه بدهی و عدم لحاظ حقوق مرتهن در قرارداد به فروش برساند، بانک می تواند درخواست ابطال معامله مال مرهونه را به جهت فضولی بودن را از دادگاه بنماید. همچنین خریدار می تواند حسب مورد، نسبت به فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط و یا خیار تدلیس و مطالبه خسارت اقدام کند.

 آثار معامله و فروش مال مرهونه نسبت به راهن

راهن در برابر خریدار ملزم به اجرای تعهدات قراردادی است. راهن ملزم است، پس از تسویه بدهی با بانک و انجام فک رهن، مال مرهونه را به خریدار منتقل نماید. در غیر اینصورت، خریدار می تواند از طریق طرح دعوای حقوقی وی را ملزم به فک رهن و تنظیم سند رسمی نماید.

آیا فروش ملک در رهن بانک جرم است؟ (  آیا فروش ملک رهنی جرم است؟ ) 

در این خصوص اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد.

نظریه اول: 

•  اولا: مستفاد از ماده 2 قانون مجازات اسلامی، هر فعل یا ترک فعلی که قانون ‌گذار برای آن مجازات مقرر نکرده باشد، جرم محسوب نمی ‌شود و در قضیه مانحن‌ فیه، نه فقط در قانون مجازات‌ اسلامی برای چنین عملی مجازات مقرر نشده است.
• ثانیا: از لحاظ کیفری با توجه به آنکه مالی از بانک برده نشده است و حقوق وی کاملاً محفوظ است، شکایت کلاهبرداری فروش مال مرهونه و یا هرگونه شکایت کیفری دیگر، نظر به متضرر نشدن بانک قابل پذیرش نیست. 
• ثالثا: با عنایت به اینکه رکن مادی بزه کلاهبرداری فعل مادی مثبت است، صرف کتمان در رهن بودن مبیع از ناحیه بایع که نوعی ترک فعل محسوب می‌ شود موجب تحقق بزه کلاهبرداری نیست.
• رابعا: از آن‌ جایی که با رهن گذاشتن مال، عین مرهونه به طور کلی از مالکیت راهن خارج نمی‌ شود و او همچنان مالک مال مرهونه است و تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به سایر طلبکاران ایجاد می‌ کند. و در فرضی که اقدام راهن مغایر با مفاد قرارداد و یا مخلل حقوق مرتهن باشد، امکان ابطال معامله و مطالبه خسارت برای مرتهن در دادگاه حقوقی وجود دارد. 

نظریه دوم : 

فروش مال مرهونه به خودی خود جرم نیست، اما اگر بدون اطلاع خریدار و با سوء نیت انجام شود، ممکن است، با طرح شکایت خریدار، مصداق کلاهبرداری تلقی شود. در این صورت، مرتکب ممکن است، با مجازات حبس و جزای نقدی و رد مال روبرو خواهد شد.

آیا فروش مال مرهونه کلاهبرداری است؟ ( آیا از باب جرم فروش مال غیر می تواند نسبت  به فروش مال مرهونه علیه راهن و خریدار اقدام نمود؟ )  

با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و متون فقهی در زمینه قرارداد رهن، چنین استنباط می شود که رهن، موجب خروج مال مرهونه از مالکیت راهن نمی شود، فقط برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند، که می تواند از محل فروش مال مورد رهن، طلب خود را وصول نماید.

از این رو عمل متهم فروش مال غیر محسوب نمی شود؛ زیرا رکن رکین این جرم، فروش مال غیر بدون مجوز قانونی است که در ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر از آن یاد شده است.

این ماده می گوید: (( کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء، عیناً و منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و طبق قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری محکوم می شود.))

مضافا برای تحقق فعل مادی این بزه، توسل به وسایل متقلبانه ضروری است که در بیشتر موارد توسل به وسایل متقلبانه اصلاً محقق نمی شود. حتی اگر طرف معامله نگوید، که مال در رهن است، موجب تحقق کلاهبرداری نمی شود، چرا فعل مادی کلاهبرداری مثبت است و نه ترک فعل.

رای وحدت رویه فروش مال مرهونه

 1.رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوان عالی کشور مورخ 1376/08/20 مقرر می دارد :

اگر چه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود، اما نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید تا بتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را بردارد. بنابراین هرگونه معاملات اعم از فروش و انتقال سرقفلی نسبت به مالی که در رهن بانک است، در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نیست. در نهایت بدهکار می تواند در این خصوص توافق و رضایت بانک را اخذ و با پرداخت مطالبات بانکی و تسویه کامل بدهی مال را از رهن بانک فک رهن نماید.

2.رای وحدت رویه ۸۳۲ مورخ 1402/03/30 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز مقرر نموده است :

نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء تامین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ ندارد و دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.

انتقال مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن

 انتقال مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن، به این معناست که مال مورد رهن ( مثلاً یک ملک ) توسط راهن  (کسی که مال را در رهن گذاشته ) به شخص دیگری فروخته شود، اما این انتقال با حفظ حقوق مرتهن ( کسی که طلبش در رهن است ) انجام شود. به عبارت دیگر، خریدار جدید باید بداند که این مال در رهن است و حقوق مرتهن باید در معامله رعایت شود. 

مراحل و فرآیند فروش مال مرهونه 

علی رغم امکان انجام معامله با رعایت حقوق مرتهن، چنانچه فروشنده و خریدار بنای بر رفع هر گونه مشکل احتمالی در آینده را داشته باشند، موظف به رعایت مراحل اختصاری ذیل می باشند. 

1. قبل از هرگونه اقدامی، راهن باید بانک را از قصد خود جهت فروش مال مرهونه مطلع نماید. و بانک باید موافقت خود را برای فروش ملک اعلام کند. این موافقت معمولا به شرط تسویه کامل وام یا انتقال بدهی به خریدار جدید صادر خواهد شد.
2. بعد از اخذ موافقت مکتوب بانک، باید با اخذ رضایت بانک و معرفی نامه به دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی مراجعه نمایند. دفترخانه موظف است، وضعیت رهنی را بررسی کند و با فرض احراز شرایط مقرر قانونی، نسبت به ارسال نامه خطاب به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه، جهت فک رهن اقدام نماید و مراتب اقدامات خود را ثبت دفاتر نماید و نامه فک رهن را به متقاضی تحویل دهد.
3. راهن پس از طی این مراحل می تواند نسبت به تنظیم قرارداد فروش مال مرهونه با خریدار اقدام کند. در این قرارداد باید به وضوح وضعیت رهنی ملک و شرایط تسویه یا انتقال بدهی ذکر شود.

روش های قانونی فروش ملک در رهن بانک ( روش های خرید و فروش مال مرهونه ) 

برای خرید و فروش مال مرهونه ابتدائا باید در قرارداد حتما قید شود، که مال مزبور رهنی است. در غیر این صورت خریدار ناآگاه از این موضوع، حق فسخ قرارداد خواهد داشت. در ادامه برای فروش ملک رهنی می توان هر یک از اقدامات ذیل را انجام داد :

1.فک رهن : راهن می تواند پس از اینکه بدهی بانک را پرداخت نمود و فک رهن صورت گرفت، اقدام به فروش نماید.

2.تبدیل وثیقه : چنانچه تسویه حساب با بانک برای راهن امکان پذیر نباشد، می تواند با تعویض سند رهنی با ملک دیگر، اقدام به فروش مال مرهونه نماید. البته این بستگی به شرایط ملک جدید از نظر قیمت و سهل البیع بودن و موافقت بانک با این تعویض دارد.

 3.انتقال تسهیلات به خریدار: در صورت موافقت بانک، راهن می تواند با انتقال تسهیلات به خریدار مال مرهونه، نسبت به فروش آن اقدام کند.

4.انتقال با حفظ حقوق مرتهن : خریدار با آگاهی از این که ملک رهنی و وثیقه بدهی فروشنده است، اقدام به خرید ملک نماید. با اطلاع اینکه در این صورت اگر فروشنده که بدهکار بانک است، بدهی خود را پرداخت ننماید، بانک می تواند، از طریق مزایده و فروش مال مرهونه یا تملک آن طلب خود را اخذ نماید.

نکات کاربردی در خصوص حقوق مرتهن و راهن در قرارداد رهنی 

در قراردادهای رهنی دو طرف اصلی وجود دارد. مرتهن ( طلبکار) و راهن (بدهکار) که هر یک از طرفین دارای حقوق و تعهدات مشخصی هستند که در قوانین و مقررات حقوقی به تفصیل بیان شده است. حقوق مرتهن و راهن در قراردادهای رهنی به شرح ذیل می باشد:

• حقوق مرتهن در قراردادهای رهنی

الف. حق عینی : 

مرتهن به عنوان دارنده حق عینی، تسلط مستقیم و بی واسطه بر مال مرهونه دارد. این تسلط به مرتهن اجازه می دهد تا در صورت عدم انجام تعهدات توسط راهن، از مال مرهونه برای وصول طلب خود استفاده کند.

ب. حق تقدم : 

در صورتی که راهن به اشخاص مختلفی بدهی داشته باشد و آنها اقدام به توقیف ملک در رهن نموده باشند، مرتهن نسبت به بقیه طلبکاران حق دارد. بدین معنی که ابتدا باید طلب ایشان از مال مرهونه تادیه شود و اگر مازاد داشت، طلب مابقی طلبکاران پرداخت می شود.

پ.حق نظارت :

حق نظارت مرتهن به معنای آن است، که مرتهن می‌ تواند به صورت منظم و در فواصل زمانی معقول، وضعیت مال مرهونه را بررسی کند و اطمینان حاصل نماید، که این مال در شرایط مطلوبی نگهداری می‌ شود و از آن به نحو مناسبی استفاده می‌ شود

• حقوق راهن در قراردادهای رهنی

الف.حق استفاده و بهره برداری از مال مرهونه: 

 راهن می تواند از مال مرهونه استفاده کند و از منافع آن بهره ‌مند شود، مگر اینکه در قرارداد به گونه ‌ای دیگر توافق شده باشد یا استفاده از مال مرهونه به نحوی موجب کاهش ارزش آن شود.

ب.حق بازپرداخت بدهی و آزاد سازی مال مرهونه : 

راهن حق دارد، در هر زمان بدهی خود را به مرتهن پرداخت کرده و مال مرهونه را آزاد کند. پس از پرداخت بدهی، مرتهن موظف است مال مرهونه را به راهن بازگرداند.

پ.حق اعتراض به فروش مال مرهونه:

در صورتی که مرتهن بدون رعایت مقررات قانونی اقدام به فروش مال مرهونه کند، راهن حق دارد به این اقدام اعتراض کرده و از طریق مراجع قضایی درخواست توقف فروش و بازگرداندن مال مرهونه را داشته باشد.

ت.حق فروش مال مرهونه با اخذ اجازه مرتهن: 

راهن می توان با اجازه مرتهن نسبت به فروش مال مرهونه اقدام نماید.

ث.حق دریافت مازاد حاصل از فروش مال مرهونه:

در صورتی که ارزش مال و فروش مال مرهونه بیش از مبلغ بدهی باشد، راهن حق دارد، مابه‌ التفاوت حاصل از فروش مال مرهونه را پس از کسر بدهی به همراه سود و هزینه ‌های مربوطه دریافت نماید.