شرایط صدور دستور تخلیه توسط دادگاه صلح و اداره اجرای ثبت | موارد توقف و ابطال دستور تخلیه

شرایط صدور دستور تخلیه توسط دادگاه های صلح تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402/06/22 با اصلاحات و الحاقات بعدی است. به موجب مواد 1 الی 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، زمانی که در قراردادهای اجاره، مهلت قرارداد منقضی شود و  مستاجر از تخلیه ملک و تحویل آن به موجر خودداری نماید، موجر می تواند برای تخلیه فوری ملک اقدام به اخذ دستور تخلیه از دادگاه صلح نماید. دستور تخلیه به بیانی ساده روشی سریع تر برای تخلیه ملک استیجاری می باشد، که قانون به عنوان یک امتیاز برای موجر در نظر گرفته است.

 نکته حائز اهمیت اینکه، به موجب ماده 1 قانون اعلامی، کلیه روابط استیجاری با فرض دارا بودن شرایط مقرره در این قانون مشمول مقررات این است، نتیجتا اخذ دستور تخلیه صرفا مختص اماکن مسکونی نمی باشد، بلکه در خصوص اماکن اداری و تجاری که ادعایی در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه قابل طرح نباشد، نیز قابلیت اجرا دارد. لکن با فرض طرح ادعای وجود حق کسب و پیشه و یا سرقفلی از سوی مستاجر وفق بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402/06/22 با اصلاحات و الحاقات بعدی دادگاه های صلح حق ورود در موضوع تخلیه را دیگر نخواهند داشت و موظف به ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی می باشند.

مبنای قانونی دستور تخلیه فوری کدام ماده قانونی است؟ 

ماده قانونی دستور تخلیه، مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است، که ماده ۲ آن به موجب اصلاحیه ۱۰‏/۰۲‏/۱۴۰۳ مورد بازنگری قرار گرفته است.

ضوابط دستور تخلیه فوری وفق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 

شرایط صدور دستور تخلیه تابع مواد 1 الی 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است، در این مقررات، قانون گذار به جهت تشویق مالکین برای واگذاری املاک برای اجاره و ممانعت از عدم همکاری مستاجرین، جهت تخلیه با اتمام مدت اجاره، مقررات ویژه ای را پیش بینی نموده است، که به موجب آن در صورتی که قرارداد اجاره دارای شرایط خاصی باشد و مهلت اجاره نیز پایان یافته باشد، موجر می تواند بدون نیاز به تقدیم دادخواست در قالب حکم تخلیه و طی مراحل طولانی دادرسی و بدون ضرورت تشکیل جلسه دادرسی، اقدام به اخذ دستور تخلیه فوری ملک مورد اجاره نماید.

البته لازم به ذکر است، که قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 شرایط خاصی برای اخذ دستور تخلیه مقرر نموده  است، که در صورت عدم وجود هر یک از این شرایط ، مستاجر می تواند نسبت به ابطال دستور تخلیه و توقف اجرای تخلیه اقدام نماید.

برای پذیرش درخواست صدور دستور تخلیه فوری تجمیع چهار شرط زیر لازم است:

• قرارداد اجاره نامه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد.

دستور تخلیه یک روش فوری و کم هزینه برای تخلیه ملک است، اما بهره مندی موجرین از این مزایا مستلزم احراز شرایط خاصی در قرارداد اجاره منعقده میان طرفین می باشد؛ به موجب ماده 1 قانون اعلامی، مهمترین شرط در این خصوص تبعیت عقد اجاره از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است، نتیجتا قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و  موارد خارج از شمول مقررات سال 1376 خارج از  شرایط صدور دستور تخلیه فوری می باشند.

مضافا اینکه، موجرین برای برخورداری از مزایای ویژه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، می بایست در انعقاد اجاره نامه شرایطی را  که در ماده ۲ قانون اخیر الذکر مقرر شده رعایت نمایند، که هر یک از شرایط ذیلا به تفصیل بیان می گردد:

• عین مستاجره دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت نباشد.

دستور تخلیه فقط در خصوص املاک مسکونی و به طور کلی تخلیه ملک تجاری و املاکی که فاقد سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است، قابلیت صدور دارد. بنابراین مالک ملک تجاری که مستاجر آن دارای سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد، نمی تواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید و در صورت بروز اختلاف، می بایست با استرداد درخواست، نسبت به ثبت دادخواست حقوقی در قالب صدور حکم تخلیه با ذکر جهت تخلیه نماید، که نحوه طرح دعوا تابع شرایط مندرج در قرارداد و قوانین مربوطه خواهد بود.

• انقضای مدت قرارداد اجاره

دادگاه صلح تنها در صورت انقضای مدت قرارداد اجاره می تواند، دستور تخلیه ملک را صادر نماید و چنانچه مستاجر در مدت اجاره، تخلفاتی مثل عدم پرداخت اجاره بها و … نماید، بر اساس آن نمی توان صدور دستور تخلیه را تقاضا نمود و موجر با توجه به شرایط قرارداد می تواند نسبت به فسخ قرارداد به همراه طرح خواسته های صدور حکم تخلیه ، مطالبه اجور معوقه و  مطالبه وجه التزام قراردادی جهت احقاق حقوق خود اقدام نماید. 

• طرح درخواست تخلیه در اداره اجرای ثبت و دادگاه صلح 

در صورتی که اجاره به موجب سند رسمی باشد، درخواست تخلیه می تواند از طریق دوایر اجرای ثبت هم پیگیری شود، اما متاسفانه بعضا مشاهده می شود که دادگاه های صلح با استناد به ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به جهت امکان طرح درخواست تخلیه نسبت به اجاره نامه های رسمی در اداره اجرای ثبت، از پذیرش درخواست تخلیه امتناع و  نسبت به صدور قرار عدم استماع اقدام می نمایند. 

در حالی که موجر در انتخاب هر دو شیوه آزاد است. این اختیار در قالب حق جلوه می نماید و موید الزام برای او نیست. چرا که مراجعه به دوایر ثبتی حقی است که به دلیل اعتبار خاص اسناد رسمی به دارندگان آنها داده شده است. داشتن حق مستلزم آزادی در اداره آن نیز می باشد. دادگستری مرجع تظلمات عمومی است. همچنان که صاحب سند رسمی برای تخلیه می تواند به دفاتر اسناد رسمی و  متعاقب آن دایره اجرای ثبت مراجعه نماید، امکان مراجعه به دادگستری نیز وجود دارد. در صورتی که سند اجاره عادی باشد، صدور دستور تخلیه را باید از دادگاه صلح واقع در حوزه ملک مطالبه نمود.

• رعایت شرایط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر اصلاحی 1403/02/10 در نحوه تنظیم قرارداد اجاره

به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر اصلاحی 1403/02/10 علاوه بر رعایت شرایط صدرالذکر، در تنظیم قرارداد اجاره اعم از عادی یا رسمی جهت شمولیت قرارداد به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 رعایت موارد زیر ضرورت دارد، که عبارتند از:

1/5.قرارداد اجاره عادی باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد.

  قراردادهای اجاره ای که بعد از تاریخ 1403/02/10 تنظیم گشته است، به صراحت اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، می بایست در سامانه مذکور ثبت گردد، در غیر این صورت اجاره نامه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و تخلیه فوری بر اساس آن امکان پذیر نخواهد بود، لکن نسبت به قراردادهای قبل از تاریخ اصلاح ضرورتی به ثبت در سامانه نمی باشد.

2/5.قید مدت اجاره :

  در قرارداد اجاره می بایست مدت اجاره صراحتا و بدون ابهام درج شود، و عدم ذکر مدت آن را از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ خارج می نماید.

3/5.تنظیم اجاره نامه در دو نسخه مکتوب

 قرار دادن این شرط به منظور جلوگیری از جعل و سایر مشکلات حقوقی بوده است.

جهت قابلیت اثبات بهتر است، این موضوع در سند تصریح گردد، یعنی بنویسند، (( این سند در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است ))  و عموما در فرضی که این عبارت در قرارداد قید نگردد، اصل بر تک نسخه بودن آن است، مگر خلاف آن اثبات گردد، با وجود این شرط در قانون پر واضح است، تنها قرارداد کتبی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ شده است.

مضافا اینکه به موجب نظریه مشورتی شماره ۳۸۳۶ مورخ 1378/07/07 اداره حقوقی قوه قضائیه، قراردادهای شفاهی، فارغ از اینکه پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند یا پیش از آن، تابع قانون مزبور نمی باشند؛ فلذا صدور دستور تخلیه در مورد قراردادهای شفاهی به طور کلی منتفی می باشد.

4/5.امضای دو شاهد در ذیل اجاره نامه 

 قرارداد عادی اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ را می بایست دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد امضا کنند.

6/5.امضا موجر و مستاجر

 قرارداد اجاره می بایست به امضای طرفین برسد و صرف اثر انگشت کفایت نمی نماید.

مدارک لازم برای دستور تخلیه 

1. اجاره نامه
2. سند مالکیت یا سند خرید ملک
3. در صورتی که موجر یا مستاجر فوت شده اند، گواهی حصر وراثت متوفی 
4. ارائه فیش پرداخت مبلغ ودیعه جهت اجرای دستور تخلیه

هزینه دادرسی درخواست صدور دستور تخلیه

هزینه رسیدگی به این درخواست مطابق با هزینه رسیدگی به دعاوی غیرمالی می باشد.

دستور تخلیه در صلاحیت کجاست؟

در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد، مرجع صالح جهت صدور دستور تخلیه علاوه بر دایره اجرای اسناد رسمی، دادگاه صلح محل وقوع مورد اجاره است، در صورتی که سند اجاره عادی باشد، مرجع صالح دادگاه صلح محل وقوع ملک است.

مراحل صدور دستور تخلیه و اجرای آن توسط دادگاه صلح و واحد اجرای احکام مدنی 

مرجع درخواست صدور دستور تخلیه در مورد اجاره نامه عادی در حال حاضر دادگاه صلح محل وقوع مورد اجاره است، زیرا به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول اقامه شود.

موجر می بایست درخواست دستور تخلیه را به دفتر خدمات قضایی ارائه دهد. نکته مهم آن است، که با توجه به اینکه سند اجاره عادی است، این قرارداد برای اثبات مالکیت درخواست کننده کافی نیست، بنابراین می بایست حتما تصویر سند مالکیت و یا سند خرید ( بنچاق یا مبایعه نامه ) ارائه و ضمیمه شود تا بر مبنای آن مالکیت متقاضی تخلیه، بر عین و منفعت مورد اجاره اثبات گردد.

متعاقب ارائه دادخواست از طریق دفتر خدمات قضایی و ارجاع پرونده به یکی از شعبات دادگاه صلح، بعد از احراز شرایط لازم دستور تخلیه صادر می گردد.

اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و پرونده مستقیما به اجرای احکام ارجاع می گردد؛ در بدو امر طی ابلاغیه ای به مستاجر اخطار می گردد که ظرف ۲۴ ساعت ملک را تخلیه نماید و در صورت عدم تخلیه به موجب ابلاغیه ثانویه به مستاجر ۳ روز جهت تخلیه ملک مهلت داده می شود، در صورتی که مستاجر طی در مدت زمان سه روزه نیز اقدام به تخلیه ملک ننماید، واحد اجرای احکام به همراه مامور نیروی انتظامی و کلید ساز، ملک را تخلیه نموده و به موجر تحویل می نماید.

مراحل تخلیه و نحوه اجرای آن در اداره اجرای ثبت 

وقتی محل استیجاری با سند رسمی ( محضری ) اجاره داده شده باشد و مدت اجاره منقضی شود، در صورت تقاضای موجر مورد اجاره باید ظرف یک هفته توسط دوایر اجرای ثبت تخلیه شود.

نحوه درخواست دستور تخلیه فوری و اجرا آن بر اساس آیین نامه اجرایی قانون موجر مستاجر ۱۳۷۶ به شرح ذیل می باشد:

• الف.درخواست صدور اجراییه: به موجب ماده ۹ آیین نامه اعلامی: (( در مورد اسناد رسمی اجاره درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد )) در واقع موجر می بایست با در دست داشتن سند مالکیت خود و همچنین اجاره نامه، رسمی به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نموده و تقاضای صدور اجراییه را مطرح نماید.
• ب.صدور اجراییه: سردفتر پس از احراز هویت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند، تهیه و جهت اجرا به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
• ج.ابلاغ اجراییه: اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه، ظرف حداکثر ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ نماید، مستاجر از تاریخ ابلاغ سه روز فرصت دارد که ملک را تخلیه و تحویل نماید.
• د.تخلیه: در صورتی که علی رغم ابلاغ اجراییه، مستاجر از تخلیه ملک استنکاف نماید، مطابق با ضوابط آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجرا، تخلیه ملک صورت گرفته و ملک به موجر تحویل می گردد.

وضعیت تضمینات مستاجر در زمان صدور دستور تخلیه

اگر موجر در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده یا تضمیناتی مثل چک یا سایر اسناد تعهد آور از این بابت از مستاجر اخذ نموده باشد، برای اجرای دستور تخلیه باید مبالغ و اسناد مزبور را نزد اجرای احکام دادگستری تودیع نماید و پیش از آن دستور تخلیه قابل اجرا نمی باشد.

در صورتی که موجر ادعا کند اسناد صادره از سوی مستاجر سرقت شده و یا به هر نحو مفقود شده و از اختیار موجر خارج شده باشد، باید ضمن مراجعه به مرجع صالح، حکم قطعی مبنی بر مفقودی یا سرقت اسناد را تسلیم نماید. در صورت ارائه این حکم نیازی به تودیع اسناد برای اجرای دستور تخلیه نخواهد بود.

امکان استمهال از سوی مستاجر جهت تاخیر در اجرای دستور تخلیه 

طبق ماده ۱۳ آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، مستاجر می تواند در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه، از دادگاه تقاضای استمهال نماید. استمهال به معنی مهلت خواستن از مقام قضایی برای تخلیه و تحویل ملک به موجر است.

استمهال باید  صرفا به دلیل وقوع حوادث غیر مترقبه باشد، حوادث غیر مترقبه حوادثی هستند که به طور ناگهانی رخ می دهد و خارج از اراده و پیش بینی انسان است.

بنابراین مسائلی نظیر کم بودن درآمد، عدم امکان تهیه مسکن یا اسم نویسی فرزندان در مدرسه نزدیک به ملک نمی تواند دلیل و موجب استمهال تلقی شود، اما مرگ نزدیکان، بیماری شدید یا به سرقت رفتن پول و از بین رفتن امکانات مالی از موجبات استمهال تلقی می شود.

به طور کلی خواه دستور اجرا را مقام قضایی صادر کرده باشد و خواه رئیس دایره اجرای ثبت، اظهار نظر در خصوص دادن مهلت به مستاجر صرفا در صلاحیت مقام قضایی است، بنابراین اگر سند عادی باشد قاضی شعبه رسیدگی کننده می بایست با استمهال موافقت نماید و در صورتی که سند رسمی باشد، رئیس دایره اجرا می بایست پرونده را جهت تعین تکلیف نزد دادگاه صلح محل وقوع ملک ارسال نماید.

موارد توقف اجرای دستور تخلیه

مستاجر در موارد زیر می تواند درخواست  توقف اجرای دستور تخلیه را از دادگاه صلح بنماید:

• طرح ادعای جعلی بودن قرارداد اجاره توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر ادعا داشته باشد، قرارداد و اسنادی که موجر به واسطه آن موفق به اخذ دستور تخلیه شده جعلی است، می تواند این ادعا را در مرجع صالح با ارائه یک دادخواست جداگانه مطرح کند، البته به صرف ارائه این دادخواست اجرای دستور تخلیه را به تاخیر نمی اندازد، مگر اینکه مستاجر مبلغی را تحت عنوان حقوقی تامین به صندوق دادگستری بپردازد و در صورت پذیرش دادگاه قرار توقیف عملیات اجرایی صادر شود.

• طرح ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستاجر

به موجب ماده ۱۶ و ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ممکن است، مستاجر مدعی باشد، که مدت مندرج در سند عادی یا رسمی اجاره با تراضی طرفین تمدید شده است.

در این حالت نیز مستاجر باید مبادرت به طرح دعوی اثبات تمدید قرارداد اجاره نماید، این دعوا نیز به خودی خود، مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌گردد، مگر آنکه دادگاه دعوای مستاجر را مدلل تشخیص دهد که در این‌ صورت با اخذ تامین مناسب قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می‌ نماید.

مطالبه خسارت ناشی از توقف اجرای حکم تخلیه

چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در بندهای قبل، به موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد، با تقدیم دادخواست حقوقی و اثبات ورود خسارت به خود، خساراتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است را مطالبه نماید.

آیا با تمدید قرارداد اجاره رعایت شرایط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر جهت صدور دستور تخلیه الزامی است یا خیر؟ 

 بله، در صورتی که طرفین، قرارداد اجاره را تمدید کرده باشند، با انقضای مدت اجاره نیز صدور دستور تخلیه منوط به احراز شرایط مقرر در اصلاحیه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است، به بیان ساده تر در تمدید قرارداد اجاره نیز کلیه شرایط مذکور در بالا می بایست رعایت شود؛ از جمله وجود امضای دو شاهد ذیل قرارداد، ثبت تمدید اجاره‌ نامه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و سایر الزامات قانونی دیگر ضرورت دارد.

نتیجتا تمدید مکرر قرارداد به هر تعداد دفعات موجب خروج روابط موجر و مستأجر از شمول مقررات این قانون نمی‌شود، اما همچنان رعایت تشریفات مقرر برای بهره‌مندی از مزایای دستور تخلیه الزامی است.

شرایط اعمال حق حبس مستاجر جهت ممانعت از  اجرای دستور تخلیه 

حق حبس مستاجر در زمان انقضای قرارداد اجاره به زبان ساده به این معنا است که اگر مستأجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا رهن به موجر داده باشد، تا زمانی که آن پول را پس نگیرد، الزامی به تخلیه ملک ندارد.

همانطور که پیشتر بیان شد، در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن دایره اجرا یا صندوق دادگستری است تا زمانی که موجر از این مهم امتناع نماید مستاجر می تواند از حق حبس خود استفاده نموده و از تخلیه ملک خودداری نماید.

در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه استنکاف ورزد و مستاجر به همین دلیل از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک توسط مستاجر بعد از انقضای مهلت قرارداد را نخواهد داشت، ولی در صورتی که مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری پرداخت نماید، چنانچه مستاجر همچنان ملک را تخلیه ننماید، موجر می تواند طی دادخواست جداگانه اجرت المثل ایام تصرف را از زمان تودیع ودیعه در صندوق دادگستری تا زمان تخلیه مطالبه نماید.

آیا موجر می تواند از محل ودیعه یا تضمینات خساراتی که مدعی است به ملک وارد شده را برداشت کند؟

موجر نمی تواند به جهت ادعاهایی همچون اجور معوقه، خسارت های وارده به ملک و … از عودت وجوه مذکور خودداری نماید، در واقع چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یه هرگونه بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، می بایست همزمان با تودیع وجه یا سند در صندوق دادگستری، دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را تقدیم و از دفتر دادگاه صالح گواهی مبنی بر طرح دعوی دریافت و به دایره اجرا تحویل نماید؛ در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری نموده و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر ، اقدام به رد آن به مستاجر خواه کرد.

اگر موجر از تحویل گرفتن ملک خودداری کند، تکلیف مستاجر چیست؟

در فرضی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره یا به هر علت قانونی  نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام نموده ولی موجر از تحویل‌ گرفتن آن امتناع می‌کند ، مستاجر برای حفظ حقوق خود و جلوگیری از طرح دعاوی آتی باید مراتب تخلیه ملک را از طریق تأمین دلیل به ثبت برساند. در این فرآیند مستأجر با مراجعه به مرجع صالح که در حال حاضر مطابق مقررات دادگاه صلح است، تقاضای تأمین دلیل نموده و ضمن صورت ‌برداری از وضعیت ملک توسط کارشناس منتخب دادگاه، کلید واحد را به همان مرجع ( واحد تامین دلیل) تحویل می‌دهد. این اقدام به منزله اثبات تخلیه و رفع ید مستاجر بوده و موجر نمی‌ تواند در آینده ادعای ادامه تصرف یا عدم تحویل ملک را مطرح نماید.

وجود اثاثیه در ملک در زمان اجرای دستور تخلیه

در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه اثاثیه یا سایر اموال منقول مستاجر در ملک باقی مانده باشد، مرجع مجری دستور (اعم از اجرای ثبت یا اجرای احکام دادگستری) موظف است ضمن تنظیم صورتجلسه دقیق و فهرست‌ برداری از اقلام موجود، نسبت به جابه‌جایی آن‌ها به محل مناسب و امن مثل انبار عمومی اقدام نماید. در این فرآیند معمولاً شخصی به عنوان امین اموال از میان افراد معتمد یا ماموران اجرای احکام تعیین می‌شود تا مسئولیت نگهداری از اموال تا زمان تحویل به مستاجر یا نماینده قانونی وی را بر عهده داشته باشد. هزینه‌های حمل و نگهداری این اموال بر عهده مستاجر است.

قابلیت اعتراض دستور موقت جهت ممانعت از اجرای دستور تخلیه 

دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ یک دستور قضایی است و مانند احکام قضایی لازم الاجرا است، اما از آنجایی که این دستور رای به معنی قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب نیست، لذا قابلیت واخواهی و تجدیدنظرخواهی ندارد.

 عدول از دستور تخلیه

به طور کلی وقتی دادگاه رایی صادر می کند، نمی تواند از آن عدول کند یا به تعبیر ساده تر آن را تغییر دهد یا لغو کند؛ اما از آن جایی که دستور تخلیه رای به معنای ذکر شده در قانون آیین دادرسی مدنی تلقی نمی شود، به همین جهت اگر در صدور آن توسط دادگاه اشتباهی رخ داده باشد، مثل اینکه طرفین یا یکی از آنها قرارداد اجاره را امضا نکرده باشد و یا هر یک از شرایط صدور دستور تخلیه مفقود باشد، مقام صادرکننده میتواند از تصمیم خود عدول نموده و دستور تخلیه را لغو نماید.

در نظریه مشورتی شماره ۳۰۲۶۶/۷ مورخ 1381/05/06 اداره حقوقی قوه قضائیه به عدول از دستور تخلیه توسط قاضی صادرکننده تصریح شده است، بدین صورت که در صورت عدول از دستور تخلیه، دستور صادره لغو و از اجرای آن خودداری می شود.

شرایط ابطال دستور تخلیه

همانطور که پیشتر گفته شد، با توجه به اینکه صدور دستور تخلیه مستلزم وجود شرایط مقرر در مواد 1 الی 4 قانون روابط موجر و مستاجر می باشد، بنابراین عدم وجود هر یک از این شرایط از موجبات ابطال دستور تخلیه فوری را فراهم می نماید. لذا می توان گفت دستور تخلیه در موارد ذیل قابل ابطال می باشد:

1. دستور تخلیه صادر شده نسبت به املاکی که دارای حق سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد، مطابق مقررات قانونی قابل ابطال است.
2. صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است و اگر دستور تخلیه علی رغم عدم انقضاء مدت و یا در زمان تمدید مدت قرارداد اجاره صادر شود، باطل خواهد شد.
3. در صورتی که قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید شده باشد، صدور دستور تخلیه منتفی است. البته اثبات تمدید اجاره نامه بر عهده مستاجر است. در صورت اثبات تمدید اجاره نامه به نحو مقتضی در دادگاه، دستور تخلیه به جهت آنکه قبل از پایان مدت اجاره صادر شده، قابل ابطال است.
4. در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد، نمی توان دستور تخلیه صادر نمود. چنانچه قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع، اقدام به صدور دستور تخلیه نماید، می توان تقاضای ابطال دستور تخلیه را مطرح نمود.
5. چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد، اما شرایط شکلی مقرر در قانون اعم از ثبت در سامانه های مقرر در قانون، تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضای دو نفر شاهد، رعایت نشده باشد و قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع دستور تخلیه را صادر نماید، قابل ابطال می باشد.
6. در برخی موارد ممکن است، موجر با ارائه اجاره نامه جعلی موفق به دریافت دستور تخلیه شود، در چنین مواردی اثبات جعلی بودن اجاره نامه با مستاجر است. با اثبات این امر نزد دادگاه، دستور تخلیه صادر شده بر مبنای اجاره نامه جعلی از درجه اعتبار ساقط می شود.

دادخواست ابطال دستور تخلیه

دادخواست ابطال دستور تخلیه از سوی مستاجر علیه موجر مطرح می گردد. در دادخواست ابطال دستور تخلیه باید جهات درخواست ابطال دستور تخلیه که فوقا بدان اشاره شد معین شود، در غیر اینصورت منجر به رد دعوا می گردد.

مرجع صالح جهت ابطال دستور تخلیه-دستور تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح 

شکایت مستاجر نسبت به دستور تخلیه اعم از اینکه دستور تخلیه از اجرای ثبت صادر شده باشد یا مرجع قضایی، مطابق ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل رسیدگی است.

در صورتی که مستاجر ادعای جعل یا تمدید قرارداد اجاره را داشته باشد، آیا می تواند در برابر درخواست دستور تخلیه، دادخواست تقابل برای اثبات ادعای خویش مطرح نماید؟

خیر، از آن جایی که تخلیه فوری یا تقاضای صدور دستور تخلیه، دعوی به معنای آن چه در قانون مطرح شده، محسوب نمی شود، لذا دادخواست تقابل نسبت به آن فاقد معنا است و امکان پذیر نمی باشد.

در صورتی که قرارداد های اجاره بعد از تاریخ 1403/02/10، در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، ثبت نشده باشد، شرط اخذ دستور تخلیه را دارد؟

به صراحت اصلاحیه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ ، کلیه قراردادهای اجاره بعد از این تاریخ می بایست در این سامانه ثبت شود، در غیر اینصورت قرارداد دارای شرایط شکلی مقرر در قانون نخواهد بود، در رویه فعلی نیز بیشتر شعبات دادگاه در خصوص قراردادهای ثبت نشده دستور تخلیه صادر نمی کنند.

 آقای قاضی رسیدگی کننده به درخواست، می تواند دستور تخلیه صادره را لغو نماید؟

بله، در صورتی که در صدور دستور تخلیه اشتباهی صورت گرفته باشد، قاضی می تواند دستور تخلیه را لغو کند و مانع اجرای آن شود.

آیا صدور دستور تخلیه برای اماکنی که دارای حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد، ممکن است؟

خیر، برای تخلیه اماکنی که دارای حقوق تجاری است می بایست تقاضای صدور حکم تخلیه نمود و آن هم مستلزم طی فرایند دادرسی مقرر در قانون است و صدور دستور تخلیه در این موارد امکان پذیر نیست.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

دستور تخلیه و حکم تخلیه هر دو با هدف بازگرداندن تصرف عین مستاجره به موجر پیش‌بینی شده‌اند، اما از حیث مبانی قانونی ، شرایط صدور و شیوه اجرا تفاوت‌های بنیادین دارند.

1.دستور تخلیه نهادی ویژه و تسهیل‌کننده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است که در صورت انقضای مدت اجاره و رعایت الزامات شکلی مقرر در ماده ۲ این قانون قابلیت صدور دارد؛ اجرای دستور تخلیه نیز بدون لزوم قطعیت رأی یا صدور اجرائیه و به‌ صورت خارج از نوبت انجام می‌شود.

در مقابل حکم تخلیه یک دعوای ترافعی کامل محسوب می‌ شود که با تقدیم دادخواست آغاز شده و رسیدگی به آن تابع عمومات آیین دادرسی مدنی است. اجرای حکم تخلیه موکول به قطعیت رأی و صدور اجرائیه طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است و این احکام قابلیت تجدیدنظرخواهی دارند در حالی که دستور تخلیه به‌ واسطه ماهیت فوری خود چنین قابلیتی ندارد؛ به همین دلیل فرایند اجرای دستور تخلیه بسیار سریع تر از حکم تخلیه است.

2.در مواردی که ملک مشمول مقررات خاص مانند دارا بودن سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد و موجر ناگزیر است، از مسیر طرح دعوای تخلیه و اخذ حکم تخلیه استفاده کند

دریافت دستور تخلیه فور چقدر زمان می ‌برد؟

اگر مدارک شما کامل و درست باشد و با یک وکیل باتجربه همکاری کنید، معمولاً صدور دستور تخلیه بین یک هفته تا یک ماه طول می‌کشد. مدت زمان دقیق به شرایط پرونده و بررسی مدارک توسط مراجع قضایی بستگی دارد.

اگر مستأجر پس از صدور دستور تخلیه هم نرود، چه باید کرد؟

در صورتی که مستاجر پس از اخطار و صدور دستور تخلیه همچنان ملک را ترک نکند، می‌توانید به اجرای احکام دادگاه مراجعه نمایید. در این مرحله، با همکاری ماموران اجرایی و نیروی انتظامی ( کلانتری )، تخلیه مستاجر به‌صورت رسمی و قانونی انجام می‌ شود.

قانون دستور تخلیه فوری چیست؟

مقررات دستور تخلیه فوری در مواد ۱ تا ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ آمده است. آشنایی با این مواد قانونی به شما کمک می‌کند تا مراحل حقوقی تخلیه را بهتر درک کنید.