ماهیت و شرایط و نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و آثار حقوقی آن 

قانونی تحت عنوان « قانون پیش فروش ساختمان » در مورخ 1389/10/12 وضع شده است که شرایط و نحوه تنظیم و ضوابط اجرای قرارداد پیش فروش ساختمان ( آپارتمان ) را مشخص می‌ کند. پیش از امضای قرارداد پیش فروش، این قانون را کاملا مطالعه کنید و از حقوق خود و شرکت سازنده مطلع شوید.

مفاد قراردادی که تهیه می‌ کنید، باید با این قانون مطابقت داشته باشد تا بعدا بتوانید از حقوق خود دفاع کنید. در این قانون 25 ماده‌ ای، مسئولیت‌های طرفین قرارداد، مدارک لازم برای عقد قرارداد و موارد مختلفی که باید در قرارداد آورده شود، مشخص شده است. نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید کاملا در راستای قانون پیش فروش ساختمان صورت پذیرد. 

که در ادامه به تفصیل به ماهیت و شرایط صحت این قرارداد و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار خواهیم پرداخت.

ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان

به موجب ماده 1 قانون قرارداد پیش فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) درآید، از نظر مقررات این قانون (( قرارداد پیش فروش)) ساختمان محسوب می شود.

در این قرارداد، خریدار معمولاً مبلغی به ‌عنوان پیش ‌پرداخت و مبالغی به‌ صورت اقساط در طول دوره ساخت پرداخت می ‌کند. این نوع قرارداد به خریداران امکان می ‌دهد تا با پرداخت تدریجی هزینه‌ ها، صاحب ملک شوند. حال با عنایت به تعریف ارائه شده نسبت به بررسی نظرات مختلف حقوقدانان نسبت به ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان خواهیم پرداخت.

1. قرارداد خصوصی تملیکی

عده ای از حقوقدانان بر این مبنا که قراردادهای موضوع ماده  ۱۰ قانون مدنی صرفا شامل عقود و قراردادهای عهدی نمی شود. بلکه عقود تملیکی را نیز در بر می گیرد. بر این باورند که قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد خصوصی تملیکی بوده و خریدار مالک واحد آپارتمان در زمان انعقاد قرارداد خواهد شد. این نظریه در واقع همان جاری ساختن آثار عقد بیع است، منتهی قائلین به آن برای فرار از ماده ۳۶۱ دست کمک به ماده ۱۰ قانون مدنی دراز کرده اند، ولی این نوع نگرش یک نوع فرار از قانون است، زیرا نمی توان با گنجاندن قراردادی در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی از آثار و لوازم یک عقد معین فرار کرد.

مرحوم دکتر شهیدی در رابطه با تفاوت ماده ۱۰ قانون مدنی و عقود معین می گویند: (( مؤدی و مفاد عقود معین، چارچوب و اسکلت خاصی است. با احکام خاص آن که قانون گذار معین کرده است. برخی از این احکام از قواعد آمره و بعضی ارشادی است، مثلاً نقد بودن ثمن، یک حکم ارشادی است که ممکن است برخلاف آن، ثمن مدت دار باشد. اما اینکه مبیع باید عین باشد از قواعد آمره است. این قواعد برانگیخته از نظم عمومی قضایی است. پس طرفین هنگام انعقاد عقود معین باید اسکلت و قواعد اصلی آن را رعایت کنند اگر چنین نبود صرفاً وجود ماده ۱۰ قانون مدنی  کفایت می کرد و قانونگذار عقود معین را حذف می کرد.

در واقع، ضابطه شناسایی عقد معین از عقد غیر معین آثار ذاتی و غیر قابل تغییری است که قانون به طور خاص برای عقد معین مقرر ساخته است. مثلاً اگر مقصود طرفین، مبادله مال معین در برابر مال معین دیگری باشد، باید پذیرفت که طرفیت در حقیقت ماهیتی را منعقد ساخته اند که اثر ذاتی آن انتقال مالی در برابر مال دیگر است که این ماهیت عقد است. 

2. وعده بيع

تعهد به بیع در عرف معاملات اکثرا تحت عنوان قولنامه شناخته می شود که پیش قراردادی است که طرفین برای التزام به قرارداد نهایی آن را منعقد می کنند این قرارداد زمانی منعقد می شود که خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند، ولی هنوز مقدمات آن را فراهم نکرده اند. در نتیجه آنها قراردادی می بندند که در آن دو طرف متعهد می شوند معامله مورد توافق را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند. قولنامه در این بخش قرارداد خصوصی است که یک طرف بر عهده می گیرد، ساختمانی با مشخصات معلوم بسازد و بعد از ساخت آن را به ملکیت متعهدله در بیاورد و متعهدله در هنگام قرارداد دارای حق دینی می شود.

این نوع تحلیل حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان متضمن اشکالاتی می باشد. اولا، متعهد می تواند بعد از اتمام ساختمان از تعهد خود سرپیچی و مال موضوع تعهد به ثالثی انتقال بدهد و متعهد له با وضعیت غیر عادلانه مواجهه می شود، زیرا حق عینی بر روی مال ندارد. البته فروشنده وظیفه دارد، زمینه اجرای قولنامه را از بین نبرد و اگر با اعمال حق خود باعث اضرار به دیگران شود از حق خود سوء استفاده کرده است و فروشنده با امضای خود به طور ضمنی ملتزم به نگهداری موضوع آن می شود، این شرط ضمن لازمه اجرای تعهد است که مالک در قولنامه به گردن گرفته است و از طرفی چون موضوع تعهد تملیک مال معین به طرف دیگر است آنچه به طور متقابل به سود متعهدله ثابت می شود، یک حق دینی خالص نمی باشد و نوعی حق عینی است که طبق آن متعهدله می تواند متعهد را به فروش آن مال به خود ملزم کند. 

ثانیا، در طول ساخت ممکن است، متعهد ورشکسته و مقروض شود، که در این صورت طلبکاران اموال مدیون را توقیف می کنند که یکی از این اموال ساختمان نیمه کاره است، زیرا هنوز به ملکیت خریدار در نیامده است و متعهدله چاره ای ندارد جز اینکه جزو غرما قرار گیرد.

از آنچه گفته شد آشکار می شود، که قرارداد پیش فروش ساختمان را نمی توان در قالب قولنامه گنجاند، زیرا از یک سو قصد طرفین چنین چیزی را نشان نمی دهد و همچنین این تحلیل حقوقی موجب تضییع حقوق خریداران می شود. 

3. بيع معلق

عقد معلق انشاء دو طرف، سببی می سازد که اثر آن منوط به وقوع امری در خارج از شرایط درستی عقد و عارضی است. بدین ترتیب عقد معلق در واقع به انشایی منجز آفریده شده است. لیکن با توجه به است معلق که احتمالی بودن معلق علیه در عقد معلق باید از اختلاط این عقد با عقد معلق بر زمان ( که نباید آن را در حقیقت عقد معلق نامید )  و عقد مؤجل پرهیز نمود. زیرا در عقد معلق بر زمان هر چند در زمان انشاء عقدی به وجود نمی آید، تشکیل آن پس از انقضای مدت مذکور قطعی است و احتمال خلافی در آن راه ندارد و عقد مؤجل در اصطلاح حقوقی نیز عقدی است که ماهیت اعتباری آن در زمان انشاء تحقق پیدا می کند، لكن اجرای مفاد عقد، موکول به انقضای اجل مقرر است. 

دکتر کاتوزیان در کتاب عقود معین زیر عنوان فروش آپارتمانی که در آینده ساخته می شود آورده اند، که اگر مقصود دو طرف این باشد که پیمانی درباره فروش آینده ساختمان مورد نظر ببندند بی گمان پاسخ ( تعهد به فروش ) منطقی است. زیرا بر مبنای خواست مشترک تحلیل شده است. ولی در فرضی که دو طرف می خواهند بدین وسیله بیع را واقع سازند، تحلیل قرارداد به تعهد به فروش تفسیری است دلبخواه که بر دو طرف تحمیل می شود. پس یا باید قرارداد بیع را نافذ شناخت یا آن را به دلیل موجود نبودن مبیع، باطل دانست. 

بیع معلق قطعی نسبت به آپارتمان به عنوان عين معين نيز بعضاً مورد پذیرش رویه قضایی نیز قرار گرفته اما با اشکالات جدی مواجه است. اشکال از اینجا ناشی می شود که موضوع عقد در اینجا وجود خارجی ندارد و چنانچه موضوع جایی تعیین خارجی پیدا نکرده باید در قالب مال کلی و با عقد سلف  به فروش رود و مسکن نمی تواند در این قالب مورد داد و ستد واقع شود؛ زیرا هنوز وجود خارجی پیدا نکرده است.

 در حقیقت مسکن نمی تواند عنوان مال مثلی را به خود بگیرد؛ زیرا هیچ دو مسکنی مثل هم در عالم خارج یافت نمی شود و اختلافات انواع مختلف موجب می شود که اساساً تصور مثلی بودن مسکن با مواجه شود؛ زیرا مال کلی به نوعی مال مثلی است. در این رابطه برخی به صراحت معتقد شده اند مسکن نمی تواند مال مثلی باشد. به هر حال در اینجا باید بین سه فرض تفکیک قائل شد:

•  فروش مال موجود معین
• فروش مال موجود در آینده
• تملیک مال آینده پس از ایجاد سبب تملیک.

 در حقیقت فرض این عنوان همین مورد اخیر است؛ زیرا پیش فروشنده مسکن را به صورت معلق به شرط احداث و یا تکمیل واحد می فروشد. در این فرض تملیک ایجاد شده، ولی معلق به امر دیگر یعنی احداث بنا بر روی آن شده است. ایراد عین معین نبودن نیز با این جواب مردود است، هر چند ممکن است در بدو امر این گونه به نظر بیاید که ذکر تمامی اوصاف به گونه ای که جای هیچگونه تخطی برای فروشنده و متعهد به ساخت باقی نگذارد مسکن ساخته نشده را در حکم عین در خواهد آورد.

 ولی به عقيده نگارنده این نظر خالی از اشکال نیست؛ زیرا اگر اشکال عین نبودن را با پاسخ تئوریک فوق پاسخ دهیم، اشکال دیگری حداقل در برخی صور رایج قابل تصور است که مجدداً پای عین نبودن را به میان می کشد و آن اینکه معمولاً قسمتی از بهای ساخت از طریق استقراض از بانک تأمین می شود و بانک برای اعطای وام مبادرت به ترهین ملک می نماید و رهن نیز باید نسبت به عین واقع شود و رهن دین و منفعت وفق ماده ۷۷۴ قانون مدنی باطل است.

شرایط و نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ( ساختمان ) 

• الف. شرایط عمومی صحت معاملات پیش فروش آپارتمان

در تعریف قرارداد پیش فروش آپارتمان گفتیم که قراردادی است که به موجب آن فروشنده تعهد می کند آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی ساخته و پس از تکمیل آن در موعد مقرر و در ازاء دریافت مبلغ قراردادی به خریدار تحویل نماید. این توافق و تراضی طرفین همانطوری که ذکر شد، قرارداد تلقی و از لحاظ ماهیت حقوقی خرید و فروش ( بیع ) بر آن صدق می نماید. لذا با توجه به اصول کلی دارای شرایط اساسی صحت معامله می باشد. 

شرایط عمومی باید در هر عقد و قراردادی صرف نظر از نوع آن موجود باشد و الا عقد و قرارداد معتبر نخواهد بود. قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز بایستی حاوی شرایط اساسی صحت معاملات بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی باشد. قراردادهایی که واجد شرایط فوق باشد و مخالفت صریح با قوانین آمره نداشته باشد، با توجه به قاعده اصاله الصحه معتبر است. فقدان یکی از شرایط مزبور سبب بطلان قرارداد و گاهی موجب عدم نفوذ آن می گردد.

قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز بایستی حاوی شرایط اساسی صحت معاملات براساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی باشد که عبارتند از :

• الف. قصد و رضای طرفین
• ب. اهلیت طرفین
• ج. مورد معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان
• د. جهت معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان

بنابراین می توان گفت مجموعا قراردادها از حیث تاثیر وجود و عدم وجود شرایط اساسی به سه دسته تقسیم می گردد:

1. قرارداد صحیح، قراردادی است که علاوه بر شرایط اختصاصی خود، تمام شرایط اساسی معاملات را دارا باشد. قرارداد صحیح تمام آثار حقوقی خود را ایجاد می کند.
2. قرارداد باطل، قراردادی است که فاقد بعضی از شرایط مندرج در ماده ۱۹۰ قانون مدنی باشد. مانند قراردادی که در آن مورد معامله معین نباشد.
3. قرارداد غیر نافذ، قراردادی است که فاقد بعضی از شرایط باشد. مانند قراردادی که مکره واقع می سازد، که به علت فقدان رضا غیر نافذ است. قرارداد غیر نافذ، باطل و کان لم یکن نیست، ولی صحیح و معتبر هم نمی باشد. در حالت عدم نفوذ اثر حقوقی ندارد، این قرارداد می تواند با الحاق رضایت بعدی از جانب کسی که رضایت او شرط است کامل شده و آثار حقوقی خود را ایجاد کند.

• ب. شرایط اختصاصی صحت معاملات پیش فروش آپارتمان – ساختمان 

طبق ماده ۴ لایحه پیش فروش ساختمان انعقاد این قراردادها، منوط به رعایت شرایط زیر است:

الف. اخذ پروانه ساخت

حاصل تمام مطالعات اقتصادی اجتماعی و کالبدی ( فیزیکی )  که نسبت به یک شهر یا یک منطقه شهری و مناطق اطراف آن به منظور تهیه طرح جامع به عمل می آید از لحاظ نتیجه گیری و تأمین موجبات اجرای مفاد طرح جامع به طور عمده در سه موضوع متبلور می گردد:

• اول: ضوابط تفکیک اراضی
• دوم: آیین نامه منطقه بندی و ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اراضی و ساختمانها
• سوم: شبکه گذربندیهای اصلی

اجرای آیین نامه منطقه بندی و ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اراضی منوط به اقدام و عملی است که در حوزه هر شهر یا منطقه در مورد صدور پروانه ساختمانها و اعمال نظارت بر فعالیتها و عملیات ساختمانی و شهرسازی انجام می شود. به عبارت دیگر صدور پروانه و نظارت ساختمانی در شهرها، مهمترین و عمده ترین وسیله اجرای ضوابط منطقه بندی و تعیین نحوه استفاده از اراضی و ساختمانها می باشد.

ب. اخذ بیمه مسئولیت

به موجب ماده ۱۲ لایحه پیش فروش ساختمان، پیش فروشندگان و پیمانکاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئولیت مطلق و تضامنی دارند و مکلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه نمایند.

باید توجه داشت که مسئولیت تضامنی در حقوق ایران جنبه استثنایی داشته و اصل بر مسئولیت نسبی است. بنابراین هر جا که مسئولیت به صورت تضامنی باشد نیاز به تصریح قانونگذار دارد. 

ج. تاییدیه وزارت راه، مسکن و شهرسازی مبنی بر حداقل ۱۰ درصد پیشرفت عملیات ساختمان

چنین به نظر می رسد که قانون گذار در این لایحه که نوعی قانون حمایتی است با منظور داشتن تاییدیه وزارت راه، مسکن و شهرسازی مبنی بر حداقل ۱۰ درصد پیشرفت عملیات ساختمانی، در صدد آن است که از بروز هرگونه سوء استفاده جلوگیری کند. به همین منظور اجازه انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان را تنها به کسانی می دهد که به عنوان پیش فروش اند و سابقاً شروع به ساخت کرده و لااقل ۱۰ درصد از مجموعه عملیات ساختمانی آنها اتمام یافته باشد.

تعهدات پیش فروشنده در قراردادهای پیش فروش آپارتمان ( ساختمان  ) 

• الف. ساخت و تکمیل آپارتمان برابر با قرارداد

طبق ماده (۲) قرارداد پیش فروش باید مطابق با نمونه مقرر در آیین نامه اجرایی این قانون بوده و در آن به موارد زیر تصریح شود:

1. اوصاف و امکانات واحدی که پیش فروش می شود. مانند مساحت، تعداد اتاقها، شمارۀ طبقه، شماره واحد و نوع مصالح داخل آن، پارکینگ و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود. مانند موقعیت و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح، سیستم گرمایش و سرمایش قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت شناسنامه هر واحد قید شده و یا عرفاً در قیمت موثر می باشند.
2. بهای مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
3. مدت قرارداد و دوره تحویل موقت.
4. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضامین و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله

• ب. تحویل آپارتمان در زمان مقرر

موعد تسلیم آپارتمان همان موعدی است که در قرارداد مورد توافق واقع شده است. در صورت تقصیر فروشنده و تعذر تسلیم، خریدار مستحق قیمت روز خواهد بود؛ زیرا آنچه که بر ذمه ی فروشنده واقع شده تسلیم عین است و حال که تسلیم آن متعذر گردیده، مکلف به تأدیه قیمت عــیـن مـی گـردد و تاخیر در تسلیم دو نوع حق برای مشتری ایجاد می کند:

1. می تواند با تمدید زمان قرارداد، متعهد را به تکمیل آپارتمان و تسلیم آن وادار نماید. زیرا قرارداد پیش فروش آپارتمان از نوع تعدد مطلوب است و زمان در آن نقش ثانوی و فرعی داشته و مطلوب اصلی و اولیه احداث و تسلیم خود آپارتمان است.
2. عدم انجام تعهد در زمان مقرر به مشتری حق فسخ می دهد و عدم تعیین زمان تسلیم نیز خللی به صحت قرارداد نمی رساند، زیرا با مراجعه به عرف معماری موعد اجرای تعهد امکان پذیر خواهد بود.

• پ.تنظیم سند رسمی انتقال

هر چند مطابق ماده ۳ قانون، قرارداد پیش فروش باید رسمی باشد؛ لیکن این قرارداد زمانی منعقد می شود که واحد ساختمانی مورد معامله هنوز وجود خارجی ندارد و طبیعتاً فاقد سند رسمی و ثبت در دفتر املاک می باشد. آنچه موجود است، صرفاً شناسنامه فنی مستقل است، که قانون گذار جهت امکان تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش و جلوگیری از معاملات معارض صدور آن را به شهرداریها تکلیف کرده است. که در آن مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل است. ( ماده 22 ) و تنها پس از تکمیل ساختمان و صورتمجلس تفکیکی است، که واحد ساختمانی دارای سند می شود و شناسنامه فنی مستقل در واقع یک سند موقتی است. به همین دلیل از پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات پیش فروشنده، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم هستند آن را به دفترخانه اعاده کنند. در نتیجه با صدور سند برای واحــد ساخته شده، پیش فروشنده موظف است، سند صادره را به پیش خریدار منتقل کند. 

بنابراین از عبارت تنظیم سند رسمی انتقال ( قطعی )  نباید استنباط کرد، که مالکیت قبل از آن متزلزل بوده یا متعلق به پیش فروشنده بوده است. حکم مواد ۱۳ و ۱۵ قانون باب هرگونه بحثی را در این زمینه مسدود کرده است. بلکه منظور این است که سند پیش فروش یک سند موقتی است، که پس از تکمیل ساختمان به قطعی تبدیل می شود، به بیان دیگر، وصف قطعی به سند بر می گردد نه به انتقال.

تعهدات پیش خریدار در قرارداد پیش فروش آپارتمان – ساختمان 

• الف. پرداخت ثمن معامله مطابق قرارداد

مهمترین تعهد پیش خریدار، به مانند هر خریداری پرداخت بها یا عوض معامله ( ثمن ) در زمان مقرر است که در قرارداد پیش فروش این پرداخت به صورت اقساطی خواهد بود. ( بندهای ۵ و ۶ ماده ۲ ماده ۱۱ و ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان ) نحوه پرداخت اقساط تابع توافق طرفین است. لیکن مطابق ماده ۱۱ قانون، پیش خریدار باید حداقل ده درصد بها را همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال قطعی بپردازد و نمی تواند تمام ثمن را قبل از انتقال قطعی پرداخت کند و شرط مزبور الزامی و آمره است و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند و در صورت توافق این شرط به جهت نامشروع بودن باطل خواهد بود. (بند ۳ ماده ۲۳۲ قانون مدنی )

 مبنای این حکم این است که اولاً، سببی جهت ترغیب پیش فروشنده به تکمیل ساختمان و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی باشد.

 ثانیاً، ماده ۱۴ قانون، به پیش خریدار حق داده است که اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل واحد ساختمانی نشود و صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده باشد، کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد، پیش خریدار می تواند از محل این ده درصد آن را تکمیل کند و تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود را تقاضا کند و بدین ترتیب از بروز اختلاف و تراکم دعاوی کاسته شود و بدین جهت حکم آن آمره است.

• ب. تحویل گرفتن آپارتمان

بعد از اتمام عملیات ساخت و تکمیل پروژه و زمانی که واحد فروخته شد آماده بهره برداری شد، فروشنده متعهد است در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان مورد معامله اقدام کند. ضمانت اجرای عدم مراجعه خریدار برای تحویل آپارتمان معمولا وی را متعهد به پرداخت کلیه هزینه های مربوط به مالیات و عوارض قانونی و هزینه های نگهداری از تاریخ اعلام آماده بودن تحویل می کند.

• پ. حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی انتقال

 همان گونه که می دانیم یکی از اوصاف مال، اصل انتقال پذیری آن است. فایده مال در صورتی کامل می شود که موضوع داد و ستد باشد و از نظر اقتصادی در گردش قرار گیرد. مالک نیز حق همه گونه تصرف در مال خود را دارد و می تواند آن را به دیگران انتقال دهد (ماده ۳۰ قانون مدنی )

ولی نکته قابل توجه آن است که در این نوع معاملات، در واقع با انتقال ساختمان، خریدار، انتقال گیرنده را جانشین خود نموده و فروشنده را با شخص ناشناخته و ناخواسته ای روبرو کرده و بلکه تحمیل کرده است؛ چرا که با انتقال قرارداد و موضوع آن انتقال گیرنده، جانشین و قائم مقام انتقال دهنده می شود و از حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد بهره مند می گردد و ممکن است به هنگام اجرای قرارداد انتقال گیرنده معسر باشد و نتواند از عهده انجام تعهدات خویش از جمله پرداخت به موقع اقساط ثمن برآید و در نتیجه فروشنده را با مشکل مواجه نماید.

 پیش از این، این مانع سبب شده بود تا فروشندگان در قرارداد پیش فروش شرط نمایند که خریدار قبل از تنظیم سند کلی انتقال، حق واگذاری یا انتقال ساختمان موضوع قرارداد را به هیچ شکل و عنوان اعم از صلح حقوق، بیع انتقال منافع، رهن، وکالت و غیره، به دیگری ندارد. اما در لایحه پیش فروش ساختمان آمده است، که پیش خریدار نمی تواند بدون رضایت پیش فروشنده حقوق خود نسبت به ساختمان پیش خریداری شده را جزئاً یا کلاً به دیگری منتقل نماید. در غیر این صورت پیش خریدار و منتقل الیه به طور تضامنی عهده دار پرداخت ثمن خواهند بود. در واقع نهایتاً این لایحه این انتقال را نافذ می داند، ولی به دستاویزی استثنایی یعنی مسئولیت تضامنی متمسک می شود. در حقوق ما مسئولیت تضامنی جنبه استثنایی دارد و اصل بر مسئولیت نسبی است. ولی قانون گذار در لایحه جدید برای آنکه اولاً، از انتقال ممانعت کند و ثانیاً، در صورت انتقال حق پیش فروشنده پایمال نشود از این نوع مسئولیت استفاده نموده است. 

ضمانت اجرای تخلف پیش فروشنده از تعهد مبنی بر ساخت ساختمان در قرارداد پیش فروش آپارتمان – ساختمان 

1. چنانچه پیش فروشنده از ساخت ساختمان در موعد مقرر امتناع نماید، پیش خریدار با فرض پیش بینی حق فسخ، حق فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان و همچنین مطالبه خسارات ناشی از عدم ایفاء تعهدات را خواهد داشت.
2. ضمنا پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده به انجام تعهد خود را از دادگاه بخواهد و اگر الزام وی ممکن نشد، راسا یا توسط شخص ثالث اقدام به انجام تعهد نماید و مخارج آن را از متعهد مطالبه کند.

ضمانت اجرای ناقص اجرای قرارداد پیش فروش ساختمان توسط پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش ساختمان – آپارتمان 

1. چنانچه پیش فروشنده در اثناء ساخت ساختمان، از ادامه عملیات ساختمانی امتناع کند، پیش خریدار حق دارد، الزام وی را به ایفای تعهدات قراردادی از دادگاه تقاضا نماید و با فرض درج شرط مطالبه وجه التزام قراردادی نسبت به مطالبه آن اقدام نماید.
2. چنانچه اجرای ناقص قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت تخلف از شروط مذکور در قرارداد راجع به کیفیت ساخت ساختمان و مصالح به کار رفته در آن باشد. در این شرایط نیز پیش خریدار حق مطالبه خسارت را دارد. میزان خسارت به تشخیص دادگاه و پس از ارجاع امر به کارشناس تعیین خواهد شد.

ضمانت اجرای تاخیر در اجرای تعهدات قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط پیش فروشنده 

در صورتی که پیش فروشنده، ساختمان را بعد از موعد مقرر در قرارداد به پیش خریدار تحویل دهد، پیش خریدار می تواند بابت این تاخیر حسب مورد نسبت به مطالبه وجه التزام قراردادی یا ادعای خسارت اقدام نماید. مگر آنکه پیش فروشنده وقوع قوه قاهره را که سبب تاخیر در اجرای تعهد شده، اثبات نماید.

تاثیر قوه قاهره بر اجرای قرارداد پیش فروش آپارتمان – ساختمان 

حادث شدن قوه قاهره ( شرایط فورس ماژور) موجب معافیت متعهد از ایفاء تعهدات و پرداخت خسارت خواهد بود. البته متعهد در شرایطی از انجام تعهد و پرداخت خسارت معاف خواهد شد که قوه قاهره به طور کلی و دائمی، اجرای قرارداد را با مانع مواجه کند. بنابراین در صورتی که وقوع قوه قاهره به صورت موقتی مانع اجرای قرارداد شود، این امر موجب معافیت متعهد نخواهد شد و وی موظف است پس از رفع مانع، نسبت به ایفاء تعهدات قراردادی خود اقدام نماید.

تاثیر تلف و اتلاف موضوع قرارداد بر اجرای قرارداد پیش فروش آپارتمان – ساختمان 

اگر ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش به سبب وقوع حادثه ای کلا تلف شود، قرارداد منفسخ است. اما اتلاف موضوع قرارداد توسط هر یک از طرفین یا شخص ثالث موجب انفساخ قرارداد پیش فروش نخواهد شد، بلکه اسباب مسئولیت مدنی شخص اتلاف کننده را موجب می شود.

انتقال موضوع قرارداد توسط پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان – ساختمان 

پیش فروشنده پس از انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان، مالکیتی بر ساختمان موضوع قرارداد ندارد، تا بتواند اقدام به نقل و انتقال آن نماید. بنابراین در صورت انجام چنین عملی از سوی پیش فروشنده، پیش خریدار می تواند ابطال معاملات انجام شده را از دادگاه درخواست نماید.

اما در صورتی که پیش فروشنده به موجب یکی از اسباب قانونی یا قراردادی، حق فسخ را داشته باشد، می تواند پس از فسخ به شیوه قانونی، ساختمان را به شخص دیگری منتقل نماید، اما پیش از فسخ قرارداد پیش فروش، حق انتقال ساختمان به شخص ثالث را نخواهد داشت و ممکن است، در معرض جرم انتقال مال غیر قرار گیرد. 

آثار انتقال قهری قرارداد پیش فروش ساختمان به ورثه 

در صورت فوت احد از طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان، ورثه شخص متوفی قائم مقام او در قرارداد پیش فروش خواهند بود و با فرض قبول ترکه ملزم به اجرای تعهدات مورث خود می باشند. با توجه به ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان که پیشتر مورد اشاره قرار گرفت، فوت یکی از طرفین موجب انفساخ یا ابطال قرارداد نخواهد شد. البته طرفین می توانند فوت یکی از طرفین را موجد حق فسخ برای طرف دیگر بدانند اما این امر مستلزم تصریح در قرارداد است.