ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل

ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل ، بر مبنای خروج وکیل از حیطه رعایت غبطه موکل در زمان تنظیم قرارداد است. یا به عبارتی شرایط صحت قرارداد رعایت نشده است. توضیح اینکه، اذن موکل مقید بر آن است که وکیل به سود او گام بردارد و چون امینی دلسوز مصلحت موکل را رعایت نماید. چرا که ید وکیل، ید امانی است و وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل خود را مراعات نماید. و صرف اعطای اختیارات مطلق و بی قید و شرط دلالت بر امکان خروج وکیل از دایره امانت را ندارد. نتیجتا در صورت خروج وکیل از امانت، اعمال حقوقی وکیل از قبیل بیع، صلح ، هبه غیرنافذ و فضولی است و با رد آن از سوی موکل، معامله وکیل باطل خواهد شد و بالتبع آن امکان ابطال سند رسمی تنظیمی وکیل با خود یا شخص ثالث و سایر قراردادها و اسناد واگذاری موخر میسر خواهد می گردد.

شرایط طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل 

1. احراز رابطه قراردادی فی مابین وکیل و موکل
2. احراز وقوع عقد و انتقال مال توسط وکیل به خود یا دیگری
3. احراز معامله برخلاف غبطه و مصلحت موکل یا خروج از حدود وکالت و در نتیجه ورود ضرر به موکل
4. عدم تنفیذ معامله از سوی موکل

مستندات قانونی جهت طرح دعوای ابطال معامله و ابطال سند رسمی به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل 

1. مواد 666 و 667 و 668 قانون مدنی
2. قاعده فقهی ( الاذن فی الشی اذن فی لوازمه ) 
3. قاعده لاضرر، اصل حمایت از حقوق موکل 
4. لزوم تفسیر مضیق از تعبیر اراده
5. رای وحدت رویه شماره 847 مورخ 21403/02/25 هیات عمومی دیوان عالی کشور

ملاک و ضابطه دادگاه جهت تشخیص عدم رعایت مصلحت موکل از سوی وکیل در دعوای ابطال معامله و ابطال سند رسمی تنظیمی چیست؟

ملاک و مبنا در تشخیص عمل وکیل مبتنی برعدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، عرف است. به عبارت دیگر، وکیل باید در انجام اعمال حقوقی بیع، صلح و … رعایت امانت داری را بنماید. چنانکه که اگر اصالتا بنای بر واگذاری اموال خود را داشت، عمل می نمود. حال چنانچه در عرف جاری معامله وکیل رفتاری نامتعارف و به ضرر موکل باشد، قابل رد از سوی موکل است. در مقابل اگر وکیل رفتاری متعارف داشته باشد و همانند امینی دلسوز برای موکل کار کرده باشد، و نتیجه حادث شده به ضرر موکل باشد، نمی توان گفت عمل او خلاف مصلحت بوده است ، زیرا تعهد وکیل تعهد به وسیله است، نه نتیجه. 

بنابراین، عمل و زیان وارده نباید عرفا قابل مسامحه باشد. لذا دادگاه با بررسی اسناد و مدارک  ابرازی و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی، نسبت به بررسی صحت و سقم ادعای خواهان اقدام می نماید. 

نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل

رویه غالب قضایی متمایل به این نظر است، که با توجه به اینکه، غالبا اشخاص قبل از تنظیم اسناد رسمی واگذاری، اقدام به تنظیم مبایعه نامه یا قرارداد عادی واگذاری مقدم می نمایند و تنظیم سند رسمی در راستای اجرای موضوع قرارداد پایه و منشاء صدور آنها می باشد، طرح خواسته اعلام بطلان معامله قرارداد پایه ( بیع ، صلح ، هبه و…)، حسب مورد به همراه خواسته ابطال قرارداد عادی به همراه ابطال سند رسمی الزامی است.

البته دیدگاه اقلیتی هم وجود دارد، که قائل به آن است که می بایست از خواهان انتظار معقول جهت امکان دسترسی به اسناد و مدارک طرح دعوا را داشت، چرا که اشخاص اطلاع و دسترسی درستی به قراردادهای عادی فی مابین وکیل و اشخاص ثالث را ندارند. نمی توان به جهت عدم دسترسی به قراردادهای احتمالی، قائل به عدم امکان طرح دعوا بود. و فرض وجود قرارداد پایه را می بایست بر عهده وکیل و سایر ایادی در مقام دفاع دانست.

اگر با انتقال سند رسمی، وکیل یا خریدار اقدام به اخذ سند مالکیت نماید، آیا طرح درخواست ابطال سند مالکیت به همراه خواسته ابطال معامله و ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت نیز ضرورت دارد یا خیر؟ 

پاسخ این است که رویه قضایی مشخصی در این خصوص وجود ندارد. گروهی با توجه به اینکه تنظیم سند مالکیت از آثار انتقال رسمی است، با ابطال سند رسمی انتقال، قائل به ابطال سند مالکیت و اعاده به وضع سابق مال هستند. گروه دیگری با توجه به اینکه محدوده رسیدگی دادگاه را در حدود خواسته خواهان می دانند، در فرض صدور حکم له خواهان، برای واحد اجرای احکام، تکلیفی جهت ابطال سند مالکیت قائل نمی باشند.

دعوای ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل به طرفیت چه کسانی باید مطرح شود؟

در فرضی که وکیل نسبت به انتقال موضوع وکالت به خود اقدام نموده باشد و مال کماکان به نام وی باشد. وکیل خوانده دعوا خواهد  بود.

 لکن در شرایطی که موضوع معامله به شخص ثالث یا ایادی متعددی منتقل شده باشد، فردی که خواهان دعوای ابطال سند رسمی انتقال است، مکلف است که علاوه بر وکیل، همه ایادی را طرف دعوا قرار داده و نمی تواند فقط آخرین فردی که سند بنام وی است را طرف دعوا قرار داده باشد، بدون آنکه ابطال سایر معاملات و اسناد اولیه را نیز از دادگاه خواسته باشد. که در این فرض به جهت عدم طرح صحیح دعوا، دعوا با ایراد شکلی عدم قابلیت استماع مواجح خواهد شد.

 توصیه می گردد که اگر اسامی تمامی افرادی که ملک به آنان منتقل شده است، موجود نیست، با طرح دعوا، از دادگاه درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک کشور شود تا مشخص شود که ملک به چه افرادی منتقل شده است، چرا که اگر همه افراد طرف دعوا قرار نگیرند، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد. بنابراین در اینصورت توصیه می گردد، پس از اخذ استعلام دادگاه از اداره ثبت، دادخواست مسترد و مجدداً طرح دعوا شود.

نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل 

با ارجاع پرونده به دادگاه، وقت دادرسی تعیین می شود، در ابتدا دادگاه جهت یا جهات ادعایی خواهان یا وکلای وی را جهت عدول وکیل از حدود رعایت غبطه و مصلحت موکل را استماع می نماید. در ادامه وکیل یا وکلای وی یا سایر خواندگان ابتدائا می توانند نسبت به طرح ایرادات شکلی عدم طرح صحیح خواسته ورود نمایند. چرا که در بسیاری از مواقع به جهت عدم دسترسی خواهان به قراردادها و اسناد واگذاری موضوع وکالت، عملا طرح دعوا به نحوه صحیح انجام نشده است. و با اعلام ایراد و پذیرش دادگاه، عملا نوبت به ارائه دفاعیات ماهوی نخواهد رسید. و دعوای مطروحه با قرار رد یا عدم استماع مواجح خواهد شد.

به عنوان مثال، در فرضی که وکیل با انعقاد قرارداد عادی اقدام به معامله با خود یا دیگری و متعاقبا اقدام به تنظیم سند رسمی می نماید و عملا برای موکل دسترسی به قرارداد عادی و اطلاع از رعایت غبطه و مصلحت وی میسر نمی باشد. در این مواقع غالبا اشخاص یا وکلای وی، به اشتباه با تمسک به مبلغ مندرج در ذیل سند رسمی که نسبت به مبلغ واقعی مورد معامله ناچیز است، ادعای عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل را مطرح می نمایند. در حالیکه این مبلغ ارزش معاملاتی است و حسب استعلام دفترخانه تنظیم کننده سند با اداره دارایی اعلام و مبنای اخذ حقوق دولتی است. نتیجتا جهت استنادی عدم رعایت غبطه و مصلحت صحیح نبوده و قابل رد است. لذا بهتر است، قبل از هر گونه اقدامی، ابتدائا طی اظهارنامه رسمی و جهت کسب دلیل، درخواست ارائه حساب ایام وکالت از وکیل خواسته شود.در صورت عدم همکاری وکیل، این امر قرینه و اماره ای جهت اثبات عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل می تواند باشد و دادگاه در زمان انجام تحقیقات نسبت به احراز نحوه واگذاری به وکیل یا ثالث اقدام می نماید. 

و متعاقبا با اخذ تامین دلیل از دادگاه صلح، درخواست ارجاع امر به کارشناسی جهت ارزیابی ارزش معاملاتی موضوع وکالت در تاریخ انتقال رسمی درخواست شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل 

وفق ماده 11 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، چنانچه مال موضوع اختلاف، مال منقول باشد، دعوا می بایست در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود. لکن اگر موضوع دعوا اموال غیرمنقول از قبیل اراضی و آپارتمان باشد، وفق ماده 12 قانون صدرالذکر دعوا می بایست در حوزه محل وقوع ملک مطرح شود.

نکته حائز اهمیت اینکه، چنانچه وکیل در وکالتنامه اعطایی حق ارجاع اختلافات را به داوری داشته باشد و در قرارداد عادی تنظیمی با خود یا شخص ثالث نسبت به درج شرط داوری اقدام نماید، و متعاقبا اقدام به انتقال رسمی بنماید، در حدود توافقات قابل ارجاع به داوری ، دادگاه دیگر صلاحیت رسیدگی به موضوع را نخواهد داشت و دعوا می بایست با رعایت مقررات به داوری ارجاع شود. مگر اینکه طرف دعوا قابل به عدم اصالت قرارداد یا شرط داوری از جهت تاریخ تنظیم باشد، موظف است ابتدائا با طرح دعوای حقوقی نسبت به اثبات عدم اصالت قرارداد یا شرط داوری و کان لم یکن کردن آن عمل نماید و سپس با اخذ حکم مقتضی، نسبت به طرح دعوای حقوقی جهت ابطال معامله و ابطال سند رسمی تنظیمی توسط وکیل اقدام نماید. 

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل

رویه قضایی متمایل به آن است که حکمی که دادگاه در خصوص ابطال سند رسمی انتقال صادر می نماید، جنبه اعلامی دارد و دادگاه پس از قطعیت رای، اقدام به ارسال نامه با مضمون ابطال سند رسمی انتقال، به اداره ثبت اسناد و املاک‌ محل می نماید، تا اداره ثبت اقدام به ثبت این موضوع در دفتر املاک و تنظیم سند مالکیت بنام مالک جدید نماید.

نظریه مشورتی اداره حقوقی به شماره 2047/7 مورخ 1391/10/12 در خصوص ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل 

 وکیل باید در اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت کند. در غیر اینصورت معامله ی وی نافذ نیست، مگر اینکه در وکالت نامه خلاف این امر تصریح شده باشد. ماده 1074 قانون مدنی نیز مؤید این نظر است.

با توجه به مراتب فوق و مقررات مواد 331 و 666 قانون مدنی در صورت تقصیر وکیل در عدم رعایت غبطه موکل، وی (موکل) برای جبران خسارات وارد شده می تواند به وکیل مراجعه نماید.
دعوی بطلان معامله وکیل که موکل به ادعای فضولی بودن به لحاظ عدم رعایت مصلحت وی و خارج از حدود اختیار بودن وکیل اقامه نموده قابل استماع و رسیدگی است.

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 7/1401/764 مورخ 1401/10/13 در خصوص ابطال معامله و ابطال سند رسمی به جهت رعایت غبطه و مصلحت موکل در وکالت نامه های بدون قید و شرط  

استعلام: چنانچه مالک ملکی به دیگری وکالت در فروش همراه با اخذ ثمن بدهد و محرز باشد که وکالت در مقام بیع و یا وکالت همراه با بیع نبوده است و توافقات دیگری جز وکالت اعطایی برای دادگاه احراز نشود و وکیل ملک را حسب وکالت اعطایی به فروش برساند: خواهشمند است به سؤالات زیر پاسخ دهید:

1.آیا مالک پیش از این که ثمن معامله را از وکیل مطالبه کند، ابتدا باید به دلالت ماده ۶۶۸ قانون مدنی، الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت را تقاضا کند و در صورت صدور حکم و اجراییه و عدم اجرای مفاد حکم توسط وکیل، وی می تواند ثمن را مطالبه کند و یا آن که توأمان می تواند این دو خواسته را درخواست کند؟ آیا می توان گفت مطالبه ثمن معامله فرع بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت نیست و موکل می تواند ثمن معامله را به صورت مستقل مطالبه کند؟

2.چنانچه در وکالت نامه قید شده باشد که وکیل می تواند مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی ولو به خود واگذار کند و وکیل ملک را به دیگری یا به خود واگذار کرده باشد؛ اما مبایعه نامه یا قرارداد فروش در دسترس نباشد و یا وکیل آن را ارائه ندهد یا اصلا قراردادی وجود نداشته باشد، آیا مالک می تواند قیمت روز ملک را از وکیل بخواهد یا این که صرفا می تواند مبلغ مندرج در سند رسمی تنظیمی در دفترخانه را درخواست کند یا این که قیمت بازار در زمان انتقال ملاک است؟

3.چنانچه در وکالت نامه قید شده باشد که وکیل می تواند مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر شخصی واگذار کند و وکیل آن را به قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی به شخص دیگری انتقال دهد و وکیل مبایعه نامه را ارائه کند، آیا مالک می تواند قیمت ملک به نرخ مندرج در مبایعه نامه را مطالبه کند یا این که صرفا می تواند مبلغ مندرج در سند رسمی تنظیمی در دفترخانه را درخواست کند یا می تواند به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل معامله را باطل کند؟

4.در فرض سؤال سوم، آیا موکل در صورت وجود شرایط، می تواند قرارداد را به دلیل خیار غبن فسخ کند؟

پاسخ: 

1.دعوای موکل علیه وکیل دایر بر مطالبه ثمن ملک فروخته شده وی مستقیما و مستقلا قابل طرح و استماع است و منوط به طرح دعوای مقدم یا توأم دایر بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت موضوع ماده ۶۶۸ قانون مدنی نیست؛ اگرچه طرح توأم این دو دعوا فاقد اشکال است.

2 و 3. در فرض سؤال که موکل به وکیل این اختیار را داده است که ملک متعلق به وی را به هر قیمت و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی هرچند به خود واگذار کند، صرف نظر از آن که مبایعه نامه یا قرارداد فروشی در دسترس نباشد یا وکیل آن را ارائه نکند؛ اولا، وکیل ملزم است قیمت دریافتی را به موکل پرداخت کند؛ مگر آن که موکل مدعی عدم رعایت غبطه و مصلحت خود شود و از قراین و اوضاع و احوال حاکم بر عقد وکالت و اراده طرفین چنین مستفاد شود که به رغم درج عبارت فروش ملک به هر قیمتی که وکیل تشخیص می دهد، باز هم ضرورت رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا فروش در حدود قیمت متعارف و یا سقف مشخصی مد نظر بوده است که در صورت احراز این امر و احراز عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، موضوع تابع معاملات فضولی است.

ثانیا، در فرض سؤال، قیمت مندرج در سند رسمی ملاک و معتبر است؛ مگر آن که احراز شود، معامله به قیمتی بیش از قیمت مندرج در سند رسمی صورت گرفته است؛ در هر صورت قیمت روز ملک، ملاک عمل نخواهد بود.

ثالثا، چنانچه وکیل آن گونه که در فرض استعلام آمده است، مبایعه نامه ای مبنی بر فروش ملک با قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی ارائه دهد و این قیمت متفاوت از قیمت مندرج در سند رسمی انتقال باشد، از حیث ادعای عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا اثبات فروش به قیمت بیش از مبلغ مندرج در سند رسمی، موضوع تابع موارد پیش گفته است.

4.وجود یا فقدان خیار غبن برای موکل، امری موضوعی و مستلزم رسیدگی قضایی و تابع توصیفی است که از شرط ناظر بر چگونگی تعیین قیمت به شرح مذکور در بندهای قبلی به عمل می آید. بدیهی است، چنانچه وکیل در حدود وکالت تفویضی، خیار غبن را ساقط کرده باشد، موکل اختیاری در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعایت رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱ مورخ 1401/02/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور رفتار می شود. همچنین چنانچه موکل به رغم عدم رعایت غبطه و مصلحت خود به شرح مذکور در بند ۲ و ۳، معامله را با علم به قیمت واقعی موضوع معامله تنفیذ کرده باشد، دعوای بعدی وی مبنی بر فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود. 

رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۴۷ ـ مورخ  1403/02/25 هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور در خصوص ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت مصلحت موکل 

طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی مصوب 1304/02/18 انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده ۶۶۷ همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت  که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند. بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت « به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود » محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمن بخس و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله‌ ای صورت گرفته باشد، نمی‌ گردد. بنا به مراتب، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان کهگیلویه و بویراحمد تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم ‌الاتباع است.