ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد بودن ( معامله شرطی و رهنی ) به علت اثبات فقدان قصد واقعی نقل و انتقال مورد معامله قابل طرح است. توضیح اینکه، معامله با حق استرداد، قرارداد مستقلی است که در آن یکی از طرفین مبلغی را به دیگری قرض می دهد و در عوض مالی از طرف مقابل به عنوان وثیقه اخذ می نماید، تا چنانچه بدهی در مدت تعیین شده پرداخت شود، ضمانت یا وثیقه از بین رفته و مال مورد وثیقه آزاد گردد، اما در صورت عدم پرداخت بدهی در مدت توافق شده، طلبکار صرفا می تواند، حسب مورد، با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه و با اثبات طلب خود و طرح درخواست فروش مال مورد وثیقه، نسبت به وصول مطالبات خود از محل فروش مال که در طی فرآینده مزایده انجام خواهد شد، اقدام نماید. به همین جهت معامله با حق استرداد یا معامله شرطی و رهنی، دارای ماهیتی استقراضی و مختلط است.
بنابراین چنانچه وکالتی جهت امکان انتقال مورد وثیقه به مرتهن داده شده باشد و نامبرده بدون طی تشریفات اقدام به انتقال سند رسمی بنام خود نماید و یا اینکه طلبکار با اخذ مبایعه نامه ای ادعای انتقال مال را بنام خود نماید، و شرطی و رهنی بودن قرارداد را انکار نماید، طرف قرارداد با اثبات معامله با حق استرداد می تواند نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نماید.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد ( معاملات شرطی و رهنی )
- مواد ۴۵۸، ۴۵۹ ،۴۶۰ و ۴۶۳ قانون مدنی
- مواد ۳۳، 34، 37، ۳۸ و ۳۹ قانون ثبت اسناد و املاک
- قاعده امری بودن مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک
- اثر وثیقه ای داشتن مال موضوع قرارداد (عدم ایجاد مالکیت )
- جلوگیری از سوء استفاده و نیرنگ سرمایه داران رباخوار
- ماهیت مختلط استقراضی وثیقه ای بودن قرارداد
موارد و جهات طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
این دعوا معمولاً در دو مورد زیر مطرح می شود.
- زمانی که مالی به صورت بیع شرط موضوع ماده ۴۵۸ قانون مدنی به دیگری منتقل شده باشد، اما فروشنده در پی اثبات معامله با حق استرداد ( شرطی و رهنی ) است، تا طلبکار از محل فروش مال ،طلب خود را وصول کند و نه آنکه ملک را به صورت کامل مالک شود.
- در مواقعی که در ظاهر عقد بیع ( غیر از بیع شرط ) یا هر عقدی با تمام شرایط قانونی تنظیم می شود، انتقال دهنده با طرح این دعوا مدعی است، در واقع عقد به صورت معامله با حق استرداد بوده که به صورت پنهانی توافق شده و در عقد نیامده است و براساس ماده ۱۹۱ قانون مدنی به دنبال اثبات عقدی است که قصد مشترک طرفین بوده ( به عبارتی مدعی است، اراده ظاهری با اراده باطنی مغایرت دارد.)
ارکان دعوای ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
- اخذ وجه از شخصی به عنوان قرض یا وام در قالب یک قرار داد
- گرو گذاشتن یا وثیقه قرار دادن مال منقول یا غیرمنقول بابت تضمین بازپرداخت
- داشتن حق عینی نسبت به مال مورد وثیقه از سوی طلبکار
- حق مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه حسب مورد در صورت عدم بازپرداخت بدهی و فروش مال و وصول طلب از سوی طلبکار از محل فروش مال در مزایده.
- طرح دعوای اثبات معامله با حق استرداد ، ابطال معامله موضوع سند رسمی و ابطال سند رسمی و سایر قراردادهای احتمالی .
دعوای ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد به طرفیت چه کسانی مطرح می شود؟
در فرضی که طلبکار نسبت به انتقال مال به نام خود اقدام نموده باشد و مال کماکان به نام وی باشد. نامبرده صرفا خوانده دعوا خواهد بود.
لکن در شرایطی که موضوع معامله، به شخص ثالث یا ایادی متعددی منتقل شده باشد، فردی که خواهان ابطال سند رسمی است، مکلف است که علاوه بر طلبکار، همه ایادی را طرف دعوا قرار داده و نمی تواند فقط آخرین فردی که سند بنام وی است را طرف دعوا قرار دهد، و بدون طرح دعوای اعلام بطلان معاملات موخر و ابطال اسناد واگذاری؛ دعوای مطروحه دارای اشکال است و به جهت عدم طرح صحیح دعوا، دعوا با ایراد شکلی عدم قابلیت استماع مواجح خواهد شد.
توصیه می گردد که اگر اسامی تمامی افرادی که ملک به آنان منتقل شده است، موجود نیست، با طرح دعوا، از دادگاه درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک کشور شود تا مشخص شود که ملک به چه افرادی منتقل شده است، چرا که اگر همه افراد طرف دعوا قرار نگیرند، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد. بنابراین در اینصورت توصیه می گردد، پس از اخذ استعلام دادگاه از اداره ثبت، دادخواست مسترد و مجدداً طرح دعوا شود.
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
مرجع صالح اگر مال موضوع دعوا منقول باشد، دادگاه محل انعقاد عقد، محل تحویل مال و محل سکونت خوانده صلاحیت رسیدگی دارند؛ اما اگر مال غیرمنقول باشد، انحصاراً دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
نکته حائز اهمیت اینکه، چنانچه وفق توافقات مندرج در قرارداد، اختلافات به داوری ارجاع شده باشد و طرف دعوا قابل به عدم صحت قرارداد و شرط داوری مندرج در آن باشد، می بایست ابتدائا با طرح دعوای حقوقی نسبت به اثبات عدم اصالت قرارداد یا شرط داوری و کان لم یکن کردن آن عمل نماید و سپس با اخذ حکم مقتضی، نسبت به طرح دعوای حقوقی جهت اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی به جهت معامله ی با حق استرداد بودن اقدام نماید.
نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
نحوه طرح با توجه به شرایط هر پرونده متفاوت است، به عنوان مثال، اگر طرفین با تنظیم مبایعه نامه یا صلح نامه عادی و به صورت ظاهری، اقدام به واگذاری مال به طرف دیگر قرارداد نمایند، و طلبکار جهت تضمین بازپرداخت بدهی، وکالت نقل و انتقال هم اخذ و متعاقب آن اقدام به انتقال رسمی مال به خود نماید. ذی نفع جهت امکان ابطال سند رسمی، ضمن اینکه می بایست نسبت به اثبات معامله به صورت شرطی یا رهنی اقدام نماید، باید ابطال معامله موضوع قرارداد و ابطال قرارداد عادی را به عنوان پایه و منشاء تنظیم سند رسمی و ابطال اختیار واگذاری موضوع وکالت نامه و ابطال معامله موضوع سند رسمی انتقال و ابطال سند رسمی تنظیم شده را هم در ستون خواسته لحاظ نمایند. در غیر اینصورت ممکن است، با قرار عدم استماع دعوا مواجح شوند. مثال دیگر، ممکن است، وکالتی به طلبکار داده نشده باشد و وی با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دادگاه ، درصدد اخذ حکم قضایی باشد ، در اینصورت بدهکار می تواند در قالب دعوای تقابل و بر حسب شرایط پرونده ، نسبت به طرح خواسته های حقوقی صدرالذکر اقدام نماید.
نکته حائز اهمیت دیگر اینکه، چنانچه طلبکار پس از انتقال سند بنام خود، اقدام به تنظیم قرارداد و انتقال سند رسمی بنام اشخاص دیگر نماید، اعلام بطلان معاملات و ابطال اسناد رسمی متعاقب واگذاری هم رسمی است.
آیا مالک می تواند همزمان با دریافت وجه به قرض دهنده وکالت فروش دهد تا در صورت عدم بازپرداخت بدهی طلبکار به وکالت از مالک مال مورد وثیقه یا تضمین را به خودش انتقال دهد؟
در خصوص عقد رهن که یکی از مصادیق معامله با حق استرداد است، در ماده ۷۷۷ قانون مدنی این امر پیش بینی شده است که در ضمن عقد رهن، راهن میتواند به مرتهن وکالت در فروش بدهد.
اما پرسش این است، که با توجه به تصویب و اصلاح مادهٔ ۳۴ قانون ثبت، آیا این امر هنوز هم امکان دارد یا خیر؟ اتفاق نظرحقوقی واحدی وجود ندارد.
اکثریت حقوقدانان که رویه قضایی نیز متمایل به آن است، معتقدند، با تصویب مادۀ ۳۴ قانون ثبت، ماده ۷۷۷ قانون مدنی نسخ ضمنی شده است، گروه دیگری معتقدند، اعتقاد دارند ، طلبکار صرفاً به طور خصوصی نمی تواند مال مورد وثیقه را بفروشد، ولی می تواند با رجوع به مقامهای عمومی ( اداره ثبت یا دادگاه )، امر وکالت را انجام دهد. لذا ماده ۳۴ قانون ثبت تنها از اختیار وکیل کاسته است.
در مجموع به نظر می رسد، نظر غالب حقوقدانان مبنی بر نسخ ضمنی ماده ۷۷۷ قانون مدنی، نزدیک به غرض مقنن باشد و باید گفت، این ماده دیگر کارایی ندارد و اگر طلبکار حتى وکالت در فروش هم اخذ کرده باشد، باید حسب مورد از طریق اجرائیات ثبت یا دادگاه طلب خود را وصول کند.
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۲۷۴۰ مورخ 1395/10/27درباره وثیقه بودن مال موضوع بیع شرط و نحوه استیفای طلب طلبکار در معامله با حق استرداد
اداره حقوقی معتقد است، بیع شرط از اقسام معامله با حق استرداد بوده و در حکم رهن می باشد که احکام رهن با توجه بـه مـواد ۳۳، ۳۴ ، 37 ، ۳8 و ۴۴ قانون ثبت بر آن جاری می باشد. خریدار مانند طلبکار رهنی است ، که مال خریدار به عنوان عین مرهونه در قبال طلبی که از فروشنده دارد در دست وی می باشد.
مضافا مقررات مادۀ ۳۴ قانون ثبت اعم از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد یا با سند عادی باشد، شامل هر دو نوع معامله می گردد.
بدیهی است، که طلبکار جهت استیفای طلب خود از محل مورد بیع شرط می تواند به مرجع قضایی ذی ربط مراجعه کند.
