خلع ید ملک مزایده ای یا خلع ید متصرف مال مورد مزایده در رویه قضایی و دکترین غالب حقوقی خارج از صلاحیت واحد اجرای احکام برگزار کننده مزایده است. و متصرف مال مورد مزایده در صورتی که ملک مورد مزایده در تصرف شخص ثالثی باشد، برای خلع ید از آن، باید دعوای خلع ید به طرفیت متصرف فعلی اقامه شود و اگر متصرف ملک مستاجر باشد، با انتقال سند رسمی بنام برنده مزایده ، می بایست دعوای تخلیه به قائم مقامی مالک سابق مطرح شود.
شرایط طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای ( دعوای خلع ید متصرف مال مورد مزایده )
-
اثبات مالکیت
شرط اول جهت طرح دعوای خلع ید، اثبات مالکیت است. که در خصوص املاک مزایده ای می بایست ابتدائا سند انتقال اجرایی به نام برنده مزایده صادر شود. نتیجتا طی مراحل اداری و قضایی جهت انجام این مقدمه ضرورت خواهد داشت. بنابراین در مورد خلع ید از املاک ثبت شده، خواهان ملزم به ارائه سند رسمی است و در فرض بروز اختلاف در مالکیت، رسیدگی به خواسته خلع ید موکول به تعیین تکلیف در خصوص مالکیت است.
در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی، خواهان باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید. که با توجه به تنظیم صورتجلسه نقل و انتقال بنام برنده مزایده، به نظر دیگر ضرورتی جهت طرح این خواسته وجود ندارد. و می توان با همان صورتجلسه که در یک سند رسمی تنظیمی از سوی مامور صلاحیت دار می باشد، اقدام به طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای نمود.
-
تصرف عدوانی
علی رغم ارسال اظهارنامه رسمی از سوی برنده مزایده به متصرف اعم از مالک قبلی یا شخص ثالث، نامبرده از تخلیه و تحویل ملک امتناع نماید.
-
غیر قابل اثبات بودن رابطه استیجاری
چنانچه متصرف با تنظیم قرارداد اجاره با مالک قبلی نسبت به استیفای منافع اقدام می نماید و بعد از انقضای مدت از تخلیه و تحویل ملک امتناع می نماید، برنده مزایده به عنوان قائم مقام موجر می بایست با طرح دعوای تخلیه وفق مقررات قانونی حاکم بر موضوع نسبت به استیفای حقوق خود اقدام نماید.
نحوه طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای ( خلع ید متصرف مال مورد مزایده )
خواهان می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به طرح دعوا، به طرفیت متصرف و با طرح خواسته خلع ید با ذکر دقیق مشخصات پلاک ثبتی و نشانی ملک اقدام نماید. و جهت ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقویم خواسته به بیش از 100 میلیون تومان ضرورت خواهد داشت. مضافا اینکه، جهت ایجاد فشار مضاعف به متصرف طرح خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک ضرورت دارد، لکن به جهت ممانعت از اطاله دادرسی و تسریع در صدور حکم طرح مجزای این دو خواسته منطقی تر است.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید ملک مزایده ای ( خلع ید متصرف مال مورد مزایده )
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله دعوای خلع ید ملک مزایده ای در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
نحوه اجرای حکم خلع ید ملک مزایده ای علیه مالک سابق
پس از صدور حکم قطعی ، با تقاضای محکوم له اجراییه توسط دادگاه صادر کننده را بدوی صادر می گردد و محکوم علیه موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به رفع تصرف اقدام نماید. در غیر اینصورت، با حضور نماینده دادستان و مامور کلانتری و دادورز اجرای احکام و وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی ، نسبت به تخلیه ملک اقدام می شود.
نحوه اجرای حکم خلع ید ملک مزایده ای علیه متصرف ثالث
اصولا آرای دادگاه ها علیه طرف دعوا که در دادنامه نیز معین شده، قابل اجرا است. در زمان اجرای حکم خلع ید، اگر شخص ثالثی غیر از محکوم علیه در ملک تصرف داشته باشد، این امر سبب تاخیر در اجرای حکم خلع ید شخص ثالث نخواهد بود و حکم خلع ید علیه شخص ثالث اجرا می شود.
به حکم ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی، اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست؛ مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید. در این صورت دادورز یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر بر تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
دعوی خلع ید بر اساس رای وحدت رویه 672 دیوان عالی کشور فرع بر اثبات مالکیت است، آیا ملکی که فاقد سابقه ثبتی است و در راستای ماده 101 اجرای مدنی توقیف و تملیک شده است در حکم سند رسمی است و برای طرح دعوی خلع ید برنده مزایده به طرفیت متصرف و متجاوز بعدی کافیست؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 7/1400/287 مورخ 1400/04/19 در این خصوص اظهار نظر نموده است:
اولاً، صورتجلسه تنظیمی در اجرای احکام پس از برگزاری مزایده، دلالت بر آن دارد که شخص برنده مزایده شده است و به معنای نقل و انتقال رسمی ملک به وی نیست؛ بنابراین برنده مزایده برای انتقال سند رسمی ملک باید اقدامات قانونی دیگر را انجام دهد و از جمله صورت جلسه تفکیکی اداره ثبت را دریافت و در صورت امتناع مالک دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
ثانیاً، در صورتی که مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 مال غیرمنقول پس از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل شده باشد، وی مکلف است ملک را همان گونه که طبق صورت تحویل گرفته است تحویل دهد؛ بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، ملک را از مالک یا متصرف تحویل گیرد و به برنده مزایده تحویل دهد. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد، تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.
ثالثاً، چنانچه طرح دعوای خلع ید ضروری باشد، شخصی که برنده مزایده مال غیرمنقول شده و مال از طریق مزایده به وی منتقل شده است، همین صورت جلسه دلیل مالکیت وی تلقی می شود و چون ملک فرض سوال فاقد سابقه ثبتی است، هرگاه برنده مزایده قصد اقامه دعوا داشته باشد به استناد صورت جلسه مزایده و مستندات موجود در پرونده می تواند دعوای خلع ید اقامه کند.
صورتجلسه نشست قضایی استان تهران در خصوص خلع ید ملک مزایده ای ، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/10/10
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع:
لزوم طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای ، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده
پرسش:
پس از جریان مزایده مال غیرمنقول و صدور سند به نام برنده مزایده، آیا اجرای احکام از محکومٌ علیه یا متصرف مال، خلع ید می نماید و آن را تحویل برنده مزایده می‌دهد یا مستلزم طرح دعوای خلع ید است؟
نظر هیئت عالی
انجام مزایده که به وسیله اجرای احکام صورت می گیرد، صرفاً در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده، می باشد. با این توضیح که پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض، دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکومٌ له صادر می شود لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک، نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.
نظر اکثریت
با توجه به ماده 362 قانون مدنی که مقرر داشته است: « عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید» و ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است « مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.» و مطابق مواد 134 و 137 همین قانون، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده، ملک موضوع مزایده باید به برنده تحویل و تسلیم گردد و این امر مستلزم طرح دعوای خلع ید نیست. بدیهی است چنان چه شخص ثالث مدعی حقی باشد، طبق مقررات (از جمله مواد 146 و 147 این قانون) می تواند شکایت کند.
نظر اقلیت
مفاد اجراییه، فقط راجع به فروش مال غیرمنقول است و دایره اجرا نمی تواند خارج از آن اقدام کند. ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی نیز راجع به مال منقول است و شامل مال غیرمنقول نمی شود. بنابراین، برنده مزایده باید علیه متصرف، دعوای خلع ید مطرح کند.
نظریه شماره 7/96/3104 مورخ 1396/12/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص طرح دعوای الزام به خلع ید ملک مزایده ای علیه متصرف مال مورد مزایده
استعلام: اموالی از ناحیه محکوم علیه جهت استیفا محکوم به، به اجرای احکام معرفی و اموال مذکور در مزایده اجرای احکام فروخته شده حال محکوم له مدعی است محکوم علیه از تحویل اموال ساختمان خودداری می نماید آیا شعبه برگزار کننده مزایده می تواند نسبت به تحویل آن اقدام نماید یا محکوم له باید برای تحویل موضوع مزایده باید دعوی خلع ید مطرح نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل می شود و مشارالیه مکلف است، ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین، هرگاه اجرای احکام برابر این ماده مال غیرمنقول را با تنظیم صورتجلسه موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل داده باشد، از آنجا که وی مکلف است، ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد، بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، نسبت به تحویل گرفتن ملک از مالک یا متصرف و تحویل دادن آن به برنده مزایده، اقدام کند. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.
