دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی حقوقی است، که با هدف اجبار شخص متعهد به انجام تشریفات قانونی انتقال رسمی ملک یا تنظیم سند رسمی موضوع تعهد مطرح می شود. رایج ترین مصداق آن زمانی است، که فروشنده ملکی را به موجب قرارداد به خریدار فروخته، اما با وجود سررسید موعد انتقال، از حضور در دفترخانه یا فراهم کردن مقدمات قانونی تنظیم سند خودداری می کند.
مبنای این دعوا معمولا قرارداد معتبر بیع یا تعهد به انتقال رسمی ملک است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند نافذ هستند. همچنین مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند میان طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع هستند و جز با اقاله یا فسخ قانونی نمی توان از اجرای تعهدات ناشی از آنها خودداری کرد.
مواد ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی نیز در تبیین آثار قرارداد و مسئولیت ناشی از تخلف از تعهد اهمیت دارند. بنابراین اگر فروشنده بر اساس قرارداد معتبر متعهد به انتقال رسمی ملک شده باشد و شرایط قانونی اجرای تعهد فراهم باشد، خریدار می تواند حسب مورد الزام او به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه مطالبه کند.
البته باید توجه داشت، که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با دعوای اثبات مالکیت یا اثبات وقوع معامله یکسان نیست. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان معمولا وجود رابطه حقوقی و تعهد به انتقال را مبنای درخواست قرار می دهد. در مقابل، اگر اصل وقوع معامله یا اعتبار سند عادی محل اختلاف باشد، ممکن است، بررسی آن موضوع در کنار خواسته اصلی یا اتخاذ مسیر حقوقی متناسب ضرورت پیدا کند.
راهنمای سریع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
| نقشه راه حقوقی | مرحله رسیدگی | اقدام بعدی |
|---|---|---|
| احراز شرایط الزام به تنظیم سند رسمی و بررسی شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | ارزیابی اولیه پرونده | بررسی قرارداد، تاریخ معامله و وضعیت ثبتی ملک |
| شناسایی خوانده مناسب و بررسی قابلیت اجرای تعهد قراردادی | تعیین امکان طرح دعوا | بررسی مالک رسمی، تعهدات فروشنده و موعد تنظیم سند |
| ثبت ادعا در سامانه و رعایت مهلت اقدام برای اخذ سند رسمی | کنترل شرایط قانونی | بررسی ثبت ادعا و مهلت‌های قانونی در صورت شمول ماده ۱۰ |
| تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و درج دلایل و مستندات مربوط | طرح دعوای حقوقی | تنظیم دادخواست با خواسته متناسب با وضعیت پرونده |
| بررسی قرارداد و وضعیت ثبتی و دفاعیات خوانده و صدور رأی | مرحله دادرسی | رسیدگی به دلایل و احراز تعهد انتقال |
| انجام تشریفات قانونی انتقال رسمی و پیگیری اجرای مفاد حکم | اجرای رأی | پیگیری اجرای حکم پس از قطعیت |
الزام به تنظیم سند رسمی در چه مواردی قابل طرح است؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها به خرید و فروش عادی آپارتمان محدود نمی شود. هر گاه بر اساس یک رابطه حقوقی معتبر، شخصی مکلف به انتقال رسمی ملک یا انجام تشریفات لازم برای ثبت مالکیت باشد و از اجرای تعهد خودداری کند، امکان طرح این دعوا با توجه به شرایط قانونی پرونده وجود دارد. با این حال، صرف وجود یک قرارداد عادی برای صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست و باید اعتبار معامله، وضعیت مالکیت، تعهدات طرفین و امکان قانونی انتقال ملک به صورت جداگانه بررسی شود.
-
الزام به تنظیم سند رسمی ملک بر اساس مبایعه نامه
یکی از شایع ترین موارد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خرید ملک بر اساس مبایعه نامه عادی است. چنانچه فروشنده در قرارداد متعهد شده باشد، در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت ملک را به صورت رسمی به خریدار انتقال دهد، اما از اجرای تعهد خود امتناع کند، خریدار می تواند با اثبات وقوع معامله و تعهد فروشنده، الزام او به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کند.
در این نوع پرونده باید مشخصات ملک از جمله پلاک ثبتی و نشانی آن به اندازه کافی روشن باشد. همچنین لازم است، مفاد قرارداد درباره زمان انتقال سند، مبلغ ثمن، نحوه پرداخت و تعهدات مقدماتی طرفین بررسی شود تا دادگاه بتواند حدود تعهد فروشنده و شرایط اجرای آن را احراز کند.
برای مثال، اگر خریدار تمام ثمن آپارتمان را پرداخت کرده باشد اما فروشنده به دلیل افزایش قیمت ملک از حضور در دفترخانه خودداری کند، افزایش قیمت به خودی خود تعهد قراردادی را از بین نمی برد. در صورت احراز اعتبار معامله و فراهم بودن شرایط قانونی انتقال، خریدار می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را مطالبه کند.
البته اگر فروشنده به فسخ قرارداد یا وجود مانع قانونی برای انتقال استناد کند، دادگاه باید این ادعاها را بر اساس مفاد قرارداد و دلایل ارائه شده ارزیابی کند.
-
الزام به تنظیم سند رسمی پس از انجام تعهدات قراردادی
در برخی معاملات، تنظیم سند رسمی به پرداخت آخرین قسط ثمن یا اجرای تعهد دیگری از سوی خریدار وابسته شده است. در این شرایط، امکان مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی به ترتیب اجرای تعهدات و مفاد دقیق قرارداد بستگی دارد.
اگر پرداخت بخش پایانی ثمن قرار باشد، همزمان با انتقال رسمی انجام شود، خریدار لزوما مکلف نیست، پیش از حضور در دفترخانه تمام مبلغ را پرداخت کرده باشد. در مقابل، چنانچه طبق قرارداد پرداخت مبلغی باید پیش از تاریخ تنظیم سند انجام می شد و خریدار از اجرای آن خودداری کرده باشد، این موضوع ممکن است، بر استحقاق او برای مطالبه اجرای تعهد فروشنده اثر بگذارد.
بنابراین، در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید زمان اجرای تعهدات متقابل، شرایط پرداخت ثمن و نحوه همکاری طرفین بررسی شود. برای نمونه، اگر قرارداد پرداخت آخرین قسط را به روز انتقال سند موکول کرده باشد، خریدار می تواند آمادگی خود برای پرداخت همزمان با تنظیم سند را اثبات کند و فروشنده نمی تواند صرف پرداخت نشدن مبلغ پیش از آن موعد را بدون توجه به توافق طرفین، دلیل کافی برای امتناع از انتقال بداند.
-
الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان نوساز
در معاملات آپارتمان های نوساز، انتقال رسمی مالکیت ممکن است، به انجام اقداماتی مانند اخذ پایان کار، صدور صورت مجلس تفکیکی، تعیین مشخصات ثبتی واحد و تکمیل تشریفات اداری وابسته باشد. به همین دلیل، در این پرونده ها بررسی صرف مبایعه نامه بدون توجه به وضعیت ساخت و سوابق ثبتی ملک، تصویر کاملی از تعهدات فروشنده ارائه نمی کند.
اگر سازنده یا فروشنده طبق قرارداد مکلف به اخذ مدارک لازم و انتقال رسمی واحد شده باشد اما از انجام این اقدامات خودداری کند، خریدار باید مشخص کند، کدام تعهدات اجرا نشده و کدام اقدامات برای تنظیم سند رسمی ضرورت دارند.
بر حسب وضعیت پرونده، ممکن است، لازم باشد علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته هایی مانند الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی یا الزام به انجام تعهدات مقدماتی انتقال نیز مطرح شود.
بر همین اساس، انتخاب خواسته ها باید با تعهدات قراردادی، وضعیت واقعی ساختمان و الزامات ثبتی مطابقت داشته باشد، زیرا صدور حکم به تنظیم سند رسمی بدون فراهم بودن مقدمات قانونی انتقال، ممکن است در مرحله اجرا با مانع روبه رو شود.
-
الزام به تنظیم سند رسمی در املاک فاقد سند مستقل یا دارای وضعیت ثبتی پیچیده
گاهی موضوع معامله ملکی است، که هنوز سند مالکیت مستقل برای آن صادر نشده یا فرآیند تفکیک، افراز یا سایر اقدامات ثبتی آن تکمیل نشده است. در چنین مواردی، پیش از طرح دعوا باید وضعیت حقوقی ملک، امکان انتقال مورد معامله و اقداماتی که برای ثبت رسمی مالکیت ضرورت دارند مشخص شود.
برای مثال، اگر یک واحد آپارتمان پیش از صدور صورت مجلس تفکیکی فروخته شده باشد، ممکن است انتقال رسمی آن به تکمیل عملیات ثبتی ساختمان و تعیین مشخصات مستقل واحد وابسته باشد. در این وضعیت، طرح صرف خواسته الزام به تنظیم سند رسمی همیشه برای رفع مانع انتقال کافی نیست و باید تعهدات فروشنده و اقدامات لازم برای فراهم شدن امکان تنظیم سند بررسی شود.
همچنین اگر ملک مشاع باشد یا موضوع قرارداد به بخشی از یک پلاک ثبتی مربوط شود، باید روشن شود، که انتقال رسمی مورد درخواست با وضعیت مالکیت و مقررات ثبتی سازگار است. خواسته نهایی باید به گونه ای تنظیم شود که هم موضوع تعهد را مشخص کند و هم با وضعیت حقوقی ملک قابلیت اجرا داشته باشد.
موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
| موضوع حقوقی مرتبط | مانع احتمالی طرح دعوا | راهکار بررسی پرونده |
|---|---|---|
| مالک رسمی و خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی | ثبت ملک به نام شخص دیگر یا وجود اختلاف در مالکیت | بررسی سند مالکیت، زنجیره انتقال ملک و تعیین اشخاص لازم برای دعوا |
| شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی | نرسیدن موعد تنظیم سند یا انجام نشدن تعهدات مقدماتی خریدار | بررسی مفاد قرارداد و زمان انجام تعهدات طرفین |
| موانع انتقال رسمی ملک و حقوق اشخاص ثالث | وجود بازداشت ثبتی یا سند رهنی و محدودیت انتقال | بررسی وضعیت بازداشت ملک و حقوق مرتهن |
| ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | شمول محدودیت‌های قانونی مربوط به ثبت رسمی معامله | بررسی تاریخ معامله، تاریخ صدور سند حدنگار و مقررات زمانی قانون |
| مهلت ثبت ادعا و قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی | رعایت نشدن مهلت‌های قانونی ماده ۱۰ | بررسی ثبت ادعا و انجام اقدام قانونی در مهلت مقرر |
شرایط قانونی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان باید مبنای حقوقی تعهد خوانده و امکان اجرای قانونی آن را اثبات کند. بررسی این شرایط اهمیت زیادی دارد؛ زیرا وجود قرارداد به تنهایی در تمام پرونده ها به صدور حکم الزام به انتقال رسمی منتهی نمی شود.
-
وجود قرارداد یا تعهد معتبر به انتقال رسمی
نخستین شرط، وجود رابطه حقوقی معتبری است که بر اساس آن خوانده به انتقال رسمی ملک یا انجام اقدامات لازم برای این انتقال متعهد شده باشد. این رابطه ممکن است، از مبایعه نامه، قرارداد پیش فروش یا تعهد معتبر دیگری ناشی شود که با توجه به قوانین حاکم قابلیت استناد داشته باشد.
اگر خوانده اصل قرارداد یا انتساب امضای خود به آن را انکار کند، خواهان باید حسب مورد وقوع معامله، اصالت سند و مفاد تعهد را با مدارک و دلایل قابل پذیرش اثبات کند. در مقابل، اگر اصل قرارداد پذیرفته شده باشد اما خوانده به فسخ، انفساخ یا بی اعتباری آن استناد کند، دادگاه باید ادعای مطرح شده را با توجه به مفاد قرارداد، مقررات قانونی و دلایل طرفین بررسی کند.
در این مرحله، تاریخ معامله و مقررات حاکم بر ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز اهمیت دارد. به ویژه در پرونده هایی که مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هستند، باید وضعیت اجرای قانون و مقررات انتقالی آن در زمان انجام معامله و طرح دعوا بررسی شود، زیرا این مقررات ممکن است، بر قابلیت استماع دعوا و نحوه اثبات ادعا اثر بگذارند.
-
احراز مالکیت یا اختیار قانونی انتقال دهنده
برای صدور حکم قابل اجرا، باید مشخص شود، شخصی که الزام او به تنظیم سند رسمی درخواست شده، مالک رسمی ملک است یا اختیار قانونی لازم برای انتقال آن را دارد. بررسی این موضوع از طریق سند مالکیت، استعلام ثبتی و اسناد مربوط به معاملات پیشین انجام می شود.
اگر فروشنده در زمان طرح دعوا مالک رسمی نباشد و انتقال نهایی به اقدام مالک ثبت شده یا شخص دیگری وابسته باشد، لازم است زنجیره انتقالات و تعهدات اشخاص مرتبط با معامله بررسی شود. معرفی یک شخص به عنوان فروشنده در مبایعه نامه عادی، به تنهایی در تمام شرایط برای الزام مستقیم او به انتقال رسمی ملکی که به نام شخص دیگری ثبت شده کفایت نمی کند.
در چنین وضعیتی، ممکن است لازم باشد، مالک رسمی یا شخصی که انجام تعهد او برای انتقال رسمی ضرورت دارد نیز طرف دعوا قرار گیرد. با این حال، تعیین خواندگان باید بر اساس اسناد مالکیت، قراردادهای موجود و نقش حقوقی هر شخص صورت گیرد. طرف دعوا قرار دادن اشخاصی که تعهد یا اختیار مرتبطی با انتقال ندارند، لزوما به تقویت دعوا منجر نمی شود.
-
فرا رسیدن موعد تنظیم سند رسمی
اگر در قرارداد تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه و انتقال رسمی تعیین شده باشد، زمان مطالبه اجرای تعهد اصولا با توجه به همان تاریخ و سایر مفاد قرارداد ارزیابی می شود. چنانچه موعد مقرر فرا رسیده و فروشنده بدون دلیل موجه از اجرای تعهد خودداری کرده باشد، خریدار می تواند با ارائه مدارک لازم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
اگر در قرارداد موعد مشخصی تعیین نشده باشد، باید مفاد توافق، ماهیت تعهد و شرایط لازم برای اجرای آن بررسی شود تا مشخص شود تعهد در چه زمانی قابل مطالبه بوده است. در این حالت نمی توان صرف نبود تاریخ معین را در همه پرونده ها مانع طرح دعوا دانست؛ همان طور که نمی توان بدون بررسی قرارداد، تعهد فروشنده را در هر زمانی قابل مطالبه تلقی کرد.
همچنین اگر انتقال رسمی به انجام تعهدی مقدماتی از سوی خریدار یا فروشنده وابسته باشد، باید روشن شود آن تعهد اجرا شده یا امکان اجرای همزمان آن با تنظیم سند رسمی وجود دارد. این بررسی به دادگاه کمک می کند میان امتناع غیرموجه از انتقال و اختلاف ناشی از اجرا نشدن تعهدات متقابل تمایز قائل شود.
مهلت های قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
| موضوع حقوقی | مهلت قانونی | نکات کاربردی |
|---|---|---|
| مهلت ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | اصولاً یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ماده ۱۰، با رعایت حکم خاص اسناد حدنگار | بررسی زمان آغاز ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معامله و امکان استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی |
| مهلت ثبت ادعا در سامانه ماده ۱۰ | دو سال از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه مربوط | ثبت ادعا و مستندات مربوط به مالکیت ملک بر اساس مبایعه‌نامه عادی و سایر مستندات غیررسمی |
| مهلت اقدام قانونی پس از ثبت ادعا | دو سال از تاریخ درج ادعا در سامانه | طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا انجام اقدام قانونی لازم برای اخذ سند مالکیت |
| استثنای مهلت اقدام قانونی بر اساس ماده ۳۴ آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ | حداکثر سه ماه پس از موعد ایفای تعهد، با رعایت شرایط قانونی | بررسی امکان طرح دعوا پس از سررسید تعهد در شرایط خاص |
| مهلت اعتراض موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰ | شش ماه در حدود مقررات مربوط | اعتراض به نقشه در موارد مشمول حکم قانونی |
مهلت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
- برای تعیین مهلت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمی توان یک مهلت واحد برای تمام پرونده ها در نظر گرفت. تاریخ معامله و نوع سند و وضعیت ثبتی ملک و مقررات حاکم بر آن در تعیین امکان طرح دعوا نقش اساسی دارند. به ویژه پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید میان مهلت یک ساله موضوع ماده ۱ و دو مهلت دو ساله موضوع ماده ۱۰ تفاوت قائل شد.
- بر اساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی مشمول این ماده اصولا از یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ اعمال می شود. پس از آغاز این ضمانت اجرا دعاوی مربوط به اعمال حقوقی مشمول ماده ۱ و ادله مربوط به آنها در حدود مقرر قانونی قابل استماع نخواهند بود. دعوای استرداد عوضین از این محدودیت مستثناست. البته درباره املاکی که پس از لازم الاجرا شدن قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر شده است باید حکم خاص تبصره ۴ ماده ۱ را نیز در نظر گرفت؛ زیرا در این موارد حکم ماده ۱ از تاریخ صدور سند حدنگار اجرا می شود.
برای مثال، اگر ملکی در سال ۱۴۰۴ دارای سند حدنگار شده باشد و مالک آن پس از صدور سند با قرارداد عادی ملک را به خریدار منتقل کند نمی توان بدون بررسی تاریخ صدور سند و حکم تبصره ۴ ماده ۱ صرفا به مهلت عمومی یک ساله پس از راه اندازی سامانه استناد کرد. در این وضعیت تاریخ صدور سند حدنگار و زمان وقوع معامله از عوامل تعیین کننده در تشخیص قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هستند.
- مطابق اعلان رسمی منتشرشده در روزنامه رسمی در ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سامانه موضوع ماده ۱۰ برای املاکی که از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سند حدنگار دریافت کرده اند از ۱ خرداد ۱۴۰۵ راه اندازی شده است. بر این اساس مهلت عمومی یک ساله ماده ۱ برای این گروه در ۱ خرداد ۱۴۰۶ کامل می شود؛ با این توضیح که املاک مشمول حکم خاص تبصره ۴ ماده ۱ تابع تاریخ صدور سند حدنگار هستند. برای اسناد حدنگار صادر شده از ۱ خرداد ۱۴۰۵ به بعد نیز راه اندازی رسمی سامانه از روز صدور سند اعلام شده است.
- در کنار این مقررات ماده ۱۰ قانون برای ادعاهای مربوط به مالکیت و برخی حقوق غیررسمی ایجادشده پیش از راه اندازی سامانه که فاقد سند رسمی هستند دو مهلت جداگانه مقرر کرده است. مدعی باید ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی رسمی سامانه ادعا و مستندات خود را در سامانه ثبت کند و سپس ظرف دو سال از تاریخ درج ادعا برای اخذ سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط اقدام قانونی لازم را انجام دهد و مدرک آن را نیز در سامانه درج کند. این دو مهلت مربوط به سازوکار ماده ۱۰ است و نباید به عنوان مهلت عمومی طرح تمام دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی معرفی شود.
برای مثال، اگر شخصی بر اساس مبایعه نامه عادی سال ۱۳۹۸ مدعی مالکیت ملکی باشد که مشمول راه اندازی سامانه از ۱ خرداد ۱۴۰۵ است باید ادعا و مدارک خود را در مهلت قانونی ثبت کند. اگر این شخص ادعای خود را در ۱۰ آبان ۱۴۰۶ ثبت کند مهلت دو ساله اقدام قانونی اصولا از همان تاریخ محاسبه می شود و او باید در مهلت مقرر اقدام لازم را انجام دهد و مدرک آن را در سامانه درج کند.
- البته مهلت دو ساله اقدام قانونی موضوع ماده ۱۰ در همه شرایط بدون استثنا نیست. مطابق ماده ۳۴ آیین نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چنانچه موعد ایفای تعهد بر اساس مدارک بارگذاری شده در سامانه پس از پایان مهلت دو ساله اقدام باشد دعوای مربوط در حدود مستندات ثبت شده حداکثر تا سه ماه پس از موعد ایفای تعهد قابل پذیرش است. برای مثال اگر خریدار ادعای خود را در سامانه ثبت کرده باشد اما موعد قراردادی تنظیم سند رسمی پس از پایان مهلت دو ساله اقدام فرا برسد امکان طرح دعوا در مهلت مقرر پس از سررسید تعهد با رعایت شرایط قانونی وجود دارد.
- ثبت ادعا در سامانه به تنهایی مالکیت رسمی ایجاد نمی کند و عدم رعایت مهلت های مقرر نیز می تواند در حدود ماده ۱۰ بر قابلیت استناد ادعا در برابر اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی اثر بگذارد. قانون در شرایط خاص امکان مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را نیز پیش بینی کرده است.
- در بررسی مهلت های قانونی باید مهلت شش ماهه موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰ را نیز از مهلت های دو ساله فوق جدا دانست. مهلت شش ماهه مربوط به اعتراض به نقشه های دارای مختصات جغرافیایی در موارد مشخص قانونی است و مهلت عمومی ثبت ادعا یا اقدام برای اخذ سند رسمی محسوب نمی شود.
- در معاملات و مستندات ایجادشده پیش از لازم الاجرا شدن قانون نیز باید مقررات انتقالی از جمله تبصره ۵ ماده ۱ بررسی شود. بنابراین قدیمی بودن قرارداد به تنهایی به معنای امکان طرح دعوا در هر زمان نیست؛ همان طور که نمی توان صرف گذشت دو سال از تاریخ معامله را دلیل قطعی عدم امکان طرح دعوا دانست. تعیین مهلت و قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مستلزم بررسی تاریخ معامله و وضعیت سند رسمی و حدنگار و شمول ماده ۱ یا ماده ۱۰ و رعایت مهلت های قانونی مربوط است.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
-
مرحله اول: بررسی قرارداد و امکان طرح دعوا بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
نخستین اقدام برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بررسی تاریخ معامله و مفاد قرارداد و وضعیت ثبت رسمی آن است. پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، صرف وجود مبایعه نامه عادی برای احراز قابلیت استماع دعوا کافی نیست. ابتدا باید مشخص شود که معامله از نظر زمانی و وضعیت ثبتی ملک مشمول کدام مقررات قانونی است و آیا امکان استناد به قرارداد و طرح دعوا بر اساس آن وجود دارد.
مطابق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعمال حقوقی مشخصی از جمله انتقال مالکیت اموال غیرمنقول و انتقال برخی حقوق مربوط به ملک و وقف و رهن و انتقال منافع برای بیش از دو سال و پیش فروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال، پس از تحقق شرایط زمانی مقرر در قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در موارد مشمول این ماده، ثبت نشدن عمل حقوقی می تواند موجب عدم استماع دعاوی و ادله مربوط به آن شود. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز از جمله دعاوی مشمول این ضمانت اجرا است و دعوای استرداد عوضین از استثناهای تصریح شده در ماده ۱ محسوب می شود.
برای تعیین زمان اجرای ماده ۱ باید میان قاعده عمومی و حکم خاص مربوط به اسناد حدنگار تفاوت گذاشت. بر اساس قاعده عمومی، ضمانت اجرای ماده ۱ از یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ اعمال می شود. با این حال، طبق تبصره ۴ ماده ۱، درباره املاکی که پس از لازم الاجرا شدن قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر شده است، حکم ماده درباره اعمال حقوقی جدید از تاریخ صدور سند حدنگار اعمال می شود؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راه اندازی نشده باشد. بنابراین تاریخ صدور سند حدنگار و تاریخ انجام معامله، هر دو در تعیین مقررات حاکم بر دعوا اهمیت دارند.
بر اساس اعلان رسمی منتشر شده در روزنامه رسمی در ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵، سامانه موضوع ماده ۱۰ برای املاکی که سند مالکیت حدنگار آنها از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شده است، از ۱ خرداد ۱۴۰۵ رسما راه اندازی شده است. در نتیجه، مهلت یک ساله مقرر در قاعده عمومی ماده ۱ برای این گروه در ۱ خرداد ۱۴۰۶ کامل می شود. این مهلت با حکم خاص تبصره ۴ ماده ۱ درباره اعمال حقوقی جدید مربوط به املاکی که پس از لازم الاجرا شدن قانون برای آنها سند حدنگار صادر شده است، تفاوت دارد. درباره املاکی که سند حدنگار آنها از ۱ خرداد ۱۴۰۵ به بعد صادر شده نیز راه اندازی رسمی سامانه برای این منظور از روز صدور سند اعلام شده است. وضعیت سایر املاک باید بر اساس اعلان رسمی مربوط به همان گروه بررسی شود.
در خصوص معاملات و ادعاهایی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون ایجاد شده اند نیز نمی توان بدون بررسی مقررات انتقالی درباره قابلیت استماع دعوا تصمیم گرفت. تبصره ۵ ماده ۱ برای دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز مالکیت و حقوقی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون ایجاد شده اما به ثبت نرسیده اند، شرایط خاصی مقرر کرده است. از این رو، تاریخ معامله و نوع مستندات و وضعیت قانونی ادعا باید پیش از طرح دعوا به صورت جداگانه ارزیابی شود.
بر اساس ماده ۱۰ قانون نیز مدعیان ادعاهای غیررسمی مشمول این ماده باید ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی رسمی سامانه برای ملک مورد نظر، ادعا و مستندات مربوط را در سامانه ثبت کنند. سپس باید ظرف دو سال از تاریخ ثبت ادعا، حسب مورد برای دریافت سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط اقدام کرده و مدرک مربوط را در سامانه درج کنند. ثبت ادعا به تنهایی موجب ایجاد مالکیت یا تضمین پذیرش دعوا نیست. عدم اقدام در مهلت های مقرر نیز می تواند در حدود شرایط قانونی، قابلیت استناد به ادعا را در برابر اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی محدود کند. مطالبه قیمت روز ملک نیز تنها در شرایط مقرر در ماده ۱۰ قابل بررسی است.
بنابراین، پیش از تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید مشخص شود، که آیا قرارداد عادی با توجه به مقررات زمانی قانون قابلیت استناد دارد؛ کدام حکم از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با توجه به تاریخ معامله و صدور سند حدنگار بر پرونده حاکم است؛ و آیا مهلت های قانونی ثبت ادعا و پیگیری آن رعایت شده اند. پاسخ به این موارد، مبنای تصمیم درباره امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.
-
مرحله دوم: احراز تعهد قراردادی و زمان انجام آن
پس از بررسی مقررات حاکم بر معامله، باید مفاد قرارداد از جهت تعهد فروشنده به انتقال رسمی ملک و زمان اجرای این تعهد ارزیابی شود. در این مرحله مشخص می شود که آیا موعد تنظیم سند فرا رسیده است و آیا فروشنده از اجرای تعهد خودداری کرده یا هنوز شرایط قراردادی انتقال فراهم نشده است.
اگر تنظیم سند رسمی به پرداخت تمام یا بخشی از ثمن یا انجام تعهد دیگری از سوی خریدار وابسته باشد، مفاد قرارداد و ترتیب اجرای تعهدات طرفین باید بررسی شود. در نتیجه، مبنای درخواست قضایی باید تعهد مشخص و قابل مطالبه فروشنده باشد نه صرف ادعای خرید ملک.
-
مرحله سوم: گردآوری مدارک و مستندات لازم
در این مرحله مدارک مرتبط با معامله و انجام تعهدات طرفین جمع آوری می شود. مهم ترین مستندات لازم جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از مبایعه نامه یا قرارداد انتقال و مدارک پرداخت ثمن و رسیدهای مالی و مکاتبات مرتبط با تنظیم سند و اظهارنامه های ارسالی و گواهی عدم حضور در صورت وجود. اسناد و اطلاعات مربوط به ملک نیز باید به نحوی گردآوری شود که ارتباط قرارداد با ملک مورد ادعا روشن باشد.
در پرونده هایی که ادعا یا معامله مشمول سازوکار ماده ۱۰ است، مستندات ثبت ادعا و کد پیگیری و مدارک درج شده در سامانه نیز اهمیت دارد. ثبت ادعا در سامانه باید مطابق الزامات قانونی و از جمله درج مشخصات ثبتی و نقشه دارای مختصات جغرافیایی در موارد مقرر انجام شده باشد. صرف ثبت ادعا جایگزین اقدام قانونی بعدی برای دریافت سند رسمی نیست.
-
مرحله چهارم: مطالبه اجرای تعهد و بررسی ضرورت اظهارنامه
در صورتی که فروشنده در موعد مقرر برای تنظیم سند رسمی اقدام نکرده باشد، ارسال اظهارنامه رسمی می تواند برای مطالبه اجرای تعهد و ثبت مطالبه خریدار مفید باشد. اگر قرارداد زمان و محل مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین کرده باشد، مدارک مربوط به دعوت طرف مقابل و گواهی عدم حضور نیز ممکن است در اثبات تخلف قراردادی موثر باشد.
با این حال اظهارنامه یا گواهی عدم حضور در همه پرونده ها شرط الزامی طرح دعوا نیست. ضرورت آنها به مفاد قرارداد و شرایط اختلاف بستگی دارد و باید از درج این مدارک به عنوان شرطی عمومی و بدون استثنا خودداری شود.
-
مرحله پنجم: تنظیم دادخواست بر اساس نتیجه بررسی های مقدماتی
پس از بررسی مقررات قابل اعمال و تعهدات قراردادی و گردآوری مدارک، نوبت به تنظیم دادخواست می رسد. شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید سابقه معامله و تعهد مورد مطالبه و اقدامات انجام شده از سوی خریدار و علت خودداری فروشنده از انتقال رسمی را به صورت روشن بیان کند. خواسته نیز باید با وضعیت حقوقی معامله و امکان قانونی انتقال ملک مطابقت داشته باشد.
در این مرحله باید از طرح خواسته ای که با محدودیت های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعارض دارد خودداری شود. اگر بررسی های مقدماتی نشان دهد که معامله در وضعیت مورد نظر مشمول ضمانت اجرای عدم استماع است، تغییر عنوان خواسته به اثبات معامله یا تنفیذ قرارداد لزوما مانع اعمال همان محدودیت قانونی نخواهد بود.
-
مرحله ششم: ثبت دادخواست و پیگیری رسیدگی قضایی
در آخرین مرحله، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به همراه مدارک مورد نیاز از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شود. پس از ارجاع پرونده، پیگیری ابلاغ ها و حضور در جلسات رسیدگی و ارائه توضیحات و مستندات تکمیلی بر اساس نیاز پرونده از اقدامات بعدی خواهان.
در مجموع، ترتیب صحیح مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از بررسی امکان قانونی استناد به معامله آغاز می شود و پس از احراز تعهد قراردادی و گردآوری مستندات و مطالبه اجرای تعهد به تنظیم و ثبت دادخواست می رسد. در این مسیر، بررسی دقیق ماده ۱ و ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ویژه تفاوت میان مهلت عمومی اجرای ماده ۱ و مهلت های ثبت ادعا و پیگیری آن در ماده ۱۰، از الزامات اساسی پیش از طرح دعوا است.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه تاثیری بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارد؟
یکی از موضوعات مهم در بررسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب سال ۱۴۰۳ است. این قانون برای ثبت رسمی برخی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول مقرراتی پیش بینی کرده و در شرایط مقرر، عدم ثبت معامله می تواند بر قابلیت استماع دعوا و اعتبار ادله مربوط به آن اثر بگذارد.
مطابق ماده ۱ این قانون، پس از تحقق شرط زمانی مقرر در آن، اعمال حقوقی مشمول ماده باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند و در صورت رعایت نشدن الزامات قانونی، دعاوی مربوط به اعمال حقوقی ثبت نشده در حدود مقرر در قانون قابل استماع نخواهند بود. از جمله دعاوی نام برده شده در این ماده، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.
با این حال، نمی توان بدون بررسی وضعیت اجرای قانون، تاریخ معامله، نوع سند، وضعیت ثبتی ملک و مقررات انتقالی، نتیجه گرفت که تمام مبایعه نامه های عادی یا همه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مشمول یک حکم واحد هستند. ماده ۱۰ قانون نیز برای برخی وضعیت های اسناد غیررسمی و ثبت ادعاها مقررات خاصی پیش بینی کرده است.
بنابراین در پرونده های مربوط به معاملات عادی املاک، بررسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش از طرح دعوا ضرورت دارد. به ویژه باید با توجه به تاریخ انجام معامله و مقررات حاکم بر آن مشخص شود که آیا معامله مورد استناد مشمول الزامات ثبت رسمی شده و عدم رعایت این الزامات چه اثری بر امکان استماع دعوا و اثبات حقوق خواهان دارد.
مهلت ثبت ادعا در سامانه ماده ۱۰ ( سامانه ساغر ) و تاثیر آن بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مهلت ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اصولا دو سال از تاریخ راه اندازی رسمی سامانه برای ملک مورد نظر است.
پس از ثبت ادعا نیز مدعی باید ظرف دو سال از تاریخ ثبت آن، حسب مورد برای دریافت سند رسمی اقدام کند یا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط را مطرح کرده و مدارک مربوط را در سامانه درج کند. عدم اقدام در مهلت های قانونی می تواند موجب شود ادعا در برابر اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت که سند رسمی دارند قابل استناد نباشد.
در شرایط مقرر قانونی امکان مطالبه قیمت روز ملک نیز ممکن است مطرح شود. بنابراین ثبت ادعا در سامانه به تنهایی مالکیت ایجاد نمی کند و جایگزین پیگیری قانونی برای دریافت سند رسمی یا طرح دعوای لازم نیست.
تاریخ آغاز مهلت برای همه املاک یکسان نیست و باید بر اساس تاریخ راه اندازی رسمی سامانه برای ملک مورد نظر بررسی شود برای املاکی که سند مالکیت حدنگار آنها از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شده، سامانه از ۱ خرداد ۱۴۰۵ رسما راه اندازی شده است؛ در مورد سایر املاک باید اعلان رسمی مربوط به همان دسته از املاک بررسی شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کجاست؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با توجه به موضوع سند و ماهیت حق مورد مطالبه تعیین می شود. اگر دعوا مربوط به انتقال رسمی مالکیت ملک یا حق عینی مربوط به مال غیرمنقول باشد، اصولا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد. مبنای این قاعده ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی است که دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق راجع به آنها را در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال قرار داده است.
با این حال، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی محدود به املاک نیست و ممکن است موضوع آن انتقال رسمی اموال یا حقوق دیگری باشد که تنظیم سند رسمی درباره آنها ضرورت دارد. در این موارد، تعیین مرجع صالح به ماهیت حق مورد انتقال و مقررات اختصاصی حاکم بر آن بستگی دارد و نمی توان قاعده صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک را به تمام دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی تعمیم داد.
برای مثال، در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خودرو، صرف اینکه خواسته مربوط به تنظیم سند رسمی است، موجب صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک نمی شود، بلکه باید ماهیت خواسته و قواعد عمومی صلاحیت و مقررات خاص مربوط به موضوع دعوا بررسی شود. بنابراین، پیش از ثبت دادخواست باید نوع مال یا حق مورد انتقال و ماهیت دقیق خواسته مشخص شود تا دعوا در مرجع قضایی صالح مطرح شود.
چه اشخاصی باید در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرف دعوا قرار گیرند؟
تعیین خوانده در این دعوا اهمیت زیادی دارد؛ زیرا صدور حکم علیه شخصی که اختیار انتقال رسمی ندارد یا طرف ضروری تعهد نیست، ممکن است مانع اجرای موثر حکم شود.
-
فروشنده و متعهد به انتقال رسمی
در حالت معمول، فروشنده ای که به موجب قرارداد متعهد به انتقال رسمی ملک شده است، خوانده اصلی دعوا خواهد بود. اگر فروشنده مالک رسمی ملک باشد و سایر شرایط انتقال فراهم باشد، خواهان می تواند الزام او به تنظیم سند رسمی را درخواست کند
-
مالک رسمی ملک
اگر فروشنده با وجود تعهد قراردادی، مالک رسمی ملک نباشد، باید بررسی شود که انتقال رسمی به اقدام مالک ثبت شده وابسته است یا خیر. در مواردی که برای انتقال رسمی، حضور یا اقدام مالک رسمی ضرورت دارد، ممکن است طرح دعوا علیه او نیز لازم باشد. این موضوع به مفاد قرارداد، وضعیت زنجیره انتقالات و حدود تعهد هر یک از اشخاص بستگی دارد.
-
اشخاصی که انجام تعهد آنها برای انتقال رسمی ضروری است.
در برخی معاملات، انجام مقدمات انتقال بر عهده سازنده، مالک زمین یا شخص دیگری قرار گرفته است. در این وضعیت باید مشخص شود که آیا الزام آن شخص برای اجرای کامل تعهد و تنظیم سند رسمی ضروری است یا خیر. صرف حضور نام یک شخص در قراردادهای قبلی، به تنهایی به معنای ضرورت طرف دعوا قرار دادن او نیست. ملاک، نقش حقوقی و ضرورت اقدام او در انتقال رسمی مورد مطالبه است.
-
بانک یا مرتهن در ملک در رهن
اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، وضعیت حقوق مرتهن باید به دقت بررسی شود. فروشنده ممکن است، طبق قرارداد متعهد شده باشد پیش از انتقال رسمی، بدهی را تسویه و ملک را فک رهن کند.
در چنین پرونده ای باید روشن شود که خواسته فک رهن علیه چه شخصی قابل طرح است و آیا بانک یا مرتهن باید طرف دعوا قرار گیرد یا خیر. نمی توان در تمام پرونده های ملک در رهن، بدون توجه به مفاد قرارداد و وضعیت بدهی، یک ترکیب ثابت از خواندگان تعیین کرد.
در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی چه خواسته ای باید مطرح شود؟
خواسته اصلی باید متناسب با هدف دعوا و وضعیت حقوقی ملک تنظیم شود. اگر ملک دارای سند رسمی است و مانع دیگری برای انتقال وجود ندارد، خواسته اصلی معمولا الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک با ذکر مشخصات دقیق ثبتی آن است.
اما اگر تنظیم سند رسمی به انجام مقدمات دیگری وابسته باشد، ممکن است لازم باشد، خواسته های مرتبط نیز در دادخواست درج شوند. از جمله:
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک با ذکر پلاک ثبتی و مشخصات دقیق ملک
- الزام به اخذ پایان کار در مواردی که انجام آن بر عهده خوانده است و برای انتقال رسمی ضرورت دارد
- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در مواردی که تنظیم سند مستقل واحد به آن وابسته است
- الزام به فک رهن در صورت وجود شرایط قانونی و قراردادی لازم
- مطالبه وجه التزام قراردادی در صورت وجود شرط معتبر و تحقق شرایط مطالبه آن
- مطالبه خسارات دادرسی در حدود مقررات قانونی
این خواسته ها نباید به صورت خودکار در تمام دادخواست ها درج شوند. برای مثال، اگر پایان کار قبلا صادر شده باشد، طرح مجدد خواسته الزام به اخذ پایان کار ضرورتی ندارد. همچنین اگر خواهان قصد مطالبه وجه التزام دارد، باید شرط قراردادی و مبنای استحقاق خود را به صورت روشن مشخص کند.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مدارک مورد نیاز به وضعیت معامله و نوع ملک بستگی دارد. با این حال، مهم ترین اسناد و مدارکی که معمولا برای طرح دعوا بررسی می شوند عبارت اند از:
- مبایعه نامه یا قرارداد اصلی و تمام الحاقیه های آن
- رسیدهای پرداخت ثمن و مدارک بانکی مربوط به پرداخت ها
- تصویر سند مالکیت رسمی یا اطلاعات ثبتی ملک در صورت دسترسی
- مدارک مربوط به تعیین تاریخ دفترخانه و تعهدات قراردادی
- اظهارنامه ارسالی به فروشنده در صورت وجود
- گواهی عدم حضور در دفترخانه در صورت صدور
- مدارک مربوط به پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در معاملات آپارتمان
- مدارک مربوط به فک رهن یا وضعیت بازداشت ملک در صورت وجود
- مدارک هویتی خواهان و اطلاعات لازم برای ثبت دادخواست
- ارائه گواهی عدم حضور در دفترخانه در همه پرونده ها شرط الزامی اقامه دعوا نیست؛ اما اگر فروشنده در موعد مقرر حاضر نشده باشد، این گواهی می تواند در اثبات امتناع از اجرای تعهد و بررسی آثار قراردادی آن موثر باشد.
همچنین اگر اصل قرارداد مورد انکار یا تردید قرار گیرد، ممکن است رسیدگی به اصالت سند و سایر دلایل اثباتی ضرورت پیدا کند. بنابراین، مدارک باید با ادعاهای مندرج در دادخواست و وضعیت واقعی اختلاف تناسب داشته باشند.
نحوه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، ابتدا باید خواسته به صورت دقیق و متناسب با وضعیت ملک نوشته شود. عبارت کلی الزام به تنظیم سند رسمی بدون تعیین مشخصات ملک و روشن کردن تعهد مورد مطالبه ممکن است موجب ابهام در رسیدگی یا اجرای حکم شود.
در شرح دادخواست باید تاریخ و مشخصات قرارداد، موضوع معامله، مبلغ ثمن، نحوه پرداخت، تاریخ مقرر برای تنظیم سند و اقداماتی که فروشنده باید انجام می داده است توضیح داده شود. سپس باید بیان شود که با وجود انجام تعهدات خواهان و فرا رسیدن موعد انتقال، خوانده از اجرای تعهد خودداری کرده است.
همچنین اگر انتقال رسمی به مقدمات دیگری مانند اخذ پایان کار یا الزام به فک رهن وابسته باشد، باید وضعیت آن مقدمات و مسئولیت قراردادی خوانده مشخص شود. در نهایت، خواهان باید با استناد به قرارداد و مقررات قانونی مرتبط، صدور حکم بر خواسته های دقیق خود را درخواست کند.
نمونه عنوان خواسته در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
(( صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک موضوع مبایعه نامه مورخ … به پلاک ثبتی … فرعی از اصلی واقع در بخش ثبتی … به انضمام مطالبه خسارات دادرسی و سایر خواسته های مرتبط حسب مورد )).
این عبارت صرفا نمونه است و باید با نوع مالکیت، میزان سهم مورد معامله، مشخصات ثبتی ملک و خواسته های واقعی پرونده تطبیق داده شود.
اگر ملک پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی نداشته باشد چه خواسته ای باید مطرح شود؟
در معاملات آپارتمانی ممکن است انتقال رسمی به صدور پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی وابسته باشد.
- اگر فروشنده متعهد شده باشد، اقدامات لازم برای اخذ پایان کار را انجام دهد، باید امکان طرح خواسته الزام او به انجام این تعهد بررسی شود.
- اگر صدور سند مستقل واحد آپارتمانی به تنظیم صورت مجلس تفکیکی وابسته باشد، باید وضعیت ثبتی ساختمان و مسئولیت فروشنده یا سازنده و امکان قانونی تفکیک بررسی شود.
در چنین پرونده ای صرف مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است، برای رفع تمام موانع انتقال کافی نباشد. خواسته باید با توجه به تعهدات قرارداد و وضعیت واقعی ملک تنظیم شود.
همچنین اگر موضوع قرارداد واحد آپارتمانی فاقد سند تفکیکی مستقل باشد، باید تفاوت میان وضعیت اعیانی و سهم مشاعی عرصه و آثار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بررسی شود.
آیا ارسال اظهارنامه پیش از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است؟
ارسال اظهارنامه در همه پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی، شرط عمومی و الزامی اقامه دعوا نیست. با این حال، در بسیاری از معاملات می تواند از نظر اثباتی و قراردادی مفید باشد.
اگر فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری می کند، خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، اجرای تعهد و حضور در دفترخانه را مطالبه کند. در اظهارنامه بهتر است به قرارداد، موعد انتقال، مشخصات ملک و آمادگی خریدار برای اجرای تعهدات خود اشاره شود.
اظهارنامه به تنهایی جایگزین اثبات قرارداد یا انجام تعهدات طرفین نیست. همچنین اگر قرارداد برای مطالبه وجه التزام یا استفاده از حق فسخ، تشریفات خاصی مقرر کرده باشد، باید همان شرایط به طور مستقل بررسی شود.
گواهی عدم حضور چه نقشی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارد؟
گواهی عدم حضور معمولا زمانی مطرح می شود، که یکی از طرفین در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه کرده اما طرف دیگر حاضر نشده یا مقدمات لازم برای تنظیم سند را فراهم نکرده باشد.
این گواهی می تواند قرینه ای بر عدم اجرای تعهد در موعد مقرر باشد. با این حال، ارزش اثباتی آن باید در کنار قرارداد، وضعیت پرداخت ثمن، آمادگی طرفین برای اجرای تعهدات و سایر مدارک ارزیابی شود.
برای مثال، اگر خریدار در موعد مقرر حاضر شده اما بخش ثمنی را که طبق قرارداد باید پیش از آن پرداخت می کرد نپرداخته باشد، صرف گواهی عدم حضور فروشنده لزوما برای اثبات تخلف فروشنده کافی نیست. در مقابل، اگر خریدار تعهدات لازم را انجام داده و فروشنده بدون دلیل موجه حاضر نشده باشد، گواهی عدم حضور می تواند به تقویت ادعای خواهان کمک کند.
آیا پرداخت کامل ثمن شرط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است؟
پاسخ به مفاد قرارداد و نوع تعهدات متقابل طرفین بستگی دارد.
اگر طبق قرارداد تمام ثمن باید پیش از تنظیم سند رسمی پرداخت شود، خریدار باید آمادگی یا انجام تعهد خود را مطابق قرارداد اثبات کند. اگر پرداخت بخشی از ثمن به زمان تنظیم سند موکول شده باشد، فروشنده نمی تواند صرفا به دلیل پرداخت نشدن مبلغی که قرار بوده همزمان با انتقال پرداخت شود از انجام تعهد خودداری کند؛ مگر اینکه قرارداد یا قانون نتیجه دیگری مقرر کرده باشد.
در برخی قراردادها پرداخت ثمن و تنظیم سند رسمی تعهدات متقابل هستند. در چنین مواردی دادگاه باید مفاد قرارداد و ترتیب اجرای تعهدات را بررسی کند. اگر خواهان بخشی از ثمن را نپرداخته باشد، باید مشخص شود که آیا این امر مانع مطالبه انتقال رسمی است یا می توان اجرای تعهدات را به صورت همزمان مطالبه کرد.
با این حال در تمام این فرض ها باید ابتدا قابلیت استناد به قرارداد از نظر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بررسی شود. پرداخت کامل ثمن به تنهایی مانع اعمال ضمانت اجرای ثبت نشدن معامله نیست.
اگر ملک در رهن بانک باشد، آیا می توان الزام به تنظیم سند رسمی را خواست؟
وجود رهن به تنهایی پاسخ یکسانی برای تمام پرونده ها ایجاد نمی کند. باید مشخص شود که ملک در چه وضعیتی قرار دارد، فروشنده چه تعهدی درباره فک رهن پذیرفته و حقوق بانک یا مرتهن چه اثری بر انتقال مورد درخواست دارد.
- اگر فروشنده تعهد کرده باشد پیش از تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ممکن است لازم است، الزام به فک رهن نیز در کنار الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود. در چنین شرایطی باید مسئولیت فروشنده و نقش مرتهن در اجرای خواسته به صورت جداگانه بررسی شود..
- اگر خواهان فقط الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد اما مانع حقوقی موثر ناشی از رهن را نادیده بگیرد، ممکن است اجرای حکم با مشکل مواجه شود. بنابراین، پیش از ثبت دادخواست باید وضعیت رهن، امکان فک آن و لزوم طرح خواسته تکمیلی بررسی شود.
اگر فروشنده فوت کرده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه مطرح می شود؟
فوت فروشنده پس از انعقاد قرارداد، به خودی خود موجب از بین رفتن تعهدات مالی و قراردادی قابل انتقال او نمی شود. با این حال، در چنین وضعیتی باید مشخص شود که چه اشخاصی قائم مقام قانونی متوفی هستند و انتقال رسمی از نظر ثبتی و حقوقی چگونه باید انجام شود.
اگر تعهد به انتقال رسمی ملک بر عهده فروشنده متوفی بوده باشد، حسب وضعیت پرونده ممکن است دعوا علیه وراث یا سایر اشخاصی که از نظر قانونی در اجرای تعهد نقش دارند مطرح شود. تعیین خواندگان و خواسته دقیق باید با توجه به وضعیت مالکیت رسمی، گواهی انحصار وراثت و سایر اسناد مرتبط انجام گیرد.
همچنین اگر ملک همچنان به نام متوفی ثبت شده باشد، باید تشریفات لازم برای انتقال رسمی از سوی قائم مقامان قانونی او بررسی شود. در این پرونده ها، صرف درج نام یک وارث در دادخواست بدون توجه به وضعیت حقوقی سایر اشخاص و موضوع انتقال، ممکن است برای اجرای کامل حکم کافی نباشد.
آیا بدون مبایعه نامه کتبی می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟
نبود مبایعه نامه کتبی به تنهایی پاسخ قطعی به امکان طرح دعوا نمی دهد. باید مشخص شود رابطه حقوقی مورد ادعا چیست و آیا ادله موجود برای اثبات آن کفایت می کند. ممکن است، رسید پرداخت وجه یا مکاتبات یا اقرار یا سایر ادله در اثبات وجود تعهد مؤثر باشند. با این حال پرداخت وجه یا تصرف ملک به تنهایی همیشه برای اثبات بیع و تعهد به انتقال رسمی کافی نیست.
در این پرونده باید میان اثبات اصل توافق و قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تفکیک شود. اگر عمل حقوقی مشمول ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشد، اثبات توافق با ادله دیگر لزوما جایگزین ثبت رسمی لازم نمی شود. در مورد حقوق و مستندات ایجادشده پیش از لازم الاجرا شدن قانون نیز باید مقررات انتقالی و تبصره ۵ ماده ۱ بررسی شود.
اگر ملک بازداشت باشد آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح است؟
اثر بازداشت به مبنای آن و تاریخ صدور دستور و مرجع صادرکننده و وضعیت معامله بستگی دارد.
- اگر ملک پیش از معامله بازداشت شده باشد، باید بررسی شود که فروشنده با چه وضعیتی معامله را منعقد کرده و آیا انتقال مورد توافق با محدودیت قانونی مواجه بوده است.
- اگر بازداشت پس از معامله ایجاد شده باشد، تقدم زمانی قرارداد به تنهایی برای تعیین تکلیف کافی نیست. باید حقوق اشخاص ثالث و مقررات مربوط به بازداشت و امکان رفع مانع بررسی شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با اعتراض به بازداشت یا درخواست رفع بازداشت یکسان نیست. اگر رفع بازداشت شرط انتقال رسمی باشد، باید مشخص شود که اعتراض به دستور بازداشت در صلاحیت کدام مرجع است و آیا خواسته مستقلی برای رفع مانع ضرورت دارد.
در نتیجه نمی توان گفت هر بازداشتی در تمام پرونده ها دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را غیرقابل استماع می کند. باید اثر دقیق بازداشت بر قابلیت انتقال و اجرای حکم مشخص شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در پیش فروش ساختمان چه شرایطی دارد؟
قرارداد پیش فروش ساختمان تابع مقررات خاص خود است و نباید بدون بررسی این مقررات با هر مبایعه نامه عادی ملک یکسان تلقی شود.
قانون پیش فروش ساختمان و اصلاحات آن باید در کنار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بررسی شوند. ماده ۱ قانون جدید هر نوع پیش فروش ساختمان را اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد در زمره اعمال حقوقی مشمول ثبت رسمی قرار داده است.
در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۷۲۰ مورخ 1405/05/17 نیز تصریح شده است، که اگر عرصه دارای سند حدنگار صادرشده پس از لازم الاجرا شدن قانون باشد، پیش فروش ساختمان در چنین ملکی از الزامات ماده ۱ و تبصره ۴ آن خارج نیست.
در پرونده پیش فروش باید مشخص شود که پیش فروشنده مالک رسمی عرصه است یا صرفا سازنده و متعهد به ساخت است و آیا قرارداد انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت را در بر می گیرد یا خیر.
همچنین باید وضعیت پروانه ساختمانی و پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تعهدات سازنده و مالک عرصه بررسی شود. خواسته نهایی باید با مرحله ساخت و مفاد قرارداد و وضعیت ثبتی ملک متناسب باشد.
در ملک مشاعی چگونه باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود؟
در ملک مشاعی هر شریک مالک سهمی از کل ملک است و لزوما مالک بخش فیزیکی معینی از آن نیست.
- اگر موضوع قرارداد انتقال سهم مشاعی باشد، باید میزان سهم و مالکیت فروشنده و وضعیت سند رسمی بررسی شود. خواسته باید ناظر به همان سهمی باشد که موضوع قرارداد قرار گرفته است.
- اگر قرارداد در واقع ناظر به بخش مشخصی از ملک باشد اما سند رسمی فقط مالکیت مشاعی فروشنده را نشان دهد، نمی توان بدون بررسی امکان افراز یا تفکیک، انتقال بخش فیزیکی مشخص را معادل انتقال سهم مشاعی تلقی کرد.
- اگر سند حدنگار عرصه پس از لازم الاجرا شدن قانون صادر شده باشد، انتقال سهم مشاعی آن نیز باید با رعایت تبصره ۴ ماده ۱ و الزامات ثبت رسمی انجام شود.
آیا می توان الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک را همزمان خواست؟
الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک دو خواسته متفاوت هستند؛ هرچند ممکن است هر دو از یک قرارداد ناشی شوند.
اگر فروشنده علاوه بر انتقال رسمی متعهد به تحویل ملک نیز شده باشد، خریدار می تواند با توجه به مفاد قرارداد و شرایط قانونی مطالبه هر دو تعهد را بررسی کند.
با این حال باید روشن شود که تحویل ملک در چه زمانی بر عهده فروشنده بوده و آیا خریدار پیش از طرح دعوا حق مطالبه آن را دارد یا خیر.
در صورتی که دعوای تحویل ملک با عنوان خلع ید مطرح شود، باید مبنای قانونی آن و رابطه آن با مالکیت رسمی و مقررات قانون جدید جداگانه بررسی شود. به ویژه اگر ضمانت اجرای ماده ۱ نسبت به معامله ثبت نشده قابل اعمال باشد، تغییر عنوان خواسته به خلع ید به تنهایی مشکل قابلیت استماع را برطرف نمی کند.
آیا می توان وجه التزام و خسارت تاخیر را همراه با الزام به تنظیم سند رسمی مطالبه کرد؟
مطالبه وجه التزام تابع مفاد شرط قراردادی و زمان تحقق تخلف است.
ماده ۲۳۰ قانون مدنی در خصوص وجه التزام قراردادی اهمیت دارد. اگر طرفین برای تاخیر در تنظیم سند رسمی مبلغ معینی تعیین کرده باشند، باید مشخص شود تعهد چه زمانی قابل اجرا بوده و تخلف از چه تاریخی تحقق یافته است.
همچنین باید میان شرط مربوط به تاخیر در انجام تعهد و شرط مربوط به عدم انجام تعهد تفاوت گذاشت. مفاد قرارداد ممکن است بر امکان مطالبه وجه التزام همراه با الزام به اجرای اصل تعهد اثر بگذارد.
اگر وجه التزام و خسارت دیگری برای همان تخلف و همان دوره مطالبه شوند، قابلیت جمع آنها باید بر اساس مبنای حقوقی هر مطالبه و مفاد قرارداد بررسی شود. نباید بدون تحلیل شرط قراردادی و ماهیت خسارت، جمع همه مطالبات را قطعی دانست. در دادخواست نیز باید مبلغ و دوره مطالبه و مبنای قراردادی یا قانونی خسارت به روشنی مشخص شود.
تفاوت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با اثبات مالکیت و اثبات وقوع معامله چیست؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ناظر به الزام متعهد به انجام انتقال رسمی است. در این دعوا خواهان باید حق مطالبه انتقال و تعهد خوانده را اثبات کند.
دعوای اثبات وقوع معامله ناظر به احراز وقوع قرارداد است. دعوای اثبات مالکیت نیز ناظر به احراز حق مالکیت مورد ادعاست و با توجه به وضعیت ثبتی ملک و مقررات ثبت باید بررسی شود. این دعاوی از نظر خواسته و آثار حکم یکسان نیستند و نمی توان بدون بررسی وضعیت پرونده یکی را جایگزین دیگری کرد.
به ویژه پس از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید توجه داشت که ماده ۱ در موارد مشمول خود دعاوی اثبات یا تنفیذ معامله و الزام به تنظیم سند رسمی را نیز در بر می گیرد. بنابراین اگر معامله ثبت نشده مشمول ضمانت اجرای ماده ۱ باشد، تغییر عنوان دعوا به اثبات وقوع معامله یا اثبات مالکیت به تنهایی موجب رفع مانع قانونی نمی شود.
در مورد معاملات پیشین و اسناد غیررسمی قدیمی نیز مقررات انتقالی و تبصره ۵ ماده ۱ و حسب مورد ماده ۱۰ باید بررسی شوند.
اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری فروخته باشد، جهت الزام به تنظیم سند رسمی چه باید کرد؟
- اگر فروشنده پس از انعقاد قرارداد نخست، ملک را به شخص دیگری منتقل کرده باشد، موضوع از یک دعوای ساده الزام به تنظیم سند رسمی پیچیده تر می شود. در این وضعیت باید تاریخ قراردادها، وضعیت مالکیت رسمی، اعتبار معاملات و حقوق اشخاص ثالث بررسی شود.
- اگر انتقال بعدی از نظر حقوقی معتبر و موثر باشد، ممکن است خواهان نتواند صرفا با طرح دعوای الزام فروشنده نخست به تنظیم سند رسمی به نتیجه مورد نظر برسد. در مقابل، اگر نسبت به انتقال بعدی ایراد حقوقی قابل اثبات وجود داشته باشد، باید خواسته های لازم برای رسیدگی به آن ایراد به صورت دقیق تعیین شوند.
در این پرونده ها، طرح دعوا بدون بررسی سند رسمی فعلی ملک و بدون توجه به حقوق منتقل الیه بعدی می تواند موجب صدور رای غیرقابل اجرا یا رد بخشی از خواسته ها شود. بنابراین، قبل از اقامه دعوا باید زنجیره انتقالات و وضعیت حقوقی ملک به طور کامل بررسی شود.
دادگاه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مواردی را بررسی می کند؟
دادگاه در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرفا به وجود یک مبایعه نامه اکتفا نمی کند و حسب مورد موضوعات زیر را بررسی خواهد کرد:
- اعتبار قرارداد و احراز تعهد خوانده به انتقال رسمی
- مشخص بودن موضوع معامله و انطباق مشخصات ملک با اسناد و اطلاعات ثبتی
- مالکیت رسمی یا اختیار قانونی انتقال دهنده
- فرا رسیدن موعد اجرای تعهد
- وضعیت انجام تعهدات متقابل خواهان و خوانده
- وجود یا فقدان موانع حقوقی و ثبتی انتقال
- ضرورت حضور اشخاص دیگر در دعوا
- انطباق خواسته های دادخواست با وضعیت واقعی پرونده و امکان اجرای حکم
پس از بررسی این موارد، اگر دادگاه شرایط قانونی را احراز کند، می تواند حکم مقتضی جهت الزام به تنظیم سند رسمی صادر کند. در مقابل، اگر اصل تعهد یا قابلیت قانونی انتقال اثبات نشود، یا دعوا به نحو صحیح اقامه نشده باشد، نتیجه رسیدگی ممکن است متفاوت باشد.
اگر فروشنده در جلسه دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی حاضر نشود، چه اتفاقی می افتد؟
عدم حضور خوانده در جلسه رسیدگی به تنهایی به معنای پذیرش دعوا یا صدور خودکار حکم الزام به تنظیم سند رسمی نیست. دادگاه باید مدارک و دلایل خواهان را بررسی کند و بر اساس محتویات پرونده تصمیم بگیرد.
اگر خوانده با وجود ابلاغ قانونی در جلسه حاضر نشود و لایحه ای نیز ارسال نکند، آثار قانونی عدم حضور با توجه به شرایط پرونده و مقررات آیین دادرسی مدنی بررسی می شود. با این حال، خواهان همچنان باید مبنای حقوقی درخواست خود را اثبات کند.
بنابراین، در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نباید تصور کرد که صرف غیبت فروشنده در دادگاه یا دفترخانه به تنهایی برای صدور حکم کافی است.
آیا می توان همزمان با الزام به تنظیم سند رسمی، وجه التزام و خسارت مطالبه کرد؟
مطالبه وجه التزام در کنار الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی امکان پذیر است که مبنای قراردادی یا قانونی آن وجود داشته باشد و شرایط استحقاق مطالبه احراز شود.
برای مثال، اگر در قرارداد شرط شده باشد که فروشنده در صورت عدم حضور در دفترخانه یا تاخیر در انتقال رسمی، روزانه مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام بپردازد، خواهان می تواند با توجه به متن شرط و شرایط تحقق آن، مطالبه وجه التزام را نیز مطرح کند.
در این حالت باید روشن شود که وجه التزام برای کدام تخلف پیش بینی شده، از چه تاریخی محاسبه می شود و آیا مطالبه آن با اجرای تعهد اصلی مطابق قرارداد و قواعد قانونی امکان پذیر است یا خیر.
همچنین مطالبه خسارات دادرسی تابع مقررات مربوط از جمله مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی است. بنابراین، خواهان باید نوع خسارت مورد مطالبه و مبنای قانونی آن را مشخص کند و نمی توان تمام خسارات ادعایی را بدون بررسی شرایط قانونی قابل حکم دانست.
چرا ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رد شود؟
رد دعوا یا صدور قرار رد یا عدم استماع ممکن است ناشی از عوامل متفاوتی باشد و باید میان ایرادهای مربوط به اصل حق و ایرادهای مربوط به نحوه اقامه دعوا تفاوت گذاشت.
از جمله عواملی که می توانند بر نتیجه پرونده تاثیر بگذارند عبارت اند از:
- اثبات نشدن قرارداد یا تعهد معتبر به انتقال رسمی
- مشخص نبودن ملک موضوع دعوا یا مغایرت مشخصات آن با اسناد ثبتی
- طرح دعوا علیه شخصی که اختیار قانونی لازم برای انتقال ندارد
- طرف دعوا قرار نگرفتن شخصی که حضور او برای رسیدگی یا اجرای حکم ضروری است
- وجود مانع قانونی موثر برای انتقال رسمی
- رعایت نشدن الزامات قانونی ثبت رسمی معامله در مواردی که قانون بر آن حاکم است
- طرح خواسته ای که با تعهدات قراردادی یا وضعیت ثبتی ملک تناسب ندارد
- انجام نشدن تعهدات خواهان در مواردی که اجرای تعهد خوانده به آن وابسته است
البته وجود هر یک از این موارد لزوما در تمام پرونده ها به نتیجه واحدی منتهی نمی شود. برای تشخیص اثر هر ایراد باید قرارداد، اسناد ثبتی، مقررات حاکم و وضعیت واقعی پرونده بررسی شوند
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی چگونه انجام می شود؟
پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، باید مراحل قانونی لازم برای قطعیت و اجرای آن طی شود. نحوه اجرا به مفاد حکم، وضعیت ثبتی ملک و اقداماتی که برای انتقال رسمی ضرورت دارد بستگی دارد.
اگر حکم قطعی شده باشد و محکوم علیه از اجرای آن خودداری کند، محکوم له می تواند از طریق واحد اجرای احکام مدنی، اجرای مفاد حکم را درخواست کند.
در صورتی که محکوم علیه در مهلت مقرر از انجام تعهد خودداری کند و شرایط قانونی اجرای نیابتی فراهم باشد، نماینده اجرای احکام می تواند در حدود مقررات و مفاد حکم، اقدامات لازم را برای امضای سند و انتقال رسمی انجام دهد.
با این حال، اجرای حکم به معنای نادیده گرفتن موانع قانونی انتقال نیست. اگر برای تنظیم سند رسمی هنوز اقداماتی مانند رفع بازداشت، فک رهن یا تکمیل مقدمات ثبتی ضروری باشد، باید وضعیت آن موانع و حدود حکم صادر شده بررسی شود.
164 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
ما دوتا همسایه هستیم در خانه قدیمی ک یک راه مشترک داریم به متراژ ۵۰ متر و عرض ۳ متر ک در قول نامه قید شده راه هوایی و حق ساخت بر روی راه برای ما میباشد الان موقع تقسیم راه این حق هوای راه توفیقی به حال ما داره یا به مساوات باید تقسیم شود؟
موضوع نیاز به بررسی کارشناسی دارد، منتها چنانچه اشتراکا حق ارتفاق داشته باشید متعلق به هر دو نفر شما میباشد
سلام.ملکی دارای سند رسمی را با قولنامه عادی خریدم.
فروشنده شرط کرده تعهدی برای حضور در دفتر خانه وانتقال سند ندارد.
میتوانم التزام به انتقال سند کنم یا نه.
لطفا راهنمایی کنید.اگه وکیل میخواد معرفی کنید
درود بر شما
سوال شما و توضیحات آن کامل نیست . با فرض امکان تنظیم سند رسمی درج شرط عدم تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی تعهد قانونی ایشان را ساقط نمی کند. جهت ارائه مشاوره دقیق تر با دفتر موسسه تماس حاصل فرمایید.
سلام.ملکی دارای سند رسمی رابصورت عادی خریدم.با این شرط که فروشنده تعهدی به انتقال سند ندارد.
چیکار کنم.
با سلام
اگر ملک مورد بحث دارای سند رسمی باشد ، می توانید درخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نمایید . در غیر اینصورت نمی توانید از طرف مقابل انتظار انتقال سند را داشته باشید و البته تمام این موارد به وضعیت ملک و نحوه تنظیم قرارداد بستگی دارد و علی ایحال شرط مندرج در مبایعه نامه (فروشنده تعهدی به انتقال سند ندارد) قانونی نمی باشد.
پدر من حدود۳۵ سال پیش زمینی خریده که ۳ سال پیش درخواست تامین دلیل داده ولی با توجه پلاک ثبتی قولنامه سند به نام شخصی نبوده و کارشناس دادگستری هم. سر زمین امدن و جواب دادخواست رو دادن. برای مجوز ساخت به شهرداری مراجع کردن که گفتن زمین تو طرح فضای سبز و با قول نامه به جایی نمی‌رسید. مگر اقدام کنید برا گرفتن سند. می خواستم ببینم با توجه به مطالب بالا پدرم می‌تونن سند بگیرن
اگر مشکلی در ثبت وجود نداشته باشد یعنی کسی معارض نباشد و خود شهرداری هم به ثبت آن معترض نباشد قابل ثبت وجود دارد
ملکی رو میخوام بخرم ۷ نفر وارث داره یه نفر امضا نمیکنه بخرم چی میشه؟
سلام
معامله نسبت ب همه طرفین راضی به معامله صحیح است ولی نمی توانید الزام شخص ناراضی را بخواهید . از طرفی فروشندگان دیگر هم نمی توانند نسبت به تحویل ملک یه شما اقدام نمایند تنها راه فروش و تقسیم مال مشاع است.
ملکی را خریدیم و پیش پرداخت هم دادیم و طرف نمیاد سند بزنه الان چکار کنم؟
با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطابق مفاد مبایعه نامه فیمابین وتعهدات در این رابطه اقدام نمایید.
(الف) یک قطعه زمین را از (ب) خریداری کرده و دو ماه بعد دادخواست الزام (ب) به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه می کند حدود یک ماه پس از انعقاد عقد بیع و قبل از تنظیم سند رسمی طلبکاران (ب) این زمین را از طریق واحد اجرای احکام توقیف و تقاضای فروش ملک را از طریق مزایده می کنند در این حالت وکیل چه اقداماتی میتواند انجام دهد؟
با سلام
به نظر میرسد که (الف) باید بدواً به عنوان ثالث نسبت به عملیات اجرایی اعتراض کند و تقاضای ابطال عملیات اجرایی را نماید و پس از صدور حکم ابطال، تقاضای الزام (ب) به تنظیم سند رسمی را نماید. بنابراین دعوی (الف) در موقعیت فعلی قابلیت استماع ندارد و باید قرار عدم استماع دعوی به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی صادر شود.
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چنانچه خواهان یکی از ایادی متعدد ماقبل را در ردیف خواندگان قید نکند اما مالک ثبتی را طرف دعوی قرار دهد آیا دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع دارد؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوماً به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما در خصوص دیگر ایادی که در نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشته اند با توجه به نسبی بودن اثر احکام ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آنها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود حقی قایل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد
چرا انقدر شما خوبین واقعا؟؟
خدا عوضتون بده
۹۰ درصد سایتهایی که ادعای پرسش و پاسخ رایگان حقوقی دارن، یا اصلا بلد نیستن یا حوصله جواب دادن بیشتر از ۲،۳ کلمه رو ندارن
بلا نسبت، فکر میکنن مردم مث خودشون….. و نمیفهن فقط به خاطر جنبه تبلیغ سایتشون این خدماتو گذاشتن.
انگشت شمارن سایت هایی مثل سایت شما که وکلا هم به معنای واقعیه کلمه با معلومات باشن، هم درست ترین و بهترین راه حقوقی رو تو یه پاسخ ارائه بدن
پایدار باشید
با سلام
سپاس از حسن نظر شما. زنده باشید
درصورت فراموش شدن امضا فروشنده در دفتر خانه در روز زدن سندوبا عنایت به اینکه بقیه امضاها اخذ شده باشد، ایا بدون امضا فروشنده زمین در سند، انتقال سند به خریدار امکان پذیر است؟
خیر، در واقع انتقال سند انجام نگرفته است. بدون امضا از طرف صاحب سند یعنی فروشنده، فاقد اعتبار است
با توجه به اینکه فروشندهٔ ملک، در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نگردید (و ارائه مدارک برای انتقال سند را موکول به شش ماه بعد نمود)، گواهی عدم حضور را گرفتم. یکی از بندهای مبایعه نامه بیان میدارد «در صورتیکه عدم اجرای تعهد از طرف فروشنده باشد، وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر، سه میلیون ریال به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید». گیریم خریدار و فروشنده روی تاریخ جدیدی برای حضور در دفترخانه به منظور تنظیم سند به توافق برسند و در تاریخ مزبور کلیه امورِ مربوط (شامل: ارائه پایان کار توسط فروشنده/پرداخت تتمه مبلغ معامله توسط خریدار) عملی و محقق شود. آیا در چنین شرایطی، حق اخذ جریمه تاخیر برای اینجانب (خریدار) محفوظ خواهد ماند؟
باتوجه به توضیحات شما چون توافق جدیدی صورت گرفته توافق قبلی کلا از بین رفته و اجرا نخواهد شد و دیگر حق مطالبه خسارت ندارید .
سلام من یک خانه فروختم و هنگام سند زدن متوجه شدم طبق کروکی اضافه مساحت داره ولی هنگام فروش به خریدار جدید چیزی نگفتم ولی مبلغی بابت سند زده از ثمن قرارداد گذاشتیم حالا می‌خواستم ببینم برای گرفتن سند تک برگی چیکار باید کنم لطفا منو راهنمایی کنین
هم می‌توانید اضافه مبلغ را به قیمت روز بپردازید و هم معامله را فسخ کنید.